ロイヤルタワー横浜鶴見

[匿名さん]

鶴見駅東口駅前タワー「ロイヤルタワー横濱鶴見」を検討中の方など、
色々と意見を交換したいと思っています。
ナイス初のタワー。行政との地域一体再開発ということで注目です。

公式HP：
http://www.t-tower301.com/

物件データ：
所在地：神奈川県横浜市鶴見区鶴見中央一丁目35番（地番）
交通：京浜東北線 「鶴見」駅 徒歩1分 （※プラザゲートより計測）
　　　　京急本線 「京急鶴見」駅 徒歩1分 （※プラザゲートより計測）
間取：1LDK-4LDK
面積：50.01平米～115.35平米

[2: 購入検討中さん]

資料請求したら大きい各部屋間取り図面を頂きました。
全間取りが各部屋の境界線がギザギザというかデコボコで（テトリスか？）で
動線を考慮にいれてない住みにくそうな印象。境界線をデコボコにしたお陰で物置スペースが
多い反面、無駄な廊下等生活スペースが狭くなりそう。
インテリアの配置には苦労しそう。
各部屋共に間取り変更(3LDK→2LDK)を行えるのはいいのですが、水周り等は固定で広めの2LDKや
1LDKに変更しても、流行のアイランドキッチンとかには対応してないのも残念。
各階にゴミ施設の表記がないのも気になるところ。

駅前立地で個人的に馴染みある土地なので期待してましたが、図面見る限りでかなり萎みました・・
庶民派NICEがかなり頑張った感があるものの、頑張りすぎて空回ってしまった感タップリです。


まぁ、価格との折り合いが一番大切なところですので・・
坪単価どのくらいでくるのでしょうかね？
隣の川崎で駅前タワーが坪280万位?ですから、鶴見＆NICEてことで250-260ってとこですかね？あまい？？？

[3: 匿名さん]

坪250をナイスがやって売れるわけが無い

[4: 物件比較中さん]

ちょっと前の記事ですが、この物件、当時はこんな風に見られていたようです。
http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/19th/times/news189.htm

土地の入札価格も結構してそうだし、多少手直しして、坪300万→270万くらいですかね。。

[5: 匿名さん]

鶴見駅近辺にタワーがないので、また仕入価格が高いことが予想されるので、強気な価格で来そうな感じがします。

[6: 物件比較中さん]

坪300万超　最多価格帯　6500万
最上階100m2　18000万
管理費　4万超
（住宅管理費の他に商業施設との共有管理費も別途取られる）

鶴見でこの価格はないだろ？
驚きを通りこして呆れました・・

[7: 匿名さん]

価格情報ありがとうございます。

鶴見で300万って強気を通り越して無謀の域ですね
候補に入っていただけに残念で仕方ないです。

[8: 匿名さん]

比較対象になる、横浜、川崎、武蔵小杉の大手デベ物件が
坪260-280万で苦戦してるっていうのに、Niceで鶴見でこの価格 正気のサタと思えない。

[9: 物件比較中さん]

まさに狂気の沙汰！！！

[10: 匿名さん]

高っ！

かうひといるのか？

[11: ご近所さん]

MR先行内覧行きました。6さんの通り坪単価平均305万円の強気価格の割りに
設備や施設が整っているわけでなく、至って普通のマンション
挙句、外廊下に加えて、ゴミ出しも廊下に放置で回収にくるというお粗末な仕様
営業担当はプレミアム感や鶴見唯一のタワー、駅前を謡ってましたが、
駅前という以外は共感出来る利点が見当たりませんでした。
最後に全体価格表(仮)を見せてもらいましたが、6000万円以下の部屋は殆んど無し
6000～7000万円台の部屋が中心(80m2以下で)
管理費修繕積立金含め、4～5万円と高目の設定です

[12: 匿名さん]

この値段だと大崎ウエストシティタワーズも手が届く坪単価ですね。
立地的に優位と思われる川崎駅前タワーよりはるかに高いのでは、最初から勝負にならない気がする。

[13: 周辺住民さん]

商業施設も現状のサラ金、一杯飲み屋、ゲームセンター等鶴見の汚点のような施設が区分地権者として入居予定
大型スーパー誘致の予定は無い。お隣COMINの改築にオンブにダッコ
区民ホールなんて不特定多数の人間が集会する施設が同じ敷地内にあっても何もメリット無し
むしろ浮浪者等の野宿場所になる懸念の方が大きいかも・・
ホテルっていったってJR系の安ビジネスホテル
その癖マンション住民にも商業施設の管理費を負担させるマンション
地元企業のNICEだから、鶴見を理解して鶴見に相応しい価格で売り出すかと思えばとんだ勘違い価格

[14: 匿名さん]

クレッセント川崎タワーが中古・モデルルーム住居含めて坪250-260で売ってるのに
鶴見で坪305っていうのは、最初から売る気が無い物と思われる。

横浜オールパークスを安く見せる為に、ここは捨石にするつもりで
考えているというのならまだ理解できなくも無いけど。

[15: 匿名さん]

タワーなのに、外廊下なんですか！？
それはびっくり！！

ＭＲは見に行こうと思っていたけど・・・

[16: 匿名さん]

タワーで外廊下って別に珍しくもないだろ？
ただプレミアム売りにするのに外廊下は難ありだね


しかしナイスのマーケティングはどんな客層を狙っているのか皆目検討がつかない
そもそも本気で売る気があるのか？

[17: 匿名さん]

鶴見に本拠があるナイスなんですから、色々なつてがあるんでしょう。
東寺尾など地元の小金持ちのセカンドハウス、高齢者向け需要とか。。国籍を持ってない小金持ちも、鶴見には多いだろうし。。
先日、総持寺のお墓のチラシを見ましたが、780万でした。お寺も裕次郎 ◯ ◯ 周イベントに合わせて、中々の商売人です。。意外に鶴見ブランドあるのかも。。。

[18: 匿名さん]

>>17
それだけで301戸もさばけるとは思えん
一般人には、野村とか住友とか三井ならともかくナイスなんてブランドのかけらもないし

[19: 匿名さん]

横浜市アドレスのブランド価格でしょうか。
共感できる人はほとんどいないようですが。

[20: 匿名さん]

セントスクエア同様値引き販売でしょう。
ただ、それでもセントスクエアはプチバブルで売り切ったんだよなぁ

[21: 匿名さん]

>>20
武蔵小杉ですら坪300が最高でそこから既に下落してるのに
ここが坪305なんて値引きしても無理かと 駅力違いすぎるし

ここと比較できるのはせいぜい新川崎ぐらいか