川崎駅西口最後のタワーマンションが2009年春より着工され、
2011年秋に竣工されることが発表になりました。
変わりゆく街、川崎。既に駅前に完成している西口の顔である
ラゾーナ川崎レジデンスと良いライバル関係になることでしょう。
売主デベのオリックス不動産との共同事業者である
レアルシエルトの土地収用経緯を添付しておきます。
http://www.realcierto.com/results/index.html#01
[スレ作成日時]2007-12-27 02:17:00
注文住宅のオンライン相談
川崎駅西口最後のタワーマンションbyオリックス不動産他
| No.2 |
by マンコミュファンさん 2007-12-27 02:24:00
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削除依頼
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| No.3 | ||
| No.4 |
役所で分かる情報は以下の通り
・建物は東西25m×南北50mの広さ、各階8〜11戸。 ・建設位置は敷地のほぼ南端、ナイス物件から北に約10ｍの位置 ・駐車場100%（295台）。建物南東角の地下〜10Fまでがタワーパーキングで292台収容。 残り3台は地下平置き。バイクも地下に14台収容。 ・駐輪場は200%（580台)。建物内154台、建物外の西、南、東に426台。 ・敷地北西角側に広い公開空地とって、地域の人も憩えるよう敷地全体に渡って緑化にかなり 力入れる様子。北西角には最近流行り？の水盤あり。敷地を北西⇔南東へ誰でも自由に通り 抜けできる。 ・建物入口は北側。車も北側の地下出入り口から北側の道路へ抜けると思われる。 ・共有施設は１階に多目的室２室、防災センター１室（ということは24時間有人監視？） ラゾーナ、ＢＫＴ、ＣＫＴのライバルになれるかは、価格、内装グレード、耐震性次第？ 駐車場を始め、なんだか設計にいろんな無理がありそうに感じますが、北東角の土地を取得 できなかったのが主因のような気がします。 |
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| No.6 |
クレッセントよりいいマンションになるとすれば
名実ともに川崎ナンバーワンのマンションになり ますね、ここが。 |
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| No.7 |
もの的には、クレッセント以上にはならならいでしょ。高さも規模も１サイズ小さいですし。
ただ、価格はクレッセント並みか以上になるのでは、 何しろ多数の地権者を立ち退かせてますから、土地取得コストが格段に違うはずです。 |
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| No.8 |
販売開始が早くても来春であることを考えると、
景気予想なども出来たものではないでしょうね。 あらゆる場合を想定すれば少なくとも建築価格を 抑えておくことが得策かと思われますよね。 景気良ければ仕様がそこそこでも高めに売れるー。 景気悪ければ仕様落としといたお陰で安く売れるー。 みたいな感じで対応できるでしょうからね。 クレッセントとは比較しにくいと思われます。 ラゾーナレジデンスと比較しやすいのではないでしょうか？ |
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| No.9 |
確実に言えるのは、ラゾーナ、クレッセント、ブリリアのように比較的安価で、まとまった土地を
企業、市から一挙に入手できた物件と比べて、土地取得コストが格段に高いと思われること。 建築資材もラゾーナ建設時とでは断然高騰しているし、多少景気が悪くなろうと、 ラゾーナのように安売りされることはまずあり得ないでしょう。 とても庶民価格のマンションになるとは思えないです。 |
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| No.11 |
１０さん
スレ立ての文章をよく理解していただければ幸いですが。 ここオリックスマンションはラゾーナレジデンスの良き ライバルになるようがんばって参りたいと思います。 正直、クレッセントはコンセプト＋品質＋立地＋価格にて とてもじゃないけど比較しずらい面が多いので、あまり話題 にしたくないのが本音であります。 |
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| No.12 |
確かにクレッセントは売主デベの点以外は文句がでにくいわな。。
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| No.13 |
私的予想ですと、
ラゾーナ川崎レジデンス 対 オリックスタワーマンション ★コンセプト ○ 対 △ ★品質 △ 対 ○ ★立地 △ 対 △ ★価格 ◎ 対 △ ★デベロッパー ◎ 対 △ ★構造 △ 対 ◎（免震） かなり良い勝負になると思われます！ |
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| No.14 |
オリックス不動産ってあんまり聞かないけどどうなの。
マンション南東はナイスのマンションに超近くて、南はクレッセントがそびえたち眺望は いまいちな感じが。西と北が売りになるのかな。 公開空地はとてもよいですね。できあがりが楽しみです。 ちなみに、ラゾーナがNo1って・・・ 掲示板見るとクレームや仕様不備のコメントばっかりですよ。 住んでる人が気持ちよく暮らせるところが良いマンションだと思いますけどー。 |
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| No.15 |
正直、今の段階でオリックスタワー予想しても、情報ないし、意味ないけど
俺はこんな感じか。 ラゾ オリ クレ 寸評 ★コンセプト ◎ ？ ○ ラゾのプラザ&レジ一体開発がコンセプトとして図抜けてる ★品質 ○ ？ ◎ オリも悪いものにはならんでしょ ★立地 ◎ ○ ○ 立地はどこも良い。京急に近い分ラゾーナがリード ★価格(割安) ◎ △ △ ラゾの格安分譲価格は今後何年も見れないでしょ ★デベロッパー ◎ △ △ 三井が圧倒的 ★構造 ○ ？ ◎ クレの免震は良い。オリはクレ以上のペンシルが構造的に微妙 ★規模 ◎ ○ ◎ オリは100m超タワーなのに300戸いかないのが痛い |
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| No.16 |
１５さんの寸評に一つ異議があります。
立地とは幹線道路やバス通りや線路沿いであるかが 評価の分かれ目になると思います。ゆえに、 ラゾーナは線路沿いなので△ オリックスは北側がバス通りだけど○ クレッセントは西口で一番の条件で◎ |
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| No.17 |
あのー、ブリリアは仲間に入れてもらえないんでしょうかー？
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| No.18 |
立地ってトータルだよね。情報誌などだと立地は駅徒歩○分しか書かれていないし。
確かに ＊ラゾは線路沿いだけど川崎駅北口が実現したら駅徒歩１分が可能になる。 ＊クレはプラザを抜けて通りを渡ればつく。（徒歩３分も可能か？） オリはプラザから駅へ抜けるのに少し面倒かも。（でも徒歩５分かしら） と考えれば徒歩７分（だっけ？）だけどデッキ直結のブリもどう？ 駅からの距離と住環境によるでしょう。そしてそれは個々によるのではないでしょうか？ |
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| No.19 |
ブリリアははっきり言って普通です。
川崎西口物件で一番ではないし、ビリでもない。 ブリとラゾはデベの信用度が高い。 ラゾよりブリとクレは仕様が上。 クレ免震は地震の種類により効果なしで地震後は高価なメンテ代。 ブリ制震はそれなりに揺れるが直下にも強い。 ラゾ耐震の高層は怖すぎ。 ブリは線路脇なのですが、信号なしで屋根つきデッキありで徒歩6分 ラゾは線路脇で信号ありで徒歩3分 クレも信号ありで徒歩5分 総合で 1位 ラゾ 2位 クレ ブリ 3位 オリ(未定） かな？ |
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| No.22 |
らぞーな＊＊＊＊♪
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| No.23 |
「タワーマンション受難の時代へ突入か」
07年、市川のタワーマンションでの鉄筋不足事件は記憶に新しいところです。 タワーマンションは特にこれからより厳しい眼でみられるでしょう。 少ない面積に、より戸数を設定できるという特性から、 供給が増加し、高層であるが故のみのステータスは無くなっている。 これからは、タワーマンションのデメリットが注目されてくる。 低層階と高層階での違いもある。リスクや特性をきちんと調べて容認した上で購入する必要があります。 ・構造的に保障されているのか？長期に渡る維持管理が不明である。 修繕費が突然高騰しだすことは無いのだろうか？ ・軽量化のため、高層階に行くほど柱や梁が細くなり壁も薄くなることが多い。 隣の声や上下階の生活騒音も結構聞こえる可能性がある。 ・同じマンションでも、低層の維持管理費は高層と変わらないことが多い。 （どちらかというと広さ） ・同じマンションでも、高層の階高は低層よりも低いことがある。 （逆に最上層ではまた高くなったりもする） ・景観は一時は良くても、飽きが来たらどう感じるだろうか？ 不安感は出てこないか？ ・視界の広さ、隣のタワーマンションから十分な距離があるか？ 覗かれるようなことも当然あり得る。 ・風は大丈夫か？強風でベランダを楽しみたい人は向かないかもしれない。 また風を叩く音も気になる点である。 ・上層階に住んでいると曇りか雨か天気がよくわからない。 ・揺れ、長周期地震動は覚悟しているか？家具は固定できるか？ ・天災の際は部屋にじっとしているか、外に出たら階段で登るのは大変なので 当分戻れないこともある。また消防車両のはしごは届かない。 ・エレベータの数が１００戸に１機などの物件も存在する。 通勤時など待ち時間は大丈夫であろうか？（エレベータの速度は早い） ・気圧の変化が身体に負担をかけるという話もある。自覚する例としては耳の違和感など。 長期的な健康への影響は未知数。（標高ではなく高さの変化という点） ・高層階は携帯電話は使用できるか？補助の基地局、アンテナ等の設備は十分であろうか？ |
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| No.24 |
ラゾーナはいろいろ問題も多かったですし
ここオリックスには期待したいですね。 ぶりりあもぜひ仲間に入れてほしいですし。 |
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| No.26 |
白とブラウンを組み合わせたカラーリングは面白いと思っていますが、
川崎駅周辺を歩く人の目に触れるという点では、ブリリアはちょっと寂しい。 川崎を歩く人の動線で見ると、 今現在、駅から見て目立つのはラゾーナ（住）。 近い将来、ミューザの通路、ラゾーナ（商）の広場から 目立つであろうのはクレッセント。 いずれにせよ良いデザインの物件になることを期待したいところです。 |
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| No.27 |
たしかに。
クレッセントは川崎駅周辺で、１番高い建物になるし、場所的にも目立つ位置だよね。 ミューザができた時ほどのインパクトはないかもしれないけど、クレッセントと オリックスが完成したら駅前の景色が結構変わりそうな気がする。 |
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| No.29 |
クレッセントみたいな外観（ガラスウォール）に高級感を感じる人もいるし、ラゾーナみたいな外観（タイル張り）に高級感を感じる人もいるし、ブリリアみたいな外観（カラーコーディネート）に高級感を感じる人もいる。
自分の好みを押し付けるのは非常に浅はかで子供染みた考え方で見苦しいですよ。 |
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| No.30 |
28は、アラシとか釣りといわれるものです。
わざと人が反論したくなることを書き込んで、版が荒れるのを楽しむ人です。 対策としては、一切かまわず無視することです。 |
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| No.32 |
オリックスの近隣住民向け説明会はどうだったんですかね？
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| No.33 |
「モリモトよりオリックスが良い」的な発言をすると、不思議と削除依頼が出される。
近所の物件と比較検討して何が悪いのか意味不明。 しかも管理人に削除依頼が受理されない。 モリモトの営業マンが粘着してるっぽい？ |
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| No.34 |
>>33さん
>「モリモトよりオリックスが良い」的な発言をすると、不思議と削除依頼が出される。近所の物件と比較検討して何が悪いのか意味不明。 とありますが、 >クレッセントは見た目が好きにはなれない。 くらいならともかく、 >なんかイメージ的には金持ち社長とかが愛人を連れ込（rｙモリモトのイメージも悪し。 >クレッセントみたいに軽薄なデザインでなく 上記のような悪意に満ちた表現を見て本気で“何が悪いのか意味不明” とのたまわるようなら、あなたはかなり病んでますね。 私はモリモトの社員でも何でもなく、ただ以前から川崎駅西口の物件を 中古も含めて物色中の者なのですが、 28や31や33のような悪意ある書き込みについつい反応してしまいました。 >>33さん すみません。今回だけはお赦しを。 |
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| No.35 | ||
| No.36 |
でもクレッセントは、完売だし・・・
需要があるんですよ それにしてもオリックスの物件気になるぅ〜 |
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| No.37 |
モリモトがそこまで嫌われているのなら一般販売開始後たったの３ヶ月で（竣工まで１年８か月も残して）瞬間蒸発的に完売する訳がない。
つまりその意見はマイノリティーなものに過ぎない。 |
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| No.41 |
クレ川タワーのスレが見えなくなって、モリモト派ＶＳ．反モリモト派のバトルがなくなったと思ったら、こんなとこでやっとったんかｗ
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| No.43 |
16日の近隣説明会、どーでしたか？
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| No.44 |
カタカナの新興デベはどこも二流。
らしいですよ。三井とか三菱からみれば。 実際、一流といわれるところ以外でも最新は良い物件も多いですけどね。 そんな新興だからこそ、クレッセントは「今までにないもの」に チャレンジし、そういうコンセプトに飢えていた人たちに受けたのでしょう。 オリックスもそういう路線なんでしょうかね。 |
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| No.46 |
オリックスは亀レジ、レコで価格設定を失敗して大量に売れ残っている。
この物件は、さすがに学習効果からリーゾナブルな価格設定を期待したい。 川崎西口駅前の需要は、ラゾ、ブリ、クレで一巡しているだろうし、駅遠物件もアクア、ファインとかなりの戸数が供給されたから、強気の価格設定は難しいだろう。 200万円/坪程度の「適正価格」になればよいと思う。 |
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| No.47 |
土地代はタイミング的に一番お金かかってそうですね。
オリックスとしては、安くはしたくないが、購入者は高価格だともうついてこれないだろうし。 建物にはお金をかけずに、リーズナブルなプライスにするのが一番無難なのかな。 何にせよ、北東の角の土地が買えなっかたのが痛いですね。 |
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| No.48 |
本当に西口最後のタワーなのかなー
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| No.49 | ||
| No.50 |
48>>
当面はもう建てられるスペースはないのでは？ スペースがあっても、コストに見合う需要があるとは考え難いんですが。 |
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| No.51 |
最近分譲されている物件並みのグレードと金額での売り出しを希望したいな。
安い物件は中古やバス物件で探せばいっぱいある訳だし。 |
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| No.52 |
オリックスがクレッセント並みのグレードと金額で売り出したら見ものだね。
果たして、どれくらいの期間で完売するか。 |
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| No.54 |
>>45
クレッセントは周辺の物件よりグレードをちょっと上げただけであって、 西口駅前の変貌ぶりからしても全然「バブル」じゃないでしょう。 それがウケたからこその早期完売だったのでは？ オリックスさんには、いい感じになってきた川崎駅西口の 更なるイメージアップにつながるような物件をぜひお願いしたいです。 間違っても「安かろう悪かろう」だけは勘弁してね。 |
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| No.55 |
川崎西口の新価格（クレやブリの＠260万円超／坪）はかつてのバブル時代だったら保土ヶ谷や戸塚レベルです。それに比べればまだまだバブルでは無いでしょ。
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| No.56 |
5年前に比べたらバブル。そして東証REIT指数は5年前の水準に戻ろうとしている。
200万円/坪くらいが川崎駅西口徒歩5分圏の適正価格。 |
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| No.57 | ||
| No.58 |
5年前の異常な状況が正常だと思い込みたい方がいらっしゃるようで。
大師線沿線にも新築物件があるので、 そちらをご検討された方が良いのではないでしょうか。 |
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| No.59 |
56ではないですが、5分で坪200万円くらいというのは、川崎駅西口の賃料水準から計算すると、一般論として肯けます。物件特性により上下はあるだろうし、ラゾ・ブリ・クレは高く設定することができそうですが。
問題は、例えば川崎駅西口の新築・70平米のマンションを賃料20万円超で借りても良いという人達が世の中にどれだけいるかですな。 |
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| No.60 |
ブリリアのMRが2/11でとうとう閉館になりますね。
なんだかんだで、ここも高額物件になると思いますよ。 イクスやヴィルクレールの中古が今でも坪200万近い価格で売りにでてること考えると ここが坪200万はまずないでしょう。 |
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| No.61 |
でも、欲しい、坪２００万になってもらいたい。
夜空のお星様にでもお願いしてみようかなー。 |
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| No.62 |
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| No.63 |
去年のクレッセントの価格は明らかにバブルだったね。
外観をちょっと飾っただけの中身の乏しいマンションがあの価格とは。 買っちゃった人は泣くに泣けないだろうね。 |
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| No.64 |
転売して儲けようなんて考えで、特に借金してまで買った人は大変だろうが、自分で住む人は価格が下がってもどうってことはないでしょ。
マンションなんて所詮、耐久消費財。 |
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| No.65 |
住まいの資産運用としては、キャピタルゲイン狙いで値上がりしたらすぐ転売は、愚の骨頂。
買って値上がりしているうちは、本来、家賃にかかるコストがマイナスなんだから住み続けるのが吉。 値下がりに転じた時点で、資産価値の下落率とキャッシュ化した時の利益（運用益−家賃等のコスト）を比較して、有利な方を選択すべき。 |
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| No.66 |
オリックスの板なのにクレッセントに個人的恨みを持ったストーカーの粘着板になっちゃってますね(-。-)y-゜゜゜
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| No.67 |
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| No.68 |
なんだか希望観測的な価格予想が続いてますが、ここは
普通に最低でも坪２５０万以上の設定です。 土地原価、建築費の上昇から考えて、当たり前でしょ。 この価格で買えない人は、あまり期待せず、バス便か京急 の支線、もしくはもっと都心から離れたほうがいいですよ。 景気が良くない数年前、坪２００万程度で販売したラゾーナ がかなりの高倍率がついて完売。抽選で涙を呑んだ方も多数 でした。当時はまだ、ラゾーナもなく、川崎のイメージがそ れほど良くない状態でした。 その後、ブリやクレは２５０万〜２６０万程度の設定で、ブリ はやや苦戦してますが、クレッセントは瞬間蒸発でした。 いま川崎西口はイメージはだいぶ変わっています。東口も駅の 整備等が予定され、ますます便利で快適になるのは明白です。 サブプライムで景気が減速しているものの、ラゾーナ販売時 以前の不良債権であえぐ状態までは戻るはずもないでしょう。 このような経緯で、だれが坪２００万という安すぎる価格設定 をするのでしょうか？ ましてや売主は金融グループ・オリックスですよ。 |
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| No.69 |
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| No.70 |
釣り師にマジレスしてはだめですよ〜。
オリックスも素敵なマンションになれば、川崎のマンション全部がイメージがよくなります。 にっこり。 |
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| No.71 |
同じ高値掴みでも、中古より新築の方が、まだ買い手としては納得行くんじゃないの？
欲しい人は買いましょう。でもほんとに最後のタワマンかは・・・・？ |
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| No.72 |
売れるかどうかは別として、坪250万以上はほぼ確実ですね。
何しろかなりの地権者をどかして無理やり建てますから。 昨今の原材料の値上がりなんかも考えると、原価は西口マンションでは№１になると思います。 オリックスは原価割れの投売りするほど、財務は苦しくないですから 仮に売れなくてもしばらくは高値で放置するでしょう。その辺はブリリアと同じですね。 そもそも今まで川崎規模のターミナル駅近が他のローカル駅とさほど変わらない価格で 買えてたのが異常だったのかと。 ここをバブルというなら、みなとみらいなんかはまさに超超バブルだと思いますがね。 |
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| No.74 |
>>72
自分も川崎西口の坪250万は全然バブルとは思いません。 たしかに、みなとみらいの坪300万はバブルの可能性ありですね。 自分は生活利便性を最重視なんで、観光地のみなとみらいよりは、 生活しやすい川崎西口駅近に住みたいですね。 |
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| No.75 |
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| No.76 |
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| No.77 |
オリックスが安くて良いマンション！？
無い無い！オリックスみたいなしっかりした会社は社内のハードルレートをしっかり持っているからそれなりの利益率は確保しますよ。 |
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| No.78 |
>クレッセントが半値の坪140万円
予想ではなく、願望 おそらく自分の収入の範囲で論を立てているんだろう（笑） |
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| No.79 |
不動産にお買い得品は無い。
あったとしても、われわれ庶民には絶対回ってこない。 |
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| No.80 |
不動産に掘り出し物はない。しかし、割高物件があまりにも多い。
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| No.81 |
小杉のナイス物件は坪300万でバブル価格と言われてましたが、ついに完売になりました。
川崎西口も負けずに価値向上して欲しい。 |
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| No.82 |
>>73
>新築だと入居と同時に２〜３割価格が下がるのが相場。 ほんと、この人はギャグそのもの。そんな相場はこの世にない。 立地、販売時期を無視かよｗ ちなみに、俺のマンションは入居と同時に２，３割上がった。 |
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| No.84 |
クレッセントの価値が下がらないって書き込みに対して過剰に反応している人がいるが、
おそらく去年金が無くて買えなかった人なんだろうな。 自分の買えなかったマンションが少しでも下がればいいと思いたいのはわかるが、 最近のモリモトの評判の良さといい、あまり期待はしないほうがいい。 何しろ駅近最後のチャンスで買い逃したのは事実なんですから。 と翻訳すればどっちもどっち。お互い感情論で書き込みしない方が良いですよ。まぁ一方は釣りでしょうが。。。 客観的に見て再開発地区、駅徒歩５分圏内、地震対策済物件であれば適正価格だと思いますよ。豊洲、武蔵小杉、みなとみらいの相場を見たら逆に安いくらいでは。。。 |
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| No.87 |
クレッセントの購入者です。可哀そうと同情されてるんですね。確かに２，３年前に比べれば、高いのは事実ですし、購入するときも悩みました。けど過去に戻って買うわけにはいかないし、安くなるのを期待して待つのも不安だったので購入しました。
今になって、もう少し待った方がよかったのかなと、思うこともありますが、クレッセント自体はあっさり値下げすることもなく完売しているので、まだよかったと思います。 ちなみにクレッセントのスレのときも、異常なほどモリモトを毛嫌いしている人がいましたが、同じ人なんでしょうか。完売したのにまだけなしてるいるなんて、よっぽど嫌いなんでしょうね。 いったい何があったのか、知りたいです。 |
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| No.88 |
>>87
それは、買えない人のやっかみ半分のあらしがほとんどと思われます。 パターン的には川崎駅周辺だとホームレス、風俗、ギャンブル等のネタ。 クレッセントだとデベロッパー。 ラゾーナだと仕様が高級仕様でない等々。 攻撃しやすいとこを探しては執拗に煽って楽しんでるだけですよ。 幸い私が契約したブりリアは攻撃できるネタが少ないらしく、あまりあらされませんが、、、 一種の有名税みたいなものです。 客観的に見てクレッセントが川崎駅周辺で１、２を争うマンションになるのは間違いないので、 全く気にする必要はないでしょう。 実際、クレッセントの建物高さは川崎駅周辺で１番になりますし、 外観がある程度できてくれば、その壮観さにケチもつけれなくなるのではないでしょうか。 幸区民としてラゾーナ、クレッセント、ブリリア、オリックスと良い物件が周辺に 続々と出来てホントに良いことだと思ってます。 |
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| No.89 |
８５の造りが雑というのはどこ見てわかるのでしょうか？
もしかしてすでに建築工事が終わってるとか？？？ だとしたら週末にでも川崎に出掛けて見に行ってきたいと思います！！！ |
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| No.95 |
あのぉ・・・
モリモト物件を買えなかった人の話はもういいんでそろそろオリックスの話しませんか・・・ |
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| No.100 |
ちがうよ。クレッセントは１３０メートルです
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/kawasaki/birukawasaki.htm |
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| No.102 |
ラゾーナとクレッセントのどちらが高いかは
ラゾーナかクレッセントの板でお願いします。 オリックス物件の新情報求む。 |
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| No.103 |
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| No.106 | ||
| No.107 |
高さはまあどこも似たようなものだね。
今は１５０メートル以上のタワーマンションなんていくらでもあるし、 どんぐりの背比べという感じだ。 それより100のデータは初めて見たが、いろんなマンションの比較が容易に出来て良いね。 一番顕著だと思ったのは敷地面積が ラゾーナ 16000㎡ ブリリア 5400㎡ クレッセント 4300㎡ 改めてラゾーナってすごいマンションなんだなと感じたよ。 ちなみにオリックスはクレッセントよりもさらに狭い。 やっぱりあの角地が痛かったか。 |
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| No.108 |
高さうんぬんのコメントもあるようだけど、自分としては全く逆で、むしろオリックスには高級感を高
めるために、例えば高さを半分くらいに抑えて全戸３ＬＤＫ以上、１００㎡以上くらいにして少数の富 裕層を取り込む工夫をしてもらいたかった。 そうすればラゾーナとはまた一味違った価値も認めてもらえただろうに。 駅近だから手っ取り早く儲けるにはタワーにして戸数増やすのが企業としてはおいしいんだろうけど、 何かと中途半端な印象はぬぐえない。あとはデザインに期待するのと、ここの販売までにマンション価 格の相場がどれだけ下がっているかを見極めることになるかな。 |
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| No.109 |
>ここの販売までにマンション価
>格の相場がどれだけ下がっているかを見極めることになるかな。 結局、今の相場じゃ買えないんでしょｗ |
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| No.110 |
マンション価格は去年の夏が天井だった。
ここがどうこうじゃなくて、相場全体が弱含みである以上、 今買うのは得策じゃないよ。 |
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| No.111 |
マンション売れ行きにちょっと陰りが出始めているので、
高さを抑えて、広めの高級タイプと言うのは無理だったのでしょう。 クレセントの時点で、高級タイプは無理と見込んでいたのでしょうから。 クレセントが本当にデザインを売りにするのなら、高さを抑えて容積率に 見合った立て方をするべきでしょうが、それでは売れないと見込んだの でしょうから。 容積率で見ると、107さんのある通り、ラゾーナは抜群でしたね。 一軒辺りの土地の区分所有率は倍近く差が出ますね。 (確か、ラゾが400%、ブリリが600%、クレセンが700%でしたっけ?? 済みません、ラゾとブリリは、もっと低い率かも知れません) |
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| No.112 |
自己訂正。
投稿者名が、匿名さんではなく、誤って住民さんで出してしまいました。 まぁ、まだ建つ前の物件なので、住民が居るはずが無いのは自明ですが・・・ |
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| No.113 |
お隣のモリモトですが、上場するみたいですね。
削除された書き込みに「くやしかったら上場してみろ」という書き込みがあったのでご参考まで。 http://www.morimoto-real.co.jp/for-ir/index.html |
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| No.114 |
川崎だったら武蔵小杉のほうが、住環境としても将来性も良いよ。
ラゾーナは確かに希少性もあるし、いいマンションだと思うが、 そもそも川崎に高級なものを作るとか、富裕層を呼び込むって考えが 現時点では無理のある気がする。 |
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| No.115 |
武蔵小杉も良いのだけど、通勤で使うのに東急と横須賀線はなあ。
災害に弱かったり、時間通りに来ない電車はどうも。 |
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| No.116 |
川崎駅も武蔵小杉駅もそれぞれに将来性あることには変わりないと思うよ。
同じ市内なんだし、聡明な人ならば、お互いの発展が市の魅力向上に貢献すれば、お互いの町に良い影響をもたらすのだから、べつに張り合う必要はないのでは。。 |
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| No.117 |
まぁここもラゾーナのように安くてまぁまぁの建物つくってほしいですね。
価格もお手ごろ価格希望。坪２５０万までは許容範囲でしょうかね。 |
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| No.118 |
坪２５０万まで？
はい、次のかた。どうぞ |
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| No.119 |
え？
川崎で坪250以上で売ろうとしてんの？ 昨年のプチバブル全盛の時なら、それでもいけたかも知れんが今後は厳しいよ。 景気悪化に伴い、給与所得者の給与も減るだろうし、皆サイフの紐が固くなりつつあるし。 大きな買い物は先送りムードが出てきているよ。 |
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| No.120 |
それでも坪２５０万であればリーズナブルでしょう（実はもっと高いことをおそれています・・）。１１９さんは川崎を過小評価しすぎですよ。
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| No.121 |
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| No.122 |
121殿
ネームバリューで価格が決まるならモリモトがぶりりあよりも 高く売れるわけなかったでしょう？ 最も大事なのは立地ということですよ！ 売れ残ってるぶりりあよりも立地まぁまぁのオリックスの方が 条件は上です。価格も２５０万を基準に考えるのが正解というもの。 |
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| No.123 |
この極小土地＆ほかとお見合いマンションで、坪２５０万は高すぎると思います。
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| No.124 |
モリモトもブリリアも立地条件は大差ない。
ブリリアは売りかたを誤った。モリモトみたいに、プチバブルの波に乗って一挙に売り切り、検討者に高値づかみさせる戦略をとるべきであった。 ただ、坪２５０万以下で西口駅前を買おうというのは、むしが良すぎるとは思うが。 |
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| No.125 |
>坪２５０万以下で西口駅前を買おうというのは、むしが良すぎるとは思うが
いやだからさ、ブリリアタワー川崎が今でも先着順で坪250で買えるんですけど・・・・・ 人の話はちゃんと聞きましょうね。 |
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| No.126 |
ブリリアで今残ってる物件は坪270万以上です。250万じゃ無理ですよ。
ラゾーナの中古も未だに260万以上だし。。。 |
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| No.127 |
たしかに西口駅近が安く買えるなら、多摩川まで歩くアクアリーナとかが売れる訳ないよね。
ここに来て自分の周りでも都内の賃貸から川崎のマンション購入って結構いるから、 多少景気が悪くなっても駅近だったら、それなりに需要はあると思う。 先月、イクスの中古見に行ったら他に５組も見に来てて、結局キャッシュ買いの人に 決まってしまったしね。。。正直驚いた。 |
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| No.128 |
やっぱ線路沿いゎハードルが高いです
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| No.129 |
>１２８
と言って坪270万以上の価格から、「線路沿い」に問題をすり替え、自分を納得させる（笑） |
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| No.130 |
何度か話に出ていますが、実際のところ、
平均坪単価250万円以上で買い手は表れるんでしょうかね？ そんなに高額物件需要があるのか疑問に思うのですが、 皆さんどう思います？ |
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| No.131 |
250万円ならあるでしょう。
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| No.132 |
１２４
ブリリアは線路沿いの立地ゆえに私的にはありえませんね |
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| No.133 |
ブリリアタワー川崎も順調で殆どもう残ってないですよ。気にするまでもなくあちらはあちらで早晩もうなくなるでしょう。
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| No.134 |
小杉で坪300万物件が完売したくらいだから、川崎駅近で250万は十分ありでしょ。
川渡って蒲田辺りに買えばその位はするし、川崎の利便性を考えれば今までが安すぎだったかと。 |
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| No.135 |
>川崎駅近で250万は十分ありでしょ。
そのとおり！ あのド田舎の武蔵小杉でさえ坪300万！ アッ、しまった。コスギ・フリークに喧嘩を売ってしまった。 |
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| No.136 |
市況の悪化を織り込んでないデベさんが多いようで（笑）
去年とは状況が違いますよ。 |
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| No.138 |
かといって下がり過ぎるのも考えもの。競争率が上がって気に入った部屋が買いにくくなるし、それに下がって仕様が落ちるくらいなら、高いほうがまだいいと思います。
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| No.140 |
川崎駅西口あたりには、坪２５０万を高いというしけた連中が、未練たらしく集まっているだけ。
きっぷのよい方々が多い小杉地区とは喧嘩にならんわね。 |
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| No.141 |
たしかに。
同じ市内でも小杉だとレジデンス・ザ・武蔵小杉なんかの中古は270万以上しかないのにね。 駅近タワーで250万が高いだなんて、鶴見とか戸塚にでも行ってくれって感じですね。 |
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| No.142 |
レアルシエルトのHPにマンション外観イメージ出てますね。
このデザインだととても250万以下にはなりそうにないと思います。 http://www.realcierto.com/results/index.html#01 |
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| No.143 |
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| No.144 |
川崎西口中古スレでも散々議論したけど、川崎って金もないくせに駅近タワーが欲しいと抜かす、
身の程知らずがやたら目に付くのには参る。 一駅はずせば、安い物件もあるんだから、贅沢言わずにそっちへどーぞって奴がホント多い。 |
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| No.145 |
確かにクレッセント川崎タワーのファザードに似てますね。
予想以上に格好良いので気になって来ました。本当に坪３００万円とかになっちゃうんでしょうか？ |
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| No.146 |
こうして見ると、なんかもったいないですね。
もっと土地買収できてればホントいい物件になったはずなのに。 |
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| No.147 |
>予想以上に格好良い
同感です。西口最後のタワマンなどと言われてますが、これで最後にしてもらいたくない。 都市計画や建設関係の決まりなんて改正してしまえばよいのですから。 |
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| No.148 |
ブリリアのMR跡地もタワマンなんじゃなかったっけ？
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| No.149 |
148＞
あそこはマンションではなくオフィスビルか何かができます。 以下で言う「A街区」ですが、具体的な建築計画は全く不明です。 http://www.city.kawasaki.jp/50/50tosike/home/saitiku/oomiyatyou.pdf |
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| No.152 |
>>149
その具体的な建築計画全く不明が続いてて、タワマンという噂が立ち始めたんでしょ |
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| No.155 |
>>152
ブリリアのMR見に行った時には、跡地はオフィス棟が建つって言ってたけどね。 あとマンションが建つとしたら、ブリリアの南側で今パーキングになってる三角地帯くらいだね。 幸病院が医住共用の割と大きな建物建てるらしいけど。 |
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| No.163 |
どう悪く言われようが、客観的にみて川崎駅西口は相当良いと思う。
見た目に整然としてるのは明らかだし、市に都市景観形成地区にも指定されてる。 市内で土地の高度利用化が着実に推進されてるとこって川崎駅と小杉周辺くらいで、 あとは鹿島田・新川崎周辺くらいしかない。将来的に資産価値が保全される区域って そんなところなんじゃないの？ 駅周辺の開発余地だって、東口駅前広場、北口新設、ラゾーナ業務棟、ミューザ裏の空き地、 大師線地下化等まだまだあるし、言われるほど治安が悪いわけでもない。 子育てに向いてるとこかは？？だけど、週末徒歩で映画のオールナイト上映観に行けるのが 個人的には特に良いね。 しかも大規模ターミナル駅の駅近にしては全然高くない。 JR川崎駅の乗車人員はJR東日本管轄駅中13位。都内を除くと横浜、大宮の次。 1つの駅圏内でほぼ何でも揃うし、しかも安い！ 揃わないものも、アクセスが容易な横浜、銀座、丸の内なんかで揃うしね。 駅圏内にシネコン3つ(チネ、109、TOHO) 大型書店4つ(丸善、有隣堂、あおい、紀伊国屋) 大型家電量販店3つ(ヨドバシ、ビック、さくらや) スポーツクラブ4つ（コナミラゾーナ&ルフロン、ザバス、ティップネス） 日本最大級の大規模地下街アゼリア。 庶民的なアーケード商店街銀柳街。 日本有数の大型SCラゾーナは駅直結。 百貨店（丸井、さいか屋）。 商業ビル（駅ビルBE、DICE、モアーズ） ミューザ、クラブチッタ、ウェアハウスみたいな音楽・遊興施設もある。 ユニクロ、無印良品、東急ハンズ、ロフト、ソニプラ、HMV、タワレコ、TSUTAYA。 スタバ4つ。マック4つ。 ドラッグストア、コンビニ、ファミレス、ファーストフード、居酒屋、ゲーセン、カラオケ、 マン喫もいたるところにある。都内でもこれだけ何でも揃う立地はなかなかないし、 あってもMS買うには桁違いな額が必要になるね。 たしかにホントに高級なものはないし、おしゃれな場所なんかも少ない。 風俗、ホームレス、競馬、競輪、そっち系の人が存在するのも事実だけど、 それを差し引いても利便性ってプラス要素の方が断然大きいでしょ。 今後も川崎＝高級なんてイメージに変わることはないだろうけど、 ここ最近の再開発を機に駅周辺(特に西口)の評価が大きく向上したのは事実だし、 今までイメージ悪かっただけに、これ以上悪くなりようがないだけでも十分買いだね。 |
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| No.165 |
今後２つのシナリオが考えられる。
上がる：地価と素材（建築資材）上昇により新築物件のコスト高は当分続く。新築の供給も低いレベルに抑えられているので、中古物件の下落圧力は強くない。サブプライム問題は、日本への影響は諸外国に比べて小さい。アメリカ景気の縮小により、原油や素材の価格が下がると、行き場を失った国際的な資金が、比較的割安感があってサブプライムの影響の小さい日本の土地や株に流れて、買い支えが起きる可能性もある。比較的好調な企業業績を反映して賃金が上がれば、個人の実需も増える。都心物件は絶対価格が高いので買手は限られるが、その層は2極化した賃金の上側にあり、団塊世代との世代交代により、当面は数的にも増えるし、賃金絶対額もまだ上昇基調にある。 下がる：アメリカに端を発した景気後退が世界経済を巻き込み世界的な不況に突入。実需減退により、不動産価格下落に歯止めが掛からず、デベは損失覚悟で新築物件を値下げ、早仕舞いを狙う。痛んだ金融機関のバランスシートを穴埋めするために公的資金や政府系ファンド資金が使われ、土地・株などの資産バブルが世界的に崩壊。当然日本の中古物件も下落。 今は、サブプライム問題、それにつられて発生したモノライン問題など、問題の規模が不透明で心理的な不安によって「下がる」シナリオに傾いている様に見える。国内景気の先行きも不透明で減益見通しを出す企業も増えてきた。このまま景気減速が明らかになれば「下がる」が現実になるだろう。 |
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| No.166 |
モンゴルの草原に立つマンションが１千万したり、スペインの普通の一戸建てが１億以上する
ような、世界中が資産バブルの中、日本は唯一例外といっていいぐらい蚊帳の外だった。 中国の上海株指数は２年で４倍以上になり、個別銘柄じゃ10倍、20倍になったものなんてざら。 こんな異常な状況はある意味崩壊して当然。 その間、円はずっと下落してたし、企業業績は良いにもかかわらず日本株はボロボロだった。 日本は、幸か不幸か結果的に今回の世界バブルの崩壊から最も縁遠い国の一つになると思う。 日本の株価はそんなことずっと折り込んだ上で、いち早く下げ続けつづけてたんだから。 底打ちも当然一番早いし、これから株も土地も下げたって知れたものでしょ。 要は日本は世界の先頭きって走ってたんだよ。 この国にはバブルを経験してる世代が沢山いて、その経験が活きたかたち。 いずれにせよデフレは終わってこれからの日本はインフレになる。 なので土地も物も値上がりすることになると思う。 よほど辺鄙な所にでも買わない限り、残念ながらマンション暴落なんてことにはまずならないね。 |
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| No.167 |
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| No.168 |
オリックスの外観イメージが川崎市に提出されている「環境影響評価準備書」と
あまりに違うので、少々疑っていた．．．のですが、画像データのファイル名が kawasaki なので間違いないようですね。オリックス物件スレの方にもありました が、ガラスファサードなら確かにクレッセントと似た印象はありますね。 |
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| No.169 |
ガラスファサードの物件が二つ並んだら、
景観的に良いアクセントになるね。 両方ともちょっと細長い気はするけど。 あの角の建物がなければ、という意見は全く同感。 |
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| No.170 |
Google Earth(http://earth.google.com/intl/ja/)上にCKTを建ててみました．
一応パンフの図面を元に作ったのでスケールは間違っていないはずです． 比較用にOrixも隣に置いておきました． 川崎近辺の建物をすこしずつ作っていこうと思います． 次はラゾーナかな? |
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| No.171 |
オリックスとクレッセントはツインタワーのように見えるでしょうから、川崎駅西口のランドマークにぴったりですね。
この後も続々とタワーができて、西口がニューヨークのビル街のようになれば良いですね。 |
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| No.172 |
モデルルームの建築が始まりましたね
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| No.173 |
１７２さんに質問です。
建築中のものがオリックスのモデルルームだという情報は間違いないのでしょうか？ 同じ区内の遠藤町にできる松尾工務店‐長谷工のモデルルームという情報も小耳にあったもので。 |
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| No.174 |
マンションの方の建築でしたかね
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| No.175 |
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| No.176 |
１７３です。
どこのモデルルームなのか早く知りたいざんす。 |
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| No.177 |
１７３さん
遠藤町のマンションはマツヤハウジングのマンションです。 （エムブランド川崎） |
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| No.178 |
川崎駅西口は 空が広くて気持ちいい。
NYのように ビル街になんてなって欲しくない... |
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| No.179 |
そろそろ環境評価に対して何らかの結果（最終？）が出そうな感じですね
http://www.city.kawasaki.jp/16/16gyozyo/home/koukai/0708-1330.htm アセスさえクリアすれば建設確認もおり、MR等の動きも活発化するのではないでしょうか。 |
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| No.180 |
ここより駅近のモリモトさんが３３階建まで出来上がりましたね。
オリックスも３３階建ですからイメージし易いと思いますね。 |
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| No.181 |
どのような外観になるのでしょう？
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| No.182 |
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| No.183 |
CKTにかなり似てますね
確か以前の「条例環境影響評価審査」で 圧迫感がと書かれていたような・・・ |
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| No.184 |
ＣＫＴと並んで建つから双子マンションみたいに見えるかもしれませんね。
でもこのイメージだとかなりカッコいいです。 |
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| No.185 |
オリックスとモリモトの間に、ナイスとグリフィンが居るんでしたっけ？
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| No.186 |
間にはナイスのみ！
モリモトは足元すっきり、オリックスにはＬ字にナイスがへばりつく。 オリックスどんな外観になるのか楽しみ。 オリックスがモリモトの後に同じようなタワーつくるとは思えないけど どーなんだろーか。 |
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| No.187 |
この不況下でいくらで売り出すのか注目している。
坪230くらいだとかなり苦戦するだろう。 |
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| No.188 |
ここは坪２３０いくんじゃないか？
強気だしオリっクスは |
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| No.189 |
発売のタイミングは悪いけど、
土地の仕入れに結構かかってるのでは。 クレッセントより安く出るなんてことあるのでしょうか？ |
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| No.190 |
モリモトより土地の仕入れ高そうですよね。坪230はキツいと思うけど、さて
どうなるでしょう。 ところでオリックスが土地取得できなかった角地、「川崎駅西口 BO project」 っていうんですね。下記Blog見てると結構キレイな建物が建つことを期待しちゃ います。 ttp://candstyle.com/blog/2008/08/bo_project_2.html ttp://candstyle.com/blog/2008/08/bo_project.html CKT、オリックス等新興のマンション群と一緒にキレイな街並みになれば いいですね。 |
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| No.191 |
クレッセント川崎タワー（坪単価260万円）は高値掴みってことですか？
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| No.192 |
当然高値掴み。おまけに、モリモトというだけで、中古価格の査定は低いし。
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| No.193 |
YOKOHANA ALL PARKSが坪215万なのに、ここが坪230万なんてありえないでしょ。
複数の地権者を立ち退かせたコストを考えたら、250万以上は確実。 クレッセント以上の価格になるのはほぼ間違いない。 しかもオリックスは潰れそうで困ってるデベと違って財務は問題ないから 安売りしてまで売る理由もないし。 |
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| No.194 |
>191,192
クレッセント川崎タワーは転売を目論んでた連中が多く買ってるみたい。 ここが隣に建つのは話が違うと大騒ぎしているね。住民板なんか殺気立っていて、迷い込んだ勘違いさんがレスすると住民以外は来るなとのきついお達し。 買値より高く売り抜けようとの目論見が外れたのは気の毒だけど、ちょっと見苦しいね。 |
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| No.195 |
ラゾーナ業務棟はまだ出来ないんですかね。当面塩漬けでしょうか？
あれが出来ると、オリックスからブリリアまでの通りの雰囲気が、 また変わってくると思うんですが。 |
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| No.196 |
来年の春にいよいよ計画が発表されるって噂は聞きましたが。
ラゾーナ業務棟じゃなくて、ミューザ裏の空き地だったかもしれませんが。 |
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| No.197 |
>194
クレッセント川崎タワーの住民版で、ここが隣に建つなんて話が違う、 と騒いでいる人は北側購入者のごく一部のようです。 「花火が見えなくなった」とか、確かに見苦しいですね。 あの位置からはこれが出来上がっても花火が見えなくなることはありませんし、 さして眺望が変わるわけでもなく、騒いで何を得ようとしているのかと。 転売目的で買ったのかは分かりませんが。 |
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| No.198 |
この物件が230万で出るなんて可能性は無いでしょ。
マンション売れてないっていうのも場所によるし 普通にお金持っている人は沢山います。 ギリギリの微妙なところ狙ってくるとすれば、250万 あたりからじゃない？ |
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| No.199 |
クレッセントは14Fで坪240万だったぞ。260万って高層階の値段でしょ？
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| No.200 |
あれっ？
平均にならした話じゃなかったの？ |
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