ロイヤルタワー横浜鶴見

[匿名さん]

鶴見駅東口駅前タワー「ロイヤルタワー横濱鶴見」を検討中の方など、
色々と意見を交換したいと思っています。
ナイス初のタワー。行政との地域一体再開発ということで注目です。

公式HP：
http://www.t-tower301.com/

物件データ：
所在地：神奈川県横浜市鶴見区鶴見中央一丁目35番（地番）
交通：京浜東北線 「鶴見」駅 徒歩1分 （※プラザゲートより計測）
　　　　京急本線 「京急鶴見」駅 徒歩1分 （※プラザゲートより計測）
間取：1LDK-4LDK
面積：50.01平米～115.35平米

[81: 物件比較中さん]

ゴミ回収って　各戸玄関前廊下にゴミ置いておくと回収ってシステムでしょ
外廊下でも夏場はもの凄い悪臭だろうし
ゴミ出し時間を守らないモラル無い住民が同じフロアなら、一日中廊下にゴミ放置になる懸念
兎に角最低なシステムだと思う

今時のタワーマンションは普通各階にダストシュートか集積部屋用意してるし
集積部屋を各階用意している所と比較しても、それだけで管理負担が特段増えるわけでなく
それを管理費高い理由するには無理がある


ちなみに以前MRで管理費について聞いたところ
商業施設、公共区も含めて一括での防災管理の為、商業施設含めた全延べ床面積を
区分所有で割っているためと聞いたが・・

[82: ご近所さん]

>>商業施設、公共区も含めて一括での防災管理の為、商業施設含めた全延べ床面積を
>>区分所有で割っているためと聞いたが・・

この理屈で納得できる方は、購入されればよろしいかと。
物件価格もさることながら、ランニングコストの資金計画にも相当余裕がないと厳しいですが、
鶴見No.1のマンションであることは間違いないですからね。

私は、この理屈では納得しないし、資金計画にも余裕がないので買えませんが。

[83: 匿名さん]

鶴見で高いマンションを買う意味ってあるんでしょうか。

[84: 匿名]

意味？
んなモン、ブランド品や宝石と一緒でしょ
本人の価値観次第

どうしても鶴見ではなくちゃ嫌！って人や通勤通学、家族親戚との距離で
鶴見駅前が最高！って人も居るだろう
敢えて鶴見ローカル限定でセレブ気取りたい人間だって中には居るだろ
人それぞれ事情が違うから、意味なんか考えても仕方ないでしょ

供給サイドはそういう金を惜しまない人間が少なくとも300世帯は
居ると見込んでの価格付けでしょ
後はこの価格で需要がどの程度出てくるのか..とても興味深い物件です

私も坪単価というより総予算で手が届いていたら、是非欲しい立地だったんですが

[85: 匿名さん]

モデルルームはやっぱりトポス跡地？(〜トポス跡地もナイスのマンションになるんだろうだけど。。。)

[86: 匿名さん]

この物件はニッチを狙った物件なんだよ

我々みたいなマンション掲示板で「あ～でもない、こ～でもない・・」という者は相手にしてない
敢えて、鶴見で超高級（高額）という部分に価値を見出せる人だけに向けたマンション

鶴見区内のだけのローカルな話だと、現状まで高級物件っていうと寺尾や岸谷、三ッ池公園近辺と
交通の便が悪く生活するにも坂があり・・という場所が主だったが、鶴見区の一番都会（駅）に
金持ちの虚栄心を満たす生活拠点を作ってやろうという発想の物件

完成すれば区内NO.1　鶴見のランドマークとなるのは明らか
区内他に競合物件も無く、駅前超高級（高額）物件は初の試み
鶴見区民25万人 13万世帯の中で0.2%の物好きが購入し260戸　
残り40戸は他地域の物好きが購入で完売って算段じゃないかな
地元のナイスだからこその強気のマーケティングだと思います。

実際MR行けば解ると思うが、デベの態度は早期売り切りなんて全く思ってなく
時間を掛けて金持ちに着実にハメ込んでいこうというスタンス

[87: 物件比較中さん]

行けばすぐわかると思いますが、まったく高級物件ではありません。

外廊下、タンクトイレ、トイレ手洗いカウンターもほとんどの住戸では付いていない、ごみ集積所が各階にない、エアコンが壁掛け型、ドアに重みがない(ペラペラ感)、団地レベルの壁紙(プレミアムタイプでようやく中の上の仕様に追いつきます。)

この値段で買う人は勇気あると思う。

[92: 匿名さん]

まず本当に高級物件か実際見に行けば解るんじゃないの？
買う気があるならモデルルームに行くべきです。

[94: 匿名さん]

高いと思うなら、駅前とはいきませんが他御紹介出来ますよ
商談頂いてるお客様は年収1200〜の普通の会社勤めの方も多くいらっしゃいます


以上、MRで営業マンに言われたこと(>o<")
ナイスの営業ごときに馬鹿にされた ぐやじぃ〜！

[95: 匿名さん]

>>94
そんな営業でここが全部売り切れると思ってるのかな・・相当強気な営業ですね。

[96: ご近所さん]

>>94
俺までムカついてきた。

[97: ビギナーさん]

ホント、私も！タワーマンションなら絶対内廊下、全然違うよ！

[98: 通りすがり]

内廊下はね… 見た目はホテルライクでかっこいいけど、玄関側の窓と リビング側の窓をあけて 風通ししようと思っても 風が通らなくて 夏場はクソ暑いと 内廊下にすむ友人が言ってた。

うちもほぼ内廊下みたいな物件だが 次は内廊下イヤだ

[99: 匿名さん]

う〜ん、昭和の風景ですね。。。近所にある市営住宅の例ですが、解放廊下を歩くと、扉や窓が開けっ放しの住戸があって、生活間溢れるありさまが丸見えだったり。。。
そういうのあまり気にしない人もいますから。。。ひょっとしてエコな生活？

[100: 内廊下住民]

内廊下はとにかく熱いですよ。
２４時間換気を強にしても室温はほぼ変わらず効果なし。
ある程度の覚悟は必要です。

でも極度の寒がりの人にはお勧めですね。

[101: 匿名さん]

資料請求してMR行ったけど、ロクな間取りがないですね
柱が多いためか、間取りが凸凹で収納ばかり無駄にある部屋や
廊下ばかりで導線を考慮にいれてなく占有面積を無駄にしている部屋が目立つ印象
MRも値段の割りにチープな部屋でした
（ｵﾌﾟｼｮﾝ多用してるのに安っぽい）
まぁ、普通のナイスの物件ですね（値段は大手高級デベ以上だけど）


内廊下、外廊下は好き好きでいいんじゃない？
>>98
内廊下なのに廊下側に窓があるのも珍しい
>>100
内廊下の物件って普通廊下は空調効いてるけど・・
あまり熱さ寒さに関係するとは感じませんが（私も内廊下住民）
その代わり臭いがこもりますね

外廊下の利点は玄関出た瞬間に雨降ってるのが解ることｗ
内廊下だとEV乗って外出るまで気づかないことが多々・・・

[102: 匿名さん]

不動産関係者向けのレポートです。
http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/21th/times/news246.htm
坪単価は280万 、鶴見駅周辺は高層はもう建てられないので資産価値は極めて高い、億ションは2戸ほどで比較的売りやすい等々。マンション市場の試金石として注目の物件だそうです。

多少の難点、内装が一部チープなのはUR(旧公団)のせいだという事です。。。

[103: 匿名さん]

ん？？？
価格改定したの？

先月2回MRに足運んだけど坪280万なんかじゃなかったよ
営業マンも坪305万円って言い切っていたけど

価格改定したなら普通連絡きても良さそうなのに
それとも提灯記事で安めに書いてるのかな？？

[104: 匿名さん]

>>103
dai3は提灯で有名だからあまりアテにならない

[105: 購入検討中さん]

今回販売分の単価が280だとか。

だとしても@25の違いは大きすぎますよね。

誤差の範囲とは言えないです。

[106: 匿名さん]

間取り図を見ると、1戸1戸が複雑な形で何かすっきりしてませんね。
そして確かに収納がやたらと多い！

内装がチープなのに、鶴見でここまで高いのは納得いかないです。
タワマンはただでさえ管理費が高いのに～。
眺望の良さと駅徒歩1分の立地は良いんですけどね。

ナイスがURからこの土地を高額で買ったから安くならないって、
そんなのそっちの都合じゃんねぇ・・・。
本当に資産価値が高く、売りやすい物件なんでしょうか。

[107: 購入検討中さん]

でた～　内装チープネタ。
あなたひょっとしてオールパークスにも顔だしてる？
内装なんてリフォームで変更できますよ。
スーモにも書いてあったけど、立地と環境は変えられないけどね。
買いたくても買えないのかもしれないけど、ここは資産価値は
それなりにあるでしょう。

[108: 匿名さん]

だいぶ、マンション自体、建ちあがってきましたね。この立地、ＪＲまで１分はみごとですね。主人の通勤を考えると、とても時間短縮できます。わたしにとっても、雨の日の駅までの送り迎えがなくなり、うれしいかも。でも、私の中で鶴見のイメージがあまり良くない・・・住所が「鶴見」になるのは、どうかなぁなんて思ってしまうのは、偏見でしょうか。駅前の再開発で、鶴見のイメージもガラッと変わるんでしょうかねぇ？

[109: 匿名さん]

再開発系は、まさにイメージが変わると思いますよ。
完成予想図のパースだけだと、どんな感じになるのか全然分かんないのが残念ですよね^^;

内装については、立地によってはある程度仕方ない部分もあると思います。
特に、売主が駅近で価格を抑えたいときなんかは、設備がやたらオプションだらけになったり
収納の中が化粧されてなかったりなど、色んな箇所で簡素化していることがあったりします。

あとは、買う側がそれを気にするかどうかですよね。

[110: 匿名さん]

どこかの新築では、内廊下に冷房つけたから管理費が高く
なってるらしいですね。

そういや先日ナイスから女性向けのコミュニケーションクラブ
「ヴィニーチェクラブ」のお知らせが届きましたが、
届いた方いらっしゃいます？
イベントの参加や、アンケートの回答、ホームページへの
投稿などでポイントが加算され、ポイントによって
賞品がもらえるようなんですが、ポイントが一番低いものでも
ためるのに1年くらいかかりそう…。

[111: 匿名さん]

>107
そういうことって営業の方もよく言われますが、わざわざ新築で買って
リフォームなんてしないですよね。。
しない前提で探すという感覚が恐らく普通なんじゃないかと思います。

>109
完成予想図って確かに分からないですけど、売主さんによって良さが
違ってくるように思います。三井とか住友とかの大手は、センスが良いと
いうかツボを押さえていると言うか、ほぼハズレがないように思います。
ナイスは完成した大規模物件を見たことがないので何とも言えないのですが
私の中では、コスモスイニシアやゴールドクレストと同じで、ややダサイ
もんだと思って検討してます。ダサイというのは語弊あるかな・・・
上手く表現できないのですが、エントランスやラウンジなど豪華であって
欲しい共用施設が、スカスカというイメージを持っています。

>110
そういうポイント系は無視でしょう。
頑張る気にもならないです。
あくまでここを検討して買うか買わないか、そういう視点で見てます。

[112: 匿名さん]

ここの施工会社は健さんも認めるＴＫ工務店ですよ。
ナイスはいい会社を選びましたね

[113: サラリーマンさん]

健さんね～～。

松平？

[114: 匿名さん]

ははは（笑）マツケンの訳ないでしょ。
マンコミュで健さんと言えば〇〇さんでしょ。有名ですね。
あの健さんがＴＫ工務店を認めてる訳ですから・・・。

[115: ご近所さん]

お金があれば、欲しいです。。。

[116: 匿名さん]

↑　私も、お金があれば欲しいですよ。
この駅に近い立地がね、やっぱりいいです。それが鶴見駅でも。
駅前の再開発ですっきりすれば、なおよいですが。
でも、間取りが微妙。やたら、凹凸があって、使いにくいんじゃないかなと思うんですけど。どうですか？
欲しい間取りがないなぁということで、ここは検討物件から、はずそうかなと・・・
ほんとは、うちでは、資金的に手が届かないんですよね、３ＬＤＫがいいんですが、ちょっと無理です。。

[117: 購入検討]

間取りと内装がほんとイマイチ。ここで何回か話でてるけど、上層階の何フロアーかだけ、ナイスっぽくない高級仕様とかで作ってくれないかなぁ。価格はあがってもいいからプレミアム販売してほしい。立地だけよくてもというキモチ汲んでください。

[118: 購入検討中さん]

どうしてもう少し内装に手をかけてくれないのか不思議です。
郊外のマンションではないのですか、一定程度購入者は絞られるわけでしょうに。

購入検討者が持っているニーズについての調査不足なのではないでしょうか？

[119: 物件比較中さん]

>112
共用施設のセンスの話をしてるんですよね？
ゼネコンがどこかはあまり関係なくない？
竹中はそりゃ施工の品質とか考えたら良いと思うんだけど、
だからセンスが良いものが出来上がるかというと、
そうじゃない気がします。
だってそういう仕様って売主が決める訳で、それを設計会社が
形に落とし込んで、ゼネコンは単にそれに沿って作るだけだからね。

>117
価格の割には、ちょっとチープ感するよねー。
すごく同感です。
でも間取は悪くないと思うんだけどな。
普通の田の字が並んでいるようなマンションと比べればはるかに
良い間取だと思うし、タワー型のマンションだと部屋割りを考えたら
ほぼ必然的にこういう間取になってくるもんだと思うのですが。
他のタワー物件も、だいたいこういう間取になっていませんか？
気になるとしたら、廊下がやたらと長いのがあるくらいかな。

[120: 匿名さん]

買い物便利で駅近、横浜にも近いし魅力はあるけど
間取りに凹凸があるので使いずらそう。
この頃のタワーはデザインの関係か
角住戸が引っ込んでいる物件が多いいような？

[121: 匿名さん]

この連休にマンションパビリオンがオープンしましたが、
どなたか行かれました？
もし行かれた方がいらっしゃれば、是非感想聞かせて下さい。
これまでのモデルルームとはどう違うのかしら？

この再開発で鶴見の街に今後に期待できるなら、買っておきたいですが、
やはり少々お高いですよね。
シークレインが鶴見発展の起爆剤となってくれると良いのですが。
そう言えばシークレインには商業施設が入りますが、マンション
住人がその管理費を払うという話は本当？

[122: 匿名さん]

それはないでしょう。
商業施設が支払う管理費と住民の管理費とは明確に分けられるはず。
その話が本当なら大クレーム発生ですよ。

逆のケースだったらちらほら聞きます。
大規模マンションの低層階に店舗が入る場合、そのテナントの支払いを多くすることで住民の
支払いが少なくなるという話です。ここもそうだったら良いのですが。

[123: 匿名さん]

東神奈川の駅前マンションは駅前広場と一体となったバリアフリー設備の維持管理がマンション管理費から支払われていて、その後経費節減のためにこの設備の使用を停止しています。
また、ポートサイドの物件も低層階の非住居エリアの管理費をマンション住民が負担することでもめていた記憶があります。
両方とも公社物件ですが、そのようなことにならないように、低層階供用エリアの管理費の負担者は誰なのかは確認しておく必要がありますね。

[124: 匿名さん]

122さん
>大規模マンションの低層階に店舗が入る場合、そのテナントの支払いを多くすることで住民の
>支払いが少なくなるという話です。ここもそうだったら良いのですが。

本当にそう思います。
共用施設ならともかく、店舗の管理費の負担額が増えるのは勘弁願いたい。
ここはただでさえ高いんですから。

123さん
後からもめないように、事前にチェックですね。
管理会社任せで「知らないうちに加算されていた」では済まされない問題
なので、まずは住人1人1人がしっかりしなくては。

[125: 匿名さん]

店舗付物件で管理費が割高であることの説明として、店舗があるから警備を厳重にするためってのがありましたね。

[126: 匿名さん]

１２２です

＞１２５さん
それってここの話ですよね？
それってやっぱり住民の負担が増えてるってことですか。

店舗があるから警備を厳重にするのは別に良いとして、
そのために管理費が高いって全くもって筋違いの話に思います。
なんか、がっかりだな。

[127: 匿名さん]

店舗物件が入るから管理費がそれほどかからずにすむ、という話はきいたことあるなあ。
何で、住民側だけが管理費高くなるんだろう。
普通は店舗側も管理費払っているんだろうから、そこで何とかしてくれてもいいのに。
高い物件なのになんか納得がいかないなあ。

[128: 匿名さん]

住民側の負担が大きくなるのは問題ですよね。何で？ってかんじ。
店舗側が、警備などの管理費をしっかり支払ってくれればいいのに。
でも、店舗側の管理費を高くしてしまうと、なかなか店舗が入ってくれなくなるんでしょうか？
店舗が入らなくて、空き状態にしておく方が、問題なんでしょうかね。
住民側の負担を大きくしても店舗には入ってもらった方が、あとあと住民にも恩恵があるってことなのかな？

[129: 匿名さん]

↑だとしても住民が多く負担するのは問題です。

[130: 購入検討中さん]

商業施設が支払う管理費と住民の管理費を分けるには、
それぞれの管理組合を作る必要があると思います。
商業地の物件であり商業施設があれば、２４時間有人防災センターの運営のため
管理費がかさむこともあるでしょう。住民も２４時間有人管理の恩恵があります。