大阪中島公園都市「ハピアガーデン四季のまち」について

[匿名さん]

阪神電鉄により254区画での発売です。
現在、近隣にある公園が倍の規模になって大きな公園になるようです。
駅まで少し距離がありますが住環境はいかがでしょうか？

http://hapia254.jp/



【以下、管理担当より情報追加しました】

名　称：大阪中島公園都市 ハピアガーデン四季のまち
所在地：大阪府大阪市西淀川区中島一丁目100番592他
交　通：阪神なんば線「出来島」駅　徒歩16分　　
総区画数：254区画
売　主：阪神電気鉄道株式会社
施　工：株式会社昭和工務店・津田産業株式会社
公式HP：http://hapia254.jp/

[43: 物件比較中さん]

駅までは遠いですが、価格は安いのでお隣のナピアと見比べて、検討いたします。

[44: ご近所さん]

ハピアガーデンって本当に２，９００万円なんですか？
初期費用などで３００万としても３，２００万・・・
本当？

[45: 匿名]

>No.44

最多販売価格帯は2900万円"台"です。
手元に資料がないので、正確な数はわかりませんが、
2940〜2990万が４割くらいあったと思います。

一切オプション設定がない、完全建て売りですので、この値段＋諸費用で確定です。　

ちなみに私のなかの最終候補には2940万円が入ってます。値段ではなく、現地をみて候補にしました。


ただオプションやカラーバリエーションが選べないので、
外観や間取りが気に入っても、内装が気に入らないなど、
候補を絞るのは意外に大変でした。


ま、現物を見て考えらるので購入後「なんかイメージと違う」ということがないのは確かだと思います。


なので私は、次の抽選で決まったら、入居前にプチリフォームするつもりです。

[46: 匿名]

隣のナピアは、今回が最終分譲でしたっけ？

[47: 匿名さん]

たしか、ここ長期優良住宅ですよね。

だとするとフラット35Sの
当初10年-1.0％＋次10年間-0.3％
の20年金利優遇は受けられるのでしょうか？

[48: 匿名]

No.46>
先週の話ですが…
土地の残数が6ぐらいでモデルルーム売りが4か5棟だったかなぁ…
営業さんはこれで最後ですって言ってました。
手元資料無しでうろ覚えですがそんな感じだったと思います。

[49: 匿名]

>48さん

44です。丁寧に返信ありがとうございます

明日、1日かけてナピアとハピアを見てこようと思います

[50: 家族 不動産さん]

購入しようと思ってます。！！私は、地元人ではないのですが、大阪にもう12年住んでいます。地元でない分、いろいろな地区や、吹田、豊中、といった北摂エリアから、枚方市、堺市など、ハウスメーカーさんや、不動産屋さんに聞きました。どの地区や市でも、良し悪しはありました。やはり、治安の問題や、駅までの距離、天災など、なんらか不安要素があるところは、土地の価格に響いているようです。いい場所は、それなりに値段もします。少し真面目な話になりますが、私も、購入を検討する際、すごく迷いました。南側から中島へ行くと、工場ばかりが目に付き、夜、車で走ってみて、海が近いせいか、周りが暗く、上方に大きな橋が架かり、少し怖かった感じがありました。潮風や津波の心配もありました。〇〇地区の可能性も考えました。実際、この物件の前に、7割決まりかかっていた物件が、〇〇地区理由にあきらめたからです。家を購入するのは、購入する人が、何を優先して、物件を選ぶかだと思います。人それぞれだと思いますが、私個人的には、きっちり症なとこがあるので、まず、住宅ローンが繰越で、きっちり支払えるか（借り入れが年収の4~5倍。思ってるより後々かかりますし、不景気ですしね。）ということ。人生で最高額、一生住む家（私の場合、高い買い物ですし、3階建ては好んでないため）だということ。仕事に使う駅の距離が、徒歩、自転車圏内だということ。子供にとっての普通の生活環境があるか。というとこでした。この物件を、父が不動産ということと、建築関係に知り合いがいるということで、見てもらい、検討に到りました。家そのものは、しっかりいいものを使ってますし（木材、建築調べ済み）、土地高も坪40～50（大阪平均）、建物間の距離、後は「都市開発中！!」だということ。なにより大きいのは、全254世帯と新しく住むということです。街内の道の雰囲気、地質調査の安全、駅の距離、価格から比例して考えると、いい物件ではないかなと、思いました。お金がたくさんあれば、最高の場所（北摂エリアなど）のいい物件を、購入するのが一番いいと思いますし、最高の場所だけの選択ならば、土地が小さく、三階建てになるか、枚方・大阪南部になりますね。

[51: 匿名]

>50
日本語でおk

[52: 匿名]

てか、淀中校区でしょ


ﾌﾟｯ(´m｀*)

[53: 匿名]

中島地区は○落地区と聞いた情報は嘘だったんでしょうか?
それを聞いてここの購入を諦めたのですが^^;
西淀川区民からそう聞いたのに(T_T)

[54: 購入検討中さん]

>53さん

少なくとも私が図書館で見た行政発行の古い書籍では、中島の辺りは含まれてません。

ちなみに西淀川区内には中島から離れた所にありましたが、今は面影もありません。

どんな情報をもとに決めたとしても、判断なされたのはご自身ですから、それは一つの判断でしょう。

購入して、数十年住むのは自分ですから。

少なくとも私は、営業担当の話や、友人の話を参考にしますが、鵜呑みにはしません。
それは、この掲示板も同じです。

[55: 匿名さん]

地区云々以前に、そもそも住みやすいかどうかでご判断すれば。
果たして年老いても、ずっと住めるのか否かなど。
ちなみに近所の中古は築浅でも3000万切ってるのでは。

[56: 購入検討中さん]

>47さん

長期優良住宅ですよ。パンフレットの設備関係のページに載ってます。
(営業担当にも確認済です)

フラット35Sの20年間金利優遇タイプに対応しているので、

９月時点の最安金利(2.06％)をベースに考えると、

当初10年間は1.06％、次10年間は1.76％、残期間は2.06％になります。

一応、この金利優遇措置は来年一年延長することが政府で閣議決定されています。
(今は今年12月で終わり)

とはいえ、優遇幅が大きすぎて民業を圧迫しているとの批判もあるなか、
財源確保できるかどうかなど、同じだけの優遇が受けられるかは未定です。

銀行が言うには、そうした不安要素もあるためか、いまは駆け込み申込みが集中して審査に時間がかってしまうとの事です

[57: ご近所さん]

中島は昔、昔ハンセン病の方が隔離された場所だったと聞いた事があります
今は、全く面影はないですがね

[58: 購入検討中さん]

>57さん

明治42年から昭和9年まで、現在の中島２丁目(中島工業団地)に
「外島保養院」というハンセン病患者の施設がありました。

大阪市立図書館のWEBサイトの「おおさか資料」ページ内の西淀川区のところに詳しく掲載されています。

ま、それは＊＊＊＊(行政用語ですし、伏字は止めました)云々とは、全く関係のない部類の話ですよね。

[59: 購入検討中さん]

58です。

伏字をやめたら、強制的に伏せられました(汗)

まあ、素直に掲示板のポリシーにしたがいますか。

[60: 匿名さん]

ものすごい高潮で住宅もずいぶん流されたんですね。
今は同じ規模の台風がきても、
大丈夫なのかな。

[61: 購入検討中さん]

>60さん

外島保養院の壊滅的な被害を受けたのは昭和９年の室戸台風です。

上で紹介したWEBサイトにもあるようにこの時は、大阪市の西側の約半分に甚大な被害がありました。
(中島だけが特別ではありません)

その後、昭和25年のジェーン台風、昭和36年の第二室戸台風と台風による水災が続いてます。
(くどいようですが、被害は中島だけではありません)

その後、抜本的な治水改善を行うため昭和42年から現在に至るまで様々な治水事業が行われ
第二室戸台風以来、59年間水災はありません。


加えて言うなら、大阪市のWEBサイトには総雨量500mmで淀川が氾濫した場合と、総雨量250mmで神崎川が氾濫した場合の被害予測図が掲載されています。

また東南海地震と南海地震が同時に起こった場合の津波被害予測も掲載されています。

御覧になればわかりますが、西淀川区のほぼ全域に浸水被害が予測されている淀川の氾濫でも、中島地区は白(被害0)の予測です。

河口付近で海に近いので、リスクは０ではありませんが、私は許容範囲だと思います。

[62: 匿名]

あんた、いつも色んな情報書いてるけど、
妙に詳しすぎじやない？


阪神の関係者でしょ。
バレバレ〜！情報操作乙。
(_´Д｀)ノ~~

[63: 購入検討中さん]

>62さん

こういうときは、
競合社員、妄想乙。必死だな。
とでも返せばいいんでしょうか？(笑)

私はれっきとした購入検討中さんですよ。

ネットの掲示板で、私が阪神電鉄関係者でないことを証明するのは難しいでしょうから、放っておこうと思いましたが、１回だけ回答します。

仮に関係者だということを証明するには、関係者しか知りえない事をさらせば済みますが、逆の立証は少々面倒です。

そんなことに労力をかけてられないし、そもそもこの掲示板の趣旨にそれますので勝手に妄想を膨らませてください。


これまで私が書いた情報は、すべてWEBや図書館などで公開されている、客観的な事実です。

私は、自分が高い買い物をするために納得するまで調べた情報を、皆さんと共有するために書いています。

人により、判断の基準は違うので、私が書いた内容を見て、検討を始める人もいれば、購入をやめる人もいるでしょう。
(もちろん、ご自分で裏を取ってから)

これだけの買い物、どこまでいっても自己判断ですよ。

私にとってこの掲示板は「あ、そんな風に考えなかったな」と気付くことができるので利用しています。

先の○○地区云々の話題はその典型です。ここで誰かが言ってくれたので詳しく調べてみたわけです。


むしろ私には、あなたの嘲笑的な書き込みの方が、感情に訴える「扇動」のように感じます。

皆さん、長文失礼しました。

[64: 匿名]

＞No.63さん

ｶﾝﾍﾟｷ!o(^∇^o)ﾀﾞﾈｰ(o^∇^)oｶﾝﾍﾟｷ!

それはおいといて、第1期分は、いまが3次なら残り少しですよね。第2期はいつからなんでしょうか？

[65: 購入検討中さん]

第1期の合計は44邸で、
1次→15邸(完売)
2次→5邸(完売)
3次→12邸(9/26〆切)

なので、おそらく残り12邸が4次ですよね。

2次終了から3次の期間が約3週間でしたので、10月下旬には第1期を売り切りたいんじゃないでしょうか。

その後、すぐに第2期を売りはじめるかどうかはわかりませんが。

あれ、あまり答えになってないですね(汗)

[66: 匿名]

すでに商談されている方に質問です。

どなたかが、ここは一切オプションがない完全建売だと書かれていましたが、

値引きの交渉は可能でしょうか？全く交渉の余地なしなのか、教えてください。
営業と話をするのに参考にさせていただければと思います。

よろしくお願いしますm(_ _)m

[67: 購入検討中さん]

>66さん

あくまでも私見ですが

(1)1次、2次とも即日完売で一部抽選になっている

(2)週末はかなりの見学者がいて商談ブースが埋まっている

という現在の状況からみて売主は強気でしょうから、値引きは難しいのではないでしょうか。

ただ、付け入る隙があるなら４次ですかね。

(1)阪急も阪神も、ハピアの西と南の造成地に、早く事業者を付けたいだろう

(2)今後の物件販売のためにも、(1)のためにも「即日完売」と謳い続けたいだろう

(3)1〜3次では人気物件を優先して売り出していて、4次の中には、なかなか申し込みが入らない物件もあるだろう

(4)4次の時点では、選択肢が少なくなり第2期待ちの見込み客が増えるだろう

こうした部分で、隙ができれば交渉の余地はあるかも知れません。(全部推測です)

でも、自分が気に入った物件が、他の人には見向きもされなかった場合ならいいですが、

もとからそれなりに安いのに、値引きのために本来の希望を曲げるのはもったいないかと思います。


以上、私は値引きを打診したことがないので、確たる根拠のない私見です


もしかすると、あっさり価格交渉できるかも知れません。

他の方の経験談をお待ちしています。

[68: 匿名]

私は○○地区か外国人が多く住む町(そのどちらかをさすニュアンス)と警察から聞き、
西淀川区民からは○○地区やと聞いたので私はてっきり○○地区かと思って購入を諦めたんです。
私も○○地区か資料など調べたけど確信できませんでした。
もし○○地区じゃないにしろ外国人が住んでるんですかね^_^;

[69: 匿名]

＞○○地区でないにしろ外国人が住んでるんですかね。

気持ちがいいほどハッキリとした差別発言だな。
あんた外国人が多いとどうだと言いたいわけ？

○○地区かもしれない
外国人が多いかもしれない

「てっきり」「かと思って」「諦めた」なんて、ただ未練タラタラなだけやん。
自分で決めたんなら、私には条件が合わず「止めた」って言えばいいのに。

市内、大手デベロッパの大規模開発、30坪以上、２階建て、長期優良住宅

あと1000万〜2000万積んだらあんたの条件に合う物件が見つかるかもな。

[70: 匿名]

○○地区かもしれない
外国人が多いかもしれない
よって止めました。以上

[71: 匿名さん]

手頃らしいとうかがい、参考までに地図で調べましたが、
地区以前に、この中州周辺は工場多すぎてびっくりしました。
わざわざ、という感じです。

[72: 購入検討中さん]

なんだか荒れ気味ですね(汗)

私も素直に言って、お世辞にも環境が良いとは言えないと思います。

条件は人それぞれなので、良いじゃないですか。
どうしても気になるところがある土地に、あえて暮らす人は少ないでしょう。


仮に「住めば都」と言える人なら、自分でしっかり調べて許容範囲かどうかだと思います。


さて、せっかく外国人が多いかもしれないという話題が挙がっていたので調べてみました。

大阪府が公表している市町村別外国人登録者数と、大阪市が公表している区別人口推計を突き合わせて、外国人比率を計算しました。

西淀川区の外国人比率は3.46％です。大阪市は4.58％なので、市の平均は下回ります。しかし大阪府は2.39％ですので、府の平均は上回ります。

そう考えると、多くも少なくもないという感じですね。

ただ、区別の統計ですので、西淀川区内の外国人が中島に集中しているのかは、わかりませんでした。

あくまでも個人的感覚ですが、何度か現地を歩いた感じでは極端に突出して外国人が多いとは思いませんでした。


ちなみに最新の人口統計で中島一丁目は2,054世帯です。

ハピアが完売し、その他の造成地も計画どおりだと、800世帯程度(約40％)増えるわけですし、隣のナピアを勘定に入れるなら新住民比率は相当です。

その頃までには、雰囲気が変わってくるのではないかと、希望的観測を持っています。

[73: 購入検討中さん]

見学に行き購入を検討しています。　
固定資産税・都市計画税がだいたい分かる方いらっしゃいますでしょうか？営業の方に聞くのを忘れてしまいました…。宜しくお願いします。

[74: 匿名]

>73
物件にもよると思いますが、固定資産税・都市計画税は、来年で約15万円くらいで考えてくださいと言われました。

[75: 購入検討中さん]

>74さん

お返事ありがとうございます。

ちなみにすいません、それは長期優良型の優遇制度で固定資産税が半額になって、それに都市計画税を合算させただいたいの金額なのでしょうか？質問ばかりですいません！

[76: 匿名]

ちょうど私も、固定資産税について聞いてきました。75さんが言う様に優遇制度で半額になって15万ぐらいだと私も言われました。

今日、申し込みしてきました。

[78: 匿名]

74です

>75さん
都市計画税含む、固定資産税減額後の合計金額だそうです。土地は今年の税額(非住宅用地)からの算出なので、多少変わると思います。

>76さん
フォローありがとうございます！申し込まれたんですね。今回も即日完売なんでしょうかねー。

[79: 購入検討中さん]

７５です。

７４さん、７６さん、お返事ありがとうございます！助かりました！

私も申し込むことになりそうです☆
お互い無事当選してご近所さんになれたら嬉しいです♪
新たに出来る公園が素敵だったらいいですね！

[80: 匿名]

74です。

75さん、76さんお二人とも申し込まれるんですね。私はもう少し様子見のつもりです。でも、フラット35Sの金利優遇があるうちに申し込みすると思います。
新しい街なのでいい雰囲気になると良いですね。

[81: 購入検討中さん]

家そのものは、かなりいいですよ！街内の雰囲気も、すべて建てば、いい感じなると思います。ひとつ、悩みがあるとすれば、子供のための、偏差値が良い高等学校が、公立だと、北野高校が一番近くになるんですよね？！かなりレベルが高そうです。普通ぐらいだと、柴島高校とかですかね。少し遠いようです。

[82: 匿名]

76です。本当は西淀川区では全然探していなかったのですが、勉強がてら見に行くつもりが……
やっぱり家は2階建てがいいし、小さくても庭が欲しいし、フラット35sとエコポイント嬉しいですね！
基礎工事もしっかり、されてますし今は不便でも5年後ぐらいには色々変わるんではないですかね。これからの町なので期待します！

[83: 購入検討中さん]

>>81
うちは兵庫方面の私立に行かせようかと思ってます。

[86: 匿名]

もう入居されてるんでしょうか。ブログに引き渡しが開始されたと書いてましたので…

[87: 匿名]

もう住んでる方がいるかはわかりませんが、先日入居説明会があったらしいので鍵の引き渡しは済んでるんじゃないですかね。
できれば入居済みさんのお話も聞きたいです。

[88: 購入検討中さん]

＞＞83

私立ですか？あまり詳しくは知らないのですが、私立は結構お金がかかるイメージがあるのですが、公立に比べると、やはりかかりますよね？

[89: 匿名]

もう住んでるかは分かりませんが、荷物を入れてる方はいましたよ。もう住める状態だと思います。

[92: 匿名]

>88さん

一般的に言って私立高校の方が学費がかかると思います。

政権がフラフラしているので最終的にどうなるかは、よくわかりませんが

公立高校無償化に伴って私立高校には学費援助という話もあるので、負担減の方向だと思います。

まあ、ここはハピアガーデンの掲示板ですし、詳しくは役所にでも問い合わせてみてください。