今なら・・・変動ですか？10年固定ですか？

[ビギナーさん]

借り換えを検討中なのですが、変動と10年固定で迷っています。

現在：残期間30年、残金2000万で
　　　20年固定2.7％、特約期間終了後－0.6％優遇


①変動の場合：0.775（変動選択時－1.9％通期優遇、固定選択時－1.4％優遇）

②10年固定の場合：1.3％、特約期間終了後－1.3％通期優遇（変動・固定いずれを選択しても）

繰上げ金額の条件はありませんが、いずれも1回あたり繰り上げ手数料が5千円ほど掛かります。


個人的には今後2～3年は変動金利が大きく上昇することは想像できないのですが、
10年後となると今の金利水準のままとも考えにくいかと・・・。

でも、10年固定の金利が今後更に低下することが考えられるようならば変動を選択するべきか・・・。

この条件の場合、みなさんならどう考えられますか？
ご意見をお聞かせください。

[81: 匿名さん]

団信も大切だけど、3大疾病や8大疾病以外の病気や怪我で
働けなくなった場合の蓄えも必要ですよね。
団信もおりないわ医療保険も一時金のみ、とか。
そう言うパターンの方が周りを見ていても多い気がする。

考えたくないけど万が一の事を考え、家族がこまらないように
しておきたいなーと思う。

[82: 匿名さん]

あ、ちなみにうちは10年固定です。
月々の蓄えも忘れずやっています。

[83: 匿名さん]

つくづく、日本人って保険好きだよなぁ。オプションもたくさんつけすぎ。
保険は保険、３代疾病は普段の生活で防止できそうだけど。
まぁ死亡に関してはどうしようもないけど、本当に死亡したとき
どのくらいお金が入ってくるか計算したほうがいいと思う。
なんだかんだで入ってくるよ。余剰に掛けている可能性のほうが高いと思う

[84: 匿名さん]

いやいや死亡した時ってそんなにお金必要無いんですよ
国からも月々なんだかんだ出るし

大変なのは生きてて働けない、動けない、介護が必要、医療費がずっとかかる。
とかそう言った状態になった時が大変。
障害者手帳なんてたいして役に立たないし、国からもそれほど優遇されないんじゃ
ないでしょうか？

生命保険より医療保険の方が大切な気がします。
別に保険に入らないで貯金する形でも構わないけど。

[85: 匿名さん]

今変動金利1.075％（うち保証料0.2％）で借りています。残り23年ありますがたぶん12、3年で完済できるように思っています。
ここにきて固定10年がソニーなどでは1.6％台まで下がってきているので、借換えすべきか迷っています。借換えして金利があがるのは抵抗あるんですが、今の低金利の行き着く先が財政破綻、国債暴落、金利急騰なのではと元々小心なので心配になります。余計な金利や借換え費用は払いたくないけど金利上昇も怖い。どうすればいいやら。

[86: 匿名さん]

ちょっと前までは１０年固定が主流だったが、今は１０年固定は下火かな？

時流は変動でしょう。

とれんどはコロコロ変わる・・・

[87: 匿名さん]

>85さん
借換えならば、確かに10年固定下がってきているので悩みますよね。
もう少し様子をみるべきかもしれませんが。

[88: 匿名さん]

10年固定だったらハイパーインフレが起きても助かると思ってるのが間違い
>>85さんのようなケースだったら、何しても助かりませんよ
固定でも解除されて強制的に金利は変動と同じになるし

固定がいいケースは景気が良くなることによるインフレ・金利上昇だけです

[89: 購入検討中さん]

>88
そっか。考え違いしてました。
何にせよ不景気によるインフレになったら
借金があったら目も当てられませんね。

じゃ、結局変動か・・・

[90: 匿名さん]

>88
ハイパーインフレになったら確かに金利は上がるだろうけど
手元のお金の価値が跳ね上がってるから過去の借金分なんて
あっという間にチャラになってしまうんじゃ？？？

[91: 匿名さん]

借金もチャラになるけど貯蓄もチャラになるから日本の場合、仮にハイパーインフレになったら
今までのように国債発行による借金が出来なくなるから事実上破滅になりますよね。

よって、ハイパーインフレで借金をチャラにするような政策は絶対出来ないでしょう。

[92: 匿名さん]

＞90さん
インフレって基本的に物価上昇だから手元のお金の価値は下がるのではないのでしょうか？
ハイパーっていうことで意味合いが変わるのですか？

[93: 匿名]

たとえばインフレで物価価値が10倍になった場合
給料手取り30万円→300万円
スーパーの牛乳1パック158円→1580円
インフレ前から財布の中にある1000円→1000円のまま（実質価値はインフレ前の100円）
インフレ前から銀行に預けてあるお金500万円→500万円のまま（実質価値はインフレ前の50万円）
インフレ前の住宅ローン3000万円→3000万円のまま（実質価値はインフレ前の300万円）

こんな感じ？

[94: サラリーマンさん]

給料手取り30万円→300万円

これは難しいですね。

[95: 匿名さん]

>>94

昭和40年
大卒初任給２０，０００円
プリンス・スカイライン２０００ＧＴ（８８０，０００円）
トヨペット・コロナ・１２００ｃｃ（５４０，０００円）
シャープ卓上電子計算機（５３５，０００円）
東芝オーブントースター（３，３００円）
かっぱえびせん（５０円）
ワンカップ大関（８５円）
雑誌・Ｗｅｅｋｌｙ平凡パンチ（５０円）

インフレになるという事はそういう事。
ま、デフレ世代には理解するのは難しいだろうけどね（笑）

[96: 匿名]

かっぱえびせんとワンカップ大関が意外に高かったんだね40年

[97: 匿名]

過去と比べると一番物価が上昇してるのは給料なんですね。

[98: 匿名さん]

え？え？10年固定なのに解除されて金利があがる場合があるんですか？？
フラット35でも同じでしょうか？

[99: 賃貸住まいさん]

長期金利がまず上がります。
昔のステップアップローンなんかも、バブル当時は皆が疑問もなくローンを組んで破綻していきましたからね。

リスクだけですよ。

[100: 匿名]

１５年前長期固定６．２％で借りた俺は 未だに借り換えできずにいる。はぁ～あ

[101: 匿名さん]

＞100さん

マジですか！？
ちなみに買い入れ額いくらで、金利はどれ位になりましたか？

[102: サラリーマンさん]

>94

インフレーションとは物価が継続的に上がり貨幣価値が下がることを言います。
昭和におけるインフレは好景気を背景にした貨幣の供給量の上昇に対し、
品物の供給が追いつかないことから自然と物価が上がったためです。
国内では貨幣価値が下がったように見えますが、対外為替では円高というように
実際には貨幣価値は上がりました。１９７１年８月までは１ドル３６０円だったのに
いまは１ドル８５円です。４倍も円の貨幣価値は上がったのです。


ハイパーインフレでは貨幣価値が異常に下落し、そのため同じ品物が異常に高くなることです。
この場合、対外為替においても円安となり円としての貨幣価値も下がります。
１ガロンの石油の輸入のために今までの数十倍の円が必要になるのです。
結果として不景気となり物価はどんどん上がってもなかなか給料は上がりません。

ですのでハイパーインフレでリンゴの値段が１０倍になっても給料が１０倍になることがないのです。

デフレ世代の私はこの様に思ってました。

[103: 匿名さん]

ゆとり終了後の４％以上の金利でストップしています。
業績の芳しくない自営の借換は容易ではない。

[104: 契約済みさん]

私は最近２．７の長期固定から変動も考えたのですが、結局１．４％の10年固定に借り替えました。
借換えでこの金利はどうなんでしょうかね。

この選択が私にとって正解だったかどうか、とりあえず10年後にならないと分からないですね。

[105: 匿名さん]

10年固定　1.4%、非常に魅力的ですね
差支えなければ、どちらの銀行か教えて頂けますでしょうか？

[106: 匿名さん]

どこなんだろう？

[107: 匿名さん]

金融機関にとって住宅ローンの収益性がきわめて厳しい状況に追い込まれている。
住宅ローン金利の下値余地は限界にある。長期金利あるいは政策金利がさらに下落したとしても、ダイレクトに住宅ローン金利には波及しない。

景気の後退で信用コストは上昇傾向にあり、また、2009年12月に施行された「中小企業金融円滑化法」による返済猶予者の出現など、住宅ローンビジネスの収益構造を揺さぶる悪材料は尽きない。
民間金融機関が利ザヤを削ってまで低金利競争に参戦してくるとは考えられない。今が「借り時」。

[108: 匿名さん]

10月変動金利、銀行によっては2.675％になっている。3年固定も2.675％の変動と同じで
5年固定が2.9％に下がっているのはどうしてなんだろう。

[109: 匿名さん]

>>107さん
普通に考えたらそうかもしれませんが実際どうなんでしょうね～。
景気が全体的に落ち込めば銀行だって利ザヤを削ってでも商売するんじゃないんですかね。
だって今デフレスパイラルっぽくなってるじゃないですか。
銀行が他に儲け口があれば別ですが。

[110: 匿名さん]

９月３０日の長期金利の終値は0.930％まで低下。
今後も同じような流れが続けば、１１月の長期固定金利の水準は再度、９月の水準まで低下するかと予想。

変動金利は日本銀行の政策金利に連動することから、政策金利が引き下げられない限りは横ばい。
１０月４日、５日の日本銀行の金融政策決定会合では追加の金融緩和が行われる見通し。内容は資金供給の拡大とみられているが、円高がさらに進んだ場合は政策金利を引き下げる可能性もあり？！

[111: 匿名さん]

自分さえ良ければいい現代に於いて正義は何処にもないな。

[112: 匿名さん]

>>107
フラットは長期金利がダイレクトに反映されるので
金利が容赦なく下がってくるから、そうなったらローン選択者が
どんどんフラットSに流れるだけだと思う。

[113: 契約済みさん]

>105さん
>106さん

比較的大きな地銀です。
私は借換えでしたが、探せば同じような条件のところは結構ありますよ。

[114: 周辺住民さん]

質問です。
フラットは保証人がいらないみたいですが銀行(変動) は保証人は必要なんですか？

[115: 匿名]

今時住宅ローンに保証人つけてくれなんて言われないと思いますが？

よっぽど無理な借り入れなんですかね？
その借り入れはやめたほうがいいと思うなぁ

[116: 匿名さん]

三井住友で仮審査したとき保証人付けてくれと言われました。
他三銀行同じ借り入れ条件で、保証人無しでも大丈夫でした。
確認はしていませんが、三井住友でも借入額を落とせば保証人要らなかったのかもしれません。

[117: 匿名さん]

>>114

住宅購入にあたって、基本的なことですね。勉強して下さい。

[118: 匿名さん]

フラットの金利が上がってきてるようで
実行月の適用金利となるフラットは選択しづらくなってきている？

ということでこの変動と10年固定のスレが賑わってくるか・・・

[119: 匿名さん]

実行月の適用金利となるのは変動や10年固定だって一緒でしょ。

[120: 匿名さん]

10年固定なら実行時ではなく本審査通った時の金利を確保してくれるとこもある。

・・・はず。

[121: 匿名さん]

フラットは35Sなら変動と比較になるけど～～～
フラットの金利が2.20％を超えるとなると変動を選択かな･･･

これで比べられればねぇ･･･
インフレ時の保険代わりにフラット選択といっても
0.5％以上高くなるなら、フラットとの差額を貯金しておいた方がいいと思う

[122: サラリーマンさん]

大手都銀1.075の変動に借り替えました。
最初から10年固定は、考えになかったです。
なぜなら、10年固定期間が終了になるまでに元金が減っているから、

変動と１０年固定を比較すると
10年後金利が1.5倍になっても、現在の10年固定と同じ程度の金利
10年後、再度10年固定にすると変動の1.5倍程度の金利になる

仮に、明日金利が1.5倍になっても10年固定と同じ程度の金利だからだよ。
借入金が大きい時に金利が安いと、元金がどんどん減りますね。
元金が減った時に金利が上がっても、その金利は元金に対しての金利だから払う利息も少なくなりますね。

10年固定がいいと思う方、
一度、変動との金利差を考えて10年後の元金をシュミレートしてみて下さい。
借り入れから5年後に変動金利が倍になったとして、10年後どちらの元金が少ないでしょうか？

私はというと金利2.5から変動1.075に借り換え
銀行の返済計画をみると、今は驚くほど元金が減少しています。
変動と固定で比較して年に120万銀行に支払ったとして
変動のほうが元金の減り方は大きいですよ。
借り入れが多い初期に金利が少なく元金を大きく減らせば、後々に金利が上がった時の利息額は少なくなるね

[123: 匿名]

それは元金均等の場合ですか？
元利均等の場合ですか？

[124: 匿名]

元利均等か元金均等かはこの場合関係無いよ。

て言うか、元金均等に何のメリットも無い事が過去スレで証明されてますよ。

[125: 匿名]

元金均等は保証料が安い。
それはリスクが低いことを銀行が認めているということ。

繰上げは元金均等なら再計算
元利均等は期間短縮
マンションは特に積立金あがるからちょうどよい。

[126: 匿名]

金利が低い方が毎月払う元金が多い。の意味がわかりません。
月々の返済額が少なくても元金が多いって事？？
返済初期は返済額に対する金利の割合が多いんですよね？(元利均等の場合)

[127: 匿名さん]

>元金均等は保証料が安い。
>それはリスクが低いことを銀行が認めているということ。

違うよ。保証料は残債に対して掛かる物だから元利均等でも元金均等との差額を毎月繰上すれば
保証料は同じになる。

>繰上げは元金均等なら再計算
>元利均等は期間短縮

元利均等も元金均等も月々の返済額が同じならば支払う利息も完済時期も全く一緒。

>金利が低い方が毎月払う元金が多い。の意味がわかりません。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/96108/res/643

固定3%月116000円（元本41000円＋利息75000円）
変動0.875月82000円（元本61000円＋利息22000円）

[128: 匿名さん]

ホントだ！！
全然知りませんでした。。。
元金の割合がこんなにも違うんですね

固定10年1.9％です。
借り換えようかなぁ？？

[129: 匿名さん]

>>127
解説ありがとう。

固定2.5から変動1.075に借り換えした時のシュミレートは
月々の支払額が同じなら、完済期間が数年短縮しました。
借り換え手数料上乗せですので元金は増えましたが、
借り替えるだけで、数年の繰上げ返済したのと同じ効果になります。

実際は、完済期間を少し短くして月々の支払も少し少なくする折衝案にしました。
余剰資金は家計の不測の事態に対応することして、残りは繰り上げ返済にすることにしました。

[130: 匿名さん]

先月末に10年固定特約付変動1.3%で借り替えました。
これまで3%全期間固定だったので繰り上げにがんばります。
もっと早く動けばよかったです。

子育て世代には10年固定の方が金利が少々高くても安心感はありますね。