今なら・・・変動ですか？10年固定ですか？

[ビギナーさん]

借り換えを検討中なのですが、変動と10年固定で迷っています。

現在：残期間30年、残金2000万で
　　　20年固定2.7％、特約期間終了後－0.6％優遇


①変動の場合：0.775（変動選択時－1.9％通期優遇、固定選択時－1.4％優遇）

②10年固定の場合：1.3％、特約期間終了後－1.3％通期優遇（変動・固定いずれを選択しても）

繰上げ金額の条件はありませんが、いずれも1回あたり繰り上げ手数料が5千円ほど掛かります。


個人的には今後2～3年は変動金利が大きく上昇することは想像できないのですが、
10年後となると今の金利水準のままとも考えにくいかと・・・。

でも、10年固定の金利が今後更に低下することが考えられるようならば変動を選択するべきか・・・。

この条件の場合、みなさんならどう考えられますか？
ご意見をお聞かせください。

[21: 匿名さん]

>>17
今は変動も固定も金利が低いですからね。それを前提として、

例えば、
今購入した家は将来、子供が独立して夫婦二人になったら、
手放して二人暮らしを楽しめる住居に引っ越したいと考えている場合。
それが２０年後くらいをかんがえているなら、３５年固定の選択はありえません。

家を手放すプランがあるなら、それに応じて固定期間は変化します。

また、共働きの間に繰上をして、子供を計画的につくっていく場合。
始めは変動で、子供ができたら返済を計画的にするために固定へ切り替える。

ご子息が１０年内に学費がかかる場合。
その間の貯蓄プランを確かなものにし、学費へのリスクを軽減するために、１０年固定を選択する。

上記例は、場合によって組合わさったりすることで、金利の選択方法は変わると思います。

考えればいろいろありますが、いろんなプランを複合的に考え、
世帯年収の設計図を捉えた上で選択することを、ライフプランに応じた金利選択と考えます。

まぁ、いろいろあるので、人それぞれ、っていうところでしょうか。

ただ、一番、こうやって考えることで得られることは、
「金利を選択した根拠が明確になること」

根拠が明確であれば、家族構成、金利状勢などの外部環境が、当初の計画と異なった時、
自分で考えて、計画を再構築しやすくなります。あたふたしないってこと。これが一番重要な気がします。

[22: 匿名さん]

返済予定が15年以下なら、変動の意味が分からん。

金利0.8未満で、15年後の、残金は、かなり減ってる。
さらに、3パーセントで借りたと思って、差額を返済額軽減で繰り上げ返済をしたら、
元金はさらに減っている。

そこから金利が上がっても、支払い額は大して増えない。

よく、10年で返せるなら、変動とか、15年で返せるなら変動と書いている人がいるが
ちゃんとシュミレーションしたのだろうか？

変動金利が、優遇金利後で、2パーセントや3パーセントになることなんて無い。
仮にあったとしても、年収が爆上げされている。

日本という国は、他国に援助もしているし、いくら借金しても円高だし、
なかなか金利を上げれない国なのです。

円安で1ドル130円ぐらいになれば、さすがに長期金利も上がって、日本は危機になるかもしれない。
しかし、そのときは輸出業界が伸びている。

円高で70円とかなったら、国債が買われて、長期金利はますます下がり、変動金利も上がらない。

[23: 匿名さん]

>>20

10年物国債の金利が（過去最高水準の）8％になると、100円の額面利率1.2％の既発債の価格は62円になり暴落する、
900兆円もの国債が暴落すると、それを保有している邦銀等は莫大な含み損を抱える。全体で300兆円以上の損失が出る。
これは90年代の不良債権の純損失40兆円程度を遥かに上回り、日本の金融機関や企業のほとんどが壊滅するだろう。

だから邦銀も最初は買い支えるが、支えきれなくなったら、含み損を避けるために売り逃げるだろう。
彼らは横並びで動くので、売り始めたら国債はさらに暴落する。暴落が暴落を呼んで落ちるところまで落ちる。

こうした事態が予見された段階で取り付けが起き、2008年の欧米のような状態になろう。

さらに欧米より悪いのは、財政も破綻しているため、政府が銀行を救済できない点だ。
この結果、金融システムは完全に崩壊し、企業が大量に倒産して1000万人ぐらいが失業し、
インフレで年金や金融資産の実質額は大幅に低下して高齢者の生活は破綻し、
実質GDPも大幅に低下して、日本は60年代ぐらいの生活水準に戻るだろう。

[24: 匿名]

>23
だから何？
こんな予測たてられるの俺だけでしょって自慢したいの？
すごくよくシミュレーションしてるねって褒めてもらいたいの？
23のいうのは必然ではなく最悪のシナリオだし、もし23がそこまで必然だっていうなら、個人でなく国として回避する努力をしたら？
こんな匿名掲示板に書き込んで喜んでないで
ってか、あなた60年代の生活なんて知らないでしょ。

[25: 匿名さん]

経済破綻によるインフレがどういうものか教えてあげただけじゃん。

[26: 匿名]

22 そう思うあなたは変動使えば良いだけの話しであって
固定選ぶ人は損する事も分かって安定した返済プランを選択しているだけ

[27: スレ主]

みなさまご意見ありがとうございます。
誰にも未来が読めないですし、やはり色々なお考えがありますね。

金利上昇＞インフレと繋がることが想定されるのは、
ものすごく単純？にいうと金利の膨れ上がった国債（国の借金）を返済するためにお札を大量に刷るなどして実質上借金をチャラにするしかなくなり、日本円の価値が下がるため、輸入品の価格（価値）が相対的に高騰するため・・・ということですよね？
ただ、これを裏返せば、輸出品は安く出荷できるため輸出企業は伸びるとも思われる・・・が、この伸び代が内需拡大に繋がらなければ物が余って国内はデフレになるとも考えられる。
だけれども現状で日本が破綻すれば世界への影響もものすごく大きいでしょうから海外での需要も減少するようにも思われる。

なんだかぐるぐる回ってしまいます。（私だけでしょうけど）

仮に今後金利が上昇すると見た場合、10年間でどの程度の上昇が想定されるのか。
または上昇はなしにこのままなのか。
・・・難しいですね。

[28: 匿名]

男は黙って変動金利

[29: 物件比較中さん]

>>28
なぁ～にぃ！？クールポコ最近みないですね。

私も変動金利を選択してますが（来月金消の予定です）借りる時は不動産屋が１０年固定でプラン作成して
１０年固定で借りる予定になってました。

銀行の融資担当者とお会いして、１０年固定の説明を散々聞いたあとに「あの～変動金利っていう考えは
アリでしょうか？」と聞いた所、「不動産屋の方から１０年と聞いてましたが、私個人としては変動を勧めたい位
ですよ」と言われて驚きました。

当然ながら「金利変動のリスクを承知しておられるなら今は賢明な選択肢です」と言われました。
目先の金利を取るというよりも、「優遇幅」をメリットとして考えるべきとも言われました。
つまりは１０年固定などは１０年後に優遇幅が１．０％等つきますが、変動金利は優遇幅が１．６％とかも
あります。

つまり、実質金利が３％になる時代というのは店頭金利が４．６％になっているという事です。
この４．６％が今後有り得るのか？というのをご自身が判断して下さいという事でした。
私はチキンなので、色々なケースを想定してシミュレーションも散々してそれでも変動を選択する勇気が
出なかったのですが、嫁の「金利上昇であんたが払えなくなったとしたら、日本沈没してる時だから変動
選んだ今の多数派は皆終わりだよ。皆で終わればいいじゃん、恥ずかしくないって」の言葉で一気に楽に
なりました。


特に国には何も期待しちゃいませんが、去年から今年にかけて８割位が変動選んでるらしいのでこの層が
破綻する前に何らかの対策はするだろうと思っています。この層っていうのは、この不景気に住宅ローンの
審査が通り、氷河期世代にも関わらず結婚・子持ちの世代です。この層を潰すという事は日本の未来を潰す
と言っても過言ではないと思うので、終わる時は皆で終わればいいんじゃないかと思います。
最悪のシナリオばかり想定すると、家の外から出られませんから（笑）

[30: 匿名さん]

国に期待しちゃいないといいながら、脅迫するように期待満々なのが笑えるww

[31: 匿名さん]

まぁ何かしらで割り切らないと、このご時世で不動産は買えませんからね。
みながそうやって何かしらの理由で政治（日本の今後の）動向に興味を持つのは悪いことではないですし。

[32: 匿名]

30〜35年の超長期ローンを組むのに、当初10年を固定にするヤツまだいるかな？

[33: 匿名]

いるんだよねー。
子持ちの知り合いほとんどが１０年固定。１０年後に残債に目途が立つ訳でもなく、どうにかなるんじゃ？って感じ。ならフラットとか２０年は固定にした方が安心じゃない？ってのには金利が高くなって月の支払いが厳しくなってしまう…変動は爆上げの心配があるし…って事で払える固定金利から計算した結果の１０年固定って人、結構います。

[34: スレ主]

私としては10年固定と変動の金利差がかなり少なくなってきているから悩んでいるところがあります。
10年物の国債の金利を見ていると10年固定の金利は8月は7月よりも下がるように思われますが、変動については今後下がる余地があるとは考えにくいと思います。
固定と変動の差が縮まれば縮まるほど今後変動金利が上昇する見込みがないと銀行が考えているということだとは思うのですが、金利差が0.5％を切ってくることも考えられませんか？

[35: 匿名]

私は10年固定1.5％で契約しました。
今のところ変動は魅力的ですが先がわからないので不安もあり固定にしました。

[36: 匿名]

差が0.5％ということは1.375％ということですか？
それは安いと思うけど、11年以降は1％しか優遇を受けられないのは、どう考えますか？
変動なら、1.6％優遇が続くのですよね。この差は大きいですね。

[37: 匿名]

今のフラットの金利で払えない人が、ローン組んだらそもそもダメだろう。
変動や有期の固定は、いずれもフラットでも借りられるけど、総支払額を減らすためにリスクを負ってチャレンジするもの。
チャレンジに失敗したら、返済不可になる人が借りたら破綻だよ。１０年固定は、チャレンジのリスクとリターンを減らしてるに過ぎない。

[38: 匿名]

後、払える金利から１０年固定なんてギャンブルかけるなら、変動で借りて、１０年固定金利との差額を繰り上げした方がよっぽどマシなのに。
どちらにしても、金利上がったらアウトでしょ。なら中途半端な１０年固定じゃなくて、変動にしなきゃ。
逆に、ある程度のリスクは許容できるけど、金利爆上げのリスクは負いたくない人が１０年固定借りるのが王道。この場合も、フラットとの差額を繰り上げできる位が望ましい。

[39: 匿名さん]

今ならリスクを負うがまあ結果的に総返済額は一番低く出来るだろう変動か
リスクを負いたくない又は返済計画が立てやすいフラットか
10年固定を選ぶ理由がわからないんだけど？

[40: 匿名さん]

>>39
実際に何年で返すつもりか（何年で借りたかではなく）を考えたときに、十数年で返すつもりなら、フラットじゃなくて10年固定でも十分リスク回避になると思っています。

[41: 匿名]

39さん　10年固定は様子見です｡10年後に安い金利なら変動で借り替えすれば良いし途中で金利が高くなれば繰り上げ頑張れば良いのでは　変動から固定の切り替えは普通の人には難しいよ　長期金利が先に上がるのに今の低金利捨てて安全策で固定には切り替えられないしどっちかと言えば考えて変動選ぶ人はちょっと勝負師気質が有るわけだしね　10年固定で日本の景気の先を読むって感じでしょう　普通の仕事して金利とか考えている人は少ないし家を買って初めて金利に感心を持つ人が多いだろうし少し授業料として0．5%の上乗せ金利を払うって感じでしょう　万が一金利が爆発的に上がればラッキー程度でしょう　ミドルリスクミドルリターン良くある選択だと思いますよ

[42: 匿名さん]

35年で返すにしても、いろんな考え方があります。

■35年全固定
35年を全固定にすると、金利は、3パーセント。


■10年固定
10年固定で、金利が1.5パーセント
10年後には、そのときの世の中の状況の金利になっている。
景気が良くなり、金利が上がっているかもしれない。
今と同じような景気かもしれない。

しかし、10年固定がその時代の相場ならば、残りの25年のうちの10年を、そのときの相場で
固定するという考えもある。
このとき、今の10年固定より高い金利だと損を感じるだろうか？
このとき、金利が3パーセントになったとしても、
最初から3パーセントで全期間固定にするよりは、毎月の支払い金額は少ない。

■変動金利
変動金利で今と同じ金利で10年たつと、それから金利が上がっても、最初から3パーセントで全固定
するより毎月の支払いは少ないだろう。
もし不安ならば、
3パーセントで借りたと思って、差額を返済額軽減型で繰り上げ返済をすればよかろう。
元金がぐっと減って、金利が後から上がっても、最初から高いより少ない支払いになるだろう。
また、金利は上がっても、下がる。
どうせまた金利が下がるので、そのとき支払いが楽になるだろう。

[43: 購入検討中さん]

>>40
そのような意見も多く目にしますね。１０数年で返済する予定なら確かに１０年固定で安心とリスク回避する
事も大いに効果があると思います。

ただ、この１０年というのがミソで、住宅ローン減税というモノが同じく１０年間有ります。
現状の変動金利が１％以下の状況だと減税によって実質金利ゼロで借りている事になります。
「１０年金利ゼロ状態」が続くなんておめでたい事は考えもしてませんが、返済の初期にゼロ状態で
変動金利分を上乗せして返済していく事が出来るというのも、１０数年で返済するプランと資金力のある方
ならアドバンテージになると私は考えます。

私は３０年コースしか選択できない身ですが・・・。

[44: 匿名さん]

>>1
今のローンを組んだのは何年前ですか？
また、なぜそのときは20年の固定特約付ローンにしたんですか？


この掲示板で固定派（長期固定特約含む）の人の意見を聞くと金利が高い分は安心料と言ってます。
何年か前にその気持ちで20年の固定を選んだのなら変更しない方がいいのでは？
もし変動に変えて数年で金利が上がったら往復ビンタで精神的にかなり
きついと思いますよ。

[45: 匿名]

十年程で返せる目処があれば変動にするなあ
42さん35年金利が3%なら10年固定の必要性も分かるんです。
現在フラット35sなら当初10年は1.3程度ですよね？団信料が別ではありますが

[46: 匿名さん]

ローン減税も10年ですし、10年固定だと10年後までの計画が立てやすいと思いますよ。
10年貯蓄に励んで11年目に繰り上げればいいと思ってます。

[47: 匿名]

10年で返済するなら分かるが、30年以上のローンを当初10年間だけ固定にして、どれだけリスクを回避できるのか？　
銀行は11年目からは優遇を当初より、減らす(都市銀1.5％優遇→1％優遇)訳です。仮に当初のリスクを回避できたとしても、残りの20年以上のリスクが遥かに大きいと思うけどね。　
変動であれば、最後まで1.5％の優遇を受けられる。
10年固定派はこの違いをどう考えるんだろう。
最悪のシナリオは11年目から金利上昇だよね。

[48: 匿名さん]

今なら～公務員かグローバル対応企業の優秀社員以外は10年以上の長期ローンは
組まないことが一番でしょう。

[49: 匿名さん]

>>44
私が20年固定を選択した時期は、約2年前、丁度リーマンショックの直前というところでしょうか。

確かに数年で金利が上がったら往復ビンタとなるでしょうね。
私は少なくとも2～3年は金利上昇が見込まれないと考えていますので、実質固定期間の意味があるのは15年程度かと。（18年－3年＝15年）
加えて長期金利がかなり下がってきているので借換えを検討している次第です。

本質的には変動を選んで差額をこまめに繰り上げ返済することが合理的だと思うのですが、繰上げ返済手数料が1回当たり5千円掛かるところが大きなネックと感じていることも事実です。
また、10年固定と変動の金利差が無くなってきているので、小さな安心料で様子を見るのも手ではないか。

・・・そんなところで悩んでいます。

[50: 匿名]

45さん
うちは10年固定だけど全期間優遇幅1.5だよ。2年前実行だけど…。今は違うのかな

[51: 匿名さん]

＞50さん
全期間1.5％は良い条件ですね。
固定金利はおいくらですか？

[52: 50]

2.15です。0.2の死亡以外で働けなくなる可能性も考えて三大疾病も付けてみたから2.35です。
でも今から考えたら三大疾病付けず2.15にしておけば良かったかなぁと若干後悔してますが

[53: 匿名さん]

10年固定1.3％で、特約期間終了後1.3％優遇ってどう？
別枠だけど・・・。

[54: 匿名はん]

＞５３
１０年間１．３％で、１１年目以降は店頭金利から１．３％引きってことだよね？
高くはないんじゃない？

でも今なら変動でしょうな。
当面金利あげられねぇだろ・・・。

[55: 匿名]

フラット35S物件でフラット使わない人っているのでしょうか

[56: 匿名さん]

＞５５
新規ならフラットＳか変動でしょう。

借換えならフラット使えないから変動かと。
でもフラットＳの影響からか１０年固定も頑張ってるみたいですよ。

[57: 匿名]

フラットと変動を天秤にかける人がいるとは…
変動の怖さとフラットの歴史的低さ分からないのかなぁ！？

[58: 匿名さん]

歴史的に公庫を選択した人は皆痛い目にあってるよね。

[59: 匿名さん]

フラットは5年前から歴史的な低金利と言われ続けてれよね。

[60: 匿名]

フラット確かに低めいっぱいからさらに下がったよね。
こうなると政策優遇する必要なかったくらい。そう言われても気付いたときから優遇があると、当たり前だと思ってしまう。

[61: 匿名]

がっちりアカデミー見逃した・・・。

[62: 匿名]

10年固定の1.5％ってどこの金融機関ですか？
どこに聞いてもそんな安いところはないですね。　
今のフラット35Sに対抗する銀行はないと思うんだけど。対抗して最低限の利鞘を確保できないようなことはやらないでしょう。
まあ、本当に1.5％以内でも借りないね。

[63: 匿名]

>>62さん
うちの近所の地銀やら信金で普通に10年固定1.4％やってるよ。
保証料は必要だけどね。

意外と地銀や信金は金利低いよ。

[64: 匿名さん]

よくマンコミのCMにでてる住信SBIは10年固定1.49%っていってるね。

[65: 匿名]

今日、某地銀で保証料込みで10年固定1.4％との提示を受けました。
来月の方が下がりますかね？

[66: 購入検討中さん]

>>65
地域はどこでしょうか？　首都圏？？

[67: 65]

>>66さん
残念ながら、当方、近畿圏です。

長期金利、なんだか凄いことになって来てますね。
住宅ローンを検討する身としては有難いことですが、大丈夫なんでしょうか？
いつか反動が来るのではないかと少し不安です。。。

[68: 匿名]

うち、今月実行の１０年固定１．６５％
全期間１．５％優遇。
中部圏の某地方銀行ですなぁ。

[69: 匿名]

>68
聞きたいことがあるんですが
なんで最初の借り入れで１０年固定にしたんですか？
全期1.5％優遇ならとりあえず変動で0.975％にしようかとか悩みませんでした？
悩んだ末に固定にしたなら何が決め手で固定にしましたか？
教えてください

[70: 匿名さん]

計算では15年で返せる予定
変動はこの先上がるかもしれないが、固定は10年間は固定のまま
10年であらかた払い終えれば、その後変動に移行しても5年ならしのげると考えての計画的犯行

10年後、変動金利が10^10％なんかになったら当然破綻だが、
そんなの、無借金でも日本自体が破綻するだろうから考慮の価値なし
よってそういう事態は想定しない