大規模修繕積立金不足

[匿名さん]

管理会社から大規模修繕積立金不足の指摘がありました。
販売会社が低く設定していたようです。
毎月の拠出金を引き上げるしか手段はないようです。
皆さんのマンションで大規模修繕積立金不足ということはありませんか？
また、そういった場合、どのように対応されていますか？

[1: 匿名さん]

多くのマンションでは、
新築時に売り易いようにと、毎月の修繕積立金を低く設定しています。

入居が始まり、総会が開かれるようになると、
住民や管理会社などからその話題が取り上げられ、
築数年目までに、「適正」金額に引き上げられます。

スレ主さんのマンションは、何年目ですか？

既に数年が経過しているようでしたら、
その間も、不足額が増える一方でしょうから、
早急に見直す必要があると思われます。

大規模修繕時の一括徴収については、
「出せない」「出し渋る」所有者が出る可能性があるので、避けた方が良いと思われます。

ちなみに以前住んでいたマンションでは、
築3年目くらいに、大幅に値上げしました。

住民のアンケートで、
・一度で値上げ
・段階的に値上げ
・一時金徴収
の案が出されましたが、やはり修繕時のトラブルを避けたい住民が多く、
一度で値上げし、最初の大規模修繕を行うことができました。
使い切らずに、繰越金も確保できました。

[2: 匿名さん]

他人事ではないでしょう。自分等で考えなさいよ。修繕積立金の金額は総会決議事項ですよ。

[3: 匿名さん]

大規模修繕工事を行う際、１戸当りいくらで工事をするかは、そのマンションの積立金によります。
１戸当り４０万でも70万でも100万でも工事はできます。
自分の部屋のリモデルと一緒です。畳と襖と障子だけのところもあるでしょう。お金の余裕のあるところは
カーテンや壁紙、家具まで買い替えることもできます。
だから一概に相場がいくらとはいえないでしょう（一部では１戸当り７０万前後ともいわれていますが）

基本は、長期修繕計画（３０年）で３０年間の工事費総額が出てるとおもいますので、その総額から１戸当り
月の必要修繕積立金を計算すればいいと思います。これは簡単に誰でも計算できますので。
ただ、少し高めに予定されてると思いますので、一応の目安にされればいいと思います。
後は工事の時に、ぼられたり、バックリベート等を解消する為に、総合評価方式を採用すれば、管理会社や
業者との馴れ合いとかも排除されるでしょう。これについても、以外と簡単で素人でも十分できます。
私共のマンションもこれで今年大規模修繕工事を行いました。３５０戸のマンションです。
１戸当り９０万ちょっとかかりましたけど、見える部分は全てやり変えることが出来、新築のようになりました。

[4: 匿名]

管理会社の言う積立金が足りないってのは、信用すべきではありませんな。
大規模修繕でボるつもりで、それが足りないって事じゃないの？
安くて品質のいい工務店を探すとか、必要最低限の工事を見積もるとか・・・
その前にやる事たくさんあると思いますが？

[5: 匿名さん]

スレ主さんは、スレをたてただけで後は知らんふりですか。
みんなが真面目に考え提案してるんだから、その結果ぐらいは返答したらどうですか。
スレをたてるということは、責任もあるんですよ。

[6: 匿名さん]

>>5
なに突っかかっているの？せっかちな人だねぇ。
スレ立ったのは 2010-07-19 00:00 だよ。
まだ1日しか経っていないし、たった5つのレスしかついてないじゃん。

俺様がアドバイスしてやったのにすぐに返事ねえのかよ…って感じ？
お礼の催促する人っているんだ…。

[7: 匿名さん]

>>6
スレ主？
違うよね、スレ主だったらそんな乱暴な常識のない言葉は使わないと思うからね。
単なる野次馬だろうがね。

[8: 匿名さん]

集めすぎると運用に困るし実行予算の審議も甘くなりがちだから
積み立てと一時金の両建てでいいと思うよ。

[9: 匿名さん]

7は5？
単なる野次馬？

[10: 匿名さん]

私のところも数年前に、積立金が将来不足するから、2年後に値上げせざるをえない…
というような提案を管理会社からされました。
素人集団の理事会も管理会社の提案内容を信じ、長期修繕計画書のチェックを怠り、
組合員に対し、値上げの必要を訴えました。

しかし、当初の計画より早い値上げはおかしい…と思った組合員が長期修繕計画書を
見直してみると、「収入」が毎年1千万円以上少なく書かれていたことが判明したのです。
その事実がわかり、結局値上げはされずにすみました。
管理会社も悪意があって操作したわけではなく、ただの入力ミスだったようです。

スレ主さんの管理組合では、理事会が長期修繕計画書の内容を確認されましたか？
うちのようなケースもありますので、注意して見たほうがよいですよ。

[11: 匿名さん]

>10
>見直してみると、「収入」が毎年1千万円以上少なく書かれていたことが判明したのです。
>その事実がわかり、結局値上げはされずにすみました。
>管理会社も悪意があって操作したわけではなく、ただの入力ミスだったようです。

悪意の操作以外なにものでもないでしょ。
そもそもマンションの収支なんていうのは小学生でもできる計算でしょ。
管理会社の収支報告監視はしっかりやったほうがいいという教訓ですね。

[12: 匿名さん]

長期修繕計画はどこもあるでしょう。
何故それから、１戸当り月の修繕積立金を計算しないのですかね。
まず修繕工事費がいくら必要で、１戸当りの月の修繕積立金がそれに足りてるのかどうかを
計算することが大事です。
計算方法が分からなければ、ここに条件を提示してください。すぐ計算して返答しますので。
必要な条件。
　＊３０年間の長期修繕工事費の総額（長期修繕計画表には必ず記載されてますので）
　＊戸数
たったこれだけがわかれば簡単に計算できます。

[13: 匿名さん]

修繕内容によっては自治体からの補助が出るものもあります。その場合は安く済みますよね？
耐震補強なんかがよくありますが、構造体以外でも（建築設備とか）補助が出る自治体もあります
安い買い物ではないのですから、計画内容の確認と数社からの下見積は欠かせないですよね。
長期修繕計画書なんてものすごく大雑把なものですし、その後の法規制等も反映していません
本来は毎年の建物管理報告書に基づいて修正されるべきものです

[14: 匿名さん]

>>11
間違えていたのは収支報告書ではないよ。長期修繕計画書の収入の欄だよ。
駐車場使用料を全額修繕積立金に入れることが総会決議されたのに、それを
長期修繕計画書に反映させていなかったのが原因。

>管理会社の収支報告監視はしっかりやったほうがいいという教訓ですね。
ホント、理事会にはしっかりしてほしいですよ。

[15: 匿名さん]

長期修繕計画は５年程度ごとに修正がされてるのが普通です。
当然その計画には、耐震補強とかは入っていないでしょう、基本的な部分の修繕だけですよ。
そういった基本部分以外の工事をすれば更に工事費は高くなるのは当たり前のことです。
その基本部分の工事費総額を掴んでなければ話しにもなりません。
工事費がいくら足りないのか、余っているのかさえ分からないのでしょうね。

[16: 匿名さん]

管理会社が修繕積立金の不足を指摘したということですが、その根拠は長期修繕計画案通りの工事を
すればいくら不足しますといっているのでしょう。
いくら不足するのかを計算できなければ管理会社に聞けばいいでしょう。

[17: 匿名さん]

管理会社任せなら修繕積立金は不足するのは当然だよ。
分譲するときから正常な修繕積立金額を宣伝したら、借金の返済月額で頭がいっぱいの購入者に売れる筈が無いよ。

[18: 匿名さん]

スレ主です。
たくさんのご意見ありがとうございました。
今後の理事会活動に役立てていきたいと思います。

皆様のご意見に対してきちんとした御礼の言葉もせずに申し訳ございませんでした。
今後はこのような失礼がないようにしてまいりたいと思っております。

[19: 匿名さん]

>>18
スレ主さん、気にすることないよ。
スレ立てて2日後にはレスしてるじゃないですか。
1週間も放ったらかし…とかなら文句も出るでしょうが、この程度普通ですよ。

5は暇で1日中掲示板に張り付き状態の人でしょうから、相手にすることないです。

[20: 匿名さん]

8に１票

[21: 匿名さん]

１９
多分３と５は同一人物だと思うけど、かなりマンション管理に詳しい人だと思いますよ。
単なる批判や抽象的な意見よりよっぽど役にたつレスですしね。
うちのマンションでもやってみようと思っています。

[22: 匿名さん]

キーワード　　総合評価方式

この数ヶ月張り付いてる異常者
>>21も自作自演と思われる。

[23: 匿名さん]

>>22
総合評価方式を知ってるの？
知らないでしょうね、マンションの住民で建築業者を公募し、同じ仕様で見積りを出させ、各業者のヒアリングを
行い、自分達で入札評価の点数をつけるやり方なんだけど、管理会社や業者との癒着等を排除するには、一番いい
方法だと思うんだけどね。
私は、スレ主の質問に対し、経験を生かして建設的な意見を述べていると思っているんだけど、あなたはただ人を
批判しているだけじゃないですか。
３）は私のレスですけど何か問題がありますか？
あなたは批判するためにこのスレに参加してるんですか。何も提案できることがないんだったら、黙ってこのスレ
を見て勉強していてくださいね。

[24: 匿名さん]

で誰が仕様書を作るんだ？

[25: 匿名]

総合評価フェチも結構だが、仕様があんぽんたんなら意味なし。

[26: 匿名さん]

>>24　　>>25
仕様書を作るのは当然１級建築士か設計事務所に依頼するんだよ。
それ以外は全て専門委員会で公募も評価も採点もする。
やっぱり総合評価方式、知らないんだね。
勉強してごらん、すごくいい方法だから。
批判だけしてないで、建設的な意見はできないの。

[27: 匿名さん]

総合評価する人に知識があればいいと思うけど、一般的に総合評価するのは誰？

[28: 匿名さん]

>>27
総合評価方式をやるのは、素人の専門委員会といっているでしょう。
総合評価方式が分からないからそういう質問がでるんですね。
誰でもできる簡単なことです。だから薦めているのです。
「公共工事における総合評価方式の活用ガイドライン」を検索してみてください。
その中の、簡易型で評価すればいいと思います。
入札評価の計算方法は、書いてないけど、もしやる気があればお教えしますよ。
簡単な計算式だから、その総合評価方式で出た点数と、同じ仕様での各業者の見積り額で
計算するだけだから、公式通りにあてはめて計算するだけのこと。誰でも簡単に出来ます。

[29: 匿名さん]

それで済むならどこの企業の調達部も苦労していないでしょう。

[30: 匿名さん]

企業との繫がり、管理会社との関係、設計事務所との関係等、そちらを重視するとか、デベ系の管理会社
のマンションでは管理会社が牛耳ることになるでしょうしね。
そういうのを断ち切りたいのであれば、総合評価方式を採用すべきです。
公平であり、癒着やバックリベートが解消できるというのがこの方式の利点です。
しかし、やはり人間関係を大事にすべきだとか、現在管理してくれている管理会社の顔を立てるべきだと
いうのであれば、自由にやればいいでしょう。
ただそれだけのことです。
総合評価方式を採用して、大規模修繕工事を実施した経験をここで述べているだけのことですから。
批判するのではなく、やるかやらないかだけのことです。

[31: 匿名さん]

形式論は絵に描いた餅よ。

[32: 匿名さん]

>>31
形式論？
現実問題として、その手法を使ったといってるでしょう。
あなたこそ、やったことも内容も知らないのに批判するものではないよ。
総合評価方式という言葉は聞いたこともなかったでしょう。
建築業界や国や県の建築・土木関係者には、当たり前の知識として実際運用されてるんだけどね。

[33: 匿名]

形式論というより理想論かな。
大規模修繕に関する知識や業界慣れしてる人ならではの評価方式なのでしょう。
不慣れで素人な理事会にはなかなか難しいでしょうね。
ここで「建築業界や国の土木関係者の当り前の知識」を持ち出されても反感強まるだけでしょう。

[34: 匿名さん]

建築基準法に従い
建築確認申請をし
建築確認済証を掲示してから大規模な修繕工事をお願いします。

[35: 匿名]

建築確認が必要な大規模修繕とはどんな場合だと言いたいんだい？

[36: 匿名]

＞建築基準法に従い
＞建築確認申請をし
＞建築確認済証を掲示
普通に施工主名で建築(修繕)元請けがやってくれます。
でも、建築確認申請を要する修繕工事は思いつかない(^^;

[37: 匿名さん]

工事に建築確認は必ず必要です。

建築基準法に書いてあるでしょう。

通報や逮捕されるかもね！

[38: 匿名]

>>37
ほう。
次の大規模修繕も建築確認が必要があるかね？
・屋上防水…トップコートの塗り替え
・鉄部塗装
・シーリング…打ち替え
・タイル…高圧洗浄と補修

以上を既設のものと同じ仕様で行っても必要がある？

建築基準法はどこ？

[39: 匿名さん]

１級建築士の私がジャッジします。
大規模修繕工事については、躯体部分をやることはないので、建築確認は必要ありません。

[40: 匿名]

37は建築基準法6条だけを見て全て必要だなどと｢知ったか君｣したのだろう。
37よ、建築基準法2条も見ておけ。

ところで、
>>39　一級建築士どの

大規模修繕でどういう場合が省エネ法の届出が必要か、文系のオレに分かるように説明してくれ。
特に開口部=アルミサッシ等の変更などがわからん。
宜しく。

[41: 匿名さん]

＞建築業界や国や県の建築・土木関係者には、当たり前の知識として実際運用されてるんだけどね。


電力や重工の資材部が
総合評価方式を採用してるの？？？

[42: 匿名さん]

足場も何もなしに行う工事は
建築確認は必要ないのかもしれないが
足場や囲いを作る場合は必要です。

[43: 匿名]

思うのは勝手だが、足場で建築確認の根拠を言え

[44: 匿名さん]

はははぁ

工程表があって足場や囲いが有る現場は工事現場である。

通行人や行政が、どんな工事を行っているか把握する必要がある。

しかし、工事内容が行政の知らない工事で、そんな大掛かりな

不明な工事が通常的に行われては、こんな不安なことはない

つまり、建物を大改造する目的でも建築確認が不要ということになる。

であるから、性悪説に基づいて、囲いや足場、明らかな工事は

客観的に許可を得て工事しなければなりません。

[45: 匿名]

お前の不安な気持ちがルールかい。

[46: 匿名さん]

>>41
総合評価方式を採用するのは、見積り業者を決めるための手法だよ。

[47: 匿名]

>>44
こいつは建築基準法6条すらしらなかったな。

[48: 匿名さん]

何とかの一つ覚えとは了簡が狭いねー。

[49: 匿名さん]

36,37,39,42,44
また法令無知の例の荒らしがきてるな。
建築確認や消防協議を、工事中の避難経路確保や足場の安全性のためにあるとバカをひけらかして悦にいってる。

[50: 匿名さん]

36じゃなく34な。
例のアラシというからには
どこかのスレで同じバカをさらしていたのか。

ということは確信的な釣りか。

[51: 匿名さん]

＞36じゃなく34な。
たしかにマンションの大規模修繕ではほとんどの場合確認不要だが、思いつかないものでもない。
耐震補強を併せてする場合とかね。

[52: 匿名さん]

建築確認の手続きを適法に行う業者が

スレタイの予算と関係すると思いますよ

大規模でもない工事に足場やなんやで

高い金額を提示されているだけ

足場が必要な工事なんて３０年先ですよ

[53: 匿名]

ところで100戸のマンションのまわりに工事の足場組むのに、なんで700万もすんの？

[54: 匿名さん]

契約は止める事もできます。

[55: 匿名さん]

足場は大半がピンはね

一部は管理会社の管理人の退職金に充てられます。

積立金が貯まる　→　管理会社が足場を伴う工事を提案

積立金が取り崩される　→　管理人が退職して別の人に代わる。

積立金が貯まる　→　繰り返し

[56: 匿名さん]

こんなの足場に限ったことではないでしょう。
ピンはねは当たり前の業界なんだから、ほっといたら修繕積み立て金が０になるよ。
相手はこちらの預金額を知っていて見積もりするのだから気をつけようね。

[57: 匿名さん]

>>52
30年足場がいらないなんてたわごとをいうこいつは特建でタイル打検のことを知らないな。

トーシロ、バレバレ！

[58: 匿名さん]

ここは小学生の落書き場ですか。恥かしいですね。

[59: 匿名さん]

だったらアンタがまともなことを書けば。

[60: 匿名さん]

59
小学生相手に何を書くんだか

[61: 匿名]

>>60
貴殿は有識者のようだから、>>40の省エネ法を教えてくだされ。

[62: 匿名さん]

土建屋さんに聞くのが一番です。

[63: 匿名さん]

マンション修繕積立金、実際は２倍必要　国交省が目安
http://www.asahi.com/national/update/0418/TKY201104180437.html

[64: 匿名さん]

上の指針を目安にすると、ウチの場合、月々6,800円ほど不足か、ハハッ……。

[65: 匿名さん]

修繕積立金は足らないほうがいいよ。
大規模修繕工事は20年に1回やれば十分だよ。
公団の賃貸住宅と分譲が並んで立ってる場合があるが、賃貸のほうは20年以上経過するまで
大規模修繕工事なんかやりませんよ。
多少、薄汚れてるくらいのもので、鉄の塗装やっとけば大丈夫。

[66: マンション住民さん]

私も１２年１回の外壁補修は過剰だと思います。結局あんまりマンション内で同意が
得られず１５年程度までしか引っ張れませんでしたが。　それでも　12/15に価格を抑える
ことができました。　鉄部塗装などをまめにやっていれば、管理会社のもってくる、
利益予定表のような計画案に沿って実施する必要は毛頭ないと思います。
ただし、ずっと引っ張っても大丈夫なんだというのをマンションの相違にするためには、
管理組合は相当頑張って広報をしまくらないといけません。　
うちも含めて凡庸な組合では難しい。

[67: 匿名]

管理会社入ってると10％くらい何にもしなくても取るからね。。しかも公募なのに野村とつきあいがない業者は信頼がないって。選定しているとのこと。

結局公募じゃないじゃんそれ。

[68: 匿名さん]

デベは売るだけだから関係ない修積金は小額にしないと売れないから当然だが、買った方は後で修積金が少な過ぎることに気がつくということ。

[69: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[70: 匿名さん]

何年でやらないといけないじゃなくて、痛んだら直すって考えたほうがいいんじゃ？

海沿いのマンションなら、錆びがまわるのが早いだろうし、最初の工事がお粗末ならもっと早いかもしれない。

定期的に建物診断して、必要な時に必要な工事をすればいいだけのこと。

修繕積立金は、ざっくり３０００万かかるんだったら、逆算して１戸あたり必要なのか考えれば、値上げが必要かどうかわかるはず。

早くから値上げすれば、値上げ幅は抑えられるが、後になればなるだけ値上げ幅が大きくなる。

３年目とかそのあたりから、値上げしてれば大きな負担にならなくても良いですね。

ついでに、管理会社から値上げの提案があったら、委託管理費の値下げを要求しましょう。

１回目の値上げ分は、委託管理費値下げ分で補えるんじゃないですかね。

[71: 匿名さん]

>￥4190～5980-　おいおい大丈夫かよ。という感じです。
デベは売れば良いだけのこと。他人が心配することではない。
必要な修繕積立金額は総会で組合員が決めるべき事です。
市場原理に行政を持ち込むべきではない。

[72: 匿名さん]

結局のところ、相見積もりでコンペすればいいんでないかい？

[73: 匿名さん]

輪番制度が積立金不足の原因

[74: 匿名さん]

　そうそう、輪番制が諸悪の根源、やる気のない人はやってもダメ。　やる気のある人でも、必要な情報は適切な時期に入手しなければダメ。　役員は最低でも募集し、やる気のある人を集めないとダメ。

[75: マンション検討中さん]

もし、積み立て金が不足というときは、新築からいつ頃たったときにわかるのでしょうか？
10年以上あとでしょか？

[76: 匿名さん]

修繕計画（長期、短期）をご確認ください。
第一に修繕項目がお宅のマンションに合致
しているかどうかを確認して下さい。

※だいたいいい加減が多い。

[77: 匿名さん]

　８年目頃に会計を見直し、大規模工事に使用できる金額の目途をつけます。
　このころに、管理会社は、不慣れなフロントを回しますから注意が必要です。
　１０期になってからでは遅いですから、気を付けましょう。

[78: 匿名さん]

当マンションは109管理ですが、第一回の大規模修繕工事を組合主導で行い数億円の
節約に成功した。管理会社は一言も意見が言えない状態だった。当時の管理人はマン
ション管理士。宅建、官業、ファイナンシャルプランナー資格を取得していたので
組合はいくつかのアドバイスは得ていたようである。工事後管理会社から解職され
た。以後組合雇用として管理人で留任した。それから８年目に管理会社派の理事に
なり管理人は交代した。すかさず規約の前面改正、委託契約内容の変更、等々がな
された。組合主導から管理会社主導の内容になっている。結果がどうなるかは不透
明である。この管理人当時は管理費等の節約や不必要な設備等を廃止したり導入し
たりして修繕積立金もかなり贅沢に積み立てている。金持ちマンションである。

退職した管理人と話す機会があり、やり残した仕事は近隣の土地の買収であるとの
意見であった。雲をつかむような意見なので理解が出来ずに困っているので意見を
求めておりますが返事が有りません。その内あるでしょう。

[84: 匿名さん]

[No.79～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[85: 匿名さん]

　修繕積立金は不足していませんが、管理費がショートしそうです。　修繕個所を厳選して、延ばせるものは延ばし、足場の必要なものや、財閥系悪徳管理会社が６年間も隠していた、全面打診診断を優先したいと思います。