シティタワー大阪天満 パート8

[匿名さん]

まだ完売していないということなので、パート8へ参ります。
ネタが切れたら天神祭の実況でも…


所在地：大阪府大阪市北区樋之口町38番1（地番）
交通：
大阪市営谷町線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩6分
大阪市営堺筋線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩6分
阪急千里線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：55.02平米～98.49平米
売主：住友不動産 関西支店
施工会社：大林組
管理会社：住友不動産サービス

[668: 申込予定さん]

↑
長文失礼しました

[669: 匿名さん]

＞667さん
＞売れてる売れてないの判断基準ってなんですか？ 全体の割合で判断するんでしょうか？

当然全体の割合で判断するものだと思います。なぜなら、マンションの管理計画は、戸数全体で割り出しているはずだからです。あなたは戸数が多ければ管理費が抑えられるのがメリットと書いてらっしゃいますが、戸数が多くても入居者が少なければ逆に大規模建物を管理するための巨大な管理費、修繕費を少ない入居者で按分しなければならないのですよ。ごく単純な理屈です。
それから資産価値についてですが、マンションの資産価値とはすなわち市場価格です。その市場価格はどのようにして決まるかというと、ざっくり言えばそのマンションに人気があるかどうかです。人気のあるマンションなら、売り手の言い値で売れますが、不人気マンションなら、価格決定の主導権は買い手が持つ事となります。築何年もたったマンションで、総戸数の半分近くが未入居のマンションに高値をつける人がいるでしょうか？これも単純な理屈です。こんなことはその筋のプロでなくても常識でわかることです。

立地についてですが、まずこのマンションの最寄り駅であるJR天満駅ですが、はっきり言って歩いて駅まで行くにはかなり時間を要すると思います。また、もう一つの最寄り駅である地下鉄天六駅ですが、まず最寄の入り口まででもそこそこ歩くのに、さらに入り口からホームまでかなり歩かなければなりませんでした。少なくとも私の感覚では駅近とはお世辞にもいえないと思いましたが、こればっかりは個人の感覚ですのでなんとも言えません。

他にもいろいろ書かれているようですが、あまり長文になるのもあれですので主だった所を回答させていただきました。

[670: 通りすがり]

>規模建物を管理するための巨大な管理費、修繕費を少ない入居者で按分しなければならないのですよ。
横やりで申し訳ないけど、未入居分の管理費、修繕費はスミフの負担ですよ？入居者が決定するまでずっと。
ある意味、支払いが滞る住民も少なからず出ることを想定すれば、逆に安心かもね。

>築何年もたったマンションで、総戸数の半分近くが未入居のマンションに高値をつける人がいるでしょうか？
まだ竣工後1年未満の販売中の段階で、販売数を決めつけるのはおかしいのでは？

駅の話もこの感覚で遠いって言ってたら、相当絞り込まれますよね？本当に駅まで遠いですか？？
もう少し一般論でお願いしたいもんです。

[671: 通りすがり]

駅の話が出てたので、ついでにだけど、やはり最寄駅が駅力がある駅かどうかも
重要だろうね。いくら最寄でも、例えば、今里線とか大阪の主要駅にいかない路線だったら、
いくら駅近とかいっても微妙だと思いますよ。その分、ここの駅力はそれなりにあると思います。
梅田にもミナミにも境にも京都にも北千里にも１本で行けるんで。そういう意味で、利便性は
やはり高いと思います。北浜とかも駅直結は魅力だけど、梅田に出るには少し不便だと私は思います。

[672: 通りすがり]

↑
境→堺の誤りです。

[673: 匿名さん]

あの立地で、あの戸数だから、あの値段帯で出せたんでしょう。
CTシリーズであの値段帯はないよ。ここと大阪福島くらいです。
まあ、建物自体は手を抜いてるわけじゃないので、お得感はあるかな。
でもさすがに、4000万超える部屋は苦戦してるみたいだね。富裕層が
見向きする土地でないし、4000万超えると普通のサラリーマンでは
厳しいくなる。ニッチな条件だから苦戦してるんじゃないのかな？

[674: 匿名さん]

>>667
そうそう、戸数が多いということはメリットも多い（特に価格的な）。
同じ内容で戸数だけが300戸程度だったら、今の販売価格よりも高くなってたことは間違いないので。
販売価格だけでなく、管理費や修繕積立金も戸数が多いほど一戸あたりの負担は安くすむのは当たり前の話。
例えば24時間有人管理。総戸数100戸で1人警備員をつけているマンションがあったとして、総戸数600戸になれば警備員も6人いるかといったら、そうではないよね？

あと、>>670の通り未入居の分の管理費・修繕積立金の負担はスミフです。
よって、売れ残りを危惧するべきなのはスミフであって住人ではないのです。

[675: 匿名さん]

>669

書き込む前にちゃんとした情報かどうかを確認してから、書き込むべきではないでしょうか？

不特定多数の人が見ている掲示板で、管理費が住民の負担だとか、いい加減な書き込みは駄目だと思いますよ。

間違っていたなら、キチンと訂正して下さいね。

[676: 匿名さん]

>>671
JR天満も駅力ありますね。
環状線は終日一定の運転頻度があるし、
関空・和歌山直通快速が20分に1本、USJ/桜島行きが20分に1本というのもすばらしい。
徒歩9分とあるけど、そんなにかからん感じがする。
賑やかな飲食店街経由なら時間が短く感じられるし、
天満研修センター経由の道もありますよ。

[677: 購入検討中さん]

4割程度しか契約ないのにネガレスに対して生き方がどうのとかすごいね、ここの住民さん。
マンションの話をしているのであって気にならないならスルーすればいいんじゃないですか？
マンションを否定されているのに人間の生き方がどうのって人間そのものに返すのは少し違う話じゃないですか。モロ周りの目を気にしているんじゃないでしょうか。外面ばかりで内面に余裕を感じないレスばかりです。

検討している人に向かってヒガミだなんだって言うのは筋違いですし。
検討者がネガ的なこと書くこと十分にあります。一方では気に入ってるけどここがもう少しよければなぁなんて誰でも思うことです。
そういうことが書いてあってもスルーされてる板なら、検討者もネガ部分は我慢して購入に向かうかもしれません。それをうらやましいだのなんだのって、それほど高くもないのに勘違いしてるね。
レスの返し方しかりうらやましいとおもわれるマンションには程遠い気がします。

[678: 匿名さん]

それに何と言っても世界都市大阪の中心ターミナルまで１駅。１０駅じゃないですよ。１駅。

[679: 匿名さん]

そういう、「勘違いした嫌な感じの人」が購買層なんでしょう。
掲示板に書かれていることは全てが事実ではないですが、全体でとらまえて見れば、
それなりの実像が浮かび上がってくいるのですよ。

[680: 匿名さん]

営業もひまなんですね。
日曜日なのに書き込みか。

[681: 匿名さん]

>675
当たり前のことは省略されていて、デベが大部分を負担している間は数年で見直しされる
修繕積立も適正に見直しされない可能性があるってことじゃないの？
見直ししたら空室を多く抱えるデベ側の負担が上がるわけで。
管理組合が牽制になるんだろうけど、いまのままでは議決権はデベ？で心配。

[682: 匿名]

もちろん、販売完了するまで管理費・修繕費はフミフの負担。
しかし「売れるまで」であって永久ではない。
ここの意味・・・分かりますよね？
まぁ、もちろんれはどこの販売会社でも一緒だけどね。

本題。
販売は不振の場合、問題になってるのは、やはり管理費・修繕費。そして駐車場収入。
販売会社が負担してくれるから問題ないと言っている方はもう少し考えた方がよいかと。

スミフが負担している管理費・修繕費（面倒なので以後費用。）は、
結局のところ、系列の管理会社に入る。要するに自分のところで回しているだけ。

想定以上（予想よりも長い期間販売不振）に費用負担が進めば、販売会社もボランティアではないので、費用の値上げを要求してくる。（販売会社負担分は名目、回しているだけなので、全体的な収入アップの為。）
さらに完売後も、最初に負担したマイナスを取り戻そうとする。（費用アップ。または費用そのままで手抜き。）こんなのスミフの得意技。

駐車場に関しては、未契約分の割合でスミフが管理している駐車場（つまり、これからの契約で必要となるだろ台数分。）以外の空き駐車場の取り扱いがどうなっているかを確認すべき。
下手をすれば空き全部、普通でスミフ以外の空き分が管理組合の未収分として計上されているハズ。

細かいこと話したけど、
未契約が多くてもスミフが面倒みるから安心！なんて能天気なこと言ってて大丈夫？
（もちろん、この話は全ての物件にも当てはまる話です。）

入居率が悪ければ、必ずどこかで帳尻を合わせしなければならないことを知っておくべきですよ。

[683: 匿名さん]

このマンションを擁護している人たちはよく、300戸近くうれてるんだからすごいとか、もしこのマンションの総戸数が300戸のマンションだったら大成功の部類だとか、とんちんかんな事を言ってますが、本当にオメデタイ人たちだなあとあきれてしまいます。
このマンションは1月竣工ですからもうすでに築後８ヶ月が経過しています。あと4ヶ月もすれば、買い手がつかないまま、市場では中古住宅とされてしまうんですよ。
マンションの価値が最も高いのは新築時です。その最も価値の高い時期に全体の半分未満しか売れなかったという事は、残りの300戸を売りさばくのはもっともっと大変だということです。なにせ市場では中古住宅扱いですから。
そうなれば足元を見られますから価格を下げざるをえない。それを拒めばいつまでも売れ残りのままです。
そうこうしてるうちに、今から2年以内に天六周辺では２つのタワーマンションの販売が控えてますから（そのうち一つは天六駅直結。もう一つもここより梅田にも天六にも近い物件です。）、販売状況はもっと苦しくなってくるでしょうね。
そういった事を考え合わせてもここが販売好調だと言い切れるんですかね。もし反論があるのでしたら、感情的ではなく、建設的な意見をお願いいたします。

それから、売れ残り住戸の管理費、修繕費はスミフが負担するから安心なって能天気な事をいっていますが、それが何を意味するかよく考えてみてください。自分の資産は自分以外誰も守ってくれないのですよ。

[684: 購入検討中さん]

300近くといっても280と300は大きな違い。20戸売ろうとしたら何ヶ月かかるねん。

[685: 匿名さん]

ネガ劣勢ｗｗｗ

[686: 匿名さん]

↑と、言うことはどの物件にもあてはまる事なんですね。安心しました。ここだけが特別なのかと思いましたから。売れていないことで想定される住民側の負担のリスクは個人的には心配していないのでよかったです。

[687: 匿名さん]

自分の資産をはたいて買ったので他人にとやかく言われたく無い。しかも購入すること自体が悪みたいな書き込みややめていただきたい。以上