川崎駅西口最後のタワーマンションbyオリックス不動産他

[マンコミュファンさん]

川崎駅西口最後のタワーマンションが2009年春より着工され、
2011年秋に竣工されることが発表になりました。
変わりゆく街、川崎。既に駅前に完成している西口の顔である
ラゾーナ川崎レジデンスと良いライバル関係になることでしょう。

売主デベのオリックス不動産との共同事業者である
レアルシエルトの土地収用経緯を添付しておきます。
http://www.realcierto.com/results/index.html#01

[111: マンション住民さん]

マンション売れ行きにちょっと陰りが出始めているので、
高さを抑えて、広めの高級タイプと言うのは無理だったのでしょう。
クレセントの時点で、高級タイプは無理と見込んでいたのでしょうから。
クレセントが本当にデザインを売りにするのなら、高さを抑えて容積率に
見合った立て方をするべきでしょうが、それでは売れないと見込んだの
でしょうから。

容積率で見ると、107さんのある通り、ラゾーナは抜群でしたね。
一軒辺りの土地の区分所有率は倍近く差が出ますね。
(確か、ラゾが400%、ブリリが600%、クレセンが700%でしたっけ??
　済みません、ラゾとブリリは、もっと低い率かも知れません)

[112: 匿名さん]

自己訂正。
投稿者名が、匿名さんではなく、誤って住民さんで出してしまいました。
まぁ、まだ建つ前の物件なので、住民が居るはずが無いのは自明ですが・・・

[113: 匿名さん]

お隣のモリモトですが、上場するみたいですね。
削除された書き込みに「くやしかったら上場してみろ」という書き込みがあったのでご参考まで。

http://www.morimoto-real.co.jp/for-ir/index.html

[114: 匿名さん]

川崎だったら武蔵小杉のほうが、住環境としても将来性も良いよ。
ラゾーナは確かに希少性もあるし、いいマンションだと思うが、
そもそも川崎に高級なものを作るとか、富裕層を呼び込むって考えが
現時点では無理のある気がする。

[115: 契約済みさん]

武蔵小杉も良いのだけど、通勤で使うのに東急と横須賀線はなあ。
災害に弱かったり、時間通りに来ない電車はどうも。

[116: 匿名さん]

川崎駅も武蔵小杉駅もそれぞれに将来性あることには変わりないと思うよ。
同じ市内なんだし、聡明な人ならば、お互いの発展が市の魅力向上に貢献すれば、お互いの町に良い影響をもたらすのだから、べつに張り合う必要はないのでは。。

[117: 匿名さん]

まぁここもラゾーナのように安くてまぁまぁの建物つくってほしいですね。
価格もお手ごろ価格希望。坪２５０万までは許容範囲でしょうかね。

[118: 匿名さん]

坪２５０万まで？
はい、次のかた。どうぞ

[119: 周辺住民さん]

え？
川崎で坪250以上で売ろうとしてんの？

昨年のプチバブル全盛の時なら、それでもいけたかも知れんが今後は厳しいよ。

景気悪化に伴い、給与所得者の給与も減るだろうし、皆サイフの紐が固くなりつつあるし。
大きな買い物は先送りムードが出てきているよ。

[120: 匿名さん]

それでも坪２５０万であればリーズナブルでしょう（実はもっと高いことをおそれています・・）。１１９さんは川崎を過小評価しすぎですよ。

[121: 匿名さん]

>>120
へ？

まだ販売しているブリリアタワー川崎でも坪250万程度でしょ。
苦戦して売れ残ってるよ。

ブリリアでも苦しいのに更にネームバリューの無いオリックスでは坪250万以上は無理でしょ。

[122: 匿名さん]

121殿
ネームバリューで価格が決まるならモリモトがぶりりあよりも
高く売れるわけなかったでしょう？
最も大事なのは立地ということですよ！
売れ残ってるぶりりあよりも立地まぁまぁのオリックスの方が
条件は上です。価格も２５０万を基準に考えるのが正解というもの。

[123: 匿名さん]

この極小土地＆ほかとお見合いマンションで、坪２５０万は高すぎると思います。

[124: 匿名さん]

モリモトもブリリアも立地条件は大差ない。
ブリリアは売りかたを誤った。モリモトみたいに、プチバブルの波に乗って一挙に売り切り、検討者に高値づかみさせる戦略をとるべきであった。
ただ、坪２５０万以下で西口駅前を買おうというのは、むしが良すぎるとは思うが。

[125: 匿名さん]

>坪２５０万以下で西口駅前を買おうというのは、むしが良すぎるとは思うが
いやだからさ、ブリリアタワー川崎が今でも先着順で坪250で買えるんですけど・・・・・
人の話はちゃんと聞きましょうね。

[126: 購入検討中さん]

ブリリアで今残ってる物件は坪270万以上です。250万じゃ無理ですよ。
ラゾーナの中古も未だに260万以上だし。。。

[127: 匿名さん]

たしかに西口駅近が安く買えるなら、多摩川まで歩くアクアリーナとかが売れる訳ないよね。
ここに来て自分の周りでも都内の賃貸から川崎のマンション購入って結構いるから、
多少景気が悪くなっても駅近だったら、それなりに需要はあると思う。
先月、イクスの中古見に行ったら他に５組も見に来てて、結局キャッシュ買いの人に
決まってしまったしね。。。正直驚いた。

[128: 匿名さん]

やっぱ線路沿いゎハードルが高いです

[129: 匿名さん]

>１２８
と言って坪270万以上の価格から、「線路沿い」に問題をすり替え、自分を納得させる（笑）

[130: 匿名さん]

何度か話に出ていますが、実際のところ、
平均坪単価250万円以上で買い手は表れるんでしょうかね？
そんなに高額物件需要があるのか疑問に思うのですが、
皆さんどう思います？

[131: 購入検討中さん]

250万円ならあるでしょう。

[132: 匿名さん]

１２４
ブリリアは線路沿いの立地ゆえに私的にはありえませんね

[133: 匿名さん]

ブリリアタワー川崎も順調で殆どもう残ってないですよ。気にするまでもなくあちらはあちらで早晩もうなくなるでしょう。

[134: 匿名さん]

小杉で坪300万物件が完売したくらいだから、川崎駅近で250万は十分ありでしょ。
川渡って蒲田辺りに買えばその位はするし、川崎の利便性を考えれば今までが安すぎだったかと。

[135: 匿名さん]

>川崎駅近で250万は十分ありでしょ。

そのとおり！　あのド田舎の武蔵小杉でさえ坪300万！
アッ、しまった。コスギ・フリークに喧嘩を売ってしまった。

[136: 匿名さん]

市況の悪化を織り込んでないデベさんが多いようで（笑）

去年とは状況が違いますよ。

[138: 匿名さん]

かといって下がり過ぎるのも考えもの。競争率が上がって気に入った部屋が買いにくくなるし、それに下がって仕様が落ちるくらいなら、高いほうがまだいいと思います。

[140: 匿名さん]

川崎駅西口あたりには、坪２５０万を高いというしけた連中が、未練たらしく集まっているだけ。
きっぷのよい方々が多い小杉地区とは喧嘩にならんわね。

[141: 匿名さん]

たしかに。
同じ市内でも小杉だとレジデンス・ザ・武蔵小杉なんかの中古は270万以上しかないのにね。
駅近タワーで250万が高いだなんて、鶴見とか戸塚にでも行ってくれって感じですね。

[142: 匿名さん]

レアルシエルトのHPにマンション外観イメージ出てますね。
このデザインだととても250万以下にはなりそうにないと思います。

http://www.realcierto.com/results/index.html#01

[143: 匿名さん]

>>142

なんかクレッセントっぽくないですか？
見た感じやはりというか、ほぼ高級路線で決まりですね。

[144: 匿名さん]

川崎西口中古スレでも散々議論したけど、川崎って金もないくせに駅近タワーが欲しいと抜かす、
身の程知らずがやたら目に付くのには参る。
一駅はずせば、安い物件もあるんだから、贅沢言わずにそっちへどーぞって奴がホント多い。

[145: 匿名さん]

確かにクレッセント川崎タワーのファザードに似てますね。
予想以上に格好良いので気になって来ました。本当に坪３００万円とかになっちゃうんでしょうか？

[146: 匿名さん]

こうして見ると、なんかもったいないですね。
もっと土地買収できてればホントいい物件になったはずなのに。

[147: 匿名さん]

>予想以上に格好良い

同感です。西口最後のタワマンなどと言われてますが、これで最後にしてもらいたくない。
都市計画や建設関係の決まりなんて改正してしまえばよいのですから。

[148: 匿名さん]

ブリリアのMR跡地もタワマンなんじゃなかったっけ？

[149: 匿名さん]

148＞
あそこはマンションではなくオフィスビルか何かができます。
以下で言う「A街区」ですが、具体的な建築計画は全く不明です。
http://www.city.kawasaki.jp/50/50tosike/home/saitiku/oomiyatyou.pdf

[152: 匿名さん]

>>149
その具体的な建築計画全く不明が続いてて、タワマンという噂が立ち始めたんでしょ

[155: 周辺住民さん]

>>152
ブリリアのMR見に行った時には、跡地はオフィス棟が建つって言ってたけどね。
あとマンションが建つとしたら、ブリリアの南側で今パーキングになってる三角地帯くらいだね。
幸病院が医住共用の割と大きな建物建てるらしいけど。

[163: 近所をよく知る人]

どう悪く言われようが、客観的にみて川崎駅西口は相当良いと思う。
見た目に整然としてるのは明らかだし、市に都市景観形成地区にも指定されてる。
市内で土地の高度利用化が着実に推進されてるとこって川崎駅と小杉周辺くらいで、
あとは鹿島田・新川崎周辺くらいしかない。将来的に資産価値が保全される区域って
そんなところなんじゃないの？
駅周辺の開発余地だって、東口駅前広場、北口新設、ラゾーナ業務棟、ミューザ裏の空き地、
大師線地下化等まだまだあるし、言われるほど治安が悪いわけでもない。
子育てに向いてるとこかは？？だけど、週末徒歩で映画のオールナイト上映観に行けるのが
個人的には特に良いね。
しかも大規模ターミナル駅の駅近にしては全然高くない。
JR川崎駅の乗車人員はJR東日本管轄駅中13位。都内を除くと横浜、大宮の次。
1つの駅圏内でほぼ何でも揃うし、しかも安い！
揃わないものも、アクセスが容易な横浜、銀座、丸の内なんかで揃うしね。
駅圏内にシネコン3つ(チネ、109、TOHO)
大型書店4つ(丸善、有隣堂、あおい、紀伊国屋)
大型家電量販店3つ(ヨドバシ、ビック、さくらや)
スポーツクラブ4つ（コナミラゾーナ&ルフロン、ザバス、ティップネス）
日本最大級の大規模地下街アゼリア。
庶民的なアーケード商店街銀柳街。
日本有数の大型SCラゾーナは駅直結。
百貨店（丸井、さいか屋）。
商業ビル（駅ビルBE、DICE、モアーズ）
ミューザ、クラブチッタ、ウェアハウスみたいな音楽・遊興施設もある。
ユニクロ、無印良品、東急ハンズ、ロフト、ソニプラ、HMV、タワレコ、TSUTAYA。
スタバ4つ。マック4つ。
ドラッグストア、コンビニ、ファミレス、ファーストフード、居酒屋、ゲーセン、カラオケ、
マン喫もいたるところにある。都内でもこれだけ何でも揃う立地はなかなかないし、
あってもMS買うには桁違いな額が必要になるね。
たしかにホントに高級なものはないし、おしゃれな場所なんかも少ない。
風俗、ホームレス、競馬、競輪、そっち系の人が存在するのも事実だけど、
それを差し引いても利便性ってプラス要素の方が断然大きいでしょ。
今後も川崎＝高級なんてイメージに変わることはないだろうけど、
ここ最近の再開発を機に駅周辺(特に西口)の評価が大きく向上したのは事実だし、
今までイメージ悪かっただけに、これ以上悪くなりようがないだけでも十分買いだね。

[165: 匿名さん]

今後２つのシナリオが考えられる。

上がる：地価と素材（建築資材）上昇により新築物件のコスト高は当分続く。新築の供給も低いレベルに抑えられているので、中古物件の下落圧力は強くない。サブプライム問題は、日本への影響は諸外国に比べて小さい。アメリカ景気の縮小により、原油や素材の価格が下がると、行き場を失った国際的な資金が、比較的割安感があってサブプライムの影響の小さい日本の土地や株に流れて、買い支えが起きる可能性もある。比較的好調な企業業績を反映して賃金が上がれば、個人の実需も増える。都心物件は絶対価格が高いので買手は限られるが、その層は2極化した賃金の上側にあり、団塊世代との世代交代により、当面は数的にも増えるし、賃金絶対額もまだ上昇基調にある。

下がる：アメリカに端を発した景気後退が世界経済を巻き込み世界的な不況に突入。実需減退により、不動産価格下落に歯止めが掛からず、デベは損失覚悟で新築物件を値下げ、早仕舞いを狙う。痛んだ金融機関のバランスシートを穴埋めするために公的資金や政府系ファンド資金が使われ、土地・株などの資産バブルが世界的に崩壊。当然日本の中古物件も下落。

今は、サブプライム問題、それにつられて発生したモノライン問題など、問題の規模が不透明で心理的な不安によって「下がる」シナリオに傾いている様に見える。国内景気の先行きも不透明で減益見通しを出す企業も増えてきた。このまま景気減速が明らかになれば「下がる」が現実になるだろう。

[166: 匿名さん]

モンゴルの草原に立つマンションが１千万したり、スペインの普通の一戸建てが１億以上する
ような、世界中が資産バブルの中、日本は唯一例外といっていいぐらい蚊帳の外だった。
中国の上海株指数は２年で４倍以上になり、個別銘柄じゃ10倍、20倍になったものなんてざら。
こんな異常な状況はある意味崩壊して当然。
その間、円はずっと下落してたし、企業業績は良いにもかかわらず日本株はボロボロだった。
日本は、幸か不幸か結果的に今回の世界バブルの崩壊から最も縁遠い国の一つになると思う。
日本の株価はそんなことずっと折り込んだ上で、いち早く下げ続けつづけてたんだから。
底打ちも当然一番早いし、これから株も土地も下げたって知れたものでしょ。
要は日本は世界の先頭きって走ってたんだよ。
この国にはバブルを経験してる世代が沢山いて、その経験が活きたかたち。
いずれにせよデフレは終わってこれからの日本はインフレになる。
なので土地も物も値上がりすることになると思う。
よほど辺鄙な所にでも買わない限り、残念ながらマンション暴落なんてことにはまずならないね。

[167: 匿名さん]

このデザインだととても250万以下にはなりそうにないと思います。

http://www.realcierto.com/results/index.html#01

[168: マンコミュファンさん]

オリックスの外観イメージが川崎市に提出されている「環境影響評価準備書」と
あまりに違うので、少々疑っていた．．．のですが、画像データのファイル名が
kawasaki なので間違いないようですね。オリックス物件スレの方にもありました
が、ガラスファサードなら確かにクレッセントと似た印象はありますね。

[169: 匿名さん]

ガラスファサードの物件が二つ並んだら、
景観的に良いアクセントになるね。
両方ともちょっと細長い気はするけど。
あの角の建物がなければ、という意見は全く同感。

[170: 匿名さん]

Google Earth(http://earth.google.com/intl/ja/)上にCKTを建ててみました．
一応パンフの図面を元に作ったのでスケールは間違っていないはずです．

比較用にOrixも隣に置いておきました．

川崎近辺の建物をすこしずつ作っていこうと思います．
次はラゾーナかな?

[171: 匿名さん]

オリックスとクレッセントはツインタワーのように見えるでしょうから、川崎駅西口のランドマークにぴったりですね。
この後も続々とタワーができて、西口がニューヨークのビル街のようになれば良いですね。

[172: ご近所さん]

モデルルームの建築が始まりましたね

[173: 匿名さん]

１７２さんに質問です。

建築中のものがオリックスのモデルルームだという情報は間違いないのでしょうか？

同じ区内の遠藤町にできる松尾工務店‐長谷工のモデルルームという情報も小耳にあったもので。

[174: 匿名さん]

マンションの方の建築でしたかね

[175: 匿名さん]

>173さん
こちらのブログを見る限りではオリックスのマンションのようですよ。
http://d.hatena.ne.jp/b-t-k/20080412/p1

[176: 匿名さん]

１７３です。

どこのモデルルームなのか早く知りたいざんす。

[177: 匿名さん]

１７３さん

遠藤町のマンションはマツヤハウジングのマンションです。
（エムブランド川崎）

[178: 匿名さん]

川崎駅西口は　空が広くて気持ちいい。
NYのように　ビル街になんてなって欲しくない...

[179: 購入検討中さん]

そろそろ環境評価に対して何らかの結果（最終？）が出そうな感じですね

http://www.city.kawasaki.jp/16/16gyozyo/home/koukai/0708-1330.htm

アセスさえクリアすれば建設確認もおり、MR等の動きも活発化するのではないでしょうか。

[180: 匿名さん]

ここより駅近のモリモトさんが３３階建まで出来上がりましたね。

オリックスも３３階建ですからイメージし易いと思いますね。

[181: 匿名さん]

どのような外観になるのでしょう？

[182: 匿名さん]

今のところ外観はこのイメージでしかわからないですね。

http://www.realcierto.com/results/img/jisseki/kawasaki/index.html

[183: 匿名さん]

CKTにかなり似てますね
確か以前の「条例環境影響評価審査」で
圧迫感がと書かれていたような・・・

[184: 匿名さん]

ＣＫＴと並んで建つから双子マンションみたいに見えるかもしれませんね。
でもこのイメージだとかなりカッコいいです。

[185: 匿名さん]

オリックスとモリモトの間に、ナイスとグリフィンが居るんでしたっけ？

[186: 匿名さん]

間にはナイスのみ！
モリモトは足元すっきり、オリックスにはＬ字にナイスがへばりつく。

オリックスどんな外観になるのか楽しみ。
オリックスがモリモトの後に同じようなタワーつくるとは思えないけど
どーなんだろーか。

[187: 匿名さん]

この不況下でいくらで売り出すのか注目している。

坪230くらいだとかなり苦戦するだろう。

[188: 購入検討中さん]

ここは坪２３０いくんじゃないか？
強気だしオリっクスは

[189: 匿名さん]

発売のタイミングは悪いけど、
土地の仕入れに結構かかってるのでは。
クレッセントより安く出るなんてことあるのでしょうか？

[190: 購入検討中さん]

モリモトより土地の仕入れ高そうですよね。坪230はキツいと思うけど、さて
どうなるでしょう。

ところでオリックスが土地取得できなかった角地、「川崎駅西口　BO project」
っていうんですね。下記Blog見てると結構キレイな建物が建つことを期待しちゃ
います。

ttp://candstyle.com/blog/2008/08/bo_project_2.html

ttp://candstyle.com/blog/2008/08/bo_project.html

CKT、オリックス等新興のマンション群と一緒にキレイな街並みになれば
いいですね。

[191: 匿名さん]

クレッセント川崎タワー（坪単価260万円）は高値掴みってことですか？

[192: 匿名さん]

当然高値掴み。おまけに、モリモトというだけで、中古価格の査定は低いし。

[193: 匿名さん]

YOKOHANA ALL PARKSが坪215万なのに、ここが坪230万なんてありえないでしょ。
複数の地権者を立ち退かせたコストを考えたら、250万以上は確実。
クレッセント以上の価格になるのはほぼ間違いない。
しかもオリックスは潰れそうで困ってるデベと違って財務は問題ないから
安売りしてまで売る理由もないし。

[194: 匿名さん]

>191,192
クレッセント川崎タワーは転売を目論んでた連中が多く買ってるみたい。
ここが隣に建つのは話が違うと大騒ぎしているね。住民板なんか殺気立っていて、迷い込んだ勘違いさんがレスすると住民以外は来るなとのきついお達し。
買値より高く売り抜けようとの目論見が外れたのは気の毒だけど、ちょっと見苦しいね。

[195: 匿名さん]

ラゾーナ業務棟はまだ出来ないんですかね。当面塩漬けでしょうか？

あれが出来ると、オリックスからブリリアまでの通りの雰囲気が、
また変わってくると思うんですが。

[196: 匿名さん]

来年の春にいよいよ計画が発表されるって噂は聞きましたが。
ラゾーナ業務棟じゃなくて、ミューザ裏の空き地だったかもしれませんが。

[197: 周辺住民さん]

>194
クレッセント川崎タワーの住民版で、ここが隣に建つなんて話が違う、
と騒いでいる人は北側購入者のごく一部のようです。
「花火が見えなくなった」とか、確かに見苦しいですね。

あの位置からはこれが出来上がっても花火が見えなくなることはありませんし、
さして眺望が変わるわけでもなく、騒いで何を得ようとしているのかと。

転売目的で買ったのかは分かりませんが。

[198: 匿名さん]

この物件が230万で出るなんて可能性は無いでしょ。
マンション売れてないっていうのも場所によるし
普通にお金持っている人は沢山います。
ギリギリの微妙なところ狙ってくるとすれば、250万
あたりからじゃない？

[199: 購入経験者さん]

クレッセントは14Fで坪240万だったぞ。260万って高層階の値段でしょ？

[200: 匿名さん]

あれっ？
平均にならした話じゃなかったの？

[201: 匿名さん]

着工が来春４月から２か月程遅れることが決まったそうです。

[202: 匿名さん]

市況を見て販売も様子見って事でしょうか。

[203: 匿名さん]

着工延期って、土地は高値での仕入れの可能性が高いけど、
資材、人件費は安くあげるのかな？

安値販売に期待します

[204: 匿名さん]

進展はなし？
密かに注目している方多そうなきもするんですが。

[205: 匿名さん]

No.805 by 匿名さん　2008/11/16(日) 09:48

川崎のようになられても困る。比較の対象としてなんかずれてるよね。
No.806 by 匿名さん　2008/11/16(日) 10:09

川崎駅周辺は街はキレイになったが
臭いは昔のまま。
小便臭い。


武蔵小杉の掲示板で上記のような投稿があるが、いかがなものか。

[206: 物件比較中さん]

２０５さんへ
行動半径として
渋谷新宿地区を基準にするか、品川東京地区を基準にするかの違いに思われます。

[207: 地元不動産業者さん]

前にも書き込んだと思いますが再度書き込みます。

ここの土地購入にかなり高い費用がかかったなる憶測記述がよく散見されますが
それは噂にすぎません。逆にかなり低価で買収したとのことです。
ソースは言えませんが、だから価格が絶対高くなるというのは間違いです。
もちろん天下のオリックスですから儲け第一の作戦で企画してくる訳ですが。

[208: 匿名さん]

仕入れ値が幾らだろうと、販売価格は利益を最大化するように
決められるだけじゃないの？
高値で仕入れたら利益を少ししかのせられなくなるし、
安値で仕入れたら利益を多くのせられる、というように。

[209: 匿名さん]

地元不動産屋がソース無しで語ってもな。

[210: 匿名さん]

クレッセントと違って、ここは地権者多数を立ち退かせてるから、
低価で仕入れたはまずないでしょ。
最悪の場合、市況が回復するまで駐車場のままじゃないかね。
オリックスも安売りしてまでタワーは建てんと思うよ。