今なら・・・変動ですか？10年固定ですか？

[ビギナーさん]

借り換えを検討中なのですが、変動と10年固定で迷っています。

現在：残期間30年、残金2000万で
　　　20年固定2.7％、特約期間終了後－0.6％優遇


①変動の場合：0.775（変動選択時－1.9％通期優遇、固定選択時－1.4％優遇）

②10年固定の場合：1.3％、特約期間終了後－1.3％通期優遇（変動・固定いずれを選択しても）

繰上げ金額の条件はありませんが、いずれも1回あたり繰り上げ手数料が5千円ほど掛かります。


個人的には今後2～3年は変動金利が大きく上昇することは想像できないのですが、
10年後となると今の金利水準のままとも考えにくいかと・・・。

でも、10年固定の金利が今後更に低下することが考えられるようならば変動を選択するべきか・・・。

この条件の場合、みなさんならどう考えられますか？
ご意見をお聞かせください。

[121: 匿名さん]

フラットは35Sなら変動と比較になるけど～～～
フラットの金利が2.20％を超えるとなると変動を選択かな･･･

これで比べられればねぇ･･･
インフレ時の保険代わりにフラット選択といっても
0.5％以上高くなるなら、フラットとの差額を貯金しておいた方がいいと思う

[122: サラリーマンさん]

大手都銀1.075の変動に借り替えました。
最初から10年固定は、考えになかったです。
なぜなら、10年固定期間が終了になるまでに元金が減っているから、

変動と１０年固定を比較すると
10年後金利が1.5倍になっても、現在の10年固定と同じ程度の金利
10年後、再度10年固定にすると変動の1.5倍程度の金利になる

仮に、明日金利が1.5倍になっても10年固定と同じ程度の金利だからだよ。
借入金が大きい時に金利が安いと、元金がどんどん減りますね。
元金が減った時に金利が上がっても、その金利は元金に対しての金利だから払う利息も少なくなりますね。

10年固定がいいと思う方、
一度、変動との金利差を考えて10年後の元金をシュミレートしてみて下さい。
借り入れから5年後に変動金利が倍になったとして、10年後どちらの元金が少ないでしょうか？

私はというと金利2.5から変動1.075に借り換え
銀行の返済計画をみると、今は驚くほど元金が減少しています。
変動と固定で比較して年に120万銀行に支払ったとして
変動のほうが元金の減り方は大きいですよ。
借り入れが多い初期に金利が少なく元金を大きく減らせば、後々に金利が上がった時の利息額は少なくなるね

[123: 匿名]

それは元金均等の場合ですか？
元利均等の場合ですか？

[124: 匿名]

元利均等か元金均等かはこの場合関係無いよ。

て言うか、元金均等に何のメリットも無い事が過去スレで証明されてますよ。

[125: 匿名]

元金均等は保証料が安い。
それはリスクが低いことを銀行が認めているということ。

繰上げは元金均等なら再計算
元利均等は期間短縮
マンションは特に積立金あがるからちょうどよい。

[126: 匿名]

金利が低い方が毎月払う元金が多い。の意味がわかりません。
月々の返済額が少なくても元金が多いって事？？
返済初期は返済額に対する金利の割合が多いんですよね？(元利均等の場合)

[127: 匿名さん]

>元金均等は保証料が安い。
>それはリスクが低いことを銀行が認めているということ。

違うよ。保証料は残債に対して掛かる物だから元利均等でも元金均等との差額を毎月繰上すれば
保証料は同じになる。

>繰上げは元金均等なら再計算
>元利均等は期間短縮

元利均等も元金均等も月々の返済額が同じならば支払う利息も完済時期も全く一緒。

>金利が低い方が毎月払う元金が多い。の意味がわかりません。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/96108/res/643

固定3%月116000円（元本41000円＋利息75000円）
変動0.875月82000円（元本61000円＋利息22000円）

[128: 匿名さん]

ホントだ！！
全然知りませんでした。。。
元金の割合がこんなにも違うんですね

固定10年1.9％です。
借り換えようかなぁ？？

[129: 匿名さん]

>>127
解説ありがとう。

固定2.5から変動1.075に借り換えした時のシュミレートは
月々の支払額が同じなら、完済期間が数年短縮しました。
借り換え手数料上乗せですので元金は増えましたが、
借り替えるだけで、数年の繰上げ返済したのと同じ効果になります。

実際は、完済期間を少し短くして月々の支払も少し少なくする折衝案にしました。
余剰資金は家計の不測の事態に対応することして、残りは繰り上げ返済にすることにしました。

[130: 匿名さん]

先月末に10年固定特約付変動1.3%で借り替えました。
これまで3%全期間固定だったので繰り上げにがんばります。
もっと早く動けばよかったです。

子育て世代には10年固定の方が金利が少々高くても安心感はありますね。

[131: 匿名さん]

10年固定特約付変動1.3％って何ですか？？
これは変動ではなく10年固定？
10年は固定だけど変動で金利が上がった分を10年後に調節で支払う、とかですか？

[132: 通りすがり]

「10年固定特約付変動」は、普通の10年固定のことですね。
正式な名称は様々ですが「○年固定特約」と呼ぶところが多いです。

住宅ローンは「変動金利」と「(全期間)固定金利」に分けられます。
その「変動金利」の一種として、「○年間は固定する」という特約を付けるわけです。

特約期間が終了すれば、変動金利になりますよ、という意味でもあります。
（もちろんその時点で、また特約を付けることは出来ます。）

[133: 匿名さん]

うちも１０年固定1.3％（申込時金利で確定）で決めました。提携の第二地銀です。
変動金利と比べてもこの程度の金利差なら、総合的に勘案して許せる範囲だと思いました。

[134: サラリーマンさん]

預金金利＋１％以下で借りられて住宅ローン控除を100％利用できるなら
10年間は繰上げ返済せずに預金に回して利息をもらった方がとくですよ。

例）ローン金利1.3％　－　住宅控除１％＝0.3％　＜　定期預金0.4％
　10年後に定期を解約して繰上げ返済する。

変動で１％以下の金利なら効果が大きいので、
まず、住宅控除が100％利用できるまで繰り上げ返済する。
そして、繰上げ返済後に金利が１％以下のときは繰り上げしないで預金する。
金利1％以上になったっら預金を全額繰上げ返済にする。
10年後に預金を全額繰上げ返済する

この仕組みで、最近の超低金利が続く限り我が家は繰上げ返済をせずに預金しています。

[135: サラリーマンさん]

訂正）
【誤】
例）ローン金利1.3％　－　住宅控除１％＝0.3％　＜　定期預金0.4％
　10年後に定期を解約して繰上げ返済する。

【正】
例）ローン金利1.0％　－　住宅控除１％＝0.0％　＜　定期預金0.4％
　10年後に定期を解約して繰上げ返済する。

[136: 匿名はん]

＞＞１３４
繰り上げ返済してるやん‼

と突っ込んでみる。

[137: 匿名]

>>124
元金均等の方が総支払い額が少なくてすむと銀行から言われて元金均等にした私は騙されたってこと？

[138: 匿名さん]

>>137

厳密には間違いではないよ。繰上を一切しないのであれば元金均等の方が総支払額は少なくて済む。
ようは、返済方法次第で元金均等は意味が無くなるし、元利均等が元金均等より遙かに有効になりうる。

[139: 匿名]

>>138
同じ金額を繰上げ返済した場合、元金均等よりも元利均等の方がメリットが大きいってことですか？

[140: 匿名]

繰上額が同じなら年間返済額が元金均等のほうが多いので元金均等が有利になります。

しかし、年間返済額を合わせると、どちらも支払う利息も完済時期も同じになります。

元利均等は月々の返済額が少ない分をより多く繰上する訳です。

どちらも家計への負担は同じですが元利均等は不測な事態に繰上額を減らす事が可能です。

極端な例を出すと毎月元金均等と元利均等の差額を繰上していけば元利均等と元金均等の利息はイコールになるのです。違いは元利均等は止める事も出来ると言うこと。

もっともこれだけ低金利だと、どちらにしても大して月々の返済額に差がでないのでどちらでもいい気がします。