中古物件の引渡しまでの家賃

[ハイエナ]

中古マンションを購入します。売主側の都合により、物件の引渡から売主さんの退去まで１ヶ月かかります。
当方の入居もそれに伴って遅れることとなり、当方は現在居住中のアパートの賃料と住宅ローンのダブルコストが
１ヶ月間かかってしまいます。
慣例的に不動産取引として、物件引渡しから入居までの期間の賃料は売主側が負担するものでしょうか？
それとも、一ヶ月間しか入居が遅れないのであれば免除するのが慣例でしょうか？
これから協議していく上で当方が家賃を請求するのが慣例的なものなのかどうか知っておきたいのです。
皆様ご回答よろしくお願い致します。

[2: 匿名さん]

えーと、引き渡しっていうのは鍵をもらうのを引き渡しというんじゃないのかな？
それとも鍵は貰えずに金だけは払わなくてはならない？
ちょっと解せないんだが。
引き渡しても前住者が住み続けるというのは許される話じゃないと思うが。

[3: 匿名さん]

>ちょっと解せないんだが。
>引き渡しても前住者が住み続けるというのは許される話じゃないと思うが。
普通にあります。明け渡しの猶予を定めるのであれば契約時に契約書に記載すると思います。
仲介業者から説明はありませんでしたか？
あなたが入居が遅れる事によって発生する家賃はあなたが負担します。
ただし1ヶ月は長いような気が・・・

[4: 匿名さん]

普通にあるらしいのは分かったが、
自分の所有物になったのに他人が無家賃で１ヶ月住んでいるというのは
異常状態ではないのかな？
賃貸状態と解釈して家賃を請求できるんじゃないか？

[5: 匿名さん]

最終決済しても鍵はもらえず、売主の専有状態が続くっていうのは
避けたほうが良い様な気がします。可能であれば売主退出時に最終
決済した方が良いと思うよ。

[6: 匿名さん]

物件の引渡（決済）から鍵をもらえるまでの期間が空いてしまう事については、先方の事情もあり、仕方ないと思って承諾するつもりです。
仲介業者さんからの説明もありました。
ただ、当初３ヶ月間でお話を頂いていた退去までの猶予期間を１ヶ月に短縮する代わりに、マンションの賃料は請求しないで欲しいとの申し出があったので、一ヶ月間くらいだと家賃は請求しないものなのかどうか、掲示板で質問させていただきました。
皆様のご意見をお聞きして一ヶ月間は売主さんへマンションの賃料を請求することにしてみます。
ご意見ありがとうございました。

[7: 匿名さん]

物件の引渡しは、残金の支払が全て終わり、所有権なども移転したあとの事ですか。
通常ではあまりないのですが、私の経験ではその物件が競売物件で
入札が迫っていて退去が間に合わないのでした事がありますが、
その時は賃貸契約を作って１ヶ月間限定で賃料を取りましたよ。
でも、よほどのことがない限りトラブルがいろいろとあるのでしませんが。
ただ、契約が終わっただけで、金の支払が全て終割っていず所有権なども移転してないのであれば、
買主が家賃の負担です。

[8: 匿名さん]

残金の決済と物件の引渡しの間が空くのは珍しいことではないですよ。
特に売主が買い替えでかつローンの残債があり、買い替え物件でもローンを組むなどという場合はどうしても
決済時に引渡しできない場合が多いです。

で、決済と引渡しがずれる場合は、売買契約時に覚書を作るのが一般的です。もちろんその覚書の中で
引渡し時期を明記し、引渡しまでの管理責任、公共料金の負担、天災等ので滅失した場合の負担責任などが
売主にあることも明記します。
仲介不動産屋も手慣れたもので、書式もあらかじめ用意されてますよ。

ようは売主と買主できちんと合意ができていれば問題ありません。もしその後スケジュールが
変更せざるを得なくなった場合(よくあるのが売主の買い替え物件の竣工が遅れる等々)などは、
仲介不動産屋を通して両者が条件について協議し、改めて覚書を作るのは言うまでもありません。

[9: ハイエナ]

またまた疑問発生です。
不動産会社仲介の元、売主買主双方が交わす使用貸借契約書には「08匿名さん」の書かれているような
「天災等ので滅失した場合の負担責任」に関する記述がされていませんでした。
不審に思い、仲介業者へ記述がない旨申し立てると
「使用貸借契約書には明示されていませんが、売主の【明渡し】（＝物件からの退去）前に万が一地震により建物が滅失（居住不能）した場合には、
契約の白紙撤回が出来るんです。売主の責任に帰さない火災等の場合にも、売主に原状回復義務があります」
と言っていました。
その場は納得し、契約書にサインしました。

が、後から読むと使用貸借契約書ではなく、売買契約書の方には以下のように記述されています。

（引渡し前の毀損）
１.本物件の【引渡し】前に天災地変その他売主及び買主のいずれの責に帰すことが出来ない事由により本物件が滅失したときは買主は本契約を解除することが出来る。
２.前項の被害の程度が修復可能なときは、売主は自己の負担で本物件を修復して買主に引き渡す。

売買契約書上は【引渡し】とは物件の残金決済と引き換えになされる、と書いてあります。
つまり、【引渡し】（＝所有権移転）であるということでしょう。
と、いうことは【引渡し】後、【明渡し】までの危険負担は買主が負う事になると読めるのですが・・・
不動産業者さんの言っていることが正しいのかどうか疑問です。

ちなみに現在のステータスは既に契約書を交わし、決済も済んで【引渡し】されています。
これは「危険負担」における債務者の履行遅滞中の滅失・毀損に当るのでしょうか？？？

[10: 匿名さん]

うわ〜、複雑ですね！
判例あるのかな・・

登記移転済・賃貸契約。法律上は持ち主ですね。
しかし、実態は・・・買主の義務（支払い）は果たしたのに
鍵もらってないじゃん！！！

私も興味あるので詳しい方よろしくお願いします。

[11: 匿名さん]

>>09
本当の話ですか？
法律の勉強のための釣り投稿？

まず、引渡しが行われたかどうかの確認。
契約書は交わしているが、実際どうなのですか？

次に、使用貸借契約を結んでいますが、これの開始要件はどうなっていますか？
口約束の件は全く理解出来ません。
既に所有権が移転したのを前提に「使用貸借契約」を結ぶのが通例だからです。
つまり、「物件は売却したが、諸般の事情で売った住居にタダで住まわしていただく。」という契約です。
期間を定めて、その期間内に出て行かなければ、ペナルティを付けるのが普通なのに、９投稿はさも所有権が移転していないかのように旧売主の危険負担のことが記述されている。

[12: 匿名さん]

本当に、こんな例あるんですかね。売主が、汚したり、傷つけたらどうする？
第三者が、例えば隣から出火して消防に水浸しにされたら？
鍵と金は同時に引き渡す、これ以外はやってはいけない。

[13: 匿名さん]

どうしても、そうなるなら、買主が大家になって売主に貸す契約をして、家財火災保険をつけてもらう、
これしかないと思う。

[14: 匿名さん]

ちょっと話がややこしいのですが、まず引渡しの意味について。
引渡しというのはその言葉通り、相手から家の引渡しを受けることです。
引渡し＝明け渡しであり、相手から鍵を受け取りいつでも家を占有できる
状態になったときに引渡しが完了したといえます。ハイエナさんの場合、
まだ引渡しが終わった状態ではないということになります。

所有権の移転時期について
所有権の移転時期は、民法の原則からいうと売買契約締結のときです。引
渡し時期でも、代金支払い時期でも、登記完了時期でもありません。但し
当事者の話し合いによりにより代金支払い時に所有権は移転するなどと取
り決めることは可能です。売買契約書に所有権の移転時期は書かれている
かもしれませんので、ご確認ください。もしかかれていなければ、売買契
約をしたときです。通常、代金の支払いと同時に所有権は移転し、売主は
同時に建物および、登記に必要な書類を引き渡すものとするという取り決
めが一般的です。

危険負担について
ハイエナさんの売買契約書上では、危険負担は売主が負うという表現にな
っています。危険負担は、契約は締結したが双方の故意、過失なく債務が
履行できない(引渡しできない)場合に問題になります。売買契約書の記載
によると、引渡し前に売主、買主双方に過失なく建物が滅失した場合には、
買主は、契約を解除し、既に支払った代金を全額返却してもらえます。ま
た、一部毀損の場合は、売主の負担で建物を修復し引き渡す必要がありま
す。ちなみに、売主の故意、過失により建物が滅失、毀損した場合には、
危険負担の問題ではなく、債務不履行となり、売買契約書に記載がなくと
も、当然に売主の責任において建物を修復して引き渡すまたは、買主は契
約を解除できます。

今回の事例について
今回の事例は、売主の引渡し時期が契約書の記載に対して1ヶ月遅くなった
ということでしょうか？そうであれば、売主は債務不履行であり、引渡し
を受けるまでは、代金も支払う必要はありません。また、買主は債務不履
行によって生じた一切の損害を売主に請求できます。既に銀行からローン
の融資を受けていますから、その1ヶ月間の金利や、現在賃貸中の家の家賃、
既に引越し業者に手配していたのであればそのキャンセル料等を売主に請
求できると考えられます。また、債務不履行中に発生した建物の滅失、毀
損についても、売主の故意、過失に関係なく、売主はその責任を負います。
この場合は、危険負担という問題は発生しません。

続きます。

[15: 匿名さん]

14の続きです。

使用貸借契約について
ここで使用貸借契約を結んでいるので話がややこしいのですが、11さんが書
かれているとおり1ヶ月間タダで住んでもいいですよという契約でありそれ
以上の意味はありません。

今後の対応
債務不履行による損害を明確にし、誰がいつまでにいくら支払うなどとい
う取り決めをしたほうが良いと思います。また、使用貸借は、売主にとっ
て都合の良い契約になっていますが、契約が有効に成立している以上、撤
回、取り消し等はできませんので、賃料の請求はできないと考えられます。
但し1ヶ月で売主が退去しないことも考えられますが、期間の延長の申し出
があっても応じる必要はありません。