川崎駅西口最後のタワーマンションbyオリックス不動産他

[マンコミュファンさん]

川崎駅西口最後のタワーマンションが2009年春より着工され、
2011年秋に竣工されることが発表になりました。
変わりゆく街、川崎。既に駅前に完成している西口の顔である
ラゾーナ川崎レジデンスと良いライバル関係になることでしょう。

売主デベのオリックス不動産との共同事業者である
レアルシエルトの土地収用経緯を添付しておきます。
http://www.realcierto.com/results/index.html#01

[55: 匿名さん]

川崎西口の新価格（クレやブリの＠260万円超／坪）はかつてのバブル時代だったら保土ヶ谷や戸塚レベルです。それに比べればまだまだバブルでは無いでしょ。

[56: 物件比較中さん]

5年前に比べたらバブル。そして東証REIT指数は5年前の水準に戻ろうとしている。
200万円/坪くらいが川崎駅西口徒歩5分圏の適正価格。

[57: 匿名さん]

バブル＝その資産のもたらす本来の収益ではとうてい説明の付かない
　　　　価格がついてしまうこと。

ただ上がることをバブルとは言わない。

>56さん
>200万円/坪くらいが川崎駅西口徒歩5分圏の適正価格

その根拠は？

[58: ご近所さん]

5年前の異常な状況が正常だと思い込みたい方がいらっしゃるようで。
大師線沿線にも新築物件があるので、
そちらをご検討された方が良いのではないでしょうか。

[59: 匿名さん]

56ではないですが、5分で坪200万円くらいというのは、川崎駅西口の賃料水準から計算すると、一般論として肯けます。物件特性により上下はあるだろうし、ラゾ・ブリ・クレは高く設定することができそうですが。

問題は、例えば川崎駅西口の新築・70平米のマンションを賃料20万円超で借りても良いという人達が世の中にどれだけいるかですな。

[60: 匿名さん]

ブリリアのMRが2/11でとうとう閉館になりますね。
なんだかんだで、ここも高額物件になると思いますよ。
イクスやヴィルクレールの中古が今でも坪200万近い価格で売りにでてること考えると
ここが坪200万はまずないでしょう。

[61: 匿名さん]

でも、欲しい、坪２００万になってもらいたい。
夜空のお星様にでもお願いしてみようかなー。

[62: 匿名さん]

>>60
そういう中古は、もはや売れてませんがな。宣伝出してるだけ。
去年ちょこっと売れてしまった時期があったらしいが、やはりおかしいと買う側も気づいてるよ。

[63: 匿名さん]

去年のクレッセントの価格は明らかにバブルだったね。
外観をちょっと飾っただけの中身の乏しいマンションがあの価格とは。
買っちゃった人は泣くに泣けないだろうね。

[64: 匿名さん]

転売して儲けようなんて考えで、特に借金してまで買った人は大変だろうが、自分で住む人は価格が下がってもどうってことはないでしょ。
マンションなんて所詮、耐久消費財。

[65: 匿名さん]

住まいの資産運用としては、キャピタルゲイン狙いで値上がりしたらすぐ転売は、愚の骨頂。
買って値上がりしているうちは、本来、家賃にかかるコストがマイナスなんだから住み続けるのが吉。
値下がりに転じた時点で、資産価値の下落率とキャッシュ化した時の利益（運用益−家賃等のコスト）を比較して、有利な方を選択すべき。

[66: 匿名さん]

オリックスの板なのにクレッセントに個人的恨みを持ったストーカーの粘着板になっちゃってますね(-。-)y-゜゜゜

[67: 匿名さん]

>>62
それが、不動産屋に聞くとそうでもないみたい。
川崎西口はもともと築浅物件がほとんどないし、売り出し物件もかなり少ないから、
強気の値付けでも、何だかんだで買い手がついてしまうとのこと。

[68: 購入検討中さん]

なんだか希望観測的な価格予想が続いてますが、ここは
普通に最低でも坪２５０万以上の設定です。
土地原価、建築費の上昇から考えて、当たり前でしょ。
この価格で買えない人は、あまり期待せず、バス便か京急
の支線、もしくはもっと都心から離れたほうがいいですよ。

景気が良くない数年前、坪２００万程度で販売したラゾーナ
がかなりの高倍率がついて完売。抽選で涙を呑んだ方も多数
でした。当時はまだ、ラゾーナもなく、川崎のイメージがそ
れほど良くない状態でした。

その後、ブリやクレは２５０万〜２６０万程度の設定で、ブリ
はやや苦戦してますが、クレッセントは瞬間蒸発でした。

いま川崎西口はイメージはだいぶ変わっています。東口も駅の
整備等が予定され、ますます便利で快適になるのは明白です。

サブプライムで景気が減速しているものの、ラゾーナ販売時
以前の不良債権であえぐ状態までは戻るはずもないでしょう。

このような経緯で、だれが坪２００万という安すぎる価格設定
をするのでしょうか？
ましてや売主は金融グループ・オリックスですよ。

[69: 匿名さん]

>>62
築8年とか9年でも「築浅」なんて不動産屋に言われ、売主設定のの強気価格で買っちゃって、
3ヶ月待てば、同じマンションのもっと上階が５百万安く出てきたなんてのがザラにありそうな
2008年だね

[70: 入居予定さん]

釣り師にマジレスしてはだめですよ〜。

　オリックスも素敵なマンションになれば、川崎のマンション全部がイメージがよくなります。

　にっこり。

[71: 匿名さん]

同じ高値掴みでも、中古より新築の方が、まだ買い手としては納得行くんじゃないの？
欲しい人は買いましょう。でもほんとに最後のタワマンかは・・・・？

[72: 匿名さん]

売れるかどうかは別として、坪250万以上はほぼ確実ですね。
何しろかなりの地権者をどかして無理やり建てますから。
昨今の原材料の値上がりなんかも考えると、原価は西口マンションでは№１になると思います。
オリックスは原価割れの投売りするほど、財務は苦しくないですから
仮に売れなくてもしばらくは高値で放置するでしょう。その辺はブリリアと同じですね。
そもそも今まで川崎規模のターミナル駅近が他のローカル駅とさほど変わらない価格で
買えてたのが異常だったのかと。
ここをバブルというなら、みなとみらいなんかはまさに超超バブルだと思いますがね。

[74: 匿名さん]

>>72
自分も川崎西口の坪250万は全然バブルとは思いません。
たしかに、みなとみらいの坪300万はバブルの可能性ありですね。
自分は生活利便性を最重視なんで、観光地のみなとみらいよりは、
生活しやすい川崎西口駅近に住みたいですね。

[75: 匿名さん]

>>73
クレッセントが買値の半値ですか、、、
坪140万とかなら是非買いたいですo(^-^)o

[76: 匿名さん]

>>73

クレッセントが半値の坪140万円なら周辺は坪100万円ですね。
となるとターミナル駅徒歩5分、70㎡の物件が2,100万円ですか？ワンルーム並ですね。
ギャグにしてはそこそこ面白い。

[77: 匿名さん]

オリックスが安くて良いマンション！？
無い無い！オリックスみたいなしっかりした会社は社内のハードルレートをしっかり持っているからそれなりの利益率は確保しますよ。

[78: 匿名さん]

>クレッセントが半値の坪140万円

予想ではなく、願望
おそらく自分の収入の範囲で論を立てているんだろう（笑）

[79: 購入検討中さん]

不動産にお買い得品は無い。
あったとしても、われわれ庶民には絶対回ってこない。

[80: 物件比較中さん]

不動産に掘り出し物はない。しかし、割高物件があまりにも多い。

[81: 匿名さん]

小杉のナイス物件は坪300万でバブル価格と言われてましたが、ついに完売になりました。
川崎西口も負けずに価値向上して欲しい。

[82: 匿名さん]

>>73
>新築だと入居と同時に２〜３割価格が下がるのが相場。

ほんと、この人はギャグそのもの。そんな相場はこの世にない。
立地、販売時期を無視かよｗ

ちなみに、俺のマンションは入居と同時に２，３割上がった。

[84: 匿名さん]

クレッセントの価値が下がらないって書き込みに対して過剰に反応している人がいるが、
おそらく去年金が無くて買えなかった人なんだろうな。
自分の買えなかったマンションが少しでも下がればいいと思いたいのはわかるが、
最近のモリモトの評判の良さといい、あまり期待はしないほうがいい。
何しろ駅近最後のチャンスで買い逃したのは事実なんですから。

と翻訳すればどっちもどっち。お互い感情論で書き込みしない方が良いですよ。まぁ一方は釣りでしょうが。。。
客観的に見て再開発地区、駅徒歩５分圏内、地震対策済物件であれば適正価格だと思いますよ。豊洲、武蔵小杉、みなとみらいの相場を見たら逆に安いくらいでは。。。

[87: 匿名さん]

クレッセントの購入者です。可哀そうと同情されてるんですね。確かに２，３年前に比べれば、高いのは事実ですし、購入するときも悩みました。けど過去に戻って買うわけにはいかないし、安くなるのを期待して待つのも不安だったので購入しました。
　今になって、もう少し待った方がよかったのかなと、思うこともありますが、クレッセント自体はあっさり値下げすることもなく完売しているので、まだよかったと思います。

ちなみにクレッセントのスレのときも、異常なほどモリモトを毛嫌いしている人がいましたが、同じ人なんでしょうか。完売したのにまだけなしてるいるなんて、よっぽど嫌いなんでしょうね。
いったい何があったのか、知りたいです。

[88: 匿名さん]

>>87
それは、買えない人のやっかみ半分のあらしがほとんどと思われます。
パターン的には川崎駅周辺だとホームレス、風俗、ギャンブル等のネタ。
クレッセントだとデベロッパー。
ラゾーナだと仕様が高級仕様でない等々。
攻撃しやすいとこを探しては執拗に煽って楽しんでるだけですよ。
幸い私が契約したブりリアは攻撃できるネタが少ないらしく、あまりあらされませんが、、、
一種の有名税みたいなものです。
客観的に見てクレッセントが川崎駅周辺で１、２を争うマンションになるのは間違いないので、
全く気にする必要はないでしょう。
実際、クレッセントの建物高さは川崎駅周辺で１番になりますし、
外観がある程度できてくれば、その壮観さにケチもつけれなくなるのではないでしょうか。
幸区民としてラゾーナ、クレッセント、ブリリア、オリックスと良い物件が周辺に
続々と出来てホントに良いことだと思ってます。

[89: 匿名さん]

８５の造りが雑というのはどこ見てわかるのでしょうか？
もしかしてすでに建築工事が終わってるとか？？？
だとしたら週末にでも川崎に出掛けて見に行ってきたいと思います！！！

[95: 物件比較中さん]

あのぉ・・・
モリモト物件を買えなかった人の話はもういいんでそろそろオリックスの話しませんか・・・

[100: 匿名さん]

ちがうよ。クレッセントは１３０メートルです
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/kawasaki/birukawasaki.htm

[102: 匿名さん]

ラゾーナとクレッセントのどちらが高いかは
ラゾーナかクレッセントの板でお願いします。

オリックス物件の新情報求む。

[103: 匿名さん]

>101さん

建物の高さは124ｍですが、塔屋の高さを入れると131ｍです。
ラゾーナは塔屋を入れて124ｍ、ブリリアは塔屋を入れて117ｍとなっております。
ご参考まで。

[106: マンコミュファンさん]

>104さん

せめて　>2の川崎市の発表や　>3の建築業界ニュース　を見ましょう。109ｍですよ
．．．といっても何の高さか明確でないので補足します。
現時点では、建物高さが109.2m、最高高さが114.61m、という計画になってます。

[107: 匿名さん]

高さはまあどこも似たようなものだね。
今は１５０メートル以上のタワーマンションなんていくらでもあるし、
どんぐりの背比べという感じだ。

それより100のデータは初めて見たが、いろんなマンションの比較が容易に出来て良いね。
一番顕著だと思ったのは敷地面積が

ラゾーナ 16000㎡
ブリリア　5400㎡
クレッセント　4300㎡

改めてラゾーナってすごいマンションなんだなと感じたよ。
ちなみにオリックスはクレッセントよりもさらに狭い。
やっぱりあの角地が痛かったか。

[108: 匿名さん]

高さうんぬんのコメントもあるようだけど、自分としては全く逆で、むしろオリックスには高級感を高
めるために、例えば高さを半分くらいに抑えて全戸３ＬＤＫ以上、１００㎡以上くらいにして少数の富
裕層を取り込む工夫をしてもらいたかった。

そうすればラゾーナとはまた一味違った価値も認めてもらえただろうに。

駅近だから手っ取り早く儲けるにはタワーにして戸数増やすのが企業としてはおいしいんだろうけど、
何かと中途半端な印象はぬぐえない。あとはデザインに期待するのと、ここの販売までにマンション価
格の相場がどれだけ下がっているかを見極めることになるかな。

[109: 匿名さん]

>ここの販売までにマンション価
>格の相場がどれだけ下がっているかを見極めることになるかな。


結局、今の相場じゃ買えないんでしょｗ

[110: 匿名さん]

マンション価格は去年の夏が天井だった。
ここがどうこうじゃなくて、相場全体が弱含みである以上、
今買うのは得策じゃないよ。

[111: マンション住民さん]

マンション売れ行きにちょっと陰りが出始めているので、
高さを抑えて、広めの高級タイプと言うのは無理だったのでしょう。
クレセントの時点で、高級タイプは無理と見込んでいたのでしょうから。
クレセントが本当にデザインを売りにするのなら、高さを抑えて容積率に
見合った立て方をするべきでしょうが、それでは売れないと見込んだの
でしょうから。

容積率で見ると、107さんのある通り、ラゾーナは抜群でしたね。
一軒辺りの土地の区分所有率は倍近く差が出ますね。
(確か、ラゾが400%、ブリリが600%、クレセンが700%でしたっけ??
　済みません、ラゾとブリリは、もっと低い率かも知れません)

[112: 匿名さん]

自己訂正。
投稿者名が、匿名さんではなく、誤って住民さんで出してしまいました。
まぁ、まだ建つ前の物件なので、住民が居るはずが無いのは自明ですが・・・

[113: 匿名さん]

お隣のモリモトですが、上場するみたいですね。
削除された書き込みに「くやしかったら上場してみろ」という書き込みがあったのでご参考まで。

http://www.morimoto-real.co.jp/for-ir/index.html

[114: 匿名さん]

川崎だったら武蔵小杉のほうが、住環境としても将来性も良いよ。
ラゾーナは確かに希少性もあるし、いいマンションだと思うが、
そもそも川崎に高級なものを作るとか、富裕層を呼び込むって考えが
現時点では無理のある気がする。

[115: 契約済みさん]

武蔵小杉も良いのだけど、通勤で使うのに東急と横須賀線はなあ。
災害に弱かったり、時間通りに来ない電車はどうも。

[116: 匿名さん]

川崎駅も武蔵小杉駅もそれぞれに将来性あることには変わりないと思うよ。
同じ市内なんだし、聡明な人ならば、お互いの発展が市の魅力向上に貢献すれば、お互いの町に良い影響をもたらすのだから、べつに張り合う必要はないのでは。。

[117: 匿名さん]

まぁここもラゾーナのように安くてまぁまぁの建物つくってほしいですね。
価格もお手ごろ価格希望。坪２５０万までは許容範囲でしょうかね。

[118: 匿名さん]

坪２５０万まで？
はい、次のかた。どうぞ

[119: 周辺住民さん]

え？
川崎で坪250以上で売ろうとしてんの？

昨年のプチバブル全盛の時なら、それでもいけたかも知れんが今後は厳しいよ。

景気悪化に伴い、給与所得者の給与も減るだろうし、皆サイフの紐が固くなりつつあるし。
大きな買い物は先送りムードが出てきているよ。

[120: 匿名さん]

それでも坪２５０万であればリーズナブルでしょう（実はもっと高いことをおそれています・・）。１１９さんは川崎を過小評価しすぎですよ。

[121: 匿名さん]

>>120
へ？

まだ販売しているブリリアタワー川崎でも坪250万程度でしょ。
苦戦して売れ残ってるよ。

ブリリアでも苦しいのに更にネームバリューの無いオリックスでは坪250万以上は無理でしょ。

[122: 匿名さん]

121殿
ネームバリューで価格が決まるならモリモトがぶりりあよりも
高く売れるわけなかったでしょう？
最も大事なのは立地ということですよ！
売れ残ってるぶりりあよりも立地まぁまぁのオリックスの方が
条件は上です。価格も２５０万を基準に考えるのが正解というもの。

[123: 匿名さん]

この極小土地＆ほかとお見合いマンションで、坪２５０万は高すぎると思います。

[124: 匿名さん]

モリモトもブリリアも立地条件は大差ない。
ブリリアは売りかたを誤った。モリモトみたいに、プチバブルの波に乗って一挙に売り切り、検討者に高値づかみさせる戦略をとるべきであった。
ただ、坪２５０万以下で西口駅前を買おうというのは、むしが良すぎるとは思うが。

[125: 匿名さん]

>坪２５０万以下で西口駅前を買おうというのは、むしが良すぎるとは思うが
いやだからさ、ブリリアタワー川崎が今でも先着順で坪250で買えるんですけど・・・・・
人の話はちゃんと聞きましょうね。

[126: 購入検討中さん]

ブリリアで今残ってる物件は坪270万以上です。250万じゃ無理ですよ。
ラゾーナの中古も未だに260万以上だし。。。

[127: 匿名さん]

たしかに西口駅近が安く買えるなら、多摩川まで歩くアクアリーナとかが売れる訳ないよね。
ここに来て自分の周りでも都内の賃貸から川崎のマンション購入って結構いるから、
多少景気が悪くなっても駅近だったら、それなりに需要はあると思う。
先月、イクスの中古見に行ったら他に５組も見に来てて、結局キャッシュ買いの人に
決まってしまったしね。。。正直驚いた。

[128: 匿名さん]

やっぱ線路沿いゎハードルが高いです

[129: 匿名さん]

>１２８
と言って坪270万以上の価格から、「線路沿い」に問題をすり替え、自分を納得させる（笑）

[130: 匿名さん]

何度か話に出ていますが、実際のところ、
平均坪単価250万円以上で買い手は表れるんでしょうかね？
そんなに高額物件需要があるのか疑問に思うのですが、
皆さんどう思います？

[131: 購入検討中さん]

250万円ならあるでしょう。

[132: 匿名さん]

１２４
ブリリアは線路沿いの立地ゆえに私的にはありえませんね

[133: 匿名さん]

ブリリアタワー川崎も順調で殆どもう残ってないですよ。気にするまでもなくあちらはあちらで早晩もうなくなるでしょう。

[134: 匿名さん]

小杉で坪300万物件が完売したくらいだから、川崎駅近で250万は十分ありでしょ。
川渡って蒲田辺りに買えばその位はするし、川崎の利便性を考えれば今までが安すぎだったかと。

[135: 匿名さん]

>川崎駅近で250万は十分ありでしょ。

そのとおり！　あのド田舎の武蔵小杉でさえ坪300万！
アッ、しまった。コスギ・フリークに喧嘩を売ってしまった。

[136: 匿名さん]

市況の悪化を織り込んでないデベさんが多いようで（笑）

去年とは状況が違いますよ。

[138: 匿名さん]

かといって下がり過ぎるのも考えもの。競争率が上がって気に入った部屋が買いにくくなるし、それに下がって仕様が落ちるくらいなら、高いほうがまだいいと思います。

[140: 匿名さん]

川崎駅西口あたりには、坪２５０万を高いというしけた連中が、未練たらしく集まっているだけ。
きっぷのよい方々が多い小杉地区とは喧嘩にならんわね。

[141: 匿名さん]

たしかに。
同じ市内でも小杉だとレジデンス・ザ・武蔵小杉なんかの中古は270万以上しかないのにね。
駅近タワーで250万が高いだなんて、鶴見とか戸塚にでも行ってくれって感じですね。

[142: 匿名さん]

レアルシエルトのHPにマンション外観イメージ出てますね。
このデザインだととても250万以下にはなりそうにないと思います。

http://www.realcierto.com/results/index.html#01

[143: 匿名さん]

>>142

なんかクレッセントっぽくないですか？
見た感じやはりというか、ほぼ高級路線で決まりですね。

[144: 匿名さん]

川崎西口中古スレでも散々議論したけど、川崎って金もないくせに駅近タワーが欲しいと抜かす、
身の程知らずがやたら目に付くのには参る。
一駅はずせば、安い物件もあるんだから、贅沢言わずにそっちへどーぞって奴がホント多い。

[145: 匿名さん]

確かにクレッセント川崎タワーのファザードに似てますね。
予想以上に格好良いので気になって来ました。本当に坪３００万円とかになっちゃうんでしょうか？

[146: 匿名さん]

こうして見ると、なんかもったいないですね。
もっと土地買収できてればホントいい物件になったはずなのに。

[147: 匿名さん]

>予想以上に格好良い

同感です。西口最後のタワマンなどと言われてますが、これで最後にしてもらいたくない。
都市計画や建設関係の決まりなんて改正してしまえばよいのですから。

[148: 匿名さん]

ブリリアのMR跡地もタワマンなんじゃなかったっけ？

[149: 匿名さん]

148＞
あそこはマンションではなくオフィスビルか何かができます。
以下で言う「A街区」ですが、具体的な建築計画は全く不明です。
http://www.city.kawasaki.jp/50/50tosike/home/saitiku/oomiyatyou.pdf

[152: 匿名さん]

>>149
その具体的な建築計画全く不明が続いてて、タワマンという噂が立ち始めたんでしょ