二子玉川ライズ タワー＆レジデンスってどうですか？Part 26

[匿名さん]

次スレです。
二子玉川ライズ タワー＆レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

パート1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/
パート2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/
パート3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44093/
パート4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44150/
パート5 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43749/
パート6 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44146/
パート7 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44096/
パート8 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44007/
パート9 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43828/
パート10 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43751/
パート11 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43653/
パート12 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43554/
パート13 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43243/
パート14 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/50785/
パート15 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/52976/
パート16 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/52976/
パート17 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/55402/
パート18 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57248/
パート19 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/58485/
パート20 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/65275/
パート21 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/69071/
パート22 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/70753/
パート23 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/73181/
パート24 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/75039/
パート25 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/77296/

所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：
東急田園都市線 「二子玉川」駅 徒歩6分
東急大井町線 「二子玉川」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：46.40平米～159.94平米
売主：東京急行電鉄
売主：東急不動産
販売代理：東急リバブル
販売代理：東急ライフィア

施工会社：大成建設
管理会社：：東急コミュニティー

[451: 匿名さん]

４３７

わかってないね～
我が家は我慢しなくったって４０００万くらいあるよ！！！！！
今のマンションを売れば住む事、ただ価格が物に対して高いの！！！！
だから二子玉は好きだけどここは買わない事にしただけ！

[452: 匿名]

確かに、内容にしては
高いよねー。

[453: 匿名さん]

私も思いますよ、８０平米超えてもバスの大きさが１４１８なんて高級と言えないよ。
高級タワマンは８０超えたら１６２０だもん、１４１８なんてちっちゃいー。
そう言う所ケチってるの見え見え、東急さん気が付かないのかな？

[454: 匿名さん]

本当いろんなところチープだよね。
まず玄関の入り口からしてどぶ板みたいじゃない、それにどの棟も外からロビー丸見えじゃん。
こんな安っぽいつくりのタワマンってどこもないよ。

[455: 匿名]

部屋は価格が高めなので買いやすくするために細かく切ったんでしょう。
小さい部屋じゃなく好きな広さを買えばいいのですよ。

[456: 匿名さん]

80平米なら1418で構わないから他にまわしたいって方が買えばいいのですよ。
だいたいその広さで3LDKにしたらそもそも庶民的になるしかないんじゃない？

高級マンションの定義はよくわからないけど、プレミアムの専有部分はまあまあだったよ。

[457: 匿名さん]

>443
反対運動はありました。今も裁判で係争中です。
さらに、すべてのキャリアに対して携帯対策を一切していなかった事実をデベが内覧会まで隠していたため、これを詐欺行為として今後裁判になる可能性もあります。

[458: 匿名]

ここと大崎ウェストとどちらが高級感あるか比べて下さい。
で、答えは?

[459: 匿名]

>427
その作文じゃ落第だな。

[460: 匿名さん]

>458
どちらもない。

[461: 匿名]

川向こうのパクさんはどこ？
どこにいるの？

[462: 匿名]

457は携帯が繋がらなかった契約者さんかしら？

[463: 匿名さん]

451

本当なら、すごいですね

[464: 匿名]

>>457さん
ありがとうございます。

反対住民と学区は別でしょうか。
>>441-442もどうでしょう。

[465: 匿名さん]

公立であれば、徒歩圏内に小学校も中学校もそれぞれ１校ずつです。

[466: 契約済みさん]

442については、
地権者よりも、購入者の幅に問題がありそうです。
販売額が他の物件に比較してレンジが広いため、よく言えば間取りがバラエティに富んでいる、悪く言えば（率直に言えば）購入者の年収レベルが広すぎて管理組合で意見がまとまりにくいと思います。

[467: 匿名さん]

まぁでも、見栄っぱり、高値掴み、キャッチコピーに弱い、多摩川程度
でも「豊かな自然」と重宝がる、という共通点が多いし、案外まとまるん
じゃない？

[468: 匿名さん]

ここは本当はどの程度売れてるのでしょう、先月入居しましたがセントラルは結構半分ぐらい電気ついてるのですが、あとレジそれ以外ほとんど電気ついてないですね。
あまり売れてないんじゃないかとなんとなく心配です。

[469: 匿名さん]

ネガを勢い付かせるような情報を書き込むのは控えてください。

[470: 匿名さん]

セントラルとウエストはほとんど明かりついてますね。駅挟んで向かいのプラウドタワーと遜色ない感じ。
イーストとレジデンスは引き渡し直後ですし、まだこれからでしょうね。

[471: 匿名]

リボンStとやらが出来るまでは
完全に川向こう（武蔵小杉）に軍配が上がるな。
悔しいけど現実。

[472: 匿名さん]

俺も武蔵小杉ＮＥＣ行ってるけど、新駅できてから確かに開発地域雰囲気が変わったもんなー。
駅の威力ってやっぱすごいと思ったよ。

[473: 匿名さん]

地元に住んでるからイヤでも目に入るが、夜の灯はプラウドの半分くらい。灯が点いていないお宅がセントラルやウエストにいつでも多い。イーストの上層に今日初めて一戸。

[474: 匿名さん]

＞473　いや、どう見てももっとたくさん付いてるんだけど。

ちなみに、みんなの大好きな小杉パークも大して変わらんです。はい。

[475: 匿名]

私も近所ですが、ウエストとセントラルは下手すりゃプラウドより多いと思うぞ？
イーストやレジデンスはこれからでしょう。
案外売れてたって印象だけどね。

[476: 匿名さん]

小杉 小杉 と言ってるのは
販売開始してから ３年半経った のにまだ売れ残ってるパーク
の事なの？

[477: 匿名さん]

売れ残りのパークシティ武蔵小杉。何故かこのスレで売り込みに必死なんだよ。ニコタマに勝ったんなら、いつまでもこんなとこにへばり付かないで麻布十番とか大崎、五反田あたりに行きゃいいのに。でも絶対行かないんだよなW豊洲くらいなら勝てるかもよ？

[478: 匿名]

>>466さん
ありがとうございます。
幅がありますか、総会で不満言う層が
いそうな感じですね。

[479: 匿名]

幅があるため議決権は重み付けもあるようです。

[480: 匿名]

また今日もテレビで多摩川河川敷の騒ぎを話題にしてたけど、
もうここでは関心無くなったか・・

[481: 匿名]

爆音泥酔焼肉どもはそのうちホームレスだから。
放っておけばよろしい。

[482: 匿名]

あそこの橋の下でBBQなんて恥ずかしくて言えない。
普通、もっと上流に行くでしょ。

[483: 匿名さん]

住まいサーフィンで、専門家にダメダシされているのは、ここのことでしょうか？
ご終章さまです？

https://www.sumai-surfin.com/member/wmbbs/wmbbs.php?s=0&b=50&o...

[484: 匿名さん]

専門家の　のコメントですね。
下記の通りですが、どこのことでしょうね？
いずれ８月５日の朝日新聞に出たら分かります。

記
先日,不動産関係の「 新聞折込チラシ 」を見てびっくり致しました。

その,びっくりした理由は大型物件で５月と７月に購入者に引渡しを終了したマンションが,もう既に不動産屋２社の「 チラシ 」に３住戸が未入居で売りに出ていたのです。

その不動産屋２社の「 チラシ 」に載っていた住戸は,５月と７月に購入者に引渡しが終了したマンションの住戸価格が５０００万円強１戸,８０００万円弱１戸と２億円強１戸でした。

この価格は販売時の価格とほぼ同じか,約５％位下げた価格でした。

このマンションは総戸数１０００戸強の大型物件で,未だに完売しておらず,関係者の話に依りますとかなりの数の住戸が売れ残っているそうです。

それを裏付けるが如く,夜そのマンションの前に行きますと,５月に購入者に引き渡した棟の住戸の灯りがほとんど見えません。

このマンションは再開発物件で約１９７５年頃より着手していた物件だそうです。
再開発事業が全て完成するととても便利でステータスの有る立地のマンションです。

再開発組合の地権者の半数以上の方は入居されたそうです。

それにしても,未だに○期○次販売で売っている物件が,もう地元の不動産屋２社が「 新聞折込チラシ 」に載せて未入居住戸を仲介しているのには驚いてしまいました。

今回,転売の仲介を依頼された未入居住戸の既購入者の方々に申し上げたいのはマンションは一世一代の高価な買い物ですので,購入前にもっと良く検討をし,プロの人に相談してから契約すればこの様な事は起きなかったのではないかと思います。

この物件,かなり前にモデルルームがオープンした時に直ぐ,友人の建築家と販売事務所に行き,模型やモデルルームを見学致しました。

その時に建築的な分析をした私の見解は,模型を見た時より完成後,実際に住戸に入りますと,隣棟間隔がとても狭く同じ物件の他の棟の住戸からこちらの棟の住戸がまる見えだと危惧しておりました。

見学後,友人の建築家が『 配棟計画が「 イマイチ 」で隣棟間隔が狭く,価格も割高だから販売するのは大変苦労するな。』と私が感じていた事と同じ事を言っていたのを未だに忘れられません。

もう,既に「 新聞折込チラシ 」に転売物件として出ていますと,事業主は売れ残っている住戸の今後の売り方や価格を見直さなければ販売はかなり苦戦を強いられると懸念致します。

最近,多くのデベが販売事務所へ顧客に来てもらう為に,色々高価なお土産を用意して「 客寄せ 」をしていますが,この物件ではそれと同じ様な事をしてもあまり効果は無いと思われます。

過去にあるデベに聞きましたが「 高額マンション 」克つ「 高級マンション 」混在物件はそれなりの売り方が有るそうです。

この物件を購入されようとしている方,もう完成していますので,契約をする前に購入予定住戸に入って全ての部屋の窓からの眺望を確認する事をお奨め致します。

PS：「朝日新聞」８月５日(木)朝刊に私が書いたマンションに関する記事が掲載されますので,御覧戴ければ幸いです。





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◆櫻井幸雄が見た狙い目物件　『ライオンズ茅ヶ崎ザ・アイランズ』

[485: 匿名さん]

>483

え、まじ？

と思って探してみたけど2件しか見つからなかった。

http://www.livable.co.jp/kounyu/m/detail/CV6107018/

http://www.livable.co.jp/kounyu/m/detail/CV6107019/

セントラルの15階も出てたと思うのだけれど、
売れちゃったのかな？

他に知ってる方いましたら、教えてください。

[486: 匿名さん]

ライズのことじゃないと思います。

[487: 匿名さん]

>>484
こんなこと書いて･･･
業界で生きていく気はないんだね

[488: 匿名さん]

ライズのことはさすがに書けないでしょ。
書いた時点で干されるよ。

[489: 匿名]

櫻井氏はライズの宣伝担当の方だったのでは？
セミナーや専門家としてインタビューを受ける対談記事などがありませんでした？

それに５月入居した棟は目一杯明かりついていてライズとは一致しない記載があり微妙。
あの櫻井氏がライズについて書いたならら訴えられて勝ち目ないですよ。

[490: 匿名さん]

櫻井じゃないだろ

[491: 匿名]

川向こうのパクさんが動き出したようですね。

[492: 匿名]

売出し物件は地権者の持ち物でしょ。
複数戸を割り当てられた地権者も多そうだしね。

[493: 匿名さん]

ライズのことじゃないですよ、川向こうのネガの作り話ですよ。

[494: 匿名さん]

結局、川向こうのヒガミ・・・

本当は住みたかった、世田谷に。

って、所かな。

[495: 匿名さん]

ずいぶん川崎を意識してるやつがたくさんいるんだな。

[496: 匿名さん]

>494

よかったじゃん、憧れの世田谷に住めて。おめでとう！

[497: 匿名さん]

ここの換気システム、全熱交換機だと期待していたのですが、ただの24時間換気だったので悲しすぎ。さてはコストをケチったな？

[498: 入居予定さん]

>497
三菱電機のロスナイ（全熱交換式）が付いていますよ。

[499: 匿名さん]

東京機械製作所地区に５７階のタワマン・・・まさにタワマン銀座・・・いいのかな、こんな乱立して・・・

[500: 匿名さん]

最近引渡しで2棟以上あって2億超の高額な部屋があるって、ここしかないんだが。

[501: 匿名]

再開発事業に１９７５年頃着手したのはここだけ

[502: 匿名さん]

ここじゃなくって武蔵小杉のことだと思いますよ。

[503: 匿名さん]

ネガが必死にいろいろなこと騒いでる、ついに記事まででっち上げ。

[504: 匿名さん]

>>502
武蔵小杉に2億超の物件は無い上に、5月・7月が初引渡しの大規模タワーも無い。

[505: 匿名さん]

9000万円台ねえ、、、

http://www.livable.co.jp/kounyu/m/detail/CV6107019/

[506: 匿名さん]

なるほど、一見すると間取り図が長谷工物件に見えますね〜(典型的な田の字型)
でもそこはニコタマの高級マンションです。分かる人には分かるラグジュアリー・・・さすがのプレミアム価格・・・

[507: 匿名]

二子玉川の再開発は1975年には基本構想すらなかったはずだが。
検討着手が1982年からです。

[508: 匿名さん]

1982年じゃ
日本がバブル時代に向かってまっしぐらの頃ですね。

[509: 匿名さん]

先月連休明けから再開発組合に電話確認してるのが、よく聞こえちゃったんだけど、すべての地権者持ち分に瑕疵担保がないのがバレて問題になってる。だから、それが売りにでるはずないんだけど。契約書の保険番号確認したほうがいい。

[510: 匿名さん]

なんだかここはもはや終わってますね、悲惨という烙印が押されてしまったみたい。
最近は「あーライズね、ちょっとね」って反応。

[511: 匿名さん]

ライズ買えないで負け惜しみばかりですね。

[512: 匿名さん]

https://www.sumai-surfin.com/member/wmbbs/wmbbs.php?s=0&b=50&o...
これが本当にライズの記事なら、ひどいですね。

[513: 匿名]

>511
もう、買えない…
とかの次元じゃないなここは。
こんなに叩かれ続けたら購入意欲も失せるよ。

[514: 匿名]

折込チラシに載る中古価格は、実際には更に値引きした価格で売れるのが普通です。
販売時の５％引きで売りに出た中古は、更に値引きした上に仲介手数料を引かれるなら、
手付金１割放棄で解約したほうがマシだったのでは…

[515: 匿名]

４年後、シネコンなどⅡ街区が整備され、既存の駅前商業施設とともに、エリアの生活環境や利便性に対する評価がどう変わるのか…ただ、手狭な2ＬＤＫが多いだけに、中古物件として訴求力に乏しい感じがする

[516: 匿名]

買う人いないな。

[517: 匿名さん]

私がネット上で見かけたライズ売り物件は、

セントラル15階南65.49㎡　6980万円
ウエスト11階西70.74㎡　7980万円
ウエスト17階北43.62㎡　3980万円
フォレスト6階81.30㎡　9290万円

でしたが上ふたつは既に成約済なのか情報が消えています。

ウエスト北以外は非分譲住戸だから価格がわかりませんが、
分譲価格と同等か、もしくは割高な気がするのですが。

[518: 匿名]

75年頃にもう構想はありました。今のⅡ街区がマンションでⅢ街区が公園でしたよ。

[519: 匿名さん]

75年といえば、まだ新玉川線の開通前ですね。
まだ二子玉川園は営業していました。
当時、そんな話は聞かなかったなぁ。

[520: 匿名さん]

昭和58年3月となってます。1983年ですね。
http://www.nikotama-kun.jp/0s2.htm

予想外に電気も煌々と点いてますし。
近所に住んでるものとしては明るすぎ。

[521: 匿名]

どうしてもライズの人気を落としたい人がいるようだね。

[522: 匿名]

ホントに。
イーストも入居が進めば単なるやっかみだったとわかりますよ。

[523: 匿名さん]

>>521
そもそもここのマンションって落とす人気があるの？
評判は地に落ちてると思うが。

[524: 匿名]

あれから掲示板で頑張るネガさんがいるんですよ。

[525: 匿名]

83年は基本構想の策定発表があった年。件の表現は「着手」とあるから明らかにもっと前から始まっていた70年代。

[526: 匿名さん]

夜の明かりが事実なんじゃない？
ここのネガをまじめに受ける人なんてきっといないんですよ。
暇つぶしにもならないワンパなのが多いんだもの。悪いけど。

[527: 匿名さん]

残念ですが、基本構想の検討体制は82年に出来ました。
一年かけて検討し、基本構想を発表したので着手は70年代ではありません。

一億八千万の中古の売りもなければ、５月引き渡し分の明かりが少ないという記述も当てはまりません。

[528: 匿名はん]

>523

想定内のネガじゃ芸がないな。

[529: 匿名さん]

「約１９７５年頃より着手していた・・・」

「約」がついているので、記憶が不確かなのでしょう。

下記のページ「街作りの経緯」によると、
http://www.futakotamagawa-rise.com/present01.html

昭和５７年、「二子玉川東地区で「再開発を考える会」発足」とありますので、
昭和５７年と１９７５年を勘違いしたのではないでしょうか。

[530: 匿名]

どうみてもライズが売れるのを妨害したい業者などではなく、個人の鬱憤ばらし。
他デベなら竣工したら新築マンション競争の興味はなくなって潮が引くように鎮静化する。

細々だが執着しているのはただの通りすがりのネガではないってことだ。
もしかしたらライズを契約していたのにやめてしまい、悔しくてしょうがないのかも。
ついでに川添いの地所物件も買えずに終わったんでしょう。
再開発が進むごとに悔しい思いをすると思いますが、二子玉川に縁が無かったんですよ。

オススメは武蔵小杉です。
まだまだ大規模物件が出てきますから。

[531: 匿名]

信頼できる評論家が記事を出すのにうっかり和歴で数字を逆に読んだ？約75年は82年だ？

そりゃ苦し過ぎるな。

そんな不確かな情報垂れ流すようなら評論家として尚更信用も出来ないだろうが。

碓井の本もいくつか読んだがタワーマンション自体批判的だからどこだとしてもあまり評価していないよ。
ただ再開発は誰でも安心出来る好材料に上げているな。

[532: 匿名さん]

>>530
武蔵小杉オススメは同意だけど、ここは同業者からもこんな記事を書かれる時点で終わってると思うが。

[533: 匿名]

>530 二子玉川に緑がなかったんじゃなく、
二子玉川には緑ﾐﾄﾞﾘが無くなった
が正解。

[534: 匿名さん]

>>528
ここまだ売ってるの（笑）

[535: 匿名]

以前からずっと玉川に住んでいます。今月ライズに引越し予定です。>527>529>は当時を知らずに年表を見て書いているとしか思えません。唐突に82-83年に基本構想がでてきたわけではないです。新玉川線以前から話があったから、それが基本構想になったんです。街造りの構想が短期間で出てくるものではないです。70年くらいからそういう意向は東急からありましたから75年頃というのはあながち誤ってません。２街区集合住宅３街区公園という話もあった。

[536: 匿名さん]

小杉だって、平成20年竣工なのにまだ売ってるじゃん(笑)

[537: 匿名さん]

小杉と似た者同士だね（笑）

[538: 匿名]

川を挟んでいがみ合うってのは、大昔から全国で見られる現象だからね

[539: 匿名]

>533
つまらんぞ。

[540: 匿名さん]

古い住民ですが、そこまでこの計画は遡らないはずですよ。
碓井氏が住民すら知らない当時を知って書いているということでしょうか？
考えづらいですね。

ライズ住民さんのようですが、反対活動をされていた地権者さんですかね。

[541: 匿名]

5月7月に引渡しがあって、1000戸以上の大規模再開発で、各棟の間が思いのほか接近している所なんて、一ヶ所しか無いんじゃないの？

[542: 匿名]

ということは、再開発が全て完成するととても便利でステータスのある立地のマンションとプロが太鼓判を押してるんだ。

新築未入居の中古情報は地権者が未入居で売ってるんだからプロに相談する必要はないな。
多少下げても儲かる金額で取得しているはずだから売り主には心配無用だろうね。
既に掲載が無くなっているのは条件が良い部屋ってことか。
安く交渉出来るかも？

[543: 匿名]

さっき夕方のテレビニュースで多摩川のバーベキュー問題を取り上げていたけど、惨状だ。ゴミの量は尋常じゃない。エスカレートする一方…二子玉川の対岸とはいえ、住環境・景観のイメージダウンは免れないなあＷ

[544: 匿名さん]

今日の朝日新聞に碓井民朗さんのマンションに関する情報一面に載ってますね、この人の顔写まで乗ってます。
それがライズと誰が見ても想像させる記事を堂々と書き、酷評してるとはいい度胸してます。

[545: 匿名さん]

不動産の一流専門家がこれだけ酷評してる物件はもう売れないでしょうね。

[546: 匿名さん]

ようするにそれだけ確信を持って、有名評論家から酷評される物件だということでしょ。
もうこのマンションはおしまいだね。契約者からの評判も散々だし。

[547: 匿名さん]

いやー、これだけ一流専門家から酷評される物件もまずないでしょうね。
完全に悲惨マンション代名詞になりましたね。

[548: 匿名さん]

自演？　ダラダラ、書き込んでますね

[550: 匿名さん]

>549

分かってるくせに･･･
あなたも人が悪いなぁ。