ロイヤルタワー横浜鶴見

[匿名さん]

鶴見駅東口駅前タワー「ロイヤルタワー横濱鶴見」を検討中の方など、
色々と意見を交換したいと思っています。
ナイス初のタワー。行政との地域一体再開発ということで注目です。

公式HP：
http://www.t-tower301.com/

物件データ：
所在地：神奈川県横浜市鶴見区鶴見中央一丁目35番（地番）
交通：京浜東北線 「鶴見」駅 徒歩1分 （※プラザゲートより計測）
　　　　京急本線 「京急鶴見」駅 徒歩1分 （※プラザゲートより計測）
間取：1LDK-4LDK
面積：50.01平米～115.35平米

[321: 周辺住民さん]

JR鶴見から京浜東北で8時台に新橋まで通勤してます。
座りたい時は始発の2本前のに並べばokです。
鶴見で降りる人が多いので始発でなくても新聞、本は読める状況です。
川崎、蒲田での乗り降りも多いですが平行して走っている東海道は
ドア周辺は混雑しているようです。
ラッシュの通勤ストレスは皆無です。

[322: ご近所さん]

>317のように川崎からの東海道は混みますがJR鶴見からの
京浜東北はほどほどにてよいのでは。

[323: 匿名さん]

乗る車両を選んだり、鶴見始発の電車を利用したりと、
ちょっとした工夫をすることで通勤ストレスもだいぶ軽くなりそうですね。
職場が神田なので、乗り換えのない京浜東北線を利用したいと思っているんですが、
新聞や本が読めるぐらいなら、ありえないほどの激混みというわけではないようなので安心しました。
京浜東北線はよく止まるよと聞きますが、首都圏の電車はどれもよく遅延するので同じかな。

[324: ご近所さん]

新橋まで京浜東北で通勤しています。
だいたい８時半くらいですが、その時間だと激混みと
言うわけではないですね。本は読めます。

自分は新子安ですが、行きはそのまま新橋まで。
帰りは、ラゾーナに寄る時は東海道で川崎まで。
東海道は夕刻の通勤時間と、終電近くの時間帯は混みますね。

東海道（京浜東北）はたしかによく遅延します。
その時は、京急の振替輸送もありますが、激混みで
普段京急を使ってる人はその時はかわいそうですね。

[325: 匿名さん]

業界関係紙のベストマンションに選ばれたと。。
＞ナイスの記念碑的なマンション「ロイヤルタワー横濱鶴見」（301戸）は資産性が極めて高い物件だ｡駅直結で公共公益施設が併設されることもそうだが、竹中工務店のスケルトン・インフィルの制震工法が採用されており、階高は約3.2メートル、リビング天井高は2600ミリ。高さ規制で、今後、駅周辺ではタワーマンションはほとんど建たなくなる｡
http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/21th/times/news364.htm

[326: 匿名さん]

>>325
そこ提灯記事ばっかりだから、全然アテにならんよ。
去年はシンカシティも褒めちぎってたし。

[327: 物件比較中さん]

まあ数が少ないから、他にもう建たないとなれば、眺望のいい物件の価格はそこそこ維持されるのかもしれないなぁ～

しかし、見に行った限りでは、とても平均坪単価２９０万には見えなかった。ただ、どんな街にでも、ステータスにこだわる地元富裕層は一定割合いるから、上層の１００戸ぐらいは、結局いつまでも値段下がらんということになるのかな・・・プラウド横濱鶴見みたいに・・・

それにしても、鶴見に思い入れの無い人間にとっては、価格相応のメリットがあるとは全く思えない物件だった。自分が買うのだったら、せいぜい坪２５０万平均迄といったところ。
鶴見は海側の治安は悪くなる一方だし、山側は年寄りにとってきつい。そういったところを避けたい高齢者（金はある人）がきっと買ったんでしょうね。

ターミナルでもなく、川崎や横浜といった大きな商業集積地に挟まれた鶴見に、はたして未来はあるのだろうか？
例の横浜環状鉄道でも来ないと無理だろうなぁ～

心地良い規模の住宅地としての再生を期待してます。

[328: 物件比較中さん]

>>327
高層階にこだわらなければ、坪２９０なんてしないですよ！
私も見に行きました！ちなみに鶴見には思い入れ別にないです！他も見てるし・・・・

どうして、327さんは鶴見を見下したような見方をするのか？疑問です。
物件的には資産価値はあると思えました。

当然、好き嫌いは個人差があると思いますけどね！

[329: 購入検討]

>>328
327さんが鶴見を見下してコメントする理由は簡単です
コメントが「適当」だから…(怒)
物件比較中とかの名前にしておきながら、「自分が買うんだったら」みたいな他人事みたいな理由で値段を決めますか？坪２５０でも何か理由つくって高いって言うのでは？

それでも、いろいろ詳しいのなら、それなりの具体的なコメント下さい(願)

[330: 購入検討]

328さんに向けてのコメントが途中から327さんに向けてのコメントにすりかわってしましました(汗)
失礼しました

[331: 物件比較中さん]

もとい、「＠２５０万だったら真剣に検討できたのになぁ～」に訂正させていただきます。

だって、最初は本当に買う気満々だったのに、行ってみたらびっくりして口アングリという感じだったから。私の中では、鶴見は利便性のわりに「安い」というのが最大の注目点だったのに・・・
だからダメージが大きくて、ふてくされてる次第です。失礼しました。

私のもらった価格表は、本当に坪平均２９０万だったけど、その後値段下げたの？

今は結局、川崎の「オリックス」と「公社」待ちで～す。

[332: 匿名さん]

最近、ここの広告がやたらはいるんだよね。
駅近は最高だと思うんですけどね、レスを見てるとやっぱり高めなのかな？

東神奈川に住んでいますが、横浜の隣のクセにローカル感がいい感じ。
駅前にもう一つくらい、そのうち再開発でマンション建ちそうだし、
こちらを待ってみるのもな～～

[333: 購入検討]

>>331
具体邸なコメントありがとうございます
値段については私も確かに「高い」と感じています※値段は下がってないと思います
ただ、オリックスの物件は鶴見よりも高くなっちやいますよね(勝手な予想ですが、今回の物件の坪単価＋30～40万と推測)
そうなると、私個人的に手がでないので、鶴見から横浜方面で探しています
ちなみに、公社の物件ってどの物件のことでしょう？

[334: 匿名さん]

>>333
公社物件って川崎西口のだと思います。
リーズナブル価格になるのでは？と言われているので抽選あるかもしれませんが。

http://www.city.kawasaki.jp/50/50sigai/home/kawasaki_nishi/oomiya/f/f....

[335: 匿名さん]

当然だが川崎市民優先分譲です・・・

[336: 購入寸前]

>>331

第二期販売住戸に関してはわかりませんが、私は第一期のとき見に行きました。低層階希望だったのそこに限定したことですが、１０階くらいまでなら、坪２５０前後がそこそこありましたよ。実際、平米と価格で計算しましたから間違いないです！！私は希望が抽選になったので第一期は見合わせました（第二期に期待・・・・）
そのとき、売り出してない低層階もあったんで、第二期でもあるのではないでしょうか？
まさか、値上げなんてことはないでしょうから・・・・・・

３３１さんは中層以上がやはり希望なのでしょうか？

確かに１０階以上になると２５０は超えてきますね！

[337: 匿名さん]

サンクタス川崎タワーは坪330ぐらいという話ですからね。
それならばここは割安でしょう。

[338: 匿名さん]

ここは駅直結のタワーマンションとしては割安なのかなと思います。駅近で徒歩２分というマンションでも１００ｍ以上離れてるってことなので、そう考えると駅直結というのは本当に魅力だし便利ですよね。鶴見っていう場所から見ると割高なのかもしれませんが･･･。うちはとにかく利便性優先で考えているので、できればあまり価格が高くない低層階でいいかなと思ってます。坪２５０をきる部屋がまだあればいいんですが。

[339: 購入寸前]

>>338

まったく同感です。
いままで鶴見にはなかったような物件ですから、いままでの鶴見価格相場は当てはまらないと思います。
確かに鶴見！でくくってしまうと高めかもしれないですが・・・・

前にも出てきてるように、近隣のタワーと比較したほうがいいのでは？

ここ高すぎとか鶴見ではありえないとか言ってる方は、ほとんどが「鶴見」というカテゴリーでくくってますよね！

私も利便性はかなり良いと思いますし、これから再開発あっても、川崎のようにタワー乱立にはならない適度な町になると思います（希望も含めて・・・・）

[341: 匿名さん]

この物件の資産性についての一つの考え方を（反論は多いでしょうが・・・）

近場の京浜東北線物件の比較で考えると、割合最近のタワーものでは次のようなものがあげられますよね。

①ラゾーナ川崎レジデンス（川崎）
②クレッセント川崎タワー（川崎）
③ブリリアタワー川崎（川崎）
④オルト横浜ビューポリス（新子安）
⑤リーデンスフォート横浜（東神奈川）
⑥ザ・ステーションタワー東神奈川（東神奈川）
⑦コットンハーバータワーズ（東神奈川）
⑧ザ・ヨコハマタワーズ（横浜）
⑨ナビューレヨコハマタワーレジデンス（横浜）
⑩パークタワー横浜ポートサイド（横浜）
⑪ヨコハマポートサイドプレイスレジデンス（横浜）
⑫パークタワーヨコハマステーションプレミア（横浜）
⑬シルエタワー横浜（横浜）
⑭ヨコハマタワーリングスクエア（横浜）

こうしてみると、本当に鶴見って、エアポケットのように、タワーが無かったんですね。確かに街に一つのタワー物件はレアものです。でも資産性は、結局需要と供給のバランスで決まることですから、需要の方はどうなんでしょう？このマンション、羽が生えたような売れ行きとは言えないようです。
こうして比較してみると、タワーマンションの数は、見事に街の大きさ、そこに住みたいと思っている人の数で決まっているように思われませんか？

みなとみらいは明らかに、実力が伴わないうちに期待先行で一時的にバランスが崩れてしまいましたが、横浜駅徒歩圏のタワーマンションが「供給過剰」って話、全く聞かないですよね。価格も相当高止まりです。ますます発展しつつある川崎も同様です。
都市再開発に関して言えば、マンションが先に出来てから街が発展するのではなく、商業地としての街の発展、住居を求める人の増大が見込めて、初めてマンションを建てようとする業者が現れるといった方が正しいと思います。そして相乗効果がやがて現れる。

しかしそうすると、鶴見のタワーは確かに希少ではありますが、果たして貴重なんでしょうか？
街に新しい魅力が生まれなかったせいで普通の中古マンション価格に近付いてしまったビューポリスはさておき、東神奈川のような、交通の結節点としての役割や横浜隣接という下支え要因もあまりないし、駅前再開発が終わってしまったら、その先鶴見にどのような発展性があるのか、多くの人があえてここに住みたいと思うようになるのか、想像力が働かないのです。

言い方は適当ですが、No.327さんの言っていること、案外当たっているように思います。要するに、鶴見は相対的に安くないと意味が無い。「たとえ高くてもどうしても鶴見がいい」という人は明らかに少数派でしょう。
鶴見が＠２９０万だから川崎は＠３３０万というのは論理が逆で、川崎も東京や横浜との相対価格で最終的には決まってくることとなり、オリックスタワーもまず平均＠３００万は超えてはこないと言われてますから、やはりここも、本来＠２６０万ぐらいでなければ適性価格とは言えなかったのではないか、そう思っている次第です。だって、＠３５０万も出せば、大崎駅前あたりで買えるんですよ。
中古になったとき、「そんなに高いんだったら他を探そう」という人が多くなってしまうのではないでしょうか。
鶴見の価値を低く見過ぎですか？

[342: 匿名さん]

>>341
分譲物件と賃貸物件の需要層は異なりますが、マンションで資産性を気にするのであれば、賃貸価格がある程度参考になるのではないかと思います。
http://suumo.jp/chintai/soba/__JJ_FR301FB034_arz1030z2bsz1040z2raz1014...
このページはその時期に出ている駅別の賃貸平均価格ですが、これを見ると、京浜東北線の川崎駅と東神奈川駅がほぼ同じくらいで、鶴見駅がほんの少し安めという感じです。
このデータと、鶴見駅に唯一建つタワーマンションで駅直結という希少性を考えると、川崎駅と同じか少し高めの価格でも妥当性はある気もします。

[343: 匿名さん]

>>342さん

拝見しましたが、広い部屋になると、鶴見だけがかなり安くなっていませんか？(10％～20％以上)
やはり、かなり他の２駅より厳しいように見えてしまうのですが・・・

もちろん再開発でずいぶん良くなるとは思います。

[344: 匿名さん]

甘い
川崎は実力以上に家賃が低く出る。
なぜか、川崎駅を最寄りとする面積は非常に多く、バス便が多いためだ。
過去に販売されたマンションの
戸数で一番多いのは川崎
駅近物件は分けて考えないといけません

[345: 匿名さん]

>>343
そうですね。
しかしながら、データはその時期に出ている賃貸物件の平均価格ですので、鶴見駅の賃貸相場については、川崎駅や東神奈川駅より安いけど新子安駅よりは高めと、頭の中で勝手に補正しました。(笑)

それに、この物件の希少性や立地を加味すると、川崎駅タワマン相場に近いところでもいけそうな気もしますが。。。

[346: 匿名さん]

川崎駅は最寄り駅とされるマンションストック数が全国で№1だったと思います。
次が川口だったかな。。。
鶴見も10位以内だったと記憶しているので、
駅近に限定すれば、実際の賃貸相場はもう少し上ではないかと。

[347: 匿名さん]

>>344
まぁ、参考にはなりますよ。
あなたの視点での甘いという指摘でしたら、それはないと思います。
川崎駅が参考にならないのでしたら、他の駅もそれぞれの事情で同じようなことがいえますから。
鶴見駅だって川崎駅と同じくらい古い街で、バス便のところにもマンションは多数ありますし。

[348: 匿名さん]

だから、川崎駅が他の駅と事情が違うと言ってます。
駅近マンションが少ないのに、なぜ川崎駅がマンションストックNO.1なのか

[349: 匿名さん]

こんなデータもあるようです
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....

[350: 匿名さん]

上の幸区で見ると、川崎駅から新川崎駅くらいまでの範囲になりますが、川崎駅を最寄りとする大多数のバス便物件が消えたデータに
なります。

[351: 匿名さん]

2007年のデータですが「全国 駅別マンションストックランキング」では、
1位がJR京浜東北線 川崎駅で21,471戸。
鶴見も7位で14,810戸です。
駅周辺だけでなく海側のバス便物件などの多数が最寄駅とされていることが要因とのことです。
鶴見も同じ理由なので、川崎も鶴見も駅近の賃料相場は342のデータよりは
もう少し上と思っていた方が良いでしょう。

http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/51ekibetu.pdf

[352: 匿名さん]

あとは、駅近マンションの数ですね
川崎駅東口は徒歩5分圏内はほぼありません。
西口は
2007ラゾーナ
2008ブリリア
2009クレッセント
と最近駅近マンションが多く供給されています

[353: 購入寸前]

341,344さんは、「で？」どうなの？って感じですが・・・・
ここは、「やめとけ」ってことを言いたいのでしょうか？

なんとなく、川崎住人意見が多い気がしますが、気のせいでしょうか？

[354: 匿名さん]

ひとまず、もちつけ。
リセールバリューや賃貸での収益を期待しすぎるなということだ

ただ、期待できる物件ではあるが

[355: 匿名さん]

No.341ですが、私の結論としては見送りです。

全く個人的な問題ですが、１０年以内に再度引っ越す可能性が高いため、売却時の価格維持に自信が持てないためです。

単独では十分以上の内容を備えた物件だと思います。長く住むつもりで支払能力に問題の無い方であれば、それは個人の満足感の問題ですから、全く否定するつもりはありません。

でも私は、再度の買い替えに備えた資金が目減りしてしまうような売却しか出来ないと、次の物件を購入できません。毎月のローンの支払いには余裕があるため、私にとっては、絶対価格が高いことよりも(程度の問題はありますが)、買ったときと売るときの値段の差が少ないことが重要になっています。

ですから、街の発展の方向性から考えて価格が維持される可能性がより高い(と私の考える)、川崎の駅前物件に、今は傾いているところです。

[356: 匿名さん]

１０年後にも価格維持ですか…。
すでに人気になってしまった川崎も難しいでしょうね。

人気のなくなった新川崎の開発が五年後くらいに始まれば１０年後の価格維持も夢ではないかも。
ただ、その前に新川崎の開発がいつまでも行われないで夢に終わるかも。
今後の品川周辺の開発を期待して大崎が価格維持の可能性あるかも。

[357: 匿名さん]

転勤などやむを得ない事情がない限り、マンションの売却や賃貸には縁がないと思っているので、３４１さんの考え方はとても新鮮でした。
もし我が家が１０年以内に引っ越す可能性が高いなら、まずマンション購入は考えないと思うから・・・。
いくら発展が見込まれている場所でも、確実だとは言えないだろうし、１０年後の資産価値を考えてマンションを選ぶのは難しそうですね。
鶴見の１０年後はどうなってるんだろ。

[358: 購入検討中さん]

私も１０年以内に再度引っ越す可能性が高いですが、341さんとは、逆に売却や賃貸として貸出を考えた上で、ここを前向きに検討しています。
理由はやはり駅直結！確かに人気や人の流れを色々と分析するのはいいと思います。ただ、当時の人気と１０年後の人気は違います。357さんの言うように１０年後の資産価値を考えての選択は非常に困難だと思います。だったら、あえて、人気や人の流れで変動しにくそうな物件を選びますね。

単純に人気なところは変動しやすいとうことです！（人気はかならずいつかは下降する）
だったら、影響を受けにくい物件や地域がいいのでは・・・
鶴見は大規模な発展はない代わりに、安定した2番手な場所だと思います。そこにさらに駅直結！

長い目で見た資産価値は、安定だと思います。

[359: 匿名さん]

都心の一等地なら、いつも人気の頂点をキープしてますが、例えば昔から人気の浮沈を繰り返してきた川崎のような場所で、人気の時に買うと高値掴みになる可能性大。

まぁ、一般サラリーマンの財力程度なら、１０年後に売却するなら賃貸でやり過ごすのが無難だと思うよ。

[360: 匿名さん]

家賃15万とすると10年で1800万円
賃貸でやり過ごすということはこれだけの損失が確定することになります

[361: 一国一城の主]

いつまでもしがない賃貸暮らしじゃ、子供に「我家」を与えられない。「家の一軒も買えなかった男」と
子供から将来バカにされることになる。

[362: 匿名さん]

買換え時の資産性を考えてこちらを購入されるのであれば、高くても高層の単体として魅力のある部屋の方がよろしいかと思います。値段にかかわらず鶴見にこだわりのある富裕層に購入してもらえるのは、中途半端な部屋ではないと思うからです。

事前案内会に見に行ったときに、営業の人が「７０戸ぐらいは強い引き合いがある」と言っていました。価格は決まっていたものの外に向けては全く宣伝を出していない時期でしたから、ほとんど地元の人だったと思われます。
私は購入しなかったのですが、今でもＤＭは来ており、そこから読み取れる売れ行きのスピードも考えると、やはり常時１００所帯から上限２００所帯ぐらいまでが、この価格でもあまり値段にこだわららずに購入できる潜在的地元需要と思っておいた方が安全ではないでしょうか。
ほかの人は、どうしても私も含め川崎や横浜方面との相対的な比較になってきてしまいますね。
あまり景色が良くない中低層以下の部屋ですと駅への近さだけが売りになってしまいますので、沿線他物件との安値比較になってしまいかねません。

賃貸については、分譲よりも相場に大きく規定されてきますので、いくらいいマンションといっても鶴見では坪＠1.5万は全く不可能です。鶴見でそんな金額が出せる人だったら購入するでしょう。横浜市内では、あの有名なナビューレでぎりぎりそれぐらいです。東神奈川のペデ側駅前２棟とか、ほんと便利良さそうですが、賃貸に出すと坪＠1.0万です。
ここでは上限＠1.3万だとすると、値段を考えたら全くペイしないですよね。初めから考えない方がいいと思います。

[363: 購入寸前]

ここは鶴見の今までの相場は比較対象にならないのでは？確かに今までに無いのだから！過去の相場などから検討するしかないのはしょうがないですが！
もう少し、客観的にみてはどうでしょう？

[364: 購入寸前]

MRの営業は、確かに地元の人が結構着てるとも聞きました。

[365: 匿名さん]

資産性を気にするなら、それだけに的を絞った住宅探しをした方が良いですね。
自分の価値観や趣味は殺してください。たまたま合致してるところがあったらラッキーくらいの気持ちで。
それと予算以上の高額物件を受け入れる勇気も。
大崎駅前の山手線直結物件は良かったと思いますが、もういい部屋は残ってないのでしょうね。

私は、できるのなら資産性を気にした住宅選びはしたくありません。

[366: 匿名さん]

>>365
それだったら、それこそ持ち家買うべきだと思うけどな。
資産性を無視したマンション購入なんて愚の骨頂だと思うけど。

自分はここは10年後ぐらいには坪500ぐらいまでは上がると思ってるから
ここを買うことが資産性を無視してるとは、必ずしも思わないが。

[367: 匿名さん]

客観的に見るということは、「今までに無い」という意味も、もう一度客観的に見てみる必要があるということかと思います。
新子安のビューポリス、鶴ヶ峰のクリオレジダンスタワー、上大岡タワーザレジデンス、新杉田ヨコハマシーナリータワー等、いずれも地域では唯一無二のタワーマンションでしたが、結局、価格は地元の相場によって決まっており、概ね条件補正して１５％増ぐらいで設定されていました。
私には、こちらは２５％増ぐらいで設定された価格のように見えますので、その差を合理的に説明する理由は何なのかを見つける必要がありました。
単に、私には見つけられなかったということです。

[368: 匿名さん]

>>366
坪500万ですか。。。
一見冗談のように聞こえますが、
私も日本の財政破綻でいずれハイパーインフレ時代が来ると思っているので、
将来的にはそのくらいになる可能性があると思ってます。
その頃にはお金(日本銀行券)を持っているより物(外貨や不動産等)で
持っていた方が得な時代になるでしょうね。

[369: 匿名さん]

たぶん10年とかじゃなくて2･3年ぐらいで坪500になると思うけどな。
今ここを買える人は非常にラッキーかと。

[370: 匿名さん]

少しマンションの話とずれますが、国の財政破綻に伴うインフレというのは、韓国のような対外債務の大きい国でしか論理的には起こり得ません。信用が失墜して、海外からお金を吸収できなくなることによって起こることです。
日本はむしろ需要不足で資金が余っている国。
日本政府の赤字は、要は民側にキャッシュが偏っていることが唯一の理由ですから、税金を上げてしまえば解消する種類の赤字です。また、日本全体にお金が不足してきたら、海外に投資している資金を振り替えればこれも足ります。専門家は皆このことは解ってますので、今これだけ財政赤字が大きくなっていても一向に金利が上がらないわけです。あるとすれば、一時的な資金移動のタイムラグに伴う不足によるものでしょうが、そんなに大幅なものにはなり得ません。
むしろ価格に影響が大きいのは、団塊の世代の子供世代が、いよいよこれから購入時期に入ってくるということなのではないでしょうか。このあと数年は下支えになると思います。それと高齢者の一戸建てからの買い替えですね。
大和ハウスや積水ハウスが急激にマンションに傾斜しているのはそれが理由です。
その後は、ご存知のとおり人口減の時代ですから、資産価値維持は厳しいでしょう。