グレーシアパーク藤沢善行

[購入検討中さん]

藤沢周辺で検討中です。先日チラシが入りましたがいかがでしょうか？



所在地：神奈川県藤沢市善行坂1丁目4725-1他（地番）
交通：小田急江ノ島線 「善行」駅 徒歩9分 （メインエントランスまで徒歩12分）
管理会社：長谷工コミュニティ
設計・監理：長谷工コーポレーション
施工：長谷工コーポレーション
売主：相鉄不動産
販売代理：相鉄不動産販売

[62: 契約済みさん]

長年藤沢市に住んでいますが、とっても住みやすい街です。
大きい公園も多いですし私たち家族はとても気に入っていますよ～♪
善行は工場も多いですがそれ以上にマンションなども多く建っていますし、緑も実は多いところです。
６１さんが言うように飛行機の騒音はたしかにするかも・・・けど、私たちはそれを承知で、あまり気にならないと思うので購入しました。(他の方がどう感じるかはわかりませんが・・)

とにかく早く売れてたくさん同世代のお仲間が増えてくれればいいなぁ～♪と思う今日この頃です(笑)

[63: 申込予定さん]

来週、申込会を控えている者です。
立地、間取、環境、価格のバランスを考えて「まあ、妥当かな」と判断し購入する決心をしました。
ここは、色々な問題のある物件といわれていますが（荏原やコンクリート）、全てにおいて納得して決断したので
私としては、『いい買い物をしたな』思っております。
まあ、全てが満足できる物件を購入したいですが、私の場合は、経済的にも限度がありますので･･･

[64: 申込予定さん]

61さんのおっしゃる通り、藤沢の土地勘がないので心配です。

賃貸も考えたのですが、なかなか物件が見つからず（予算、広さ等）、購入を考えた訳です。主人は、横浜出身なので多少雰囲気は分かるようですが私は全く無知です。
現在、田舎に住んでいるので、緑が多く、小さい子供にはとても良い環境です。転居したら狭くなるのは仕方ないと思っていますが、できればゴミゴミしていない環境の良い所がいいなぁということで、ここのマンションを決めようと思っていました。

湘南台も探したのですが、見つからず。。。主人は仕事で既に神奈川に行っている為、なるべく早く引越しできればと思いましたが、焦りは禁物ですね。人気のお部屋は抽選と聞いて焦ってました。友人やネットの情報のみですが、藤沢市は住みやすそう街という印象です。

[65: 周辺住民さん]

藤沢市は、教育水準も高いですし、気候もよく、緑もありつつ商業圏が充実しており、
税収入による財政も良好な、非常にバランスの良い都市です。おすすめです。

個人的には、ご主人が横浜出身ということでしたら、あえて藤沢に絞らずとも
横浜市内で住宅をお探しになるのが良いのではないかと思いますが、どうしても
藤沢が良いということでしたら、以下を引き続きお読みください。

田舎というのが神奈川の田舎なのか、他県なのかはわかりませんが、まず、
神奈川の事情からして説明をさせてください。神奈川には米軍関連の施設が多く、
中でも米軍機絡みの騒音は、引越ししていらっしゃる方が大変驚かれるポイントです。

藤沢市上空では、ちょうど真北からきて、南の海に向かって飛行機が通りぬけます。
神奈川県内の区役所、市役所では、騒音問題地域を公開しています。以下は藤沢市。
http://www.city.fujisawa.kanagawa.jp/shougai/page100071.shtml
そのなかでも、以下の地図で区分けされた部分は特に問題とされており保証金が出る地域です。
http://www.mod.go.jp/rdb/s-kanto/jyutakubouon/jyutakubouon-kuikiminaos...

まぁ、色が付いているからといって全滅な訳ではなくて、実際に許容範囲かは、
自分が現地で確かめる必要があると思います。

で、市内の一般的な格付けについてです。
すでにご存知でしょうが、ＪＲ東海道線の南側が藤沢市内の一等地です。
そのなかでも高級住宅地とされている部分は非常に雰囲気の良い町並みとなっています。
ただ、南側でも雑然とした部分もあるので、それは足を運んで土地勘を養う必要ありです。

ＪＲ東海道線の北側は二等地です。
ただ、これも好き好きで、もともとすべて車で生活することを想定した場合、駅から
離れた地域で、住居費をおさえて車の維持費を確保するには向いているかも知れないです。
ＪＲ辻堂駅からは車で北に向かうと、湘南ライフタウンという住宅エリアが形成されており
ここはここで、駅まででなくてもそこで生活できることを念頭においた地域があります。
辻堂駅から東京に向かって電車通勤するのでなければ、同エリアもありだと思います。

あと、藤沢駅から新宿に向かって南北に伸びる小田急江ノ島線沿いに住むとした場合には、
線路より１キロ以上西側に離れた部分は、茅ヶ崎市境まで米軍機の騒音で全滅です。
騒音を避けるならば、小田急線路至近か、線路よりも東側（横浜市寄り）を選択したほうが良いです。

また、気にする人は少ないかも知れませんが、小田急線の藤沢本町～善行の区間は、
ゴミ焼却場と荏原製作所があります。気にする人ばかりではないのですが、これら施設が
集中しているために、同エリアは潜在的にダイオキシン問題を抱えています。

もとから住んでいらっしゃる方はには良いと思うのですが、他地域から転入される方には、
個人的には同駅区間は新居として個人的におすすめしないです。小さなお子様がいらっしゃる
ご家庭は尚更です(どのような過程で化学物質アレルギーを子供が発症するのか判らず、
あらかじめ避けられるものは避けたほうがよいと思います。アレルギーは発症したら最後です)

また、環境省がダイオキシンとは何であるのか、危険性を含めてまとめてくれているので
以下をご参照ください。
http://www.erc.pref.fukui.jp/news/d00.html#ref


駅周辺の商業施設のご利用を検討されているようでしたら、商業エリア集積は、
藤沢駅→湘南台駅→辻堂駅→その他となると思います。ただし物件価格にも同評価は反映されて
しまうのでご予算で最寄り駅は選択してください。

また、藤沢に住んでいる人には常識なのですが、藤沢は水害が非常に多い地域です。
全国的にもいえるのですが、地名に『沢』の字が入っている地域は、水に恵まれた地域
であると同時に、水害の発生率も高いというのが常識ですが藤沢はそれが当てはまります。

年に数回の大雨のときには、大小ありますが冠水が市内で発生するので家選びの際は
必ず検討項目にいれてください。
藤沢市では水害予測地域を以下のURLにまとめています。
http://www.city.fujisawa.kanagawa.jp/bousai/page100035.shtml
上記の中でも特に洪水ハザードマップの熟読が必要です。色が付いている地域は
注意を要します。

ちなみに、何十年に一度の大災害を想定してのマップですが、色がついているところは
年数回の大雨でも確実に水害に弱いと考えられるので、マップの色つきは甘く見ては
いけません。特に危険地域色とされる部分は、実は新居買うべきでないエリアといえます。
わたしは市内で一人暮らしした一時期がありアパートを借りました。が、大雨で床上浸水
までの状態となり、実家に夜中に逃げ帰った経験があります。

[67: ビギナーさん]

65さん、藤沢市に関しての詳細をありがとうございました。大変勉強になりました。

主人が湘南台に勤務なので、隣の駅の善行にあったこちらのマンションを検討していましたが、
やはり神奈川県に関して全く無知なので、色々調べてから検討するべきだと思いました。安易すぎたと反省しています。こんなに環境問題があるとは、知りませんでした。
小さな子供がいるので化学物質によるアレルギーも心配です。（ひどくはありませんが、気管支喘息の子がいるので。）

辻堂や横浜市内など、視野に入っていなかった場所も教えて頂き、大変参考になります。
高価格というイメージですが。少し範囲を広げて調べてみようと思います。ありがとうございました。

[69: 周辺住民さん]

なんでそこまでって
通りすがりの仮面ライダーだからですよ

神奈川は長く住んでて土地勘あるので
普段やってる知人や同僚への不動産購入アドバイスをそのまま書いただけです

ちなみに上記の知識、逆に『業者は持ってないですよ』
彼らの仕事は『不動産取引』と『建築』です。
これは一度覚えれば日本中どこでも仕事できるから業者は必死で勉強してます。

しかし『土地』の知識は最低レベルしか持ってない。
だって土地知識なんて、そこでしか通用しないし、転勤したら無駄知識だからね

だから。業者は『取引』と『建築』に詳しいから、そこは彼らに大半任せていい。
業者がアテにならない『土地感』は個人に全責任があり、しっかり磨かないと。
だから『土地勘』無いの地域で家は買っちゃだめなんです。

ちなみにね、ビギナーさん
新築板であんまりこういう事を言ったら駄目なんだけど
賃貸借りるのに、県営or市営住宅の募集調べて見ました？
旦那さんが超高級取りじゃなければ、勤務地湘南台だし、扶養が子供と配偶者いるし、
借りる条件満たしてるから、絶対安く借りられると思うんだけど。

あと、金額的は中古マンションor戸建おすすめなんですが、
これは自分に『建築』と『土地』知識が必須なので難易度は最上位です。
しかし、良い物が安く手に入る可能性あります。
しばらく賃貸借りる気があるなら、選択肢に入れてみてください。

[70: 傍観者]

No.65 by 周辺住民さん　の意見は私もとても参考になりました。

[71: 匿名]

あまり住みやすい街ではないのかな…
善行は…

[72: 検討中]

まあ、とりあえず週末足を運ぶか。

[73: 匿名さん]

ここって六会物件なんですか？

[74: ビギナーさん]

横浜市からの転居を考えています。
この物件は３度ほど足を運びましたが、対応は比較的良かったかと思います。
六会コンクリートについては、最初に伺った時に販売担当者の方から概要は伺いました。又、長谷工さんの構造説明会でもお話は伺いました。
この件は、私は完全な素人なので、色々なご意見がある様に、購入される方が、気にされるか、されないかになるかなぁと思っています。
気にすると言えば、このマンションは竣工月と入居月が同月になっている事は、少々気になりますね、竣工後は施工業者さん、販売業者さんの検査の後、内覧会を経て入居かと思いますので、少なくとも、１ヶ月くらいは竣工から入居は先かと思ったりもするのですが、一般的な物件も含めて、ご存じの方がいらっしゃいましたら、アドバイス頂ければ幸いです。宜しくお願い致します。

[75: マンコミュファンさん]

＞74
竣工月は一般的に、青田売り物件か、完成売り物件かで異なります。ここみたいに完成売り物件はそのほとんどが、竣工月と入居月が一緒です。大手のライオンズマンションなどは完成売りですので、このパターンが多いです。青田売り物件の場合は、竣工月とは別に完成月という定義があり、本当はこの完成月を竣工月とし概要などを記載してくれれば、良いのですが混同して使われている場合が多いです。ですので、おっしゃるとおり完成月から入居月までは大概、１ヶ月半から２ヶ月を要し、この間に行政検査、不動産会社の自主検査、買主検査（内覧会）などが行われて、引渡し・・・入居となります。よって、竣工月と入居月が一緒なのは全く問題はありません。ただ、ライオンズマンションなどは何月何日まで、記載してあるのに対し、ここは月までしか記載されていないのは不親切ですよね。
たぶん、完成売りが意図的なものではなく、コンクリート問題で完成売りをせざる得なかったのが原因で、不慣れなため、配慮を欠いている（勉強不足）ものと思われます。客がなぜ、完成売り物件を選別しているのか、販売のことばかり考えていないで、少しは考えてもらいたいものです。

[76: ビギナーさん]

＞75 by マンコミュファンさん

早々に、ご丁寧な説明、大変有り難う御座います。
と、言う事は、この物件は完成売りの為、竣工月と完成月が異なり、完成月は竣工月よりも１～２ヶ月以前であると
考えれば良いんですね。なるほど、それならば、納得が行きます。重ねて、有り難う御座いました。

[77: マンコミュファンさん]

マンションなどの販売センターに居る営業マンは、不動産取引には詳しいですが、建築知識などは一般人と、同レベルと考えて良いです。ごく稀に建築畑出身の営業マンが居ますが、その他の９８％は宅建主任者試験時程度の低い建築知識（まともに建築図面も読めません）しかありません。機器や仕様などの説明を流暢にしますが、仕組みや構造を理解して喋っているのではなく、Ｑ＆Ａを売主の建築担当に事前に用意してもらい、覚えて伝えているにすぎません。「土地勘が無い」との指摘がありますが、前述と同様にマーケット調査レベルの土地勘や、販売センター周辺の土地勘はありますので、さも知っているかのようにトークするのです。ある意味、役者ですよね。台本を覚えて、営業マンを演じるのですから。宅建主任者証を持っているから安心とは限りません、あれは重要事項説明書を読むための道具です。ここの営業マンはコンクリート問題を抱えて営業しているのですから、相応の知識以上のスキルを持った、スタッフとみて間違いないと思います。購入検討されている方は冷静に判断されることと、良い営業マンを見つけることが大切だと思います。営業マンが自分に合わないと思ったら、どんどんチェンジしてもらいましょう。

[78: 匿名さん]

話の腰を折るようで申し訳ないが
営業担当が重要なのは戸建や中古マンション等の仲介物件･注文物件の話です

新築マンションの場合、立地、駆体、間取、内装が決定的で営業の質の差が出る幕がない
最終的に保証は分譲会社がする事なので、会社の質さえ良ければ営業は誰でも構いません
なお、会社の質で言えば、ここは可もなく不可もなくだろうね

[79: 匿名]

じゃあ、「悪くはない」というところか。
ところで、今どのくらい売れてるんだ？

[80: 素人]

売れ残ると修繕費って上がるの？

[81: 匿名さん]

売れ残りは修繕積立に影響しません
管理費も修繕積立も所有者が支払うものなので
竣工までに完売しなければ、所有者であるデベロッパーが費用負担します

[82: 購入検討中さん]

もしご存じの方がいらっしゃいましたら、教えて頂きたいのですが、この物件の前は何か他の建物があったのでしょうか？いわゆる地歴？が知りたいのですが。

[83: 匿名はん]

まず落ち着いてスレを全部読みなさい
わかるだろ
質問はそれから

[84: 匿名さん]

ここが安いのは、やっぱりこれだけ騒がれたのだから、コンクリート代金がかなり安くなったりしたんだろうか？

[85: 匿名さん]

他のコンクリ物件の板にあったんだがこれって本当？

　　↓　↓

＞コンクリートの件は後付けとは言え国に認可されたのなら、今後も新築マンションに自由に使用ＯＫと言うことな＞んですか？　もしそうなら新築の価格が安くなるのかなあ？

[86: 匿名さん]

これだけ迷惑を被ったのだから、コンクリート代金はタダにしてもらった上に、
損害賠償金ももらったんじゃないですか。

それで価格を安くして問題が出る前に少しでも早く売り切ってしまいたいのかと
思うけど。

だれか内情に詳しい方いませんか？

[87: 購入検討中さん]

内情は良くわかりませんが、№30さんや№50さんのおっしゃっている通りだと思います。

「六会コンクリートから納入された生コンは建物の構造体、基礎などには一切使用されていない。駐車場のピット（？）と車路の一部に使用されたとのことだが、今回問題になったコンクリートは道路などでは普通に使われているものらしい。」

と、私も営業さんから説明を受けました。HPの物件概要にものっています。

建物に使用されていなければ私は気になりませんが、それでも気にする人は気にするのかな。
マンションが安くなっている理由は、今回のコンクリート騒ぎで販売時期が遅れてしまったこと、
そして六会コンクリート物件なのではないかと検討する前に敬遠されてしまうことにあるのではないでしょうか。

[88: 匿名さん]

かつて検討したことがあっていろいろ調べたり聞いたりしましたが、今から考えると結局一般より価格が低くてもなかなか埋まらない理由は、勿論市況や坂の多い立地もある様ですが、コンクリート問題の影響（駐車場しか使われてなかった様で、この問題が起きた時に契約されていた方はすべて販売会社側から契約解除を申し出て調査後販売再開したとのこと）による販売の遅れと騒音や処理場等の環境の様です。この辺の物件は大抵が同じ様な価格帯が多かったことを考えると、この物件は妥当な価格の物件ではないかと思います。販売側も販売会社の統廃合（すべて相鉄内での話でHPにも載ってます）があったりする様ですし、買い手側の購入意思があるならば価格交渉はないとは思いますが競合が少ないので交渉もし易いと思いますし、本音は価格で押してはやいところ売り切ってしまいたいのだろうと思います。つまりこれらの環境条件さえ飲めればかなり買い手市場の物件だと思います。
実際、上記の重要事項は説明されているので、購入されている方はこれらを納得済みだと思います。その意味で営業は全面にこれらを出していないものの、購入される方にとっては販売業者としても訳の分からない所ではないし、妥当な物件と判断して購入されているのではないかと想像します。

[89: 匿名さん]

これですね　→　http://www.geocities.jp/daigiri80731/200807151.htm

[90: 申込予定さん]

80戸くらい花がついてました。
12月までには、100戸くらいは入るんじゃないでしょうかね。

[91: 匿名さん]

花を売れてる実数でつけたりする販売会社なんか無いのは常識でしょ。
って言うか185戸もあってまだそんなに残ってるの？
こんな立地だし、完成するまで待ってれば1500万位になるんじゃない？

[92: 素人]

あの花は、煽るためのダミーなのか…
電鉄系なのにえげつないな

[93: マンコミュファンさん]

この物件の薔薇の数はホントかダミーかは分かりませんが、価格表を掲示して薔薇をつけるのは、正直一昔前の
販売手法ですね。どこのマンションに行っても価格表を掲示して薔薇をつけるなんてことはめったにしません。
(実際今の時代そんなに売れ行きイイとこなんてないでしょうから・・・)
そういう意味では、価格表の掲示を行っているということは少なくとも自信の表れではあると思いますよ。
今の時代「爆発的に売れる」ことこそ無いので、人気があるか無いかは薔薇の数では無く、「モデルルームにお客さんがきてるかどうか」で判断したらどうでしょう？
少なくともモデルルームを見に行っても「いつも自分たちしかいない・・・」なんてところは本当に売れてないと思いますよ。

[94: 申込予定さん]

この前、申込会を済ましたし、次は本契約。
まあ、いろいろと言われている物件だが、それなりに納得して決めたわけだから、ここは参考程度に見ることにしています。

[95: 購入検討中さん]

１２月竣工との事だし、この２ヶ月が販売側としての勝負時ですね。
逆に言えば、購入側もこの２ヶ月が勝負時なのかな？それとも来年？？

[96: 匿名さん]

最近ここどうよ？

[97: 契約済みさん]

かなり出来てきましたね。
もうすぐ内覧会ですし楽しみです。
エントランスはちょっとかざりっけがなくて残念ですが
あまりお金がかかったエントランスもよくないというし。

近くの公園にも新しい遊具が入っていましたよ。

[98: 購入者]

本日、内覧会を済ませました。購入した部屋が高層階と言う事もあり、眺望は上々。室内の仕上がりも満足行く内容でした。
色々言われておりますが、自分の決断を信じ、楽しいマンションライフが過ごせれば良いなと思っております。
９７番さん部屋がご近所になりましたら宜しくお願い致しす。

[99: №９７]

内覧会は思っていたより対応がよく、安心しました。
良い天気だったこともあり、日当たりや眺望が想像以上に良くて嬉しくなりました。
入居が待ち遠しいですね。

№９８さん、こちらこそどうぞよろしくお願い致します。

[100: 契約済みさん]

私も是非ここを購入したく何度かマンションギャラリーにいったのですが、最初は頭金についてあまり言われなかったのに、急に頭金100万は必要だと言われそれでとこれから引越し費用とか考えると手がつけられなく、みなさんは最初から100万ないと売主に言えないとか言われましたか？

[101: 匿名さん]

頭金0円で、月々7万円とかって書いてあるじゃないですか。
ダメだったら、このモデルケースは何ですかと聞けばいいのではないかと思います。

100万なければダメって事ならば、始めからそう書いてくれとね。

このタイミングならば、1戸でも売りたいと考えているはずだから、強気でいけば大丈夫ではないでしょうかね。

[102: 契約者]

頭金？？多分、契約手付金の事だと思いますが・・・。
契約の為の手付金であれば返済ローンの中に組み込む事が可能です。確かに融資が実行された時点での返金になりますので、一次的に立て替えは個人負担にはなりますが。

[103: 契約者]

１１月も中旬になろうかと言う時期になりました。
引き渡しが着々と近づき気分はワクワクです。

他の購入者の皆さんも自分と同じ気持ちですか？
夏の花火大会が待ちどおしい〜って感じ(まだかなり気が早いけど(笑))

[104: 入居予定さん]

ちゃんと本などで調べれば、手付金その他で100万程度の現金が必要になることなんか、マンション買う時には常識の事ですよ。

「入居まで自分の引越し費用等しか一切支払う必要が無いと思ってた」

なんて、私なら恥ずかしくて言えません。

それ以前に、頭金0でマンションを買おうとする方の気持ちが分からない……。ま、それは蛇足ですが。

[105: マンコミュファンさん]

頭金0円で、月々7万円でもって、100万なければダメ。
当たり前の話ですよね。何もおかしいところもなければ、何を問題にしているのか不明です。
マンション買うときには、本体価格と諸費用が必要じゃないですか。
諸費用は住宅ローンを借りる人の場合は、通常は本体価格の５～６％ぐらいは必要です。
このマンション１９９０万としても、１９９０×５％＝約１００万円の諸費用が必要になりますよね。
この１００万円を手付金として支払い、残金精算時に諸費用充当してもらい、本体価格分は全額、住宅ローン
で賄えば、頭金０円、月々７万円、手付金１００万円（諸費用充当）ってことになるじゃない。
この諸費用が必要だったなんて、知らなかったという人は単純に無知ということで、車を買うときでも、
諸費用が必要だと思っていない人なんでしょうね。（大笑い）
当然、現金で買う人は諸費用が安くなるのは、住宅も車も一緒だよね。ローン諸費用って結構係るよね、
もっと安くならないかな～。まぁ、住宅ローンに諸費用ローンを上乗せして借りられる収入のある人は、
申込証拠金だけでも買えるかもね。

[106: 購入者]

１０４番・１０５番偉そうに。

何様？

[107: 通りすがり]

何様って、常識人だと思いますよ、お二人

不動産購入に頭金は１割以上が常識なのに
たかだか100万円も払えないんでしょう？

賃貸物件ならいざ知らず、いやですよ分譲でそんな人がご近所さんなのは

[108: 物件比較中さん]

ちょっと前にこのマンションのモデルルーム見に行きましたよ。
チラシを見て「３ＬＤＫが１９９０万円」って出てて興味本位で行ったのですが、モデルルームを見たら「やっぱり新築マンションってイイ！！」ってなって、それ以来旦那と２人でモデルルーム見学にいくつか見に行きました。
・・・で、見ている内にマンションにもいろいろあって、周辺環境、駅の距離、設備などのバランスで価格にも差が出るんだなぁ・・・と勉強になりました。

で、このマンションですけど、坂道とかなかなか悩ましいところもあるけど、やっぱり価格はずば抜けてますよね。最初に行った時はマンションを見るのも初めてでどんなものか良く分かりませんでしたが、やっぱり安いかなぁって・・・。１２月には完成ってことなんでそろそろ実際の部屋とか見れるのかなぁ。
近々もう一度行ってみようと思っています。
正直なところいろいろ見過ぎてどんなだったか忘れかけているんで見直そうかと(＾＾;)

[109: いつか買いたいさん]

住み心地はどうですか？

[110: 匿名さん]

割といい条件で、周囲もごちゃごちゃしていない感じで良さげの印象を抱きました。３ＬＤＫで2千万円台きっているのは本当に魅力的ですよね。
割と駅周辺とか建物周辺は緑自然が多く静かな感じなんですね。ちょっと坂があったりだから、都会まるまるイメージはしていないけど、おだやかな住まいになるのかなって思いました。敷地全体も広いからエントランスまで時間がかかるけど、そういう環境の中の物件なんでしょうね。住み心地は悪くなさそう。

[111: 入居者]

住心地は悪くないです。長谷工仕様なので少し音の不安はありましたが上、左、右入居済ですが今の所快適です。