川崎駅西口最後のタワーマンションbyオリックス不動産他

[マンコミュファンさん]

川崎駅西口最後のタワーマンションが2009年春より着工され、
2011年秋に竣工されることが発表になりました。
変わりゆく街、川崎。既に駅前に完成している西口の顔である
ラゾーナ川崎レジデンスと良いライバル関係になることでしょう。

売主デベのオリックス不動産との共同事業者である
レアルシエルトの土地収用経緯を添付しておきます。
http://www.realcierto.com/results/index.html#01

[322: 匿名さん]

>30数階程度の超高層鉄筋コンクリート造免震マンションの固有周期は５〜６秒程度
>京浜地区の長周期地震動の卓越周期７秒

となりのＣＫＴやばいんじゃ（汗）

[323: 匿名さん]

問題はそれだけではありませんよ。。ラゾーナやブリリアのタワーも問題か。。
http://www.nikkeibp.co.jp/article/sj/20090903/178705/
この中の層間変形角にどの程度余裕があるかが、かなり重要なようです。。

[324: 購入検討中さん]

今日、三井のリハウスに行ったら、坪３００とか言ってました。
本当かなぁ？

[325: 匿名さん]

>>324
坪300ならかなり安い方でしょうね
坪400という噂もあったほどですし

[326: 建築構造技術者]

　No323さんが指摘されているように、建築基準法が要求する最低の耐震性能に対し、購入検討されているマンションの強度の余裕がどのくらいあるかは重要です。最近を含め過去の超高層マンションの設計を調べるとほとんどの建物がギリギリの設計をしているのが実状です。これは制振構造の超高層マンションであっても同様です。制振構造の特性を使って柱や梁といった構造体を細くし経済設計を行っているためです。尚、超高層マンションで強度に余裕を確保し耐震性能を高めた建物の例に衆議院の議員宿舎がありますが非常にまれな例です。
　建築基準法による建物の強度余裕度が低くても、その敷地で実際に起こる地震動が建築基準法が規定する地震動より弱いならば相対的に建物の耐震余裕度は高いということになります。ほとんどの超高層マンションは、その敷地で実際に起こる地震動を予測作成していないのでこのようなことが起こり得ます。超高層マンションを設計する大手ゼネコンや設計事務所は、特定の断層で生ずる想定地震波を作成する技術・能力を持っていますので、購入折衝時に営業担当を通じて想定地震波で建物を構造計算してもらうよう依頼するのが良いのではないでしょうか。
　その際、建物がどういう状態になるかを必ずご確認ください。（１）「安全性」確保にとどまるのか、（２）「再使用可能性」「修復性」「財産保全性」が確保されているのか、大事なポイントです。建築構造設計界では姉歯問題以来、非常にコンプライアンスに敏感なので、大手業者であれば誤った回答はしないはずです。
　尚、一戸建て住宅や10数階建てまでの中高層マンションでは、多くの物件が耐震余裕度を持たせる設計例が増えてきています。鉄筋コンクリート造では建築基準法が要求する強度の２５％程度までの強度割増しが限界といわれています。しかし、２５％の割増しは実被害を相当程度低減すると思われ「再使用可能性」「修復性」「財産保全性」の確保の可能性が高まると思われます。
　免震超高層マンションについては、長周期地震動（川崎であれば東海地震による）がクリティカルになりますが、（１）固有周期の５〜６秒における速度応答スペクトル（地震動の強さの指標の一種）を設計でどのくらいのレベルで想定しているか、（２）東海地震時の５〜６秒の速度応答スペクトルがどのくらいのレベルか、（１）と（２）の大小関係で、設計で想定しているより大きく揺れるか否かがわかります。超高層免震構造マンションに想定を大きく超える強い長周期地震動が作用した場合、免震層の変形限界でヨウ壁という地下構造物に建物が衝突し強い衝撃力が発生します。この時点で免震構造が耐震構造になります。従って地震終了後に「再使用可能性」「修復性」「財産保全性」が確保されているか確認することが重要です。超高層免震マンションの購入を検討されているならばその点を営業担当を通じて構造設計者に確認されることをお奨めします。
　長周期地震動に関しては、現在法規制がなく地震被害があったとしても、売主、構造設計者の責任は問えないと思われます。近い将来建築基準法関連告示が改正され長周期地震動に関する安全性の検証が義務づけられるといわれています。法改正以降の物件を購入されるのが無難と思われます。
　尚、長周期地震が起きている間、超高層免震マンションは数分にわたって揺れ続けます。地震時の数分間の揺れは非常に長い時間と感じられます。ちなみに神戸の地震が５〜１０秒程度の時間ですから、上層階ではかなりの恐怖を感じると思われます。しかし長時間揺れるという、予備知識があれば恐怖感も多少緩和されると思われます。
　
　

[327: ご近所さん]

このマンションは、住居だけですか？
一階や二階に、おいしい食べ物屋が入るとうれしいなー

[329: 匿名]

シングル ＤＩＮＫＳ向け間取りは発売されるかご存知の方いますか？

広めの間取りがメインかな～

[330: 申込予定さん]

ペントハウスなどの億ションは減らしてくるんじゃないかな。。
この手のタワーはファミリー物件と違うから、かなりの数の1LDK、2LDKがあるはず。その方が見かけ上、値段下がるし。。

[331: 周辺住民さん]

ここ早くできてほしいですね。
かなり、いい値段ででるそうですね。
待ちどしいです。
川崎駅西口ナンバーワンの物件になるのは間違いないようです。
工事もドンドン進んでますね。
私は絶対買いたいと思います。

[332: 匿名さん]

>川崎駅西口ナンバーワンの物件

ほかにもオレのとここそって言ってる奴がいるんだけど？
相談してひとつにして下さいね。

[333: 匿名さん]

西口ナンバーワン？？？
価格はそうなるかな？

外観は無難すぎてイマイチですね。
どうしてガラスウォールのデザインやめちゃったんだろ。

[335: 匿名さん]

現地はどんどん工事が進んでますね。
モデルルームはまだですかね。

[336: 周辺住民さん]

川崎に住んでいるものですが、知り合いの不動産屋さんに聞いたところ、来春には販売するみたいですよ。
価格が安ければすぐに売れそうな感じですね。。。

[337: 匿名さん]

ここの土地って、ミニバブル最盛期に最高値で地上げしたんじゃ。。。オリックス別動隊の地上げ屋も潰れたし。。。

[338: 匿名さん]

坪200万円前半みたいですね。

[339: 匿名さん]

えええ！どこ情報ですか？？

そんなに安いなら絶対俺でも買いたい！

[340: 匿名さん]

>>338
土地の値段じゃないの？

[341: 地元不動産業者さん]

私もそこそこ手ごろな値段ででるという話を聞きました。
これから、まだ不景気は続くかもしれないですし、一気に勝負というところらしいです。

[342: 匿名さん]

坪200万円前半!
これで川崎駅前物件は一気に値崩れだ。
ご愁傷さまです。

[344: クレッセント住人]

坪330という確かな情報を仕入れますた。
つまりクレッセントを買った人が勝ち組ということですね。

高値掴み乙

[345: 匿名さん]

土地坪単価@200万、建物坪単価@80万円、利益坪当り@50万、合計坪単価@330万・・・
ついでに他のタワー坪単価、ラゾーナ@190万、ブリリア@240万、クレッセント@255万・・・

[346: 匿名さん]

坪330!

たっ、たけえ！
そんなんじゃ、いらねー。

[347: ご近所さん]

やはりラゾーナすばらしい・・・
本当の勝ち組はラゾーナの住人ではないでしょうか。
先見の明があった人達なんだな〜きっと。

[348: 匿名さん]

ちゃんちゃらおかしいわ。
坪単価@330万をものともせずに高値掴み
これこそ本当の勝ち組だ！！

[349: 匿名さん]

坪330なら安いのでは？元々坪400という評判だったし

[350: 匿名さん]

川崎駅前タワーの価格水準はいずれ横浜駅近タワーの水準くらいに
なってもおかしくないと思いますけどね。
そもそも県下2位の大規模ターミナル駅近なのに今までの相場が不当に
安かったと思います。
再開発で莫大な開発投資資金が既に地域に投入されているのだから、
少なくともその分は地域の資産価値がかさ上げされているのは当然でしょう。
商業施設や拠点性は横浜には劣るけれど位置的にもより都心にも近いわけだし。

[351: ご近所さん]

>348さん

うむ！たしかに！

[352: 匿名さん]

どこまで行っても川崎だよ。
３００万以上は有り得ん。

[353: 匿名さん]

川崎も武蔵小杉も最終的には坪350ぐらいまでは行くんじゃないかな
もちろん、駅近タワマンの場合だけど

[354: 物件比較中さん]

駅近タワマンに加えて、
財閥系＋高層階＋南方向の4つが揃えば、
値下げ無しの初期価格で届くかどうかじゃないかなあ。

まあ、300万行くか行かないかの水準だとしても、
数年前まで川崎市にはそんな価格の物件が無かったことを考えると、
川崎市も随分変わったものですね。
昔は「マンションは」安めだったしんゆりの低層物件も、
今は結構高いですし。

[355: 地元不動産業者さん]

何だか、坪300万円以上とか書いている人がいますが、何度も言う様に、
ここは、そこそこ手ごろな値段ででるという話を聞きました。２００～２５０万円位と
これから、まだ不景気は続くかもしれないですし、一気に勝負というところらしいです。
そうでないと、中々今の時代売り残りのリスクがありすぎますよ。

[356: 匿名さん]

そうだとすると、平均単価（230万円超）・徒歩9分超で8割捌けた、
ナイスシティアリーナはうまいことやった、ということですか？

[357: 匿名さん]

>>355
仮に安くても、ラゾーナ、クレッセント、ブリリアの中古価格と比べて
安い値付けにはならないでしょ。
川崎駅周辺じゃ当面ここが最後の100m超タワーになりそうだし、
多少高めでも十分売れそうなものをわざわざ安く売るとは思えないんですが。
鶴見のタワーだってそんなに安くないですよね。

[358: 周辺住民さん]

で、いつからショールームってできるんでしょうかね？
どなたかご存じですか？

[359: ご近所さん]

少し離れていますがこういうのもあるんですね。

ブリリア物件
http://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ010FJ100/?ar=030&bs=010&nc=...

ナイス物件
http://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ010FJ100/?ar=030&bs=010&nc=...
「川崎駅まで自転車4分」という表現が新しいというか思わず笑って
しまいました。

[361: 匿名さん]

自転車で４分と徒歩で１２分では、たいした違いはないのでは。

てか、駅前で無料の駐輪場所をまごまご探してたら、ほとんど違わないような。

[362: 匿名さん]

No.358さん＞今の時期に工事初めているって事は、不動産商戦であるＧＷにはモデルルームが出来るのでは？？

[363: クレッセント住人]

坪平均357万！
けっこう強気に来ましたねー

[364: 匿名さん]

>>363
それでも安いと思いますよ。
今後、川崎駅付近にタワーが建つとしたら坪400超えが当然だと思いますし。
この値段で買える最後のチャンスかと。

[365: 匿名さん]

横浜駅近かせめてＭＭと同水準にはなっても良いでしょ。
駅前の利便性は互角かそれ以上だし、都心にも近いのだから。

[366: 買いたい]

363さん

どこからの情報ですか？気になるので教えて下さい！

[367: ご近所さん]

363さん

私も知りたいです。ビラでも入ってましたか？

[368: マンション投資家さん]

私は２５０万と聞きましたが。

[369: 匿名]

３５０万なんて高すぎですよ。

[370: クレッセント住人]

その筋の方に聞いたので確かな情報です。川崎も高くなりましたね。いやー参りました。

[371: 不動産屋]

357は有り得ない。260から280でしょうか

ただこのご時世、売れ残るでしょう。今は暴落を待つのがよろしいかと。

[372: 匿名さん]

>>371
350でも即完売だよ。鶴見が300超でバカバカ売れてるのに。

[373: 地元不動産業者さん]

鶴見は、当初は３００超と設定していたみたいですが、
結局、２５０位で販売してますね。
オリックスについては、当方も２６０～２８０を目指していたようですが、
即完売させたいということで、２５０という話も聞いています。
いずれにしましても、極端に高くはならないようです。
この値段で、当分の間最後の西口タワーですので、かなり人気がでるでしょう！！

[374: 匿名さん]

>その筋の方に聞いた

えっ（冷汗）！

[375: 匿名さん]

北東角地の焼き肉屋と民家と、マンションとのバランスが気になります。

[376: ｱｯ]

いつ頃値段が公表されますか？

[377: 周辺住民さん]

さっき敷地前を通ったら、看板の工事してましたね。ＨＰがオープンしたみたいです。
www.sakicolle.jp

[378: マンコミュファンさん]

正式名称“サンクタス川崎タワー”だそうです。

[379: ｱｯ]

欲しくてウズウズしますね。

[380: 匿名さん]

モリモトに騙されたと騒いでたクレッセント北側連中は、どうしてるんだろう。垂れ幕は下がってないよな。。

[381: 匿名さん]

川崎BIOタワーじゃなくなったんだね。
ここは300戸のうち50戸くらいが地権者用だったと思うから、
販売戸数は250戸くらい？
100mタワーにしては少なめだよね。
希望的観測でホントに坪250万だったら即完売になると思う。
まぁ、用地買収にかなり費用と日数かけてるから
注目度とあわせてもそんな安いとは思えないけど。

[382: 購入検討中さん]

HPを見る限り、すごい話題になりそうな物件ですねー。
他のなんちゃって川崎物件とは、HPも情報が小出しだし、堂々感が違いますね・・・。

250万だったら私も欲しいですが、オリと三井だからなー。

381さん＞物件概要には地権者住戸と注釈が無いから、たぶん３００戸販売だと思いますよ。

[383: ｱｯ]

300万もしたら困ります

[384: 匿名さん]

サンタクロースかと思った

[385: ｱｯ]

いいですね！ここ

[386: 物件比較中さん]

仮に価格が同程度なら鶴見のタワーよりやはりこちらの方が良いと思われますか？
駅や利用可能な路線、周辺の商業施設、デベロッパーでは明らかにこっちが上だけど、
鶴見の駅徒歩1分立地も魅力。地域での競合マンションも無いため希少価値もありそう。
ただ普通に考えてこっちの方が高くなると思うんですが。

[387: 購入検討中さん]

生活利便性や発展の糊代の大きさを考えたら、
鶴見よりも圧倒的にこちらではないでしょうか。
返す返すも足元の焼肉屋とナイス？が邪魔して残念ですが、
100平米級の高層階なら坪300万円は超えるでしょうね。
70平米の低層階で6000万円切るくらい、
高層階で6500万円くらいなら考えるなあ。

[388: 購入検討中さん]

ここどんな高くても買います。（でも、このスレにあるように即完売を目指すため、３００とかには
ならないようです）（三井さん筋より）
場所は、今でも良し、今後も発展性が見込まれる川崎駅ですし、損は絶対にないですね。
この先は、当分ないでしょうし。
武蔵小杉は乱立し過ぎ気候も変わったとか、新川崎は開発がストップの上に駅が廃駅までの話もありますし、
新百合ヶ丘は内陸過ぎ、
やっぱり川崎ですね！！！！！
まさか、オリックスのバックに、三井不動産が付くとは。。　三井も川崎西口は渡したくないという意気込み
ですね。

[389: ご近所さん]

三井が作っていったって、売主じゃなくて、販売代理じゃないの。
売るときだけの営業マンだよ。
相方がいっちゃって、オリが単独で頑張っているってだけ。

[390: 387の購入検討中さん]

本筋は>>389さんの言う通りですが、
川崎西口については>>388さんの指摘も当てはまるように感じます。
地主の東芝不動産を野村不動産にもっていかれちゃったので。
ウェブを見ますとラゾーナを前面に打ち出していますし、
三井もオリックスも共存共栄できると踏んだのではないでしょうか。

[391: ｱｯ]

困ります。資金がありません。こんな私でも購入できますか？ベンツを手放さねばなりませんか？

[392: 匿名さん]

2、3年前はブリリア、クレッセント、アクアリーナ辺りの大量供給で
川崎西口は物件がだぶついて中古が暴落なんて言ってた人が大勢いましたが、
蓋を開けてみるとラゾーナ、ブリリア、クレッセントあたりの中古は
あまり出ないし、出ても分譲価格以下の物件を見たことがないです。
ちなみに一昔前のイクスやヴィルクレールですらあまり見ないです。
ナイスシティアリーナが坪220万～で順調に捌けてるのを見ると
ここも坪250万は低層階がせいぜいではないでしょうか。

川崎駅周辺はラゾーナ効果がだいぶ浸透してきたせいか
ここ2、3年で一般のイメージがかなり改善したと思います。
都内に住んでいる友人もラゾーナだけは結構知ってたりします。
最近だと小杉と認知度が逆転しているんじゃないでしょうか。
駅周辺の再開発がまだまだ続くのも強みですね。

[393: 周辺住民さん]

川崎駅西口でビラ配り始めましたね。

[394: ご近所さん]

>393

一ヶ月以上前にオリックス会員に登録しましたがこの物件については
メールもＤＭもきてません。来週ぐらい来るでしょうか、待ち遠しいです。

[395: 匿名]

私、DM来ましたよ。今度担当者に会ってきます！

[397: ｱｯ]

私にもそのDM下さいませ。

[398: 周辺住民さん]

ラゾーナ側の道路（大宮中幸町線）に「ミューザ通り」という名前がつきましたね。

[399: 周辺住民さん]

私も今日、ラゾーナに行く途中、綺麗なお姉さんにビラというか、カードみたいなものをもらいました。
「サキコレ」って検索、って書いてあったから、パソコンで調べたらこの物件でした。
広告見る限りだと、楽しみな物件ですね。検討はしたいけど買えるか心配です。早く価格発表すればいいのに。

[400: 匿名さん]

ラゾーナブリリアクレッセントと比べて、立地条件は最下位ですね。
その点を価格でフォローできるのか、勘違い価格でくるのか、価格発表が楽しみですね。

[401: 匿名さん]

ナイスシティアリーナより最低1割以上は確実に高いのでリーズナブル価格をお求めの方は
ブリリア南側の大宮町Ｆ街区にできる市住宅公社供給マンションに期待するしかないですね。
ちなみに着工は来年3月から。隣の幸病院は工事が始まってます。

[402: 周辺住民さん]

Ｆ街区は、線路の目の前で鉄道騒音がかなりあるし、堤根のゴミ焼却場が
近いので、それを反映しているだけなのでは？

[403: 匿名さん]

Ｆ街区は堤根とじゃキャノンの事業所間に挟むからかなり距離があるよ。
地方自治体の住宅供給公社物件は仕様はともかくリーズナブルな物件が多い、
最近だと品川のシティタワー品川とか
横浜の横浜ポートサイドプレイスタワーレジデンスなどは
いずれも高倍率で抽選になったくらい。　
川崎だと結構前に鹿島田のサウザンドシティーがそう。

[404: ｱｯ]

今日見てきました。だいぶよさげでしたね。

[405: ご近所さん]

隣の焼肉屋の匂いが気になりますね。

[406: 購入検討中さん]

HPは見ましたが、大々的にチラシとかやっていないのは何ででしょうかね。もっと情報を知りたいですね。価格はもちろんですが、外観とか設備とか。

[407: ご近所さん]

394です。
やっとメールで案内きました。
「・・・また、ご請求頂きました『ご案内資料』につきましては、
ただ今鋭意作成中につき、１月下旬以降より発送予定と
なっております。
早くからお問合せ頂きました○○様にはお待たせして大変
申し訳ございませんが、準備が整い次第、送付させて頂き
ますので、今しばらくお待ちくださいますよう、お願い申し上げます。」
価格含めて内容検討中のことが多いのではないでしょうか、想像ですけど。

[408: 匿名]

先日、ここの前を通りかかりました。
この全スレを読んでないのでわからないのですが、

隣の古いアパートはもしかしたら買取りに応じなかったのでそのままなのでしょうか。
あの敷地があればちょっとした植栽が施されていい具合のエントランスになったかもしれないと
人ごとながら思ってしまいました。

一番いいのは敷地が角まであるのが理想的だったのかな～など、・・・
このマンションにとってだけでなく
川崎駅西口の景観的にもよかったのかなと思いながら眺めてました。

[409: 匿名さん]

407さん

着工も遅れてましたし、外観のデザインも大幅に変更したり…
オリックスの資金繰りが厳しかったせいでしょうかね。
早く詳細を知りたいですね。

[410: 匿名さん]

>>408
用地買収の経緯なら情報が残ってますよ。
北東の一角は買収に応じなかったんでしょうね。
焼肉屋、ビリヤード場など。
全体の景観的には残念なことだったと思います。
東側道路沿いにあったボロの雀荘が取り壊されたのは良かったですが。

http://www.realcierto.com/results/index.html#01

[412: 匿名さん]

焼肉屋は店名からして・・・でしょうね。
ビリヤード場は、一応はデザイナーズっぽいビルに建て直されたから、
景観的には良くはなりましたよね。
景観的に微妙なのはマンションすぐ隣の廃屋のような老朽家屋かな。
ほっといてもいずれ崩れ落ちてしまいそうですが。

[413: 購入検討中さん]

川崎駅前だと最後のタワーみたいですから、倍率高くなりそうですね。

[414: 匿名さん]

>>412さん
コリアンの地主の可能性ありですか。
確かアクアリーナも土手を不法占拠していた
コリアンの人達がゴネたんですよね。

[415: 匿名さん]

新スレが出来たようです。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/60025/

[416: ご近所さん]

新スレ移行は
誰の意向？

こちらで良いんじゃないでしょうか。
というか、新スレが重複スレだと。

元の計画の外観の方が、クレッセントと並ぶとキレイだったでしょうね。

[417: 匿名さん]

外観はクレッセントを真似して欲しかった。。。

[419: 匿名]

小杉と川崎を比べて将来的に資産価値はどうでしょう

[420: 匿名さん]

どちらも、いいと思うのですが、小杉は、下駄をはかされている評価になってないでしょうか