川崎駅西口最後のタワーマンションbyオリックス不動産他

[マンコミュファンさん]

川崎駅西口最後のタワーマンションが2009年春より着工され、
2011年秋に竣工されることが発表になりました。
変わりゆく街、川崎。既に駅前に完成している西口の顔である
ラゾーナ川崎レジデンスと良いライバル関係になることでしょう。

売主デベのオリックス不動産との共同事業者である
レアルシエルトの土地収用経緯を添付しておきます。
http://www.realcierto.com/results/index.html#01

[267: 匿名さん]

坪３１０－３３０で高めだと坪３５０ぐらいかな？坪３５０は普通にありそうな気が。

[268: 匿名さん]

今回の不況でも横浜、川崎駅近あたりのタワー中古はほとんど売りがでてこない。
同じタワマン多数組のＭＭや小杉あたりではコンスタントに売りが出るとこみると。
不況でも大規模ターミナル駅近は値崩れしにくく、相対的に強いってこと。
マンションは立地だってことがはっきりしたと思う。

[269: 匿名さん]

>マンションは立地だってことがはっきりしたと思う。

そんなことはとっくにはっきりしとる。
問題は坪坪400万か、坪350万か、坪330-310万かだ。
ええい、はっきりしろい！

[270: 財閥系銀行不動産アナリスト]

東京駅まで16分、新幹線（品川駅）まで9分、リニア新駅（品川）まで9分、羽田空港まで15分、
横浜まで7分、木更津まで20分（東京湾アクアライン）という陸・海・空の交通利便性に加え
ラゾーナをはじめとした駅周辺の商業施設利便性を勘案すれば、今まで川崎駅周辺の評価が
不当に低いものであったといえる。2-3年後に景気が回復し、羽田から欧米便がバシバシ発着
するようになり、品川が新都心としての機能を充実させるようになるのであれば、350万/坪
でも決して高くはないと思う。

[271: 匿名さん]

品川のターミナル機能拡大は今後も期待できそうです。
リニアについては構想レベルなので何ともですが、
2013年の東北縦貫線開通を機に品川北側の車両基地を尾久に移転して
広大な跡地は新駅建設や大規模再開発が予定されており、
川崎もですが、品川－横浜間の京浜東北・東海道、京急沿線が
全体的にかさ上げされるように思います。
これまで東急沿線あたりと比べて利便性やインフラ集積の高さの割りに
住宅地としては低く評価されてきたラインなので化ける要素はあると思います。

[272: 物件比較中さん]

川崎駅周辺の底上げの鍵はやはり東口にあると思うのですが、
東口の方は良くなりそうなんでしょうか？

悪の＊＊・堀の内の風俗が壊滅状態になってきて、
不法滞在してきた外国人が締め出されているそうで、
それは良いことだと思うのですが、
街として何だか今ひとつぱっとしないと言いますか…。

[273: 匿名さん]

最初は坪400万ぐらいで予定価格を出して、そこから様子を見ていく感じですかね
川崎駅周辺の需要は非常に大きいですから安売りする必要は無いですし

[274: 中幸町住民]

建築現場にプレハブの小屋が建ち、敷地周辺はフェンスで覆われています。
いよいよ着工ですね。

[275: 匿名さん]

12年の春入居くらいですか！？

[276: 中幸町住民]

現場にはクレーンが設置されましたね。
敷地周辺は完全にフェンスで覆われ、いよいよ本格的な工事が始まりそうです。
そういえば、川崎駅東口駅前広場の再開発工事もスタートしましたね。
価格が気になるところです。

[277: 匿名さん]

隣接するマンションのラウンジ35Ｆからオリックスの建設用地を見下ろすと
車が10台入っていました。西寄りに工事事務所と思われるプレハブを作って
いるようでした。マンションの概要を早く知りたいですね。

[278: 川崎住民]

本当にぶぁかばっかりだね。今までの川崎の歴史を見れば、わかるはずだろうに…。坪200前半が妥当！

[279: 近所をよく知る人]

坪200前半なら即日完売だろう。
私だってそのぐらいのキャッシュならあるよ。

[280: な]

川崎は微妙
ラゾーナや駅から離れたら本当に何もない
また西口は綺麗だが東口は猥雑な雰囲気

BE前の駅前公衆トイレにはホームレスがダンボールハウスをガッチリ作って住んでる
目の前の交番の警察は何も指導しない

朝っぱらから半裸の汚い格好で酒を煽る

東口バスターミナルは断線され、陸の孤島になっていて
いちいちアゼリア地下にいく必要がある

南町や堀之内は未だ違法フウゾクが残っている

また地元のヤのつく方々の立派な事務所が立ち並ぶ

悲しいが東口が西口並みに綺麗になるのが想像出来ない

まず住民は街を綺麗に使って欲しい
未だに昼間からヨドバシに立ち小便をする酷いやつがいた

銀龍商店街もゴミが散らかっている

スプレーでラクガキが目立つ

情けない

[281: 匿名さん]

>>278
鶴見が300前半なのだから、ここは坪400でも妥当か
むしろ安いぐらいだと思うけど。

[282: 匿名さん]

東口はパチ屋が壊滅しないと良くならない

[283: 匿名さん]

パチ、風俗、競馬、競輪、893事務所の５つセットでしょう。
競輪は縮小方向、競馬はどうなんでしょうかね。
あとの３つは不良コリアンが関わっているから、
最近までは締め出しが厳しかったけど、これからは緩くなるかな。

[284: 川崎住民]

278です。
》280
↑激しく同意！！！
坪単価200前半はいいすぎたけど…。

[285: や]

おまけに
オリッＸ不動産の物件ときたら、さらにすごそう！
てぬきでゆーめい

[286: 匿名さん]

さすがに鶴見より安いってことは無いんじゃないか
鶴見より安かったら、みんなこっちを買うに決まってるだろうし

[287: 匿名さん]

>BE前の駅前公衆トイレにはホームレスがダンボールハウスをガッチリ作って住んでる
>目の前の交番の警察は何も指導しない

無法地帯ではないですか！
これではいくら線路の向こう側の話とはいえオリックスの坪400は妥当とはいえないでしょう。

[288: か]

坪400とか有り得ないって。それならみんな都内を買うよ。
川崎のタワーは坪300以下でそこそこを買えるから人気なんであって
値ごろ感からハズれたら買わないよ。

事実、モリモトもリーマン事件以降は相当苦戦していた

[289: 匿名さん]

>>288
三鷹が坪400なんだから川崎が坪400でもおかしくないと思うが。

鶴見が坪300前半なら、川崎の坪400は現実味を帯びてくる。
東京からの距離を考えると、今までが安すぎた。

[290: 匿名さん]

川崎の駅、商業施設至近といえど、坪４００なら都心マンションを購入します。
高いって！！
ありえないって！！

[291: 川崎大使]

東京駅まで31分の三鷹駅周辺が400万円/坪なら、東京駅まで16分の川崎駅周辺はもっと
高くてもいいのでは。リニア品川「新」駅や羽田「新」国際空港など、川崎周辺交通の
インフラも格段に増強されることだしね。品川新都心まで1駅8分というのは強いよ。

[292: 匿名さん]

坪400なんていかないよ。上層階以外は部屋も小さいらしい。。永住はできんな

[293: 近所]

川崎駅のそばってそんなに価値あがりますかね？

自分は東口ですが徒歩3分の中古を20坪2600万で買ってリノベーションしました。↓
http://ameblo.jp/renokawasaki/

新築は高すぎる感じです

[294: 川崎市民]

293さん
築何年の物件ですか？

[296: 匿名さん]

悪いけど、内装の趣味が微妙・・。

[297: 近所]

>>294さん
二十年くらいですよ

>>296さん
ガーン！ま、まあ自分の好きにやるのが良いって事でひとつ

スレ違い失礼。
ただ、なんか川崎って新築と中古の価格差が極端に激しいように感じます。
どのへんに落ち着くんでしょうね。

[298: は]

新築は管理費安いし何年住むかによるが損ではない

[299: 匿名]

三鷹と川崎を比べてる意味が分からん。
都心からの距離以前の話だと思うけど。
三鷹の人が読んでたらきっと失笑してますよ。
『川崎なんかと一緒にするなと』
川崎は猥雑な場所で優雅さなんて欠片もなく、三鷹のように閑静な街とは全く異なる。当然そこに集まる人間の層にも差があり、教育レベルも全く違う。

川崎が坪400なんてあほくさすぎて笑いも出ないよ。
そもそも東京や品川駅までの時間を坪単価が決まると思ってるの？
川崎が坪400なら23区の蒲田は坪500だね。

[300: か]

400は無いなモリモトが坪270くらい
それでも高い

[301: 不動産]

299さん
ブランドや行政区で不動産の価値が決まる時代はもう終焉を迎えつつあります。
『実利』が消費者の最優先課題です。
『実利』とは大きくいうと、①交通利便性と②商業利便性　です。
具体的には、日常生活の目的地（通勤先・通学先・買い物先）へのアクセス、新幹線駅・空港などへの
アクセス、最寄駅近辺の商業施設充実度　などです。
「アドレスが『東京都』だから高くても買う」なんていう不動産業者にとってのカモはもうあまりいません。
逆に交通利便性と商業利便性に優れているにもかかわらず、安価であった場所の価格は上昇しています。
蒲田駅徒歩5分が500なら、川崎駅徒歩5分は700でしょう。

[302: 匿名さん]

それはない。
新築の大崎ウエストシティタワーズが坪340～400万で出ていることを考えると、
一番高い部屋でも300越えるかどうかでしょう。
400万だったらさすがに都内に行きますよ。
鶴見みたいに地域唯一の一番物件だと限られた地元需要だけで捌けるかもしれませんが
川崎西口は4つ目の大型物件なのでそれも期待薄。
やはりクレッセント、ブリリア、ラゾーナの中古相場を大きく上回る
値付けにはならないと思いますよ。
それでもクレッセントより高くなるとは思いますが。。。

[303: 匿名さん]

過去を振り返ると、200万台前半は正しいが、
今の相場は、武蔵小杉の少し上、坪300万までが適正と思う。
鶴見は坪300万で売れた実績があるわけでもないし、
坪350万をこえると、五反田・大崎・港区湾岸も選べる。
売りたいデベにつきあう必要はない。
築浅中古を適正値段で買うのも選択の一つ。

[304: 匿名さん]

スレ主さんによると「2009年春より着工され、2011年秋に竣工」
着工が遅れたので竣工は2012年以降
そのころの市況をどう読むか・・・
う～ん、坪単価の予想は難しいな。

[305: 匿名さん]

新しい計画看板によると竣工は2011年3月28日となってました。
全工期間が１８～１９ヵ月のタワーマンションというのは
あまり耳にしたことないのですが大丈夫なんでしょうか？
工期からするとここは免震でも制震でもなく耐震？
ラゾーナレジデンスのような低価マンション路線になりそうですね。

[306: 匿名さん]

川崎と比較される街って、横浜・武蔵小杉・品川辺りなのかな。

少なくとも昔の川崎とは比べようが無いぐらい発展したと
思うけど、坪400とかはまだまだ厳しいのかも。
ただ、タワーは鶴見の例を見ればわかる通り、
街並みよりも利便性の方が重視されるような気もするが＞坪単価

[307: 匿名さん]

ようやくイメージでたんですね。
川崎BIOタワーですか。。。

http://www.style-complex.com/work/work_029.html

[308: 匿名さん]

>>305

タワーで耐震って。
考えただけでも怖いです。
いったいどれだけの揺れが。。。

[309: 匿名さん]

見た目はなかなかいいでは無いですか。(ただ自分は買いませんが・・・)
>305さん
私は、耐震の方がむしろ安心ですね。(今の技術では)
最近のタワーは、経費節減の為に、躯体を弱く(細く)して節約し、その代わりに免振等を使って、揺れを抑えて
建物を守ろうとするやり方が殆んどです。換言すれば、免振や制振が無ければある意味弱すぎる。
他掲示板で一時話題になってた長周期振動などでは、免振などの効果が無く(むしろ共振する)、強度に不安が
残ると言うものです。

確かに、思いっきり揺らせて耐え忍ぶ耐震だけの建物は、内装がぐちゃぐちゃになるので大変ですが、しかし、
建物そのものがしっかり残れば私は良いと考えています。
ただ、個人それぞれの好みですので、ご自身で判断されるのが良いかと思いますが、タワーの免振・制振は過信
すべからずが私見です。

[310: 匿名さん]

失礼、305さんではなく、308さんでした。訂正。

[311: 匿名さん]

>思いっきり揺らせて耐え忍ぶ耐震だけの建物

しっかり残った建物の中でぐちゃぐちゃになった内装などに押し潰されるの？
まあ、確かに個人それぞれの好みなんだが。。。

[312: 匿名さん]

どうも誤解してる人が多いようですね。高層の耐震構造は、低層のようにガッシリ作ってる訳ではありません。「柳のようにしなやかに」とよく例えられるように、わざと緩く作ってあります。だから上階は激しく搖れますよ(9/1のNHKスペシャル見た人多いはず。あのシミュレーションは、高層に置ける一般的な耐震構造物件をモデルにしています)
もちろん(長周期も含めて)構造の他に地盤の良し悪しも影響して来ます。京都大学の研究室のシミュレーションでは、名古屋地区が一番軟弱となっていました。続いて大阪。関東は場所によりけりですが、思ったより良い感じでした。。

[313: 匿名さん]

>だから上階は激しく搖れますよ

やっぱ、内装がぐちゃぐちゃ、中にいる人はペタンコなんだ。

[314: 匿名さん]

NHKの報道を誤解したり、芯から理解している方は少ないでしょう。

耐震は、しっかり揺らして躯体を守り、内装は多少犠牲にし我慢。
免震は、揺らさない様にし、内装も守るが、長周期などでは効果が少なく、躯体そのものにも
被害が出る可能性が残される。制振は時と場合により、いずれかに。
で、以下は選択ですが、普段の地震でも、長周期でも躯体守りを優先し内装を犠牲にするか、
普段の直下型では被害が少なく、(まだまだ先とされる)長周期地震では内装だけでなく躯体も
被害が想定される免振構造を選ぶかですね。

ご指摘の様に、ただ、これは、建物だけの事情で、地盤を考慮すると相乗・相殺効果もあるので、
一概に言えませんが、後は、自分でベストな選択をすることですね。

理想的には、耐震並みの躯体構造で、その建物に、さらに免振と制振を付けるというのが理想
ですが、残念ながら、まだタワーを十分支える免振や制振が無く、躯体をやわにせざるを得ない
のが現状ですね。それに、可能になったとしても、そうするとコストが相当跳ね上がってしまい、
価格が大変に。

追伸、ただ、30階程度の建物なら、しかもRCやSRC構造ならいずれにしても心配は少ないと思いますけどね。
(問題は、80年代かそれ以前に立った新宿などの150mを超える鉄骨製のビルが最も心配)

[315: 匿名さん]

追伸のところを先に言えつうの。
余計な心配させやがって。

[316: 匿名さん]

>>307
アップ有難うございます。
当初計画ではガラスウォールが多い印象でしたが、
どちらかというとクレッセントよりはラゾーナレジデンスに近い外観ですね。