中古マンションの値下がり率

[匿名さん]

中古マンションの価格は、需要供給によって左右されるので、一概に
言えないのは理解していますが、新築の時の価格100に対して、築年数で
一般的には平均どのくらい下がるものなのでしょうか？
よく新築を買った時点で2割下がると言われていますが、例えば築1年、
3年でもそう変わらないけど、3年を過ぎるともう一段回下がることが
多いとか、5〜10年の間であれば、変動が小さいとか、一般論で構わ
ないのでわかる方がいらしたら教えてください。
またマンションの場合、方角や眺望、階やオプションの有無は坪単価
にどの程度影響するかもわかりましたら、よろしくお願いします。

[2: ななこ]

仲介営業マンですが、価格は需要と供給のみです。と言うとおしまいですが配管が懸念されるので
20年近くなるとガクッと下る傾向は強いです。オプションはあんまり評価してないです。中古は使い方の程度による所も
大きいので。方位は東南角が1番・上層階程希望される傾向は顕著にあります。

[3: 匿名さん]

ななこさん、ありがとうございます。
>価格は需要と供給のみです
やはりそうですよね。
オプションは査定の際には評価されないことが多いのですね。
売る際の若干のアピールポイントくらいにしかならないのかな。

よければ、もう一つお尋ねしたいのですが、同じエリアに建つＡとＢというマンションが
あり、築年数や広さも同じだった場合、両方の新築価格にそれなりに差があっても、
査定価格は基本的にはあまり変わらないのでしょうか？
よろしくお願いします。

[4: 匿名さん]

新築から中古になると、値下がりする理由がいくつかあります。

諸費用がかなり異なります。
物件価格の５％近く違います。
この辺りは当然わかってるのでしょうね。

あと２０年（または２５年）で値下がりする理由は最近まで明確でした。
多少この辺りは変わりました。
どうしてだか当然お勉強していますよね。

[5: 匿名さん]

04さん、お返事ありがとうございます。
勉強不足で申し訳ないのですが、中古については全くわかりません。
質問をする前に私なりにネット等で調べてはみたのですが、いまひとつ
詳しく説明しているサイトを見つけることができませんでした。
もしそういうサイトをご存知でしたら、教えていただけると有難いです。

こちらで質問させていただいた理由ですが、現在住んでいるマンションの
売却を考えています。
しかしまだ築1年未満の物件で、現時点での売却はかなりの損金になり
そうなので、築浅で売却する場合、一般的にはどのくらいで売却するのが
一番有利なのか知りたかったのです。
売却するならば10年くらい住んでからの方がいいとは思うのですが、
そこまで我慢できそうにないので。
近くのマンションの中古相場はネット等で確認していますが、新築時の
販売額などもわからないため、どの程度参考にできるかわからないのです。
なにかアドバイスがありましたら、よろしくお願いします。

[6: 匿名さん]

普通に1年未満で売りに出てると購入者側は避けます。
何か住人とトラブルがあったのか？とか
生活上不都合があったのか？とか
物件に欠陥が見つかったのか？とか考えるし…

↑は私だけの思うことなのであんまり参考にならないけど
勉強してる購入者は3年以上経ってないとマイナス要因を考えるので
魅力ないかも…管理状況や躯体のクラックとか修繕積立金の値上がり動向を
見たいから出来れば築5年以上で相場もこなれた6年目の物件に私は魅力感じます。

[7: ななこ]

よろしければ、もう一つお尋ねしたいのですが、同じエリアに建つＡとＢというマンションが
あり、築年数や広さも同じだった場合、両方の新築価格にそれなりに差があっても、
査定価格は基本的にはあまり変わらないのでしょうか？
よろしくお願いします。

のお答えですが、中古は室内状況も大きく影響します。新築当時に価格差があっても建具の痛み具合とか、引渡し条件が厳しいと
(契約後、半年以上先に引渡し＋引渡遅延が必要など、主に売主の買い替え先がらみの関係ですが)売り出し価格を下げざるをえません。

[8: ななこ]

ごめんなさい。肝心な事書いてませんでした。一番価格に影響するのは近隣で新築マンション供給予定有り無しか、同じ棟内・近隣から売り出し物件がいくつ出ているかという事で大きく売却価格が変わります。競合多ければ下げざるを得ないですから。他の気になさってる内容が吹っ飛ぶぐらい金額変わりますよ。

[9: 匿名さん]

>06さん
>普通に1年未満で売りに出てると購入者側は避けます。
そうですよね。
急な転勤や介護など明確な理由がないと、私が購入者でも何かあるんじゃないかと気になると思います。
アフターサービス期間中でも売却後は、サービスが受けられないと他のスレに書いてあったので、
期間終了までは住んで気になるところは修繕してもらったほうがいいのだろうなと思っています。

>ななこさん
お返事ありがとうございます。
他のスレに電話査定と内覧後の査定はほぼ同じくらいだったと書かれていたのを読んだので、
あまり建具等の状態は影響しないのかなと思っていました。
でも一番影響するのは、やはり近隣の供給予定ですよね。
やはり一度きちんと査定してもらったほうがいいのかな。

[10: 匿名さん]

どうしても仕事の都合でマンションはたったばかりですが売却を
余儀なくされました。立地条件などもあるでしょうから一概には言え
ないでしょうがだいたい何割引きくらいになってしまうのでしょうか？？
またこの場合でも購入者は避けるでしょうか？？ちなみに最上階の南東角部屋
です。それからたったばかりで売却するのと築３年くらいで売るのと大差はない
のですか？

[11: 匿名さん]

>>10
どこのマンションですか？
具体的に言わないとわかりません。

一度入居すると、直ぐに中古扱いです。
築３年くらいと変わりません。
５年経つと固定資産税の減免が無くなるので、また下がります。

登録免許税の違いや不動産屋への手数料で、最低７％程度は割り引かなければなりません。
最上階の南東角部屋なら、新築時に割高な値段設定となっているのが通常だから、当然もっと割引率は多くするのが普通です。
成約率は上がりますが、それが常識です。

足元を見られて、叩かれるのがオチですよ。
賃貸に回したらいかがですか？

[12: ななこ]

10の方へ
1と同じ方でしょうか？何件か不動産屋さんに電話で問い合わせした方がいいですよ。何件かに
ご自身のマンションの相場をヒアリングされるとある程度金額が見えてきますし。
理由がはっきりしていれば購入される方は新しい中古
が良いと言われる方が多いですし・・・。今は場所によっては分譲当時より、中古になって価格が更にアップして
取引されている場所が出てきています。

[13: 匿名さん]

週間東洋経済の9/10を参考にしてください。
バックナンバー取り寄せてみてはいかが？