ノブレス新百合ヶ丘(グリーンダイヤモンド)【２】

[マンコミュファンさん]

ノブレス新百合ヶ丘(グリーンダイヤモンド)についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

物件データ：
所在地：神奈川県川崎市麻生区万福寺4-3-2他
交通：小田急線「新百合ヶ丘」 徒歩8分

全スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8760/res/1-10

設計・監理：ティー設計工房
施工：木内建設
土地建物売主：ナイス　セントラル総合開発
事業主：ナイス　セントラル総合開発
販売提携（代理）：ナイス
管理会社：ナイスコミュニティー

[135: 匿名さん]

公表値×2が業界の常識。売れ残り実数を知ってどうしたいのかな？

[136: 匿名さん]

それは業界の常識ではなくマンコミュの常識、ひいてはあなたの常識です。

[137: 匿名さん]

136に賛成
×2ではなく、×3に限りなく近いと思われる。
ここが大幅値引きできないのはあまりにも残っているためと
勝手に予想している。
多分このまましばらく値引きしないかもね。
今年の秋が楽しみ。

[138: 匿名さん]

で、最終的に叩き売りになりますかね？？
個人的に3000万なら買ってもいいと思います（内緒にしますから）
管理費、長期にわたるPRのランニングコストなどを考えると早く
決算前に手放して現金化にしたいという気持ちはないかなぁ？？
オーベルも安いし、それに三井さんのプロジェクトも建設中
ですし、金額をもう一度考え直していただきたいな。

[139: 匿名さん]

竣工後、かなり経過した今もマンションギャラリーを残してるって事は、かなり残って
るんじゃないかと推測。残りわずかだったら、棟内モデルルームのみで十分でしょう。

[140: 匿名さん]

>>132

苦戦してるってのがばれたら、買い叩かれるのが落ちだから、デベは残戸数を公表
しない。住民だって、空いてる部屋が契約済みで未入居なのか、未販売なんか知る
由も無い。

聞くだけ無駄。正しい情報を得たいのなら、登記簿を閲覧するくらいしか思いつか
ないな。

[141: 物件比較中さん]

ここはオーベルと同レベルじゃないと思いますが・・・
予算３０００万なら百合丘の中古のライオンズMSでも
買ったらどうです？

[142: 不動産購入勉強中さん]

133さんが教えて下さった販売中の部屋一覧を見てみました。
5000万円を優に超えている部屋が多くてビックリしました。

新百合ヶ丘って、こんなに土地が高いんですか？
それとも、ここの物件も、資材に相当なお金がかかっちゃったのかなー。

[143: 匿名さん]

最後の決着は予想で書くと買い叩きデベにまとめて
売り払うだと思いますけどね。通称有明モデルね。
ただ、それをする場合はナイスのリストラも伴うのかな。
今のままだと販売員だけが余ってしまうでしょう。

しかし思うにここはここ半年で何戸売れたんだろう。
予想するに差し引き5戸は売れていないと思う。
モデルルーム維持費、販売員の人件費等考えたら余りが30戸程度なら
1000万以上値引きしても売り切ってしまうほうが得。
しかし大幅な安売りがないということはとても値引きができるほどの
残戸数じゃないと推測される。

多分2009年後半から回復とか考えていると思うので、それが駄目で且つ
不動産価格が急落ときたらさすがの経営陣もガクッと来るんじゃないかなー。

もう客の方が足元見て半値近くないと買わない体制に入っちゃってるし。

[144: 匿名さん]

半値はないんじゃない？
４千万円代ならまだしもさ。

[145: 匿名さん]

うーん、予想としてナイスは日本総合地所のように公開で値段を下げるようなことは
しないしできないと思う。公開するとナイスのイメージが傷つくことを極端に
恐れると思うし、かといって定価で買った人に補填するようなことは絶対したくないはず。
となるとピンポイントでの値下げになると思う。
ピンポイントの販売で1000万程度の値下げじゃ、殆ど食いつかないと思うよ。
まあこれは俺の予想だけど、正直2000万円引きでも結構きついと思う。
特にこれから秋口になるにつれて。

タイミングがあまりにも悪すぎるし、経営陣の判断が遅すぎる。

[146: 匿名さん]

さすがに2千万は…。
最初に買った人が可哀想。

最後の一戸とかなら、まだ分かるがね。

[147: 匿名さん]

でも潰れたらナイスの社員もっと可哀想とかって思ってるよ、きっと

[148: 匿名さん]

ナイスに高級ブランドというイメージはないから、値下げはイメージダウンにはならないと思います。

[149: 匿名さん]

ナイスに高級感なくても、新百合ヶ丘のノブレスは別でしょ。

[151: 匿名さん]

>>149

そうでしょうか？
百合ヶ丘という立地とデベのブランド力からすると高すぎると思いますが。
適正額はもっと低くてもいいはずです。

[152: 物件比較中さん]

＞150

新百合って、デベまで選別するような高級住宅街ですか？？
別に普通の住宅地だと思いますが、「違和感」覚えるって、
どれだけ上から目線なんでしょうね。笑

[153: 物件比較中さん]

市場主義において、ノブレスの適性額っていくらなんですか？
151さんが考えている額を教えてください。
南向きワイドスパン、冬至日照8時間、８０平米で教えてください。
151さん以外でも結構ですので、高いと書いた方、どなたでもいいので
教えてください。

私が思うに、適正額って買う人が満足すればそれでいいのではないですかね？
そういうことを言う方に限って、いわゆる買いたくても買えない人なのでは
ないでしょうか？
ノブレスに限らずマンションが本当に欲しい人はそんなことあまり考えないのでは。
いつまでたっても高い高いと言ってるだけで買えないんですよ。
欲しい時が買い時ではないでしょうか。

[154: 匿名さん]

売り出された頃は、マンションの価格が上がり出し、新価格と言われていた頃ですよね。
高く売るために販売時期を遅らせる売り渋りなんて言葉も世間では飛び交っていたのに。
売り切る前に急に不況になり・・・値下げは仕方ないかと思います。

[155: 匿名さん]

４５００〜４８００ではないでしょうか？

幅を持たせたのは、階数の関係です。

[156: 匿名さん]

153は典型的にデベの論理だな。
何千万もするものを消費財扱いをするって難しいよ。
だって一方で戸建ては資産価値がある程度あるわけだから。

マンションの資産性を考慮しないで購入する人の方が
きっと珍しいと思うよ。

世の中をこうなって欲しいという姿と現実のギャップに当惑している
典型的な投稿文と受け取れました。

[157: 匿名さん]

＞欲しい時が買い時ではないでしょうか。

子供が、ゲーム機欲しがってます。買い時でしょうか？

[158: 周辺住民さん]

ゲームとマンションを比べてること自体レベル低っ。
お子さんがゲーム機欲しがってるということですが、
ご自身が買ってあげたくないなら買わないほうがいいですよ。
買ってあげたいなら買えばいいだけではないでしょうか。
答えは見えてますよ。

[159: 匿名さん]

ゲーム機を買い与えることに、親としてちゃんと理由をつけられればいいのですよ。

[160: 匿名さん]

釣られすぎです…

[161: 匿名さん]

資産価値を考慮するかどうかは買う人次第。
マンションのメリットもありますから。

[162: 匿名さん]

151です。

4,000万円台前半だと思います。
私はナイスのマンションは買いませんが。

[163: 匿名さん]

なんで？

[164: 不動産購入勉強中さん]

162さんの意見と全く同じです。
MRも見ましたが、4,000万円台前半が妥当だと思いました。

[165: 匿名さん]

162に同意。
立地、建具などのチープさ、デベのブランド力などから4000万前半が妥当かな。

[166: 周辺住民さん]

４０００万前半といったら、パークシティ新百合ヶ丘、オーベル新百合ヶ丘、
イニシア新百合ヶ丘以下ってことになりますね。
南向き、冬至日照８時間、８０㎡で４０００万前半ってことないんじゃないですか。
市場価格ではなく希望価格では？
ここを買わないということみたいですが、買えないの間違えだったりして。
プライムも手がでず、マスターアリーナも無理そうで、ノブレスも高くて無理。
ここが高いと言っているようだと新百合在住は無理そうですね。

[167: 匿名さん]

デベが決めた値段は売り主の希望小売価格。
それが妥当かどうかを判断するのは市場（買い手）。
残ってしまったってことは妥当ではないと判断した人が多いんでしょう。

[168: 匿名さん]

パークシティ新百合ヶ丘と比べたら、当然それを下回るでしょう。

[169: 匿名さん]

また最近になって「高い、高い」と言う輩が増えたのは、多分値引きをそんなにしてないんでしょうかね。

以前、ここの板に２割は確実してくれるみたいな書き込みがあったりましたよね。
まさかとは思いますが、その事をを信じて交渉にでも行ってしまったんでしょうか。

でも思ったより値引きをしてくれなくて、腹いせに、安っぽいだの書き込みに来たんでしょう。

[170: 匿名さん]

>>143

ナイスは竣工後２年半経過した玉学物件でもまだ転売してないよ。
いつまで頑張れるかは、・・・。

[171: 匿名さん]

>>166

パークシティ新百合ヶ丘、イニシア新百合ヶ丘→価格発表前。未来のことが見える人？
それにイニシア新百合ヶ丘は定借物件だから、価格比較しても意味なし。

[172: 匿名さん]

>>171さん

するどいっ！！

新百合ヶ丘に住む予定はないので
ここ以外の物件の価格は知らなかったのですが、
パークシティとイニシアは価格発表前だったんですね。へえ〜〜〜

発表前なのに価格が分かるって、どういうこと？？

[173: 匿名さん]

っていうか、４０００万代とかいう人は
あなたたちの希望価格でしょ？

妥当だとか言ってないで、その価格だったから
いいのに・・という希望をこめて書かないと

[175: 周辺住民さん]

ナイスかわいそう。
プライム、マスターとの比較論は別として、
そんなに悪いマンションには見えないけど。

[176: 匿名さん]

高いから叩かれるんでしょうね。
オーベルやアスティア板は静かでしょ？

やはりお向かいの三井より高いから、生意気〜！とか思われてるんでしょう。

気にしない、気にしない。

[177: 匿名さん]

そうね。

あと、低層マンションって、高級っぽく見えますよね。
緑も多いし、ゆったりとした優雅さはもありますよね。

[178: 匿名さん]

ここのマンション買う気ない！なんていってる人が
掲示板に入ってくること自体、おかしなこと。

それにしても、イニシアって価格発表しているんですか？

[179: 匿名さん]

「高くて生意気」なんて下らないことを言う人はいないと思いますが、
物件に対して金額が割高と判断する人は買わないし、妥当だと思う人が買うだけです。

[180: 匿名さん]

生意気ー！なんて言ってくるわけないじゃん。
腹の中で思ってるから、荒らしに来るんでしょうが。

[181: 周辺住民さん]

完売に向けてそろそろモデルルーム撤去ですかね？
懸念していたD棟東とE棟も徐々に動いていますしね。
マスターアリーナが新百合山手に住めるラストチャンスかな。
万福寺地区はここちいいですよ。

[182: 匿名さん]

プライム&マスターモデルルーム後に、低層マンション建つんでないの？

[183: 匿名さん]

＞１８１

そう、マスターアリーナがラストチャンスです。

＞１８２

それは、まったく未定の話ですから
未定の話をあてにしても。。

[184: 匿名さん]

新百合山手じゃなくなるけど、住宅展示場も怪しいよね。
敷地広いから大規模マンション建ちそう。

[185: 匿名さん]

そう言われ続けて、早○年！？(笑)

[186: 匿名さん]

建たないんならいいんです。

[187: 匿名さん]

マスターアリーナが完売する頃でもここは残っていそうな気がするのは私だけでしょうか？

[188: 匿名さん]

そりゃないだろ？
そんな先まで売れ残ると思われる根拠は？

[189: 匿名さん]

デベを良く知ってるけど、社長が強気で大規模な値引きとかは絶対しないらしい。
特にこの物件には力を入れてるって・・・。まぁ元々資材系の会社だから売れ残ってもさほど影響出ないのでは？

[190: 匿名さん]

先週土曜日の日経新聞に、すてきナイスグループが５６億の大幅赤字とか書かれてなかった？

資材の方もダメで、マンションもあまりだったとか…

[191: 匿名さん]

189さん
そうだと思ったよ。
そういう人は痛い目見ないと多分わからないよ。
こりゃ一度倒産しないとここは売れないね。
多分回りも茶坊主ばかりなんでしょう。

2009年後半に市況が回復しなかったときにどうするんだろうね。
そこから動いても遅いのに、そこから動いちゃいそうな気がする。
＊＊＊みの典型の行動をする予感がするのは気のせいでしょうか。
柔軟性が無い人に会社は運営できませんという典型の臭いがしますね。

個人的には3000万円くらいなら買ってもいいかと思ったが、
郊外で資産価値もあまり期待できないし、メリットも無いので、
もういいかなという気がしてきたよ。
都心を狙った方が賢いのかもな。

[192: 匿名さん]

１９１
はい、そういう方はどうぞ都心を狙って下さい！

[193: 匿名さん]

3000万で都心ですか・・・・
言うだけならただですもんね・・・

[194: 匿名さん]

>>191さん
『都心を狙った方が賢いのかもな』
そうですよねー

半端な場所で6000万前後の金を出すくらいなら、都心で買ったほうが
何かと便利で良さそうだと私も思うようになっています。

[195: 匿名はん]

>193
191には３０００万で都心を買うとは書かれてないぞ。
ここを買うなら３０００万と書いてある。
落ち着いて日本語をよーく理解しような。

[196: 匿名さん]

値段ももちろん重要な要素でしょうが、それだけでは決められません。
3,000万円でも、「ナイス」の「あのデザイン」では買えない．．．。

[197: 物件比較中さん]

選択の決め手は、立地・デザイン・価格
かな？？

[198: 匿名さん]

>>195
行間を読む、という言葉を知っていますか？
こんなところでそれを期待しても無駄か・・・。

[199: 匿名さん]

間取り、共用施設、ランニングコスト、耐震性、設備、判断基準はたくさんあります。

我が家は年度内の入居も重要で、プライムは候補から外れました。車も二台あるのでランニングコストでもプライムは選ばなかったと思います。プライムで二台分の駐車場が借りれるかも厳しいと予想してましたし。

予算的には似通ってましたが、同じくらいの間取りだとプライムのほうがリビングが狭かったので、それもノブレスの良い点でした。

ナイスは知らないデベロッパでしたが、対応も建物の質も問題ないと判断し、今ではナイスに不信感など全くありません。担当者がよかったのは運ですが。

正直高い買い物でしたが、満足度は高いです。引き渡し後に完売出来なかったのは残念ですが、こんな世情ですし、ぼちぼち売れて行けば良いなという気持ちです。

[200: 匿名さん]

竣工してしまってどんどん月日が経過しています。デベとしては「ぼちぼち」なんてペースじゃ
シャレにならないし、このまま中古化が進めば、今まで力を掛けていただけに破綻の原因になるので、
必死なんでしょうが（チラシ、DM毎週凄いです。。。）あの価格じゃ買わないですね、絶対に。
このペースであの残戸数が残ってしまえば、どこかで決断をしなければならないことになるかと。
そのときに高掴みをされてしまった方、ご自分の置かれている状況に初めて気づくのでしょうね。。。
10年後のエイジングを鑑みると、機械式駐車場コストも今とは全く異なることを覚悟されておかれる
ことを老婆心ながらおすすめします。
（今が実勢コストと比較してもむしろ不当に安すぎ・・・売るためには何でもするんですね、
　このデベさんは。まあ売れていないですが・・・）

[201: 匿名さん]

>>197さん

あと、デベの規模・体力ですね。

[202: 匿名さん]

191です
都心を3000万で買うなんてどこにも書いてないし、思ってもいないが。
書いたものが意図していない行間を読むってすごいというか、
まぬけですね。

色々な条件があっても全て価格に収斂していくと考えています。
デベの信頼度、立地、デザイン等を考慮して私はここは3000万円程度が
妥当と判断いたします。

[203: 物件比較中さん]

>>194さん
都心で6,000万だと中途半端な物件しかないですよ？
新百合を半端な場所というレベルからすると、都心でちゃんとした物件をお買いになるなら、
1億程度ご用意されたほうがよろしいかと。。。

ここしばらくこのスレで3,000万という数字が踊ってますが、新百合徒歩圏で3000万の物件ってあります？？（もちろん築20年とかいうのはなしで）

[204: 匿名さん]

3000万円程度はもちろん現状での価値です。
情勢の変化によって勿論上下はあると考えます。
今年は下方向のバイアスが強いと思いますが、、、

[205: 197]

>>201さん
それも決め手のひとつですね。

[206: 物件比較中さん]

<<202さん

ひとくちに3、000万といっても、販売価格もばらばらだし、参考にならないですね。
ちなみにあなたにとって南口のパークシティとオーベルの適正価格はいくらくらいですか？

デベとデザインが違うとはいえ、徒歩10分以内の物件がとバス便の物件の価格が逆転することはないですよね？
そう考えると世間一般の人はデザインとデベの名前に偉く大金払ってるんですね。。。。

[207: 匿名さん]

新百合ヶ丘徒歩7分、74平米平成16年築の中古で3980万というチラシがありました。どんなデベでもノブレスの立地と程度で3千万て、ありえないのでは？

相模大野とかよりさらに奥地の価格帯ではないかと。マンション購入を真面目に検討している人の意見とはとても思えませんが。

[208: 匿名さん]

時代が違いますが、グリーンタウンだって、分譲当時の価格では、三千万円以上(一番、高い所は、六千万円台)はしましたからね。

[209: 匿名さん]

将来転売を考えていれば、大手デベ&駅近を選択するのは当たり前。
中古で買う人がまず条件とするのは、
駅５〜６分以内。
大手デベ。
大規模なこと。
１０年以内。
だそうです。

これでないと、買い手がかなり叩いてきます。

とにかく、近くには三井のガーデン、プライム、シーズン、マスターがあります。
普通北口で、中古で買うならまずはここらを狙いますね。
南口にも築浅大手デベ物件はいくつもあります。
１０年後以降、新百合ヶ丘は中古市場が結構賑わいそうですね。

転売時はその時の市場にもよるけど、こちらは竣工後にもまだ売れ残ってるし、相当価格が下がることを考えておいた方がいいと思います。

ただ、設備&仕様も良いので長く住むには大変良い物件だと思います。
なので、安くなっても、今の金額より−五百〜千ぐらいまでが妥当では？と思います。

金額に幅を持たせたのは、竣工後どれくらい経つかということです。

[210: 匿名さん]

港区の同じくらいの広さのマンションだって
バブル崩壊後の底値は5000万円台だよ。
遠からずここは3000万円台になると思っていますよ。
これから3000万円の価値になるものを今5000万円払う人はいないでしょう。

パークシティだかオーベルだか知らないが、その値段で売れているのですか。
価格成立の数が少ないものはマーケットプライスとは言えません。
いわば誤差ですね。

このマンションだって500〜1000万円くらいならずっと前から引きますよ。
でも売れないでしょ。なぜならそれはマーケットプライスではないからです。
私はそこらへんからマーケットプライスが3000万円程度ではと言っているだけです。
取引が成立する価格がその物の価値だということを私の話では前提にしています。

[211: 匿名さん]

>>209
あまりに、大規模マンションは敬遠されると思うのですが？

[212: 匿名さん]

中古なら、一番人気の規模は三百〜五百世帯あたりだそうです。

例えば、十何年に一回は大規模修繕とかありますよね？
そういうときのためにもそのくらいの規模があると安心らしいですよ。

小規模は一軒空きが出たら、一世帯にかかる負担も大きくなりますからねぇ。

[213: 匿名さん]

なんか経済通ぶってる変なのが紛れてきたな。
バブル崩壊後最安値と現在を比較するのは全く無意味だし、それを元に先を予見するのもナンセンス。
持論を振りまくのは勝手だけど、別でやって欲しいね。

[214: 匿名さん]

何言ったところで売れてないことには変わりない。
末は有明モデルか叩き売りのどちらかだよ。

[215: 匿名さん]

有明モデル、って何ですか？

[216: 匿名さん]

新百合ヶ丘にこだわった子供の小さいファミリー層だと、消去法でいくとここに
行きつくのではないでしょうか？

[217: 匿名さん]

どんな消去法？？？

[218: 匿名さん]

ファミリー向けの共用施設の充実度と、購入層に占めるファミリー率の高さですね。後者は正確な比較は難しいので、感覚に寄るところが多いですが。

3千万説は現状と言ったり近い将来と言ったり、3千万が3千万台と変わったり、典型的な荒らしでしょう。他で相手をされなくなって、ここにきたんですかね。

[219: 匿名さん]

坪単価で話をすれば通じるのに、いきなり3000万ですからね。せめて広さくらい言えばいいのに。
残ってる部屋の価格帯から出た値段なんでしょうが、それにしてもお粗末。

[220: 匿名さん]

共用施設って本当に使います？
最初だけで、あとはあまり使わなくなることが多いって聞きました。

特に幼稚園に行きだしたりすると尚更だとか…。

実際使ってますか？

今、こちらを検討中ですが、主人は共用施設は不要だと言ってるもんで。。

[221: 入居済み住民さん]

>>219さん
条件は>>153さんの書き込みにあった

「南向きワイドスパン、冬至日照8時間、８０平米」

これですよね。ワイドスパンは数が限られるので外すとしても
新百合徒歩圏でこの条件で3000万は。徒歩圏を捨てても難しい？

>>220さん
供用施設は住んで5ヶ月くらいですが、パーティールームを一回
使いました。10人以上であつまったのであると便利ですが使う
回数は正直少ないです。

キッズルームは利用者をよく見かけます。ミュージックルームは
どうなんでしょう？私はマンション内でカラオケをしたいとは
思いませんが。

何を重視するかで変わると思いますが、小さいお子様がいない場合
はあまり重要じゃないかも知れませんね。

[222: 周辺住民さん]

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[223: 入居済み住民さん]

共用施設はあれば便利ということで、
パーティールームは組合会合やイベントで月に一度は使われてますね。

ミュージックルームも私的には使いませんが、
もし子供たちが大きくなったとき、友達と一緒に使えるなら
それでもよいと思いました。

駐車場は安く借りれるので、家は助かってます。

[224: 匿名さん]

>>222さん
うちにも届きましたよ。
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強耐震構造の説明、まだやるのかよ。もう分かったからしなくていいよーと思いました（笑）

こんなイベントやるってことは、順調に売れてないってことだな。

[225: 匿名さん]

全戸のうち半数売れていないって本当なんですか？
いくらなんでもそれはないですよね。

[226: 匿名さん]

それはいくら何でも、ないんじゃない？

[227: 物件比較中さん]

Ａ棟（西向き）は完売したみたいですね

[228: 匿名さん]

そうなんですね。

ということは、やっぱり半数以下ってことは
なさそうですね。

[229: 入居済み住民さん]

久しぶりに掲示板見ましたが、ひどい荒れようですね。

たぶん8割以上は売れているはずです。
Ｄ棟西側など外から見えない住戸も多く、駐車場の埋まり方を見ても
半分残っているということはありえないです。

[230: 入居済み住民さん]

実は夜あかりが出ているところって、建物内モデルルームだったりするんですよ（笑）

[231: ご近所さん]

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[232: マンコミュファンさん]

231は嫌がらせか？

[233: 物件比較中さん]

231さんは、親切にお知らせしてくれてんでしょ

[234: 匿名さん]

そうよ、親切に教えてくれているのに２３２さんてひねくれているのね。