リエトコート武蔵小杉 THE CLASSY TOWER 【４】

[匿名さん]

□過去スレ
【1】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8829/
【2】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8761/
【3】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8680/

所在地：神奈川県川崎市中原区中丸子13番地10他（地番）
交通：東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分 （南口）
　　　　東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分 （南口）
　　　　南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩8分 （西口）

管理会社：住商建物
売主：住友商事
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
販売提携（代理）：三菱地所リアルエステートサービス
販売提携（代理）：住商建物

[345: 匿名さん]

>>343
>結局、値段の大部分は立地にかけてるんでしょ。マンションなんて。

自分はそうは思わないですけど。
同じ立地でも長谷工仕様か大手財閥デベかで、全然値段違いますし。
その辺は、建物や共用施設や住民層に出てくると思うのですが。

仮に200万掛けて部屋は変えられたとしても、そこまでは変えられないですよ。

[346: 匿名さん]

>>345

構造の話は別ですよ。

[347: 匿名さん]

タワーマンションなんてものがなぜできてきたのかを
考えれば、マンションは立地が重要なのは自明だと思っていましたが、、、

[348: 匿名さん]

小杉もまったく欠点がないわけではないけど、交通利便性などを考えると
非常にバランスが良い場所だと思います。
そのような小杉にあるいくつかのマンションのなかで、クラッシィタワーも
完璧ではありませんが、総合的なバランスが良い物件なのだと思います。

いつまでも仕様のことを言う人がいますが、逆に言うと仕様以外の点でケチを
つけるのが難しいことがわかっているのではないでしょうか。
賃貸仕様っていうけど、賃貸棟の家賃がいくらかわかっているのかな。

[349: 匿名さん]

>>348
その家賃の高さが、１棟を分譲用に変更（他デベに丸投げ）せざるを得なかった原因だったと思うのですけど。
しかも仕様は完全に賃貸用。

[350: 匿名さん]

夫婦でそれぞれ新駅や東急武蔵小杉駅を利用する場合、
リエトも許容範囲かなと思ってみています。
前に書いていらっしゃるかたもいますが
コスタもパークも現実的な値段で気に入る間取りに
なかなか出会えないことは確かですね。

リエトは仕様が高級ではないのは見に行って感じましたが
子育てを考えている我が家は、下にある芝生やちょっとした
散歩道が気に入りました。コスタも同じく。

パークはみんなの通り道になっているのは気になりますが
スーパーは隣にあるし、立地はすばらしいですね！

しかし、この近辺でどこがいいだの悪いだの盛んに
書き込みがあるというのはとらえ方によっては
いいことなのかもしれませんね。
関心がなければ誰も書き込まないでしょうし。

[351: 匿名さん]

>>349

リエトは、もともと鹿島が分譲予定で建設を開始し、途中で賃貸で運用することに変更になったもので、
とのときにキッチンなんかの内装を安いものに替えたのだろうけど、基本的には分譲仕様のままです。
家賃が高いのは、分譲仕様で立地が良い高級賃貸物件だからですよね。
当初から賃貸向けに企画され建設される物件は、家賃はもっと安いかもしれないけど、
場所はいまいちだし、壁や床が薄い安普請でおまけに占有面積は狭く、根本的に違うはずです。

社会情勢が悪くなって借り手が集まらなかったのは事実ですが、そのおかげで分譲されることに
なったのだから、小杉に買いたい人にとってはラッキーだったと言えるのではないでしょうか。
もしクラッシィが分譲されていなかったら、シティハウスとパークの高い住戸しか選択肢が
ないことになりますからね。

[352: 匿名さん]

>>351

確かに。
構造計画書の提出時期は分譲仕様だったので、
構造的には分譲のままだと思います。

あくまで賃貸仕様に落としているのは部屋の内部の使用に
限っているはず。

皆、クラッシーはなかなかの物件だと思ってるんだけど、
思っていたより高く分譲されていて、手が出ないもんだから
仕様のほうに話を持っていって、いちゃもんをつけるんでしょうね。

立地的には問題ないし。
特にJRを考えている方にとっては駅の目の前で、
芝生なんかが広場があったり、環境としては申し分ないと思います。

あくまで、普通の世帯の話だけど。

パークの残りの物件を買えるような高給取りの人は、
どこでも買えるんでしょうけどね。

[353: 匿名さん]

仕様が気に入らないって方は具体的にどの部分の仕様が気に入らないのかな？
おれはパークのバルコニーの目張りテープが個人的には絶対的に気に入らなかったけど（笑）

[354: 匿名さん]

肯定派は仕様は関係ないと言い張るわけだが、実際に売れていないから関係あると考える人が多いわけだよね。
リフォームすればという意見が出てるけど、新築買ってすぐにリフォームなんて庶民の感覚的にはもったいないと思う人が多いんでしょう。
賃貸仕様とは言っても高級賃貸だとの意見もあるが、賃貸棟ががら空きなことから、市場は家賃に見合った部屋とは考えてないわけだよね。

小杉徒歩圏という立地はよい条件だけど、頑張って新築の分譲マンションを買って、賃貸マンション生活からグレードアップできるという実感を与えないのがこのマンション。
500万くらい値下げすれば、リフォームして買う人もいるんじゃないの。

[355: 匿名さん]

単純に免振でも制振でもなく、耐震だから売れてないと聞きましたが・・・

[356: 匿名さん]

>>353
全く同感。以前、真剣にﾊﾟｰｸを検討したけど、どうしても、あの目バリが我慢できなくて断念した(笑)
今、リエトを検討中ですが、ここのﾊﾞﾙｺﾆｰは合格（笑）
5000万台以下の3LDK部屋はほぼ完売状態です…
約半分が売約済みらしく、売れ行きは、この経済状況においては「そこそこ」らしく、住商は、あんまり焦ってないみたい…
7000万だせば、都内で買えない広さと方角の部屋が買えるんだけど…
あと、賃貸棟からの購入者も数人いると聞きましたし、入居予定者スレにも書き込みがあった。

その方の意見が聞きたいな～

[357: コスタ住民]

リエトは一期で半分ほど売れたそうですが、電気が点いている部屋が少ないですね。
こんなご時世でも投資用に購入されている方が多いのでしょうか？

[358: 匿名さん]

>>357
ここを投資用は有り得ん とくに投資関係の人なら
ここが訳有り物件というのは嫌というほど知ってるだろうし

投資ではそういうのをまず１番嫌う

[359: 匿名さん]

電気がついてないのは、一期で半分ほど売れてないからじゃないの。
デベが契約戸数隠すのは常套手段ですからね。
まだ引っ越してない人が多いって意見も出るんだけど、何で引っ越してこないの
ここは竣工売りですぐに住めるのが売りのひとつなのに、多数の契約者がいるとすれば、家賃もローンもダブルで払っておきながら、引っ越してこない理由は何かあるとも思えない。
結局、売れてないだけじゃないの。

[360: 賃貸住まいさん]

>>354
同感です。
私は（賃貸仕様の）内装が我慢できないので見送り方向です。
フルリフォームする費用をプラスすれば、都内でも買える物件ありそうですし。

[361: 物件比較中さん]

武蔵小杉は子育てにどうなんでしょう？設備が足りてなく保育園も待ちだとか書かれてますが実際はどーなんでしょ。
小学校が大通り渡って遠いところへ行かなくてはダメ？
駅近は魅力ですが迷ってます。ちなみに中古ならコスギタワーが一番よさそうに見えますが・・・
パークは管理費とか高すぎませんか？全体管理費、全体修繕費って何？まー金持ちには関係ないのかな。
というか関係ないと思えるような人しか入っちゃダメなんでしょうね。
リエトは設備はイマイチですが立地とお値段的にはいいんですよねー。

[362: 匿名さん]

子供のいる人はすぐ引っ越しというわけにいかない場合も多いと思うけどね。学期途中では転校させたくないとか。

[363: 匿名さん]

武蔵小杉はまだまだ開発余地あり！
たまプラーザかみなとみらいかポキラニアか何処を目指すかで街作りが変わるでしょ？

[364: 匿名さん]

361さん

川崎市、特には子供の数に対して認可保育園が足りてないと思います。
が、待機児童は他の場所もたくさんいたりします。
(都心の区以外は東京都でも一杯です)
ただ小杉の場合、認定保育や無認可がかなりあるので子供を預けられないことはないですね。
正直、認可保育の保育料の上限近くの方は無認可でもそれほど変わらないので、早めに認定・無認可の待ち行列に入れば大丈夫だと思いますよ。

[365: 匿名さん]

立地的にも時間がたてばそのうち売れるでしょう。
特に新駅ができたらなおのこと。。

この不景気にしては売れてるほうなんじゃないの？
コスタ、パークのときとは状況(景気)が全く違うしね。

それに何も”契約＝すぐ引越し”
しないのはおかしいなんてこと言ってる人もいるけど、
それぞれ皆、事情があるのにね。

[366: 匿名さん]

>>357

リエトの場合、基本的にほとんどの住戸が各部屋に窓が付いているということも
あまり電気が点いていないように見える原因ではないでしょうか。
すべての部屋を同時に使うことはなかなかないでしょうから、
３ＬＤＫの場合は４部屋あるわけですが、１部屋しか使っていないときは、
４分の１しか電気が点かないことになります。
（同様に２ＬＤＫの場合は、３分の１になります。）

恐らく一番売れているのは、西側と東側の２ＬＤＫ、３ＬＤＫなのでしょうが、
南側や南西角住戸も結構電気がついているようなので、
それなりに高いところも条件が良いところは売れているということでしょう。

[367: 匿名さん]

保育園ですが、どこにも入れないということはなさそうです。
（知り合いしかわかりませんが）
認可に落ちても、認可に落ちた人用の
おなかま保育や認定保育園などもあります。
意外と、落ちた方が保育料が少し安いのではというケースも
あるらしいですね。

保育園も幼稚園も足りているとはいえませんが
共働き夫婦の多い地区のような気がするので
共働きでやっていこうと思う人にはいい地区なのかもしれません。
似たような仲間が多いという意味で。
学校に通わせるようになっても、似たような生活の人が多いと
居心地がいいかもしれませんね。

リエトの脇で2週に1度やっていた子育てサロンでは
結構、育休中のママが多かったですよ！

[368: 匿名さん]

>>360

参考までに内装のどこが我慢できないの？
壁紙とか？
おれはトイレ、洗面台とか扉とかキッチンとかが気になるといえば気になるかな。
まあ10年くらい住んでからぼちぼち最新のものに変えていくというのも
楽しみになるかも、くらいに考えられそうだけど。

[369: 物件比較中さん]

この物件は駐車場、エントランス、廊下も内廊下で広いし明るい、しかし部屋に入ってみるとトイレは賃貸用だし
キッチンは白だけ、賃貸仕様とはいえなんでこんなに売れてないのか不思議です。
毎日会社の帰り、通るけどほとんど明かりがついてなく不気味です。
ＰＣＭなど同じ頃引き渡ししたのにたくさん引っ越して来ているのにリエトはなんで？
訳ありとよく書かれてますがどんな訳があったんですか？

[370: 匿名さん]

トイレ・キッチン・洗面台とかに、分譲仕様とか、賃貸仕様とかあるわけないじゃん。
最新設備じゃないってだけでしょ？
個人の好みの問題。
MR行って営業に、当初の売主、ｺｽﾓｽｲﾆｼｱの仕様設計書見せてもらいなよ。当時から分譲用物件として今の仕様になってるから。
俺は、立地の良さで検討中。内装重視なら、ここ諦めた方がいいね～新川崎とか東横線沿線でも、駅遠物件で、素晴らしい内装の部屋が安く買えるから。
「売れてない」ってゆーけど、検討物件が着々と売約済みになって、選択肢が限られてきた…

[371: 匿名さん]

366さんのおっしゃるとおり、ほとんどの部屋が窓付きってことで
入居してないように見えるのはあるかもしれませんね。

暗くなって見てみたら　うわ、あんまり電気ついてないなぁ・・・と、感じましたが
縦二列に電気がついていたりして。
間取りと比較すると、リビング部分には電気ついてるといった具合です。

中低層階は、けっこう入居してますね。
価格の問題からか、高層階や角部屋はまだ未入居多いようですが。
営業さんのハッタリだけではなく、売約済みかぁと納得しました。

[372: 匿名さん]

>>370
ここの当初の売主（貸主）はダヴィンチアドヴァイザーズ・ケンコーポレーション。
間違ってますよ。

晴海レジとスレ間違えたのかな？

[373: 匿名さん]

賃貸仕様、分譲仕様については、最新か旧式かの違いではなく、ランクの違いを皆さんに突っ込まれているのだと思います。
ここに住む自分が納得しているなら良いと思いますが、遊びに来たお客さん達にはけっこう仕様をチェックされるものです…。

[374: 匿名さん]

>>373

お金そこそこあって見栄っぱりさんなら、
内装より住所にこだわったほうがいいと思うよ。

[375: 匿名さん]

372さん

370さんのコメントは、ダヴィンチ取得前の分譲予定だったころのお話です。2004年とか2005年あたりの話なのでご存知ないかたも多いかもしれませんが

[376: 購入検討終了さん]

370・372さん

経緯の概ねのところは、次のとおりと聞いています。違っていたらご存知の方修正してください。

このリエトコートを含む旧不二サッシの工場跡地を一括購入し、街づくりを企画したのはコスモスイニシア（当時リクルートコスモス）です。
コスモスイニシアは、開発に弾みをつけるため、自社のみでは手に余る広い土地を、区画をいくつかに分けて同業他社に譲渡しました。住友も東建もその時の購入者です。
その中でこのリエトコートは、レジデンスザ武蔵小杉とともにコスモスイニシアが企画し、鹿島と共同で分譲マンションとして開発を進めてきました。
しかしコスモスイニシアのご存知の経営状況や、当時ファンドによる買収が活発になっていたことを受け、鹿島はコスモスイニシアに引き渡すことなく、ダヴィンチアドヴァイザーズに売却しました。このあたりの正確な経緯は知りません。
その後は皆さんご存知のとおりです。
ケンコーポレーションは、単に賃貸の仲介だけで、開発には関わっていません。

確かこんなところだったと思います。

[377: 匿名さん]

デベのリクルートコスモス（現コスモスイニシア）が経営再建の一環で施工の鹿島に売却。
鹿島がダヴィンチアドバイザーに売却し、その際、内装仕様が分譲から賃貸へ変更されました。

[378: 匿名さん]

ユニットバス、キッチン、洗面所、床のシートがチープですが、
古くなれば交換するものなので、私は特に気になりませんねー。
どうせ色々汚れたり傷付いてくるし、１０年ぐらい経ったら少しずつリフォームですよ。

やっぱ、気になるのはサッシかな。交換できないから。

ただ、マイナスばかりではありませんよ。
エアコンが全室に標準でついてきます。

[379: 匿名さん]

↑おっと、すみません。エアコンは３室までで、全室ついてない間取りもありますね。

[380: 匿名さん]

370です。

376さんの概要説明であっていると思います。
ﾀﾞｳﾞｨﾝﾁに売却したのは、ﾘｸﾙｰﾄだとの認識でしたが…
さっきの書き込みの、最初の売主＝ﾘｸﾙｰﾄが間違ってました。分譲ﾏﾝｼｮﾝとしての最初の売主は、今の住商ですね。
ﾘｸﾙｰﾄ(企画)+鹿島(施工)→ﾀﾞｳﾞｨﾝﾁ(賃貸事業失敗)→住商(分譲)の経緯を、「訳あり」と称しているのでしょう。
その経緯ゆえ(？)、安く分譲されると期待してた人が、相場通り(一寸安い位)だったので、「訳あり」だの「賃貸仕様」だのグダグタ言ってるのでしょう。
価値観は人それぞれ、このご時世でもソコソコ売れてるのは、ここの価値をそれら以上に見出だしてる人がいるから。
さて、俺はどうしよう…
リエトの値付けで中古の動きが鈍いらしく、今の家が希望価で売れるかどうか…

[381: 購入検討終了後復活か?さん]

３７６です。

一旦断念したものの、結構まだ迷ってるんですよね・・・

中層階までは「ちょっと安い」程度でがっかりだったんですが、最上階を含む４層を除けば高層階は相当割安な感じで、内装仕様を割り引いても、とっても未練があります。

南向き４０階あたりでも坪２６０万円台で買えるなんて・・・そうそうないよな～

でも、６０００万円台後半では手が届かない・・・
微妙な根付け。

同じような心境の人、結構いるんじゃないかな。

[382: 匿名さん]

2LDK～4LDKはこうやって検討されている方もいるので、そのうち売れると思うのですが、
問題は1LDKですよね。イーストタワーは1LDKも結構埋まってるみたいですが。

[383: 匿名さん]

376さん

そーなんですよね～微妙な値付けなんですよ…てゆーか、巧妙な値付けなんですよね～

リエトの高層階・南向きor南西向き85～95平方米の部屋が、今分譲中の都・二子玉ライ・三鷹だと低層階・向き悪・70～80平方米になっちゃいますからね～
実をとるか名をとるか…
ここ相対的に、中低層階よりも高層階の割安感がありますね。

武蔵小杉にしては、いい値付けなんですよ…
もう一寸安ければ、もっと売れたけど住民ﾚﾍﾞﾙが低くなるだろうし、もう一寸高ければ、全く売れなかった筈。「ソコソコ」売れてるのは、巧い値付けだったとゆーことでは？

[384: 匿名さん]

小杉の再開発で土地の再配分の中心は、都市再生機構(UR)だったのでは。。。

[385: 匿名さん]

南西角の４０階も坪２６０ですか？
モデルルーム行こうかな。
南西角の４０階って冬の日照でもコスタの影になりませんか？
影にならないならモデルルーム行こうかな。

小杉エリアは私の予算だと、日照に難があるか今後問題がでそうな
マンションばかりと思ってました。。。

[386: 匿名さん]

↑文が重複してしまいました。
すみません！

[388: 購入検討終了後復活か?さん]

高層階の、真ん中より西寄りの南面は、１年中まったく日陰にはなりませんよ。

ちなみに南西角部屋の高層階は、グロスが大きいこともあって７０００万円台後半(坪２７０台)、その隣の南向き４部屋ワイドスパンの８２平方メートルタイプで４０階６６６０万円でした。

[389: 匿名さん]

２期１次の再登録受付１０戸だそうです。販売戸数が５０戸だったので、
４０戸に申込があったことになりますね。

[390: 匿名さん]

>>388さん

385です。ありがとうございます。
７０００万円台はちょっと予算オーバーです・・・
冬至のときで何階まで日照に影響がないのか、
モデルルームに行って日影図で確認させてもらおうと思います。

[391: 匿名さん]

デベ発表の残住戸数なんて、嘘だらけですよ。
発表戸数の数倍隠れてるのが、この業界の常識。
10戸とあれば、少なくとも20ちょいは売れ残ったはず。
389さんみたいな人は本当に事実だと思ってるの。だとしたら不動産屋にとってはかなり美味しいお客様だね。あと残りわずかですよトークにあっさり乗っちゃうでしょ。

[392: 匿名さん]

よくみると40の申込となってる。これは正解

[393: 匿名さん]

不調だねー。どうしてかね？

[394: 匿名さん]

このご時世、好調な物件なんかあるわけないよ！
あるなら教えて欲しいわ。