川崎駅西口最後のタワーマンションbyオリックス不動産他

[マンコミュファンさん]

川崎駅西口最後のタワーマンションが2009年春より着工され、
2011年秋に竣工されることが発表になりました。
変わりゆく街、川崎。既に駅前に完成している西口の顔である
ラゾーナ川崎レジデンスと良いライバル関係になることでしょう。

売主デベのオリックス不動産との共同事業者である
レアルシエルトの土地収用経緯を添付しておきます。
http://www.realcierto.com/results/index.html#01

[205: 匿名さん]

No.805 by 匿名さん　2008/11/16(日) 09:48

川崎のようになられても困る。比較の対象としてなんかずれてるよね。
No.806 by 匿名さん　2008/11/16(日) 10:09

川崎駅周辺は街はキレイになったが
臭いは昔のまま。
小便臭い。


武蔵小杉の掲示板で上記のような投稿があるが、いかがなものか。

[206: 物件比較中さん]

２０５さんへ
行動半径として
渋谷新宿地区を基準にするか、品川東京地区を基準にするかの違いに思われます。

[207: 地元不動産業者さん]

前にも書き込んだと思いますが再度書き込みます。

ここの土地購入にかなり高い費用がかかったなる憶測記述がよく散見されますが
それは噂にすぎません。逆にかなり低価で買収したとのことです。
ソースは言えませんが、だから価格が絶対高くなるというのは間違いです。
もちろん天下のオリックスですから儲け第一の作戦で企画してくる訳ですが。

[208: 匿名さん]

仕入れ値が幾らだろうと、販売価格は利益を最大化するように
決められるだけじゃないの？
高値で仕入れたら利益を少ししかのせられなくなるし、
安値で仕入れたら利益を多くのせられる、というように。

[209: 匿名さん]

地元不動産屋がソース無しで語ってもな。

[210: 匿名さん]

クレッセントと違って、ここは地権者多数を立ち退かせてるから、
低価で仕入れたはまずないでしょ。
最悪の場合、市況が回復するまで駐車場のままじゃないかね。
オリックスも安売りしてまでタワーは建てんと思うよ。

[211: 匿名さん]

ここは、戸建の密集地でしたが、オリックスの離れ技で用地買収に成功した模様です。確かにあまりお金をかけて買収してはいないようですよ。ただ、当然地権者の方々も住まわれるのでしょう。

[212: 地元不動産業者さん]

２１０さん
低価で仕入れたのは事実です。

２１１さん
おっしゃる通りです。
ただ、元の地権者は全て解決済みで住む予定はありません。

[213: 匿名さん]

低価で仕入れようが儲けるのが企業。
低価で仕入れたから低価で販売するわけない。
市況の回復を待って販売するでしょ。

[214: 匿名さん]

213
212は仕入価格を誤解してる大衆に情報を伝えてくれてるだけ。
販売価格とはほぼ関連なし。
俗に販売会社が「土地が安く仕入れられたんで安く販売できます」
というのは嘘の宣伝文句。
常に販売価格というのは相場に沿ったものです。

[215: 周辺住民さん]

安く分譲して欲しい気持ちはわかるけど、オリックス的には安く売るくらいなら、
タワーなんか建てずに寝かしとくって。残念ながらしばらく駐車場でしょ。
自分の周りでもラゾーナ、ブリリア、クレッセントあたりが安くならないかなって
手ぐすね引いて待ってる人が実際何人もいる。
ブリリアには、元々西口周辺に戸建てを持ってて、そこを売却して引っ越した人が
うちの近所でも何人かいるよ。
何気に地元じゃ注目度高い物件なんだよね。実は。

[216: マンコミュファンさん]

大阪のザ・千里タワー
11/14 18Fの柱が座屈したらしい。

結構、大変なニュースだと思うけど、
東京にいると、大阪のこういうニュースなんて、
まったく耳に入らないものですね。
マスコミ対策、しているんでしょうけど。
http://syutokentowermansion.seesaa.net/article/110050591.html

[217: ご近所さん]

西口にもうタワーマンションはいらないよ。
日当たり悪くなるし。建てるなら東口にでも建ててくれ。

[218: 匿名さん]

>>216
これですね！？
http://mytown.asahi.com/osaka/news.php?k_id=28000000811270003

[219: 匿名さん]

モリモト民事再生　負債額1615億

http://dailynews.yahoo.co.jp/fc/economy/bankruptcy/?1227862890

クレッセント川崎タワーがどうなるでしょうか。
デベが民事再生という事で資産価値は大幅減でしょう。
アフター心配ですし。
キャンセルも出るでしょう（民事再生なので円滑に対応できるか疑問ですが）
安く売られるかもしれませんね。

[220: 匿名さん]

ここも共同事業者の一社、レアルシエルトが倒産したよ。
http://www.nikkei.co.jp/news/sangyo/20081127AT1D270BJ27112008.html
オリックスのことだから粛々と計画を進めると思うが。

結局勝ち組はラゾーナとブリリアか。

[221: 匿名さん]

ほとんど、財閥系しか生き残れないのでは〜と言ってた不動産アナリストがいたが、やはりそうなったか。。。

[222: 匿名さん]

クレッセントもここもどうなるかわからないし。
川崎西口も結局ラゾーナとブリリアの2本で打ち止めですかね。
需要そのものはそれなりにある地域なんですけどね。。。

[223: 匿名さん]

ますます不景気とデベ不振で買い控えが起こるでしょうから、無理して
マンションを建設するのではなく駐車場でも良いのでは？

グローリオマンションのセコムもマンション市況は数年回復しないと判断して
仕入れたマンション用地は社宅や物流拠点に転用するそうです。
マンション専業でなく本業がしっかりしていれば市況回復まで何年かかろうと
寝かせられる訳ですが、オリックスの場合はどうでしょうね？

[224: 物件比較中さん]

ラゾーナ向かいの道路に面した雀荘の取り壊しがはじまりましたね。
発注者が「オリックス不動産」と表示されていました。
いよいよ着工が近いみたいです。

[225: 匿名さん]

もともとの着工予定が今年の1月末だったから、雀荘は当初の契約通りに撤去されたんでしょう。
ただ、ここの着工は4月に延期という発表が先日あったので着工自体はそれ以降でしょう。
下手すると再度延期される可能性もかなりあると思います。

[226: 物件比較中さん]

川崎駅西口徒歩5-6分という立地の希少性や近隣物件の好調な販売状況を勘案すると、
4月から着工する可能性が高いのでは。
武蔵小杉みたいに供給過剰なエリアや郊外で交通利便性の悪いエリアとは訳が違う。

[227: 匿名さん]

オリックスも楽ではなさそうな状況ですからね。

[229: 中幸町住民]

オリックス不動産から「中幸町3丁目計画新築工事一部変更のお知らせ」が我が家にポスティング
されていました。
概要は、計画戸数：295⇒300
　　　　駐車台数：295⇒151
など。付近の駐車場利用率を勘案して駐車場を減らしたと説明がありました。
建物の外観や高さなどはあまり変わりません。
もうすぐ着工するみたいです。

[230: 物件比較中さん]

市況が回復傾向と読んで販売開始するのかな？
亀戸レジデンスみたく、大京の販売ノウハウを活かすのかな？

[231: 匿名さん]

建設予定地に立ってる看板には6月初旬着工になってますね。
とりあえず、まずは今あるパーキングが撤去されないと。
それにしても西口に今あるパーキングはことごとく、建物が立つ予定地だから、
そのうち駅周辺の駐車場が飽和状態になる日が来ると思います。
ラゾーナの駐車場は今でも土日は大変なことになってますし。

[232: 中幸町住民]

今日物件の前を通ると、建築概要表示板がありました。それによると5/14に行政の認可が
おりたらしく、6月上旬に着工すると記載されていました。
いよいよ起動ですね。

[233: 匿名さん]

坪２３０以下だったら買うぞ！

[234: 匿名さん]

周辺のタワマン相場からして、その価格で買える新築があるなら
今建ってるナイスの西口物件が買えるかどうかでは。

[235: 物件比較中さん]

北向き２階なら買えるんじゃね
モリモトが２４０からなので、２５０以上はするかなあ

[236: 匿名さん]

ロケーション的にクレッセントより安いのでは？
またクレッセントが洗濯物で庶民的な外観になってしまったから、
オリックスの買い手も、「ときめいて金を出す」ようなことは無いと思われる。

[237: 匿名さん]

でもクレッセントの場合、まだここがあったけど。
ここの場合、もうあとに続くのがないよ。
当分、新築駅近タワーが出てこないとなると
やっぱりそこそこ売れると思うが。

[238: 匿名]

クレッセントの完成（済）、kawasakiBEリニューアル（済）、川崎駅東口改装（今年着工）、
川崎駅北自由通路（計画）、ラゾーナ業務棟着工（計画）・・・川崎駅周辺の付加価値は
ドンドン高まっています。強気のプライシングでもそこそこ売れると思う。

[239: 匿名さん]

ただ、それ以上に中古相場を見れば分かる通りに市況が冷え込んでますし、ジョイントの件も含めてデベ自体に課題がありますからねぇ・・・。
中々難しいですな。

[240: 購入検討中さん]

もうそろそろ売り出してもよさそうなのですが、まだなのでしょうか？

[241: デベ代行]

>>240さま
ご予算は？

[242: マンション投資家さん]

デベロッパが次々潰れていったが、分譲か流動化事業（要するに転売目的）中心だったところばかりだ。財閥系のように、ここは手堅い賃貸物件（オフィス含む）にした方が儲かるんじゃ・・・
いまやオリックスも不動産会社だし（TV局なんかも不動産会社になりつつある。もち賃貸）・・・

[243: 周辺住民さん]

パーキングが普通に稼動してるんで、着工はまだまだ先ですね。
看板には6月着工予定となってますが。。。

[244: 周辺住民さん]

多分まだまだ先になるんでしょうね。
凍結もありうるんですかね？

[245: 購入検討中さん]

２４０です。
５０００万位で２ＬＤＫを考えています。
凍結ですか・・・ショックです。

[246: 中幸町住民]

245さん
戸建てはどうですか。
本物件建設予定地の北西側は戸建てエリアになっていて、5000万円程度出すと敷地面積70㎡、
床面積120㎡程度の3階建て車庫付戸建てが買えますよ。もちろん管理費・修繕積立金・駐車場代
はタダ。

[247: 近所をよく知る人]

そんなミニミニ戸建どこがいいの？とくに建て混んだ中だと火災が不安。中幸町はごちゃごちゃ、極せま私道だらけ。ぼろアパートは怪しい人間だらけ。放火犯もいっぱいだし。。

[248: ご近所さん]

>中幸町はごちゃごちゃ

悔しいけど事実です。

[250: 匿名さん]

５０００万位じゃ無理だ

[251: 匿名さん]

ミニ戸住むの恥ずかしい
１２０平米でも使いにくい
３階建て恥ずかしい。
夏暑くて冬寒いのイヤ

[252: 匿名さん]

>251
川っぺりのブルーシートハウスにでも行け！

[253: ご近所さん]

パーキングは今月中旬で営業が終わるようですね。
いよいよマンション建設が始まるのでしょうか？？

[254: ご近所さん]

公園にでもなってくれんかのう。

[255: ホームレス]

はい、私どももそう願ってます。

[256: 周辺住民さん]

ほんとに西口最後のタワーだったら、価格次第では人気物件になるんですかねー。

[257: 中幸町住民]

現在、パーキングのアスファルトを除去する作業をしています。
いよいよ着工ですね。

[258: 物件比較中さん]

某大手マンデベの友人に聞いた話なので嘘か本当かは知らないけど・・

ここは超高級物件で計画してるらしい
（川崎超高級も何もあったもんじゃないと思うがｗ）

土地収容にかなりの費用掛けたのと、計画が長期化したことも要因のひとつらしいけど
川崎駅前の３大物件の中古が全然でないのと、お隣のクレの売れ行き見て強気でいくとの話

　↑ラゾ、ブリは中古のOffer出ると市中に公開される前に物件限定予約者に高値で流れてる
　又、その売買価格もクレ価格基準で決まってる。大手仲介業者が価格を下支え。
　又お隣の駅鶴見ロイヤルタワーも坪300超える高値で売り出し、デベ側が周辺相場の刷り込み
　実績作りを行っている最中。で、ここの物件は鶴見と価格「競争」をするのではなく
　デベの暗黙の了解で鶴見以上の価格設定をして価格「形成」をし、NICEと共に高値抜けする
　という腹積もりだと　
　
　マンデベから見るとまだまだ京浜東北線沿線の都会田舎の品川～新子安間は宝の山という
　このご時勢なのにも関わらず局地的プチバブル形成中との話です。
　
　で、デベはみんなラゾで大成功した三井が羨まく、三井様に感謝しているんだそうです

長々とツマンナイ話すみません

[259: 周辺住民さん]

実際ここは土地買収にかなり金がかかってるから
クレよりは高くなると思いますよ。
売れるかどうかは別として。

[260: 匿名さん]

オリックス不動産は金が無くて、新規仕入れが出来ていないという記事が出ていたので
ここで一発勝負のつもりですかね。盛大にこけそうな気もしますが。

[261: 匿名さん]

川崎西口は小杉みたいに供給過多でもないから。
高くても何だかんだでそこそこ売れるとは思う。
最後の駅前タワーってのがキーワードですかね。

[262: 住まいのプロ]

品川リニア、羽田拡張国際化を見据えれば、京浜東北線沿線の利便性向上・資産価値アップは間違いない。クレ以上の強気の価格設定を予想する。

[263: 匿名さん]

鶴見が300弱なのだからここは坪400でも全然おかしくないでしょう。

[264: 匿名さん]

さすがに坪400万はない。
それだったら都心で買えるよ。
でも鶴見より高いのはあり得る。

[265: 匿名さん]

じゃあ、坪350万でどお？

[266: 物件比較中さん]

310-330万ってところでしょう。
80m2で7500-8000万ってところが落としどころじゃない？

[267: 匿名さん]

坪３１０－３３０で高めだと坪３５０ぐらいかな？坪３５０は普通にありそうな気が。

[268: 匿名さん]

今回の不況でも横浜、川崎駅近あたりのタワー中古はほとんど売りがでてこない。
同じタワマン多数組のＭＭや小杉あたりではコンスタントに売りが出るとこみると。
不況でも大規模ターミナル駅近は値崩れしにくく、相対的に強いってこと。
マンションは立地だってことがはっきりしたと思う。

[269: 匿名さん]

>マンションは立地だってことがはっきりしたと思う。

そんなことはとっくにはっきりしとる。
問題は坪坪400万か、坪350万か、坪330-310万かだ。
ええい、はっきりしろい！

[270: 財閥系銀行不動産アナリスト]

東京駅まで16分、新幹線（品川駅）まで9分、リニア新駅（品川）まで9分、羽田空港まで15分、
横浜まで7分、木更津まで20分（東京湾アクアライン）という陸・海・空の交通利便性に加え
ラゾーナをはじめとした駅周辺の商業施設利便性を勘案すれば、今まで川崎駅周辺の評価が
不当に低いものであったといえる。2-3年後に景気が回復し、羽田から欧米便がバシバシ発着
するようになり、品川が新都心としての機能を充実させるようになるのであれば、350万/坪
でも決して高くはないと思う。

[271: 匿名さん]

品川のターミナル機能拡大は今後も期待できそうです。
リニアについては構想レベルなので何ともですが、
2013年の東北縦貫線開通を機に品川北側の車両基地を尾久に移転して
広大な跡地は新駅建設や大規模再開発が予定されており、
川崎もですが、品川－横浜間の京浜東北・東海道、京急沿線が
全体的にかさ上げされるように思います。
これまで東急沿線あたりと比べて利便性やインフラ集積の高さの割りに
住宅地としては低く評価されてきたラインなので化ける要素はあると思います。

[272: 物件比較中さん]

川崎駅周辺の底上げの鍵はやはり東口にあると思うのですが、
東口の方は良くなりそうなんでしょうか？

悪の＊＊・堀の内の風俗が壊滅状態になってきて、
不法滞在してきた外国人が締め出されているそうで、
それは良いことだと思うのですが、
街として何だか今ひとつぱっとしないと言いますか…。

[273: 匿名さん]

最初は坪400万ぐらいで予定価格を出して、そこから様子を見ていく感じですかね
川崎駅周辺の需要は非常に大きいですから安売りする必要は無いですし

[274: 中幸町住民]

建築現場にプレハブの小屋が建ち、敷地周辺はフェンスで覆われています。
いよいよ着工ですね。

[275: 匿名さん]

12年の春入居くらいですか！？

[276: 中幸町住民]

現場にはクレーンが設置されましたね。
敷地周辺は完全にフェンスで覆われ、いよいよ本格的な工事が始まりそうです。
そういえば、川崎駅東口駅前広場の再開発工事もスタートしましたね。
価格が気になるところです。

[277: 匿名さん]

隣接するマンションのラウンジ35Ｆからオリックスの建設用地を見下ろすと
車が10台入っていました。西寄りに工事事務所と思われるプレハブを作って
いるようでした。マンションの概要を早く知りたいですね。

[278: 川崎住民]

本当にぶぁかばっかりだね。今までの川崎の歴史を見れば、わかるはずだろうに…。坪200前半が妥当！

[279: 近所をよく知る人]

坪200前半なら即日完売だろう。
私だってそのぐらいのキャッシュならあるよ。

[280: な]

川崎は微妙
ラゾーナや駅から離れたら本当に何もない
また西口は綺麗だが東口は猥雑な雰囲気

BE前の駅前公衆トイレにはホームレスがダンボールハウスをガッチリ作って住んでる
目の前の交番の警察は何も指導しない

朝っぱらから半裸の汚い格好で酒を煽る

東口バスターミナルは断線され、陸の孤島になっていて
いちいちアゼリア地下にいく必要がある

南町や堀之内は未だ違法フウゾクが残っている

また地元のヤのつく方々の立派な事務所が立ち並ぶ

悲しいが東口が西口並みに綺麗になるのが想像出来ない

まず住民は街を綺麗に使って欲しい
未だに昼間からヨドバシに立ち小便をする酷いやつがいた

銀龍商店街もゴミが散らかっている

スプレーでラクガキが目立つ

情けない

[281: 匿名さん]

>>278
鶴見が300前半なのだから、ここは坪400でも妥当か
むしろ安いぐらいだと思うけど。

[282: 匿名さん]

東口はパチ屋が壊滅しないと良くならない

[283: 匿名さん]

パチ、風俗、競馬、競輪、893事務所の５つセットでしょう。
競輪は縮小方向、競馬はどうなんでしょうかね。
あとの３つは不良コリアンが関わっているから、
最近までは締め出しが厳しかったけど、これからは緩くなるかな。

[284: 川崎住民]

278です。
》280
↑激しく同意！！！
坪単価200前半はいいすぎたけど…。

[285: や]

おまけに
オリッＸ不動産の物件ときたら、さらにすごそう！
てぬきでゆーめい

[286: 匿名さん]

さすがに鶴見より安いってことは無いんじゃないか
鶴見より安かったら、みんなこっちを買うに決まってるだろうし

[287: 匿名さん]

>BE前の駅前公衆トイレにはホームレスがダンボールハウスをガッチリ作って住んでる
>目の前の交番の警察は何も指導しない

無法地帯ではないですか！
これではいくら線路の向こう側の話とはいえオリックスの坪400は妥当とはいえないでしょう。

[288: か]

坪400とか有り得ないって。それならみんな都内を買うよ。
川崎のタワーは坪300以下でそこそこを買えるから人気なんであって
値ごろ感からハズれたら買わないよ。

事実、モリモトもリーマン事件以降は相当苦戦していた

[289: 匿名さん]

>>288
三鷹が坪400なんだから川崎が坪400でもおかしくないと思うが。

鶴見が坪300前半なら、川崎の坪400は現実味を帯びてくる。
東京からの距離を考えると、今までが安すぎた。

[290: 匿名さん]

川崎の駅、商業施設至近といえど、坪４００なら都心マンションを購入します。
高いって！！
ありえないって！！

[291: 川崎大使]

東京駅まで31分の三鷹駅周辺が400万円/坪なら、東京駅まで16分の川崎駅周辺はもっと
高くてもいいのでは。リニア品川「新」駅や羽田「新」国際空港など、川崎周辺交通の
インフラも格段に増強されることだしね。品川新都心まで1駅8分というのは強いよ。

[292: 匿名さん]

坪400なんていかないよ。上層階以外は部屋も小さいらしい。。永住はできんな

[293: 近所]

川崎駅のそばってそんなに価値あがりますかね？

自分は東口ですが徒歩3分の中古を20坪2600万で買ってリノベーションしました。↓
http://ameblo.jp/renokawasaki/

新築は高すぎる感じです

[294: 川崎市民]

293さん
築何年の物件ですか？

[296: 匿名さん]

悪いけど、内装の趣味が微妙・・。

[297: 近所]

>>294さん
二十年くらいですよ

>>296さん
ガーン！ま、まあ自分の好きにやるのが良いって事でひとつ

スレ違い失礼。
ただ、なんか川崎って新築と中古の価格差が極端に激しいように感じます。
どのへんに落ち着くんでしょうね。

[298: は]

新築は管理費安いし何年住むかによるが損ではない

[299: 匿名]

三鷹と川崎を比べてる意味が分からん。
都心からの距離以前の話だと思うけど。
三鷹の人が読んでたらきっと失笑してますよ。
『川崎なんかと一緒にするなと』
川崎は猥雑な場所で優雅さなんて欠片もなく、三鷹のように閑静な街とは全く異なる。当然そこに集まる人間の層にも差があり、教育レベルも全く違う。

川崎が坪400なんてあほくさすぎて笑いも出ないよ。
そもそも東京や品川駅までの時間を坪単価が決まると思ってるの？
川崎が坪400なら23区の蒲田は坪500だね。

[300: か]

400は無いなモリモトが坪270くらい
それでも高い

[301: 不動産]

299さん
ブランドや行政区で不動産の価値が決まる時代はもう終焉を迎えつつあります。
『実利』が消費者の最優先課題です。
『実利』とは大きくいうと、①交通利便性と②商業利便性　です。
具体的には、日常生活の目的地（通勤先・通学先・買い物先）へのアクセス、新幹線駅・空港などへの
アクセス、最寄駅近辺の商業施設充実度　などです。
「アドレスが『東京都』だから高くても買う」なんていう不動産業者にとってのカモはもうあまりいません。
逆に交通利便性と商業利便性に優れているにもかかわらず、安価であった場所の価格は上昇しています。
蒲田駅徒歩5分が500なら、川崎駅徒歩5分は700でしょう。

[302: 匿名さん]

それはない。
新築の大崎ウエストシティタワーズが坪340～400万で出ていることを考えると、
一番高い部屋でも300越えるかどうかでしょう。
400万だったらさすがに都内に行きますよ。
鶴見みたいに地域唯一の一番物件だと限られた地元需要だけで捌けるかもしれませんが
川崎西口は4つ目の大型物件なのでそれも期待薄。
やはりクレッセント、ブリリア、ラゾーナの中古相場を大きく上回る
値付けにはならないと思いますよ。
それでもクレッセントより高くなるとは思いますが。。。

[303: 匿名さん]

過去を振り返ると、200万台前半は正しいが、
今の相場は、武蔵小杉の少し上、坪300万までが適正と思う。
鶴見は坪300万で売れた実績があるわけでもないし、
坪350万をこえると、五反田・大崎・港区湾岸も選べる。
売りたいデベにつきあう必要はない。
築浅中古を適正値段で買うのも選択の一つ。

[304: 匿名さん]

スレ主さんによると「2009年春より着工され、2011年秋に竣工」
着工が遅れたので竣工は2012年以降
そのころの市況をどう読むか・・・
う～ん、坪単価の予想は難しいな。