ロイヤルタワー横浜鶴見

[匿名さん]

鶴見駅東口駅前タワー「ロイヤルタワー横濱鶴見」を検討中の方など、
色々と意見を交換したいと思っています。
ナイス初のタワー。行政との地域一体再開発ということで注目です。

公式HP：
http://www.t-tower301.com/

物件データ：
所在地：神奈川県横浜市鶴見区鶴見中央一丁目35番（地番）
交通：京浜東北線 「鶴見」駅 徒歩1分 （※プラザゲートより計測）
　　　　京急本線 「京急鶴見」駅 徒歩1分 （※プラザゲートより計測）
間取：1LDK-4LDK
面積：50.01平米～115.35平米

[101: 匿名さん]

資料請求してMR行ったけど、ロクな間取りがないですね
柱が多いためか、間取りが凸凹で収納ばかり無駄にある部屋や
廊下ばかりで導線を考慮にいれてなく占有面積を無駄にしている部屋が目立つ印象
MRも値段の割りにチープな部屋でした
（ｵﾌﾟｼｮﾝ多用してるのに安っぽい）
まぁ、普通のナイスの物件ですね（値段は大手高級デベ以上だけど）


内廊下、外廊下は好き好きでいいんじゃない？
>>98
内廊下なのに廊下側に窓があるのも珍しい
>>100
内廊下の物件って普通廊下は空調効いてるけど・・
あまり熱さ寒さに関係するとは感じませんが（私も内廊下住民）
その代わり臭いがこもりますね

外廊下の利点は玄関出た瞬間に雨降ってるのが解ることｗ
内廊下だとEV乗って外出るまで気づかないことが多々・・・

[102: 匿名さん]

不動産関係者向けのレポートです。
http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/21th/times/news246.htm
坪単価は280万 、鶴見駅周辺は高層はもう建てられないので資産価値は極めて高い、億ションは2戸ほどで比較的売りやすい等々。マンション市場の試金石として注目の物件だそうです。

多少の難点、内装が一部チープなのはUR(旧公団)のせいだという事です。。。

[103: 匿名さん]

ん？？？
価格改定したの？

先月2回MRに足運んだけど坪280万なんかじゃなかったよ
営業マンも坪305万円って言い切っていたけど

価格改定したなら普通連絡きても良さそうなのに
それとも提灯記事で安めに書いてるのかな？？

[104: 匿名さん]

>>103
dai3は提灯で有名だからあまりアテにならない

[105: 購入検討中さん]

今回販売分の単価が280だとか。

だとしても@25の違いは大きすぎますよね。

誤差の範囲とは言えないです。

[106: 匿名さん]

間取り図を見ると、1戸1戸が複雑な形で何かすっきりしてませんね。
そして確かに収納がやたらと多い！

内装がチープなのに、鶴見でここまで高いのは納得いかないです。
タワマンはただでさえ管理費が高いのに～。
眺望の良さと駅徒歩1分の立地は良いんですけどね。

ナイスがURからこの土地を高額で買ったから安くならないって、
そんなのそっちの都合じゃんねぇ・・・。
本当に資産価値が高く、売りやすい物件なんでしょうか。

[107: 購入検討中さん]

でた～　内装チープネタ。
あなたひょっとしてオールパークスにも顔だしてる？
内装なんてリフォームで変更できますよ。
スーモにも書いてあったけど、立地と環境は変えられないけどね。
買いたくても買えないのかもしれないけど、ここは資産価値は
それなりにあるでしょう。

[108: 匿名さん]

だいぶ、マンション自体、建ちあがってきましたね。この立地、ＪＲまで１分はみごとですね。主人の通勤を考えると、とても時間短縮できます。わたしにとっても、雨の日の駅までの送り迎えがなくなり、うれしいかも。でも、私の中で鶴見のイメージがあまり良くない・・・住所が「鶴見」になるのは、どうかなぁなんて思ってしまうのは、偏見でしょうか。駅前の再開発で、鶴見のイメージもガラッと変わるんでしょうかねぇ？

[109: 匿名さん]

再開発系は、まさにイメージが変わると思いますよ。
完成予想図のパースだけだと、どんな感じになるのか全然分かんないのが残念ですよね^^;

内装については、立地によってはある程度仕方ない部分もあると思います。
特に、売主が駅近で価格を抑えたいときなんかは、設備がやたらオプションだらけになったり
収納の中が化粧されてなかったりなど、色んな箇所で簡素化していることがあったりします。

あとは、買う側がそれを気にするかどうかですよね。

[110: 匿名さん]

どこかの新築では、内廊下に冷房つけたから管理費が高く
なってるらしいですね。

そういや先日ナイスから女性向けのコミュニケーションクラブ
「ヴィニーチェクラブ」のお知らせが届きましたが、
届いた方いらっしゃいます？
イベントの参加や、アンケートの回答、ホームページへの
投稿などでポイントが加算され、ポイントによって
賞品がもらえるようなんですが、ポイントが一番低いものでも
ためるのに1年くらいかかりそう…。

[111: 匿名さん]

>107
そういうことって営業の方もよく言われますが、わざわざ新築で買って
リフォームなんてしないですよね。。
しない前提で探すという感覚が恐らく普通なんじゃないかと思います。

>109
完成予想図って確かに分からないですけど、売主さんによって良さが
違ってくるように思います。三井とか住友とかの大手は、センスが良いと
いうかツボを押さえていると言うか、ほぼハズレがないように思います。
ナイスは完成した大規模物件を見たことがないので何とも言えないのですが
私の中では、コスモスイニシアやゴールドクレストと同じで、ややダサイ
もんだと思って検討してます。ダサイというのは語弊あるかな・・・
上手く表現できないのですが、エントランスやラウンジなど豪華であって
欲しい共用施設が、スカスカというイメージを持っています。

>110
そういうポイント系は無視でしょう。
頑張る気にもならないです。
あくまでここを検討して買うか買わないか、そういう視点で見てます。

[112: 匿名さん]

ここの施工会社は健さんも認めるＴＫ工務店ですよ。
ナイスはいい会社を選びましたね

[113: サラリーマンさん]

健さんね～～。

松平？

[114: 匿名さん]

ははは（笑）マツケンの訳ないでしょ。
マンコミュで健さんと言えば〇〇さんでしょ。有名ですね。
あの健さんがＴＫ工務店を認めてる訳ですから・・・。

[115: ご近所さん]

お金があれば、欲しいです。。。

[116: 匿名さん]

↑　私も、お金があれば欲しいですよ。
この駅に近い立地がね、やっぱりいいです。それが鶴見駅でも。
駅前の再開発ですっきりすれば、なおよいですが。
でも、間取りが微妙。やたら、凹凸があって、使いにくいんじゃないかなと思うんですけど。どうですか？
欲しい間取りがないなぁということで、ここは検討物件から、はずそうかなと・・・
ほんとは、うちでは、資金的に手が届かないんですよね、３ＬＤＫがいいんですが、ちょっと無理です。。

[117: 購入検討]

間取りと内装がほんとイマイチ。ここで何回か話でてるけど、上層階の何フロアーかだけ、ナイスっぽくない高級仕様とかで作ってくれないかなぁ。価格はあがってもいいからプレミアム販売してほしい。立地だけよくてもというキモチ汲んでください。

[118: 購入検討中さん]

どうしてもう少し内装に手をかけてくれないのか不思議です。
郊外のマンションではないのですか、一定程度購入者は絞られるわけでしょうに。

購入検討者が持っているニーズについての調査不足なのではないでしょうか？

[119: 物件比較中さん]

>112
共用施設のセンスの話をしてるんですよね？
ゼネコンがどこかはあまり関係なくない？
竹中はそりゃ施工の品質とか考えたら良いと思うんだけど、
だからセンスが良いものが出来上がるかというと、
そうじゃない気がします。
だってそういう仕様って売主が決める訳で、それを設計会社が
形に落とし込んで、ゼネコンは単にそれに沿って作るだけだからね。

>117
価格の割には、ちょっとチープ感するよねー。
すごく同感です。
でも間取は悪くないと思うんだけどな。
普通の田の字が並んでいるようなマンションと比べればはるかに
良い間取だと思うし、タワー型のマンションだと部屋割りを考えたら
ほぼ必然的にこういう間取になってくるもんだと思うのですが。
他のタワー物件も、だいたいこういう間取になっていませんか？
気になるとしたら、廊下がやたらと長いのがあるくらいかな。

[120: 匿名さん]

買い物便利で駅近、横浜にも近いし魅力はあるけど
間取りに凹凸があるので使いずらそう。
この頃のタワーはデザインの関係か
角住戸が引っ込んでいる物件が多いいような？

[121: 匿名さん]

この連休にマンションパビリオンがオープンしましたが、
どなたか行かれました？
もし行かれた方がいらっしゃれば、是非感想聞かせて下さい。
これまでのモデルルームとはどう違うのかしら？

この再開発で鶴見の街に今後に期待できるなら、買っておきたいですが、
やはり少々お高いですよね。
シークレインが鶴見発展の起爆剤となってくれると良いのですが。
そう言えばシークレインには商業施設が入りますが、マンション
住人がその管理費を払うという話は本当？

[122: 匿名さん]

それはないでしょう。
商業施設が支払う管理費と住民の管理費とは明確に分けられるはず。
その話が本当なら大クレーム発生ですよ。

逆のケースだったらちらほら聞きます。
大規模マンションの低層階に店舗が入る場合、そのテナントの支払いを多くすることで住民の
支払いが少なくなるという話です。ここもそうだったら良いのですが。

[123: 匿名さん]

東神奈川の駅前マンションは駅前広場と一体となったバリアフリー設備の維持管理がマンション管理費から支払われていて、その後経費節減のためにこの設備の使用を停止しています。
また、ポートサイドの物件も低層階の非住居エリアの管理費をマンション住民が負担することでもめていた記憶があります。
両方とも公社物件ですが、そのようなことにならないように、低層階供用エリアの管理費の負担者は誰なのかは確認しておく必要がありますね。

[124: 匿名さん]

122さん
>大規模マンションの低層階に店舗が入る場合、そのテナントの支払いを多くすることで住民の
>支払いが少なくなるという話です。ここもそうだったら良いのですが。

本当にそう思います。
共用施設ならともかく、店舗の管理費の負担額が増えるのは勘弁願いたい。
ここはただでさえ高いんですから。

123さん
後からもめないように、事前にチェックですね。
管理会社任せで「知らないうちに加算されていた」では済まされない問題
なので、まずは住人1人1人がしっかりしなくては。

[125: 匿名さん]

店舗付物件で管理費が割高であることの説明として、店舗があるから警備を厳重にするためってのがありましたね。

[126: 匿名さん]

１２２です

＞１２５さん
それってここの話ですよね？
それってやっぱり住民の負担が増えてるってことですか。

店舗があるから警備を厳重にするのは別に良いとして、
そのために管理費が高いって全くもって筋違いの話に思います。
なんか、がっかりだな。

[127: 匿名さん]

店舗物件が入るから管理費がそれほどかからずにすむ、という話はきいたことあるなあ。
何で、住民側だけが管理費高くなるんだろう。
普通は店舗側も管理費払っているんだろうから、そこで何とかしてくれてもいいのに。
高い物件なのになんか納得がいかないなあ。

[128: 匿名さん]

住民側の負担が大きくなるのは問題ですよね。何で？ってかんじ。
店舗側が、警備などの管理費をしっかり支払ってくれればいいのに。
でも、店舗側の管理費を高くしてしまうと、なかなか店舗が入ってくれなくなるんでしょうか？
店舗が入らなくて、空き状態にしておく方が、問題なんでしょうかね。
住民側の負担を大きくしても店舗には入ってもらった方が、あとあと住民にも恩恵があるってことなのかな？

[129: 匿名さん]

↑だとしても住民が多く負担するのは問題です。

[130: 購入検討中さん]

商業施設が支払う管理費と住民の管理費を分けるには、
それぞれの管理組合を作る必要があると思います。
商業地の物件であり商業施設があれば、２４時間有人防災センターの運営のため
管理費がかさむこともあるでしょう。住民も２４時間有人管理の恩恵があります。

[131: 匿名さん]

店舗がなくてもこの規模なら24時間有人管理が普通でしょ。それを店舗のおかげって何だかね。

[132: マンコミュファンさん]

マンションにもよるだろうけど、
24時間有人管理って言っても
夜中はフロントマネージャーが
フロントに出てないことよくある
ようですよ。
（中で寝てる？）

知り合いのマンションは管理会社が
適当なんだかやる気のないオッチャンが
派遣されているようです。

全部が全部ではないと思いますが、
そんな話を聞くと24時間有人管理って
何なんだか・・・と思っちゃいます。

[133: 匿名さん]

132さん
あらら、管理の方が仮眠を取る時間帯があるんですね。
それは問題だわ。
恐らく昼夜2交代制かと思いますが、それでも仮眠を取っちゃうんですか。
24時間有人管理だから、その物件を選ぶという人もいるでしょうに…。
あ、ここも24時間有人管理制でしたね。
公式サイトの説明では
『日中は管理員、夜間は施設監視員が常に勤務し、万が一の場合には
すみやかに適切な対応を行います』と書いてありますね。

[134: マンコミュファンさん]

寝ているかどうかは分かりませんが、
フロントにはいないことが多いようです。
深夜にそんなたくさん人が出入りする
わけじゃないだろうから、誰も文句を
言わないとそうなっちゃうことも
あるんでしょうね。

[136: 匿名さん]

マンションズで価格帯見たけど、ここ買えるなら大崎も余裕で買える。
都内＆将来有望＆大手 VS 神奈川工業地帯側＆鈍行しか停まらない＆リスト

勝負は明白だと思うが。川崎のオリックスタワーもここより安くなるみたいだし。

[137: 匿名さん]

リストじゃないナイス 訂正。

[138: 周辺住民さん]

どんどん出来あがってきてますね。
総持寺の三門から、駅のほうを見ると、にょきーっと立ち上がってます。
最終的には、さぞかし、そびえたっちゃうんだろうなーと。

近隣住民としては複雑な気持ちですねぇ。
逆に言うと
お住まいになる方は、総持寺を借景にできますね。
そんなに大きく見えないかな？

[139: 匿名さん]

過去レス読んでいたら坪305万との話があったけど
HP見てみたら
2LDK/51平米台　3960万円より
3LDK/77平米台　5510万円より
ってことは、だいぶ値下がったってこと？

駅前で本来この高さの物件は建てられないらしいので
ここが唯一の例外になるのだとしたら、タワー物件はここ限り。
駅まで1分の立地と合わせてそういう意味で希少性はあるかもしれないけど、
誰かの言葉を借りればテトリスみたいな凸凹間取りだから、
暮らし目線で考えると微妙でもあり。
ところでHPには「保育園の開設も予定され」とあったけれど、認証保育園？
ロイヤルタワー住民専用…はないにしても住民優先だったりするのかな。

[140: 匿名さん]

ダイレクトメール届いたから初めて物件チェックしたけど価格に驚いた
大崎や五反田周辺の新築並みの価格で購入するって理解できない
まぁ横浜方面に通勤の人をターゲットにしてるんでしょうが

この価格でどれだけ売れるのか興味ある

[141: 匿名さん]

駅周辺にこの高さの建物が建てられないのに、
何故ここだけ例外的に認められたのでしょう？
勉強不足で恥ずかしいのですが、最近規制が変わり、
このマンションを最後にある一定以上の高層は建てられなくなったという
事なんでしょうか？
詳しい方、教えていただけるとありがたいです。

いよいよ今週末(31日(土))から登録受付開始ですねー。
第一期で83戸が売り出されるようです。
MRも賑わっているそうですし、どれくらいの売れ行きに
なるでしょうね。

[142: 買い換え検討中]

行政が特定の場所を再開発する時に、エサとして容積率や高さ制限を緩和するのは常套手段です。数字をいじるだけでおカネが掛からないのが良いところ。。儲かりそうという期待がなければ人は動かないですから。。

[143: ご近所さん]

142さんの話は正論ですが、私は138さんと同感です。
鶴見のドテっ腹に墓石みたいなのができた感じです。

地震に強いらしいコンクリ塊の供給にしか頭が無くて、
周辺との調和を考えないのはナイスクオリティですね。
地元企業だけに嘆かわしい。

[144: 購入検討中さん]

デベロッパーなんて営利目的なんだから、ある程度は仕方ないんじゃないでしょうか。
買う客がいてうまくさばければ、事業としては成功なわけですから。。

一応、検討している身としては、周りの人がそういう考えを持っていて
ここに決めたとしても、住んだあとに変ないざこざが無ければとは思います。

＞地元企業だけに嘆かわしい。
まあ、これはごもっともですね。

[145: 匿名さん]

>行政が特定の場所を再開発する時に、エサとして容積率や高さ制限を緩和するのは常套手段です。

141ではないですが、制限緩和はこの物件だけですか？
再開発エリア自体の制限が緩和されたのなら
今後似たような高さの物件が周辺に建つ可能性がありますよね。。。

なかなか時間がとれずモデルルームに行けないでいたら、明日から第一期登録受付開始。
301戸中83戸って結構まとまった数出すんですね。
気になっている間取りがあるので、なんとか都合つけて見に行ってみないと。

[146: 匿名さん]

83戸なら多くはないでしょう。
今の景気を考えれば妥当なのでは。
3年ほど前のプチバブル時なら200戸近くは売っていましたね。

[147: 匿名さん]

141です。
皆さんのお話、参考になりました。
ロイヤルタワーは公式サイトの物件概要には「第７種高度地区、高度利用地区」とありました。
第７種高度地区とは横浜市で独自に定められている規定で、
北側斜線制限を用いずに絶対高さだけを制限する内容だそうです。
高度利用地区の方は、
再開発するにあたり、建築物についての適正な形態を定めて、民間の旺盛な建築活動を
計画的に誘導することにより、良好な市街地環境へ変えていこうとする地区という事です。
特筆すべきは、高度利用地区に指定されると都市再開発法第138条で
固定資産税の軽減優遇が受けられるそうです。知らなかった！

[148: 匿名さん]

まあナイスにとっては
「あのタワー、ウチの物件ですよ」と自慢したいのでしょうね。


それが逆効果にならないことを祈ります。

[149: 購入検討中さん]

>147
通常の固都税の軽減（5年間ある例のやつ）にプラスしてさらに軽減されるってことですか？
どれほどのもんなのかは分かんないけど、安くなるのは歓迎ですね。

[150: 匿名さん]

>>148
ナイス「あのタワー、ウチの物件ですよ」
一般人「随分と存在感あるマンションですね。お高いんでしょう？ﾌﾟｯ」