川崎駅西口最後のタワーマンションbyオリックス不動産他

[マンコミュファンさん]

川崎駅西口最後のタワーマンションが2009年春より着工され、
2011年秋に竣工されることが発表になりました。
変わりゆく街、川崎。既に駅前に完成している西口の顔である
ラゾーナ川崎レジデンスと良いライバル関係になることでしょう。

売主デベのオリックス不動産との共同事業者である
レアルシエルトの土地収用経緯を添付しておきます。
http://www.realcierto.com/results/index.html#01

[165: 匿名さん]

今後２つのシナリオが考えられる。

上がる：地価と素材（建築資材）上昇により新築物件のコスト高は当分続く。新築の供給も低いレベルに抑えられているので、中古物件の下落圧力は強くない。サブプライム問題は、日本への影響は諸外国に比べて小さい。アメリカ景気の縮小により、原油や素材の価格が下がると、行き場を失った国際的な資金が、比較的割安感があってサブプライムの影響の小さい日本の土地や株に流れて、買い支えが起きる可能性もある。比較的好調な企業業績を反映して賃金が上がれば、個人の実需も増える。都心物件は絶対価格が高いので買手は限られるが、その層は2極化した賃金の上側にあり、団塊世代との世代交代により、当面は数的にも増えるし、賃金絶対額もまだ上昇基調にある。

下がる：アメリカに端を発した景気後退が世界経済を巻き込み世界的な不況に突入。実需減退により、不動産価格下落に歯止めが掛からず、デベは損失覚悟で新築物件を値下げ、早仕舞いを狙う。痛んだ金融機関のバランスシートを穴埋めするために公的資金や政府系ファンド資金が使われ、土地・株などの資産バブルが世界的に崩壊。当然日本の中古物件も下落。

今は、サブプライム問題、それにつられて発生したモノライン問題など、問題の規模が不透明で心理的な不安によって「下がる」シナリオに傾いている様に見える。国内景気の先行きも不透明で減益見通しを出す企業も増えてきた。このまま景気減速が明らかになれば「下がる」が現実になるだろう。

[166: 匿名さん]

モンゴルの草原に立つマンションが１千万したり、スペインの普通の一戸建てが１億以上する
ような、世界中が資産バブルの中、日本は唯一例外といっていいぐらい蚊帳の外だった。
中国の上海株指数は２年で４倍以上になり、個別銘柄じゃ10倍、20倍になったものなんてざら。
こんな異常な状況はある意味崩壊して当然。
その間、円はずっと下落してたし、企業業績は良いにもかかわらず日本株はボロボロだった。
日本は、幸か不幸か結果的に今回の世界バブルの崩壊から最も縁遠い国の一つになると思う。
日本の株価はそんなことずっと折り込んだ上で、いち早く下げ続けつづけてたんだから。
底打ちも当然一番早いし、これから株も土地も下げたって知れたものでしょ。
要は日本は世界の先頭きって走ってたんだよ。
この国にはバブルを経験してる世代が沢山いて、その経験が活きたかたち。
いずれにせよデフレは終わってこれからの日本はインフレになる。
なので土地も物も値上がりすることになると思う。
よほど辺鄙な所にでも買わない限り、残念ながらマンション暴落なんてことにはまずならないね。

[167: 匿名さん]

このデザインだととても250万以下にはなりそうにないと思います。

http://www.realcierto.com/results/index.html#01

[168: マンコミュファンさん]

オリックスの外観イメージが川崎市に提出されている「環境影響評価準備書」と
あまりに違うので、少々疑っていた．．．のですが、画像データのファイル名が
kawasaki なので間違いないようですね。オリックス物件スレの方にもありました
が、ガラスファサードなら確かにクレッセントと似た印象はありますね。

[169: 匿名さん]

ガラスファサードの物件が二つ並んだら、
景観的に良いアクセントになるね。
両方ともちょっと細長い気はするけど。
あの角の建物がなければ、という意見は全く同感。

[170: 匿名さん]

Google Earth(http://earth.google.com/intl/ja/)上にCKTを建ててみました．
一応パンフの図面を元に作ったのでスケールは間違っていないはずです．

比較用にOrixも隣に置いておきました．

川崎近辺の建物をすこしずつ作っていこうと思います．
次はラゾーナかな?

[171: 匿名さん]

オリックスとクレッセントはツインタワーのように見えるでしょうから、川崎駅西口のランドマークにぴったりですね。
この後も続々とタワーができて、西口がニューヨークのビル街のようになれば良いですね。

[172: ご近所さん]

モデルルームの建築が始まりましたね

[173: 匿名さん]

１７２さんに質問です。

建築中のものがオリックスのモデルルームだという情報は間違いないのでしょうか？

同じ区内の遠藤町にできる松尾工務店‐長谷工のモデルルームという情報も小耳にあったもので。

[174: 匿名さん]

マンションの方の建築でしたかね

[175: 匿名さん]

>173さん
こちらのブログを見る限りではオリックスのマンションのようですよ。
http://d.hatena.ne.jp/b-t-k/20080412/p1

[176: 匿名さん]

１７３です。

どこのモデルルームなのか早く知りたいざんす。

[177: 匿名さん]

１７３さん

遠藤町のマンションはマツヤハウジングのマンションです。
（エムブランド川崎）

[178: 匿名さん]

川崎駅西口は　空が広くて気持ちいい。
NYのように　ビル街になんてなって欲しくない...

[179: 購入検討中さん]

そろそろ環境評価に対して何らかの結果（最終？）が出そうな感じですね

http://www.city.kawasaki.jp/16/16gyozyo/home/koukai/0708-1330.htm

アセスさえクリアすれば建設確認もおり、MR等の動きも活発化するのではないでしょうか。

[180: 匿名さん]

ここより駅近のモリモトさんが３３階建まで出来上がりましたね。

オリックスも３３階建ですからイメージし易いと思いますね。

[181: 匿名さん]

どのような外観になるのでしょう？

[182: 匿名さん]

今のところ外観はこのイメージでしかわからないですね。

http://www.realcierto.com/results/img/jisseki/kawasaki/index.html

[183: 匿名さん]

CKTにかなり似てますね
確か以前の「条例環境影響評価審査」で
圧迫感がと書かれていたような・・・

[184: 匿名さん]

ＣＫＴと並んで建つから双子マンションみたいに見えるかもしれませんね。
でもこのイメージだとかなりカッコいいです。

[185: 匿名さん]

オリックスとモリモトの間に、ナイスとグリフィンが居るんでしたっけ？

[186: 匿名さん]

間にはナイスのみ！
モリモトは足元すっきり、オリックスにはＬ字にナイスがへばりつく。

オリックスどんな外観になるのか楽しみ。
オリックスがモリモトの後に同じようなタワーつくるとは思えないけど
どーなんだろーか。

[187: 匿名さん]

この不況下でいくらで売り出すのか注目している。

坪230くらいだとかなり苦戦するだろう。

[188: 購入検討中さん]

ここは坪２３０いくんじゃないか？
強気だしオリっクスは

[189: 匿名さん]

発売のタイミングは悪いけど、
土地の仕入れに結構かかってるのでは。
クレッセントより安く出るなんてことあるのでしょうか？

[190: 購入検討中さん]

モリモトより土地の仕入れ高そうですよね。坪230はキツいと思うけど、さて
どうなるでしょう。

ところでオリックスが土地取得できなかった角地、「川崎駅西口　BO project」
っていうんですね。下記Blog見てると結構キレイな建物が建つことを期待しちゃ
います。

ttp://candstyle.com/blog/2008/08/bo_project_2.html

ttp://candstyle.com/blog/2008/08/bo_project.html

CKT、オリックス等新興のマンション群と一緒にキレイな街並みになれば
いいですね。

[191: 匿名さん]

クレッセント川崎タワー（坪単価260万円）は高値掴みってことですか？

[192: 匿名さん]

当然高値掴み。おまけに、モリモトというだけで、中古価格の査定は低いし。

[193: 匿名さん]

YOKOHANA ALL PARKSが坪215万なのに、ここが坪230万なんてありえないでしょ。
複数の地権者を立ち退かせたコストを考えたら、250万以上は確実。
クレッセント以上の価格になるのはほぼ間違いない。
しかもオリックスは潰れそうで困ってるデベと違って財務は問題ないから
安売りしてまで売る理由もないし。

[194: 匿名さん]

>191,192
クレッセント川崎タワーは転売を目論んでた連中が多く買ってるみたい。
ここが隣に建つのは話が違うと大騒ぎしているね。住民板なんか殺気立っていて、迷い込んだ勘違いさんがレスすると住民以外は来るなとのきついお達し。
買値より高く売り抜けようとの目論見が外れたのは気の毒だけど、ちょっと見苦しいね。

[195: 匿名さん]

ラゾーナ業務棟はまだ出来ないんですかね。当面塩漬けでしょうか？

あれが出来ると、オリックスからブリリアまでの通りの雰囲気が、
また変わってくると思うんですが。

[196: 匿名さん]

来年の春にいよいよ計画が発表されるって噂は聞きましたが。
ラゾーナ業務棟じゃなくて、ミューザ裏の空き地だったかもしれませんが。

[197: 周辺住民さん]

>194
クレッセント川崎タワーの住民版で、ここが隣に建つなんて話が違う、
と騒いでいる人は北側購入者のごく一部のようです。
「花火が見えなくなった」とか、確かに見苦しいですね。

あの位置からはこれが出来上がっても花火が見えなくなることはありませんし、
さして眺望が変わるわけでもなく、騒いで何を得ようとしているのかと。

転売目的で買ったのかは分かりませんが。

[198: 匿名さん]

この物件が230万で出るなんて可能性は無いでしょ。
マンション売れてないっていうのも場所によるし
普通にお金持っている人は沢山います。
ギリギリの微妙なところ狙ってくるとすれば、250万
あたりからじゃない？

[199: 購入経験者さん]

クレッセントは14Fで坪240万だったぞ。260万って高層階の値段でしょ？

[200: 匿名さん]

あれっ？
平均にならした話じゃなかったの？

[201: 匿名さん]

着工が来春４月から２か月程遅れることが決まったそうです。

[202: 匿名さん]

市況を見て販売も様子見って事でしょうか。

[203: 匿名さん]

着工延期って、土地は高値での仕入れの可能性が高いけど、
資材、人件費は安くあげるのかな？

安値販売に期待します

[204: 匿名さん]

進展はなし？
密かに注目している方多そうなきもするんですが。

[205: 匿名さん]

No.805 by 匿名さん　2008/11/16(日) 09:48

川崎のようになられても困る。比較の対象としてなんかずれてるよね。
No.806 by 匿名さん　2008/11/16(日) 10:09

川崎駅周辺は街はキレイになったが
臭いは昔のまま。
小便臭い。


武蔵小杉の掲示板で上記のような投稿があるが、いかがなものか。

[206: 物件比較中さん]

２０５さんへ
行動半径として
渋谷新宿地区を基準にするか、品川東京地区を基準にするかの違いに思われます。

[207: 地元不動産業者さん]

前にも書き込んだと思いますが再度書き込みます。

ここの土地購入にかなり高い費用がかかったなる憶測記述がよく散見されますが
それは噂にすぎません。逆にかなり低価で買収したとのことです。
ソースは言えませんが、だから価格が絶対高くなるというのは間違いです。
もちろん天下のオリックスですから儲け第一の作戦で企画してくる訳ですが。

[208: 匿名さん]

仕入れ値が幾らだろうと、販売価格は利益を最大化するように
決められるだけじゃないの？
高値で仕入れたら利益を少ししかのせられなくなるし、
安値で仕入れたら利益を多くのせられる、というように。

[209: 匿名さん]

地元不動産屋がソース無しで語ってもな。

[210: 匿名さん]

クレッセントと違って、ここは地権者多数を立ち退かせてるから、
低価で仕入れたはまずないでしょ。
最悪の場合、市況が回復するまで駐車場のままじゃないかね。
オリックスも安売りしてまでタワーは建てんと思うよ。

[211: 匿名さん]

ここは、戸建の密集地でしたが、オリックスの離れ技で用地買収に成功した模様です。確かにあまりお金をかけて買収してはいないようですよ。ただ、当然地権者の方々も住まわれるのでしょう。

[212: 地元不動産業者さん]

２１０さん
低価で仕入れたのは事実です。

２１１さん
おっしゃる通りです。
ただ、元の地権者は全て解決済みで住む予定はありません。

[213: 匿名さん]

低価で仕入れようが儲けるのが企業。
低価で仕入れたから低価で販売するわけない。
市況の回復を待って販売するでしょ。

[214: 匿名さん]

213
212は仕入価格を誤解してる大衆に情報を伝えてくれてるだけ。
販売価格とはほぼ関連なし。
俗に販売会社が「土地が安く仕入れられたんで安く販売できます」
というのは嘘の宣伝文句。
常に販売価格というのは相場に沿ったものです。

[215: 周辺住民さん]

安く分譲して欲しい気持ちはわかるけど、オリックス的には安く売るくらいなら、
タワーなんか建てずに寝かしとくって。残念ながらしばらく駐車場でしょ。
自分の周りでもラゾーナ、ブリリア、クレッセントあたりが安くならないかなって
手ぐすね引いて待ってる人が実際何人もいる。
ブリリアには、元々西口周辺に戸建てを持ってて、そこを売却して引っ越した人が
うちの近所でも何人かいるよ。
何気に地元じゃ注目度高い物件なんだよね。実は。

[216: マンコミュファンさん]

大阪のザ・千里タワー
11/14 18Fの柱が座屈したらしい。

結構、大変なニュースだと思うけど、
東京にいると、大阪のこういうニュースなんて、
まったく耳に入らないものですね。
マスコミ対策、しているんでしょうけど。
http://syutokentowermansion.seesaa.net/article/110050591.html

[217: ご近所さん]

西口にもうタワーマンションはいらないよ。
日当たり悪くなるし。建てるなら東口にでも建ててくれ。

[218: 匿名さん]

>>216
これですね！？
http://mytown.asahi.com/osaka/news.php?k_id=28000000811270003

[219: 匿名さん]

モリモト民事再生　負債額1615億

http://dailynews.yahoo.co.jp/fc/economy/bankruptcy/?1227862890

クレッセント川崎タワーがどうなるでしょうか。
デベが民事再生という事で資産価値は大幅減でしょう。
アフター心配ですし。
キャンセルも出るでしょう（民事再生なので円滑に対応できるか疑問ですが）
安く売られるかもしれませんね。

[220: 匿名さん]

ここも共同事業者の一社、レアルシエルトが倒産したよ。
http://www.nikkei.co.jp/news/sangyo/20081127AT1D270BJ27112008.html
オリックスのことだから粛々と計画を進めると思うが。

結局勝ち組はラゾーナとブリリアか。

[221: 匿名さん]

ほとんど、財閥系しか生き残れないのでは〜と言ってた不動産アナリストがいたが、やはりそうなったか。。。

[222: 匿名さん]

クレッセントもここもどうなるかわからないし。
川崎西口も結局ラゾーナとブリリアの2本で打ち止めですかね。
需要そのものはそれなりにある地域なんですけどね。。。

[223: 匿名さん]

ますます不景気とデベ不振で買い控えが起こるでしょうから、無理して
マンションを建設するのではなく駐車場でも良いのでは？

グローリオマンションのセコムもマンション市況は数年回復しないと判断して
仕入れたマンション用地は社宅や物流拠点に転用するそうです。
マンション専業でなく本業がしっかりしていれば市況回復まで何年かかろうと
寝かせられる訳ですが、オリックスの場合はどうでしょうね？

[224: 物件比較中さん]

ラゾーナ向かいの道路に面した雀荘の取り壊しがはじまりましたね。
発注者が「オリックス不動産」と表示されていました。
いよいよ着工が近いみたいです。

[225: 匿名さん]

もともとの着工予定が今年の1月末だったから、雀荘は当初の契約通りに撤去されたんでしょう。
ただ、ここの着工は4月に延期という発表が先日あったので着工自体はそれ以降でしょう。
下手すると再度延期される可能性もかなりあると思います。

[226: 物件比較中さん]

川崎駅西口徒歩5-6分という立地の希少性や近隣物件の好調な販売状況を勘案すると、
4月から着工する可能性が高いのでは。
武蔵小杉みたいに供給過剰なエリアや郊外で交通利便性の悪いエリアとは訳が違う。

[227: 匿名さん]

オリックスも楽ではなさそうな状況ですからね。

[229: 中幸町住民]

オリックス不動産から「中幸町3丁目計画新築工事一部変更のお知らせ」が我が家にポスティング
されていました。
概要は、計画戸数：295⇒300
　　　　駐車台数：295⇒151
など。付近の駐車場利用率を勘案して駐車場を減らしたと説明がありました。
建物の外観や高さなどはあまり変わりません。
もうすぐ着工するみたいです。

[230: 物件比較中さん]

市況が回復傾向と読んで販売開始するのかな？
亀戸レジデンスみたく、大京の販売ノウハウを活かすのかな？

[231: 匿名さん]

建設予定地に立ってる看板には6月初旬着工になってますね。
とりあえず、まずは今あるパーキングが撤去されないと。
それにしても西口に今あるパーキングはことごとく、建物が立つ予定地だから、
そのうち駅周辺の駐車場が飽和状態になる日が来ると思います。
ラゾーナの駐車場は今でも土日は大変なことになってますし。

[232: 中幸町住民]

今日物件の前を通ると、建築概要表示板がありました。それによると5/14に行政の認可が
おりたらしく、6月上旬に着工すると記載されていました。
いよいよ起動ですね。

[233: 匿名さん]

坪２３０以下だったら買うぞ！

[234: 匿名さん]

周辺のタワマン相場からして、その価格で買える新築があるなら
今建ってるナイスの西口物件が買えるかどうかでは。

[235: 物件比較中さん]

北向き２階なら買えるんじゃね
モリモトが２４０からなので、２５０以上はするかなあ

[236: 匿名さん]

ロケーション的にクレッセントより安いのでは？
またクレッセントが洗濯物で庶民的な外観になってしまったから、
オリックスの買い手も、「ときめいて金を出す」ようなことは無いと思われる。

[237: 匿名さん]

でもクレッセントの場合、まだここがあったけど。
ここの場合、もうあとに続くのがないよ。
当分、新築駅近タワーが出てこないとなると
やっぱりそこそこ売れると思うが。

[238: 匿名]

クレッセントの完成（済）、kawasakiBEリニューアル（済）、川崎駅東口改装（今年着工）、
川崎駅北自由通路（計画）、ラゾーナ業務棟着工（計画）・・・川崎駅周辺の付加価値は
ドンドン高まっています。強気のプライシングでもそこそこ売れると思う。

[239: 匿名さん]

ただ、それ以上に中古相場を見れば分かる通りに市況が冷え込んでますし、ジョイントの件も含めてデベ自体に課題がありますからねぇ・・・。
中々難しいですな。

[240: 購入検討中さん]

もうそろそろ売り出してもよさそうなのですが、まだなのでしょうか？

[241: デベ代行]

>>240さま
ご予算は？

[242: マンション投資家さん]

デベロッパが次々潰れていったが、分譲か流動化事業（要するに転売目的）中心だったところばかりだ。財閥系のように、ここは手堅い賃貸物件（オフィス含む）にした方が儲かるんじゃ・・・
いまやオリックスも不動産会社だし（TV局なんかも不動産会社になりつつある。もち賃貸）・・・

[243: 周辺住民さん]

パーキングが普通に稼動してるんで、着工はまだまだ先ですね。
看板には6月着工予定となってますが。。。

[244: 周辺住民さん]

多分まだまだ先になるんでしょうね。
凍結もありうるんですかね？

[245: 購入検討中さん]

２４０です。
５０００万位で２ＬＤＫを考えています。
凍結ですか・・・ショックです。

[246: 中幸町住民]

245さん
戸建てはどうですか。
本物件建設予定地の北西側は戸建てエリアになっていて、5000万円程度出すと敷地面積70㎡、
床面積120㎡程度の3階建て車庫付戸建てが買えますよ。もちろん管理費・修繕積立金・駐車場代
はタダ。

[247: 近所をよく知る人]

そんなミニミニ戸建どこがいいの？とくに建て混んだ中だと火災が不安。中幸町はごちゃごちゃ、極せま私道だらけ。ぼろアパートは怪しい人間だらけ。放火犯もいっぱいだし。。

[248: ご近所さん]

>中幸町はごちゃごちゃ

悔しいけど事実です。

[250: 匿名さん]

５０００万位じゃ無理だ

[251: 匿名さん]

ミニ戸住むの恥ずかしい
１２０平米でも使いにくい
３階建て恥ずかしい。
夏暑くて冬寒いのイヤ

[252: 匿名さん]

>251
川っぺりのブルーシートハウスにでも行け！

[253: ご近所さん]

パーキングは今月中旬で営業が終わるようですね。
いよいよマンション建設が始まるのでしょうか？？

[254: ご近所さん]

公園にでもなってくれんかのう。

[255: ホームレス]

はい、私どももそう願ってます。

[256: 周辺住民さん]

ほんとに西口最後のタワーだったら、価格次第では人気物件になるんですかねー。

[257: 中幸町住民]

現在、パーキングのアスファルトを除去する作業をしています。
いよいよ着工ですね。

[258: 物件比較中さん]

某大手マンデベの友人に聞いた話なので嘘か本当かは知らないけど・・

ここは超高級物件で計画してるらしい
（川崎超高級も何もあったもんじゃないと思うがｗ）

土地収容にかなりの費用掛けたのと、計画が長期化したことも要因のひとつらしいけど
川崎駅前の３大物件の中古が全然でないのと、お隣のクレの売れ行き見て強気でいくとの話

　↑ラゾ、ブリは中古のOffer出ると市中に公開される前に物件限定予約者に高値で流れてる
　又、その売買価格もクレ価格基準で決まってる。大手仲介業者が価格を下支え。
　又お隣の駅鶴見ロイヤルタワーも坪300超える高値で売り出し、デベ側が周辺相場の刷り込み
　実績作りを行っている最中。で、ここの物件は鶴見と価格「競争」をするのではなく
　デベの暗黙の了解で鶴見以上の価格設定をして価格「形成」をし、NICEと共に高値抜けする
　という腹積もりだと　
　
　マンデベから見るとまだまだ京浜東北線沿線の都会田舎の品川～新子安間は宝の山という
　このご時勢なのにも関わらず局地的プチバブル形成中との話です。
　
　で、デベはみんなラゾで大成功した三井が羨まく、三井様に感謝しているんだそうです

長々とツマンナイ話すみません

[259: 周辺住民さん]

実際ここは土地買収にかなり金がかかってるから
クレよりは高くなると思いますよ。
売れるかどうかは別として。

[260: 匿名さん]

オリックス不動産は金が無くて、新規仕入れが出来ていないという記事が出ていたので
ここで一発勝負のつもりですかね。盛大にこけそうな気もしますが。

[261: 匿名さん]

川崎西口は小杉みたいに供給過多でもないから。
高くても何だかんだでそこそこ売れるとは思う。
最後の駅前タワーってのがキーワードですかね。

[262: 住まいのプロ]

品川リニア、羽田拡張国際化を見据えれば、京浜東北線沿線の利便性向上・資産価値アップは間違いない。クレ以上の強気の価格設定を予想する。

[263: 匿名さん]

鶴見が300弱なのだからここは坪400でも全然おかしくないでしょう。

[264: 匿名さん]

さすがに坪400万はない。
それだったら都心で買えるよ。
でも鶴見より高いのはあり得る。