ロイヤルタワー横浜鶴見

[匿名さん]

鶴見駅東口駅前タワー「ロイヤルタワー横濱鶴見」を検討中の方など、
色々と意見を交換したいと思っています。
ナイス初のタワー。行政との地域一体再開発ということで注目です。

公式HP：
http://www.t-tower301.com/

物件データ：
所在地：神奈川県横浜市鶴見区鶴見中央一丁目35番（地番）
交通：京浜東北線 「鶴見」駅 徒歩1分 （※プラザゲートより計測）
　　　　京急本線 「京急鶴見」駅 徒歩1分 （※プラザゲートより計測）
間取：1LDK-4LDK
面積：50.01平米～115.35平米

[21: 匿名さん]

>>20
武蔵小杉ですら坪300が最高でそこから既に下落してるのに
ここが坪305なんて値引きしても無理かと 駅力違いすぎるし

ここと比較できるのはせいぜい新川崎ぐらいか

[22: 匿名さん]

プチバブル入札で高値掴みしちゃって既に失敗してるのにも関わらず
こんな売れる筈ない高価格で悪あがきしている姿勢が気にくわない
売れない価格で販管費を長期に渡り無駄に支出するよか、時勢に合わせた
適正価格で短期に売り切り、次のプロジェクトで利益を出し
このプロジェクトの損失を埋め合わせる方が、デベとしての実績にも繋がり
企業として健全な姿だと思うのだが以上、塩浸けゴミ株主の独りごとでした

[23: 物件比較中さん]

相場は需給で決まるのが原則だが
この物件のバカな値付けによって、周辺の新規物件の売り出し価格が大きく乱れることに懸念
最終的には適正価格に収まるであろうが、他物件購入希望者にとっては
迷惑極まりない

[25: 匿名さん]

統計は知りませんが、新川崎や武蔵小杉周辺より、鶴見周辺の方が金持ちが多いと思う。
昔からの川崎・鶴見の工業地帯周辺で高級住宅地を抱えてるのは、鶴見だけだからね。
でも、鶴見周辺の小金持ちが住む住宅地は、国道1号線辺りの駅から離れたところにもあるということかな。
そこらの家族が駅近に住みたいと考えてるかもね。
プラス、他地区からの客で完売できると計算してるのかな？

[26: 匿名さん]

>>25
高級住宅地に住んでる人が鶴見の駅前なんかに住みたいとは到底思えない。
坪305も払えば、都心部の駅前タワーも買えるのに
こんな低仕様の偽タワマンに、どこの金持ちが住みたがるんだろうか。

武蔵小杉で今売ってる坪250のリエトコートの方がよっぽどマシに見える。

[27: 匿名さん]

地元の小金持ちは地元にいるから名士なのですよ。都心に出ればただの田舎紳士にすぎません。
講談社のセオリーという雑誌で、2009住宅地ランキングが出ています。それによると、横浜〜川崎エリアで、鶴見は東寺尾北台が5位になっています(高級感で5つ星です。1位山手…2位美しが丘…ちなみに小杉地区は22位新丸子東〜高級感は3つ星と)

[28: ご近所さん]

>27
一戸建て住宅と駅前タワー両方とも住宅ではあるけれど、全く条件違うんじゃない？
静かな住環境を求めるなら>27さんのランキングになるんだろうけど、
マンションの購入希望者に限れば、立地や利便性に重点おくから全くランキング違ってくると思いますよ。


その雑誌を見たわけではないですが、東寺尾台が5位になっていようとも鶴見全体が5位なわけでなし
横浜〜川崎エリアの中のその中の住所限定ローカルランキングなんて意味ないでしょ

それに地元の名士が住むにしても、お粗末な間取りと仕様なんですが・・

[29: 匿名さん]

名士はそれこそ、ナイスなんて聞いたことの無いデベのマンションには
住まないと思うが。

[30: 匿名さん]

ここは、同じく地元の名士を相手に高く売りつけようとして、失敗したあげくに
プラウド宮崎台に全てかっさらわれたヴィークコート宮前平みたいになる気がする

ヴィークコートと違ってここは３０１戸だから、そうなったら被害は甚大だけど

[31: 匿名さん]

ナイスは川崎西口にもマンション建ててるけどあれもまさかの価格なのかな。
あっちは竹中工務店じゃないし坪２２０万くらいでないときつそうですが

[32: 匿名さん]

ここはおそらく１００％に近い確率で失敗すると思う。
最初から裏で値引きする、とかなら話は別だろうけど。

[33: 匿名さん]

この週末に先行予約を締め切ったらしいけど、果たして何戸予約があったのだろうか？
予約数に応じて価格改定するかな？

[34: 匿名さん]

ここまでこの物件の肯定意見が1つもないな
誰か誉めてやってくれ

[35: 匿名さん]

駅前以外に利点が見付からない。
利点である駅前ってのだって地元の名士が住まう(笑)価格設定では、
両側通過量の多い線路に囲まれて騒々しいというネガ要因で両刀の剣になるしな


ナイスらしくリーズナブルな価格にしてりゃ候補にも入ったけど
この価格設定に見合う利点はないな


まぁ、買えなくてヒガンでいるんだが(笑)

[36: 匿名さん]

>>35
ここは金があっても避けるタイプのマンションかと。
タワーで外廊下は有り得ん。それこそ安かろう悪かろうの物件ならともかく。

[37: 匿名さん]

お隣の川崎のタワマンでは盛り上がりをみせていたのに
鶴見だからか？
ナイスだからか？
価格設定間違えたことなのか？
こういうご時世だからか？


なんにしても、人気ないね..このマンション

[38: 匿名さん]

>>37
明らかに価格設定を間違えてる おまけに土地が高値掴みだから
ここから予定価格を下げてくることも期待しづらい どうにも詰んでるマンションだな

[39: 匿名さん]

>>22

ご愁傷さまです…。
完全に負けモードの売れ行き予想って感じじゃないですか！

土地仕入で、高値をジャンピングキャッチ！！
これでは販売に苦労するのは見え見えです。

電車からの建設風景、眺めはどうです？
川崎のタワーと比べたらいけないでしょう（笑）
せめて新子安？のタワーと比べたら…。

[40: 匿名さん]

鶴見在住が長いのでここが第一候補でした
先月あった優先予約販売に危うく申込み寸前で思い止まったのですが。

そこで質問なのですが、優先販売で契約した後、一般販売で価格改訂が
行われた場合には、遡って既契約も価格改定されるのでしょうか？
それとも同じ間取りでも、契約時期によって価格が異なるのでしょうか？

[41: 匿名さん]

それはデベ次第でしょう。①遡って改訂する②理屈を付けて誤魔化す③頬被りする〜など考えられます。ナイスは地元の上場会社だし、初期のうちなら①になるのでは・・・
数年前に佃野町でリクコス(現在のコスモスイニシア)が分譲した物件では、途中値下げしましたが①の対応だったようです。この頃はまだ切羽詰った時代ではなかった事もありますが・・・

[42: 匿名さん]

41さん
ありがとうございます。
子供の頃からズット鶴見に住んでて愛着のある街なのでとても期待してたんです
確かにボッタクリともとれる価格ですが、これ買わないと駅前物件なんて一生出てこないでしょうし
後悔するなら、精神的な後悔より金銭的な後悔の方が納得いくかな？と思い未だ悩んでます

ただこの掲示板見る限り人気もなさそうですし、熟考する余裕はありそうですね^^;

[43: 地元不動産業者さん]

40さん
現在の市場環境と近隣相場を見極めるべきでしょう。
当該物件は300万円/坪程度と言われていますが、明らかに価格設定に無理があり（市場に
到底受け入れられない）、値下げor値引きは必至だからです。
川崎駅西口徒歩3分のラゾーナレジデンスが180万円/坪、川崎駅西口・ラゾーナ前のクレが
260万円/坪だったことを考えると、いくら駅徒歩1分とはいえ鶴見駅東口の物件では250万円
以下が妥当な価格でしょう。
ナイスは値引きに寛容ですから、『売れ残りを叩いて（200万円/坪程度）買う』のがベスト
でしょう。

[44: 物件比較中さん]

平均坪単価は３００万円弱、先行販売では、７０～８０程度がさばけた模様（キャンセルが無ければ）。
しかし、地元の、どうしても欲しかった人はこれで終わり、これからは他物件と比較して決める人たちが相手。
どう考えても最低１２～３％は値引きしないと売れるはずが無い。

ナイス、頭大丈夫か？

[45: 匿名さん]

70～80先行予約で捌けたの？
公募始まる前から1/4近くだったら、大成功じゃん
これから第一期二期とやって竣工後も気長に売る戦略かな
価格改定の期待も薄くなってきたな

[46: 匿名さん]

>>44
鶴見坪300弱で、先行が70-80って予想の上限を超えてる気がする。
世の中そんなに景気回復してるのか・・。

[47: 地元不動産業者さん]

鶴見駅西口バス便豪邸カネ持ちが、鶴見駅周辺では珍しい駅近でゴージャスなこの物件を
申し込んだのでは。

[48: 匿名さん]

川崎西口に建つオリックスタワーと同じ坪単価だったら
どっちが良いですかね？
利便性は川崎だけど希少性だと鶴見ですかね。

[49: 匿名さん]

>>48
どっちも見送りかな オリックスが坪３００だったらクレッセントが割安になってしまう

[50: 地元不動産業者さん]

オリはクレよりも徒歩1-2分ほど駅から遠いので、240-250万円/坪程度でしょう。
それにしても、クレ・オリ・オールパークス（川崎駅から自転車圏）・キャノン新社屋と、
川崎駅西口を利用する人口は益々増えるのですね。

[51: 匿名さん]

オリ糞が250万で売り出すわけがない
比較対象のクレなんて倒産物件にも関わらず、キャンセル物件も値引き無しで坪270でほぼ完売してるし
土地買収に一部失敗してるものの(ﾋﾞﾘﾔｰﾄﾞ場)高値掴みはナイスと同等
土地買収から施工までの期間も長いから金利を含めた相対的な費用も相当掛ってる

オリ糞の傾向だと見栄えや共用施設だけ豪華に作り
周辺相場無視のブッチギリの高値で売り出してくるのが必至

[52: オリファン]

オリ糞はふっかけてくるだろうよ。
亀レジやレコの例を見るまでもなく、最初はボッタクリ価格で売れるところまで売って、竣工すれば
1000万円以上の値引きで完売にもってゆくのがオリ糞の販売戦略。
鶴見のタワーが300万円なら、川崎西口のプライドをもって350万円くらいで出して欲しいものだ。

[53: 匿名さん]

にしても、名前からしてロイヤルだからね、意図は分かりやすい。。□ □ パレスや □ □ キャッスルよりはさまになってるか。。
そういえば大和ハウスが昔、ロイヤル □ □ シリーズ展開してたけど、、今となってはちとハズイ。。

[54: 物件比較中さん]

ロイヤルって割りに、外廊下だし設備仕様もありきたり
殆どの部屋が70m2くらいの細かい部屋ばかり

鶴見の御大尽様をターゲットにするなら、ファミリー層を除外し
80m2で1LDKとか100m2超で2LDKとかゆとりを持った間取りで
風呂や壁紙、キッチン等でも差別化を図って、その上であり得ない高額で
売り出せば（今もだけどｗ）プレミアム感を前面に出しても良かったかもしんないのにね

まぁ、なんにしても全てが中途半端でやたら高いだけの物権ですな


で、関係ないけどさ・・なんで最近のマンデベって「住まう」だの「建ち誇る」だのって
五段活用無視やふざけた日本語を堂々と使うんだ？？
この言葉を聞くとムカっとくるの私だけですか？
（元々野村のプラウドだかなんだかが使い始めたｷｬｯﾁｺﾋﾟｰだったと思うのだが）

[55: 匿名さん]

マンション名やキャッチコピーには、？？？？？ってのがたくさんありますね。
ものは言いよう、こういう言いまわしがあるんだぁって、結構おもしろかったりするんですが。

ここのマンション名は、シンプルです。

駅近ですが、立地はいかがなものでしょう？
線路に取り囲まれてますよね。
タワーだとあまり気にならないのでしょうか？

[56: 匿名さん]

駅近と騒音はある意味バーターだから仕方ないね。
立地はいいと思うよ。
JR、京急両駅近いし、川崎ほどの騒々しさもいかがわしさもないしね。
駅ビルあたりもいずれ話がでてくるのでは？
京浜東北沿線は品川、大井町、大森がアトレ。蒲田は最近グランディオになったけど
川崎BEも秋から運営会社がアトレに合併されるから、
次は鶴見にアトレ来るかもと期待してます。

[57: 匿名さん]

川崎の物件と比較してもしょうがないんだよね。
川崎を検討対象にしている人はそもそもこの物件は買わない。
鶴見って立地が気に入って買う人たちのマンションだから。
鶴見は金持ちもそうでない人も幅広く住んでる懐の深い街だからね。
愛着のある人も多いでしょう。

[58: 匿名さん]

>鶴見って立地が気に入って買う人たちのマンション
にしては戸数が多すぎる 鶴見が好きで買う人はそこまでいない

[59: プラウドファン]

＞鶴見は金持ちもそうでない人も幅広く住んでる懐の深い街だからね。
「鶴見駅西口は金持ちの街、鶴見駅西口は経済的に豊かでない人や日本国籍を持たない人
の街」というのが正確な表現でしょう。
○村のプラ○ドをそれぞれ東口（鶴見市場）と西口（鶴見二見台）を見学したが、鶴見市場
に行った時は「西口は坂が多くバス便中心で利便性に劣る。見栄だけで住んでいる人が多い。」、
二見台に行った時は「東口はア○ア人がやたらと多く、治安が悪く、低所得層が多い。西口に
住んでいる人は東口に住んでいる人をバ○にしている。」と言われました。どっちもどっちだ
と思うけどね。

[60: 匿名さん]

二見台はスケルトンインフィル構造(タワーでは普通だが低層ではほとんど採用されない。ついでに言えば、川崎のクレとブリは階高節約タワーで採用されてないよ)で、プラウドでも中の上クラス。市場は長谷工仕様でエコノミークラスプラウド。
で、なんだかんだ言ってもロイヤルタワーは、ナイスとしては上位クラス。。。

[61: 匿名さん]

＞60さん
階高はいくつあれば節約タワーではないのですか？？

[62: 買い換え検討中]

ＪＲ，京急ともに、徒歩１分の立地なら、騒音問題をともなうのは、ある意味しかたのないことですよね。
東口は駅前再開発を官・民一体で行うようですが、これは、このマンションにとって、プラスですか？
ただの、騒がしい駅前にはならないでしょうか？
メリットの方が多いから、宣伝にも使っているんでしょうけど。

[63: 物件比較中さん]

＞メリットの方が多いから、宣伝にも使っているんでしょうけど
デメリットは区保有施設＋商業施設分の管理費も負担しなければならず
（居住区と商業施設で一括の管理費）
管理費がバカ高い

加えて、公民館が隣にあっても不特定多数の人間が常に家の周りに大挙している
商業施設もスーパーが入るわけでなし、地権者の居酒屋やサラ金がそのまま入居みたい

[64: 匿名]

一般的な70m2クラスの管理費がこみこみ5万円弱でしたっけ？
投資目的ではないですが、万が一の時に賃貸に出すのはコスパが
悪すぎて無理ですね


現金一括で買ったとしても駐車場代と併せたら鶴見で賃貸借りれそうな
出費を毎月支払うのですね

[65: 匿名さん]

管理はなぜか三井系ですね。ナイスでは手に余るという事ですか。。
クレッセント川崎タワーも、モリモト系でなく東急か三井系だったな。やはりタワーは、中小デベには難しい問題がある？

[66: 匿名さん]

1番高い部屋は坪464万もしますね・・はたして勝算があるのかどうか。

[67: wakako]

もうＭＲオープンしているのですか？
HPには「モデルルーム近日OPEN予定」とありますが。

[68: 匿名さん]

>>67
重複スレによるともうオープンしてるみたいですよ。

[69: 匿名さん]

鶴見というだけでええっ～、という感じなのに、ナイスで、その上タワーときましたか。
あはははは、というところでしょうか（笑）。
まあ、何というか、まだしも西口でしょうね、鶴見は。
寺尾あたりまでいけば、の話ですが。

[70: 匿名さん]

ナイスは既に別のロイヤルタワーを売り出してますよ。ここは二番手。
http://www.royal95.jp/

18階建、宇都宮駅18分、坪180万ですが地元の人々には、高級タワーマンションとして認識されているようです。
ひょっとして内装設備は、使い回しか(ナイスの本業は建築資材商社)。。