今なら・・・変動ですか？10年固定ですか？

[ビギナーさん]

借り換えを検討中なのですが、変動と10年固定で迷っています。

現在：残期間30年、残金2000万で
　　　20年固定2.7％、特約期間終了後－0.6％優遇


①変動の場合：0.775（変動選択時－1.9％通期優遇、固定選択時－1.4％優遇）

②10年固定の場合：1.3％、特約期間終了後－1.3％通期優遇（変動・固定いずれを選択しても）

繰上げ金額の条件はありませんが、いずれも1回あたり繰り上げ手数料が5千円ほど掛かります。


個人的には今後2～3年は変動金利が大きく上昇することは想像できないのですが、
10年後となると今の金利水準のままとも考えにくいかと・・・。

でも、10年固定の金利が今後更に低下することが考えられるようならば変動を選択するべきか・・・。

この条件の場合、みなさんならどう考えられますか？
ご意見をお聞かせください。

[1: 匿名さん]

私なら変動ですかね。

[2: 匿名さん]

私も変動にしました。3000万円を夫婦ダブルローン。一人1500万円。10年返済目標。
15年までなら変動でいける、20年以上なら固定かな？と個人的な意見ですが。

[3: スレ主]

ご意見ありがとうございます。

固定期間の１０年の間でどれだけ元金を減らせるかですよね。

繰上げ手数料が掛かるので、こまめな繰上げは行えないところがネックかと思っています。
変動にしても固定にしてもある程度まとめての繰上げになりそうですので・・・。

変動なら、金利上昇が見込まれる時にまとめて繰上げして固定に変更、
固定なら、特約期間終了時にまとめて繰り上げるっていう感じでしょうか。

返済目標期間が２０年超なら確実に減らせる元金が確定する固定で様子見すべきでしょうかね。

ちなみに、保証料が別途必要となります。
私が提示されている金利って低い方でしょうか？こんなものでしょうか？

[4: 匿名]

借り換えにともなう手数料保証料は？今のローンは金利いくら？

[5: 匿名さん]

10年固定でもいいけど、変動でいいんじゃない？
それで今までの差額分は必ず貯金して、まとめて繰り上げ返済していけばいいんじゃないかな。

[6: スレ主]

＞４
手数料と保証料で約４５万です。
金利は２０年固定で2.7％です。

[7: スレ主]

＞５
変動でしたら、どれぐらいまで金利が上昇すれば固定に変更することを検討するなど、
あらかじめ考えておくべきですかね？

[8: 匿名さん]

繰上げ返済手数料は、今年の６月か７月から無料と決定されたはず。銀行でも無料ですよ。
間違ってたらごめんなさい。銀行に確認してみてください。

[9: スレ主]

＞８
繰上げ返済手数料が無料になったんですか？
何かの通達とか、指針とかででしょうか？

とりあえず銀行ＨＰで確認しましたがそれらしき情報は見当たりませんでしたが・・・。

[10: 匿名]

返済予定が15年位だったら迷わず変動にしたろうなあ

[11: 匿名]

10年固定を選ぶ人は、この10年間に金利が上がって、10年後にはまた下がると予測してるんですかね？
35年もの長期ローンを組むのに、当初10年間だけ固定にするなんて、どんな意味があるんでしょうか。　
11年目に急上昇したら、どうするんですかね。35年間の金利の予想なんか出来ないわけだから、ここ数年の内に金利が上がらない限り、ほとんど意味がないとおもいますが？
せっかくの超低金利を利用するか、長期固定のフラットSを利用するしかないとおもいますが？

[12: 匿名さん]

10年で返せばいいんじゃないでしょうか。

[13: 匿名さん]

現在のところ日本国債は日本の金融機関が安い金利にもかかわらず買っている．
しかし金融機関の資金はもう限界に近づいている．
外国人に国債を買ってもらうには金利を上げざるを得ない．

しかし，消費税はしばらく上げられない．このまま大幅な赤字財政が続くのは
眼に見えている．現在のような金利では国債を発行しても
誰も買ってくれない日はもう目の前まで来ている．
早晩，急激な金利上昇が日本を襲う．もちろんインフレも同時にやってくる．

固定は１０年で十分である．１０年経てばインフレのおかげで
即全額返済が可能となっている．

これは不可避なシナリオである．
しかし不動産が買える庶民は儲けの絶好のチャンスといえる．
やるべきことは不動産を固定金利ローンで買い，
ただひたすら消費税反対の党に投票するだけ．

[14: 匿名さん]

・変動で0.9未満で借りる
・35年でローンを組む
・支払いは、3パーセントで借りたと思って、差額を返済額軽減で繰り上げ返済をする。
　繰り上げ返済手数料無料
　返済額軽減型で繰り上げ返済ができるor毎月の約定契約を多めにできる(差額を繰り上げ返済できる)

を選ぶ。

これで、金利が上がる前に、返済が終わるか、金利が上がっても、最初から固定で払うより
安い支払いができます。
※元金が大きく減るため

　

[15: 匿名さん]

この条件なら、変動！

①変動の場合：0.775（変動選択時－1.9％通期優遇、固定選択時－1.4％優遇）

0.775は最強だ。

通期優遇1.9パーセントなんて、どこの銀行に行っても絶対に借り換えできない最強金利じゃん。

もとの金利が高い気はするが。
2.475ではないということは、大手銀行ではなくて、信用金庫かな？

まあ、それにしても、0.775で借りれるなら最強でしょう。

[16: 匿名さん]

金利の話だけで比べるのは不可能。未来の金利なんてわかりゃしないんだから、今の段階で優劣つけられるはずない。

とすると、固定か？変動か？変動から固定か？は、将来のライフプランから判断すべし。

将来の金利よりも、将来の自分のライフプランの方が、まだ予想しやすいだろ？

ライフプランによって、選ぶべき金利タイプが変わるのは自明でしょう。

で、そうすると、どんな金利プランがいいか？は、人それぞれってことで、自分のライフプランが一番分かる自分自身で判断するのが一番。
他人に相談するなら、自分のライフプランを詳細に教えなきゃね。

[17: 匿名はん]

固定を選ぶべきライフプランや

変動を選ぶべきライフプランって具体的にはどんなんなんだろう。

突っ込んでるわけでなくて、単に疑問で思った。

[18: 匿名]

13 仮に金利が上昇した場合、中小企業の倒産、消費低迷でインフレ等考え辛いですね。ますますデフレでしょう。

[19: スレ主]

＞10　＞12
私も返済予定が15年以下ならば変動かと思います。

＞11
確かにフラットＳと比べると10年固定は見劣りしますね。借換えでもフラットＳが利用できると有難いですがこればかりは無理ですから・・・。
今年新規実行予定の方が羨ましいかぎりです。

＞13
インフレになるのであれば、景気＞金利＞収入の順に波及（？）するように考えていますが、これからどの程度の期間と想定するかが難しいです。
今から10年だと早すぎるような気がしないこともありませんし。何ともいえませんよね。
不勉強でよく分からないのですが、金利が上昇すればインフレに繋がるのですか？

＞14
変動が0.9％以下で継続できる情勢かどうかでしょうね。今の低金利がどれくらい続くのか・・・難しいですね。

＞15
ご指摘のとおり地元の信金です。借換えでこれなら良い条件なんですね。どの程度が一般的なんですか？

＞16　＞17
確かにライフプランで最適だと思われるプランは異なるのかもしれませんね。（年齢・年収・家族構成などですよね）
一般論としてはどうでしょうか。

＞18
確かに金利だけが上昇すれば倒産や消費低迷は避けられないかもしれませんね。
でもこの場合、デフレ状態が継続されることになるのですか？
国家財政破綻など大変なことになるのだろうとは思いますが、実生活上は日本円の価値が下がるとかですか？

[20: 13]

経済破綻によるインフレ，というのをご存知ないのですか？
驚きです．皆さん，非常に幸せな時代を過ごされてきたようですね．
景気が悪化するのにインフレになる最悪の時代がもうそこまで迫っています．
理解出来ない人は自分で歴史を勉強してください．

固定期間は１０年で十分です．このシナリオはもう不可避です．
残念ですが皆さんのお仕事もなくなります．

[21: 匿名さん]

>>17
今は変動も固定も金利が低いですからね。それを前提として、

例えば、
今購入した家は将来、子供が独立して夫婦二人になったら、
手放して二人暮らしを楽しめる住居に引っ越したいと考えている場合。
それが２０年後くらいをかんがえているなら、３５年固定の選択はありえません。

家を手放すプランがあるなら、それに応じて固定期間は変化します。

また、共働きの間に繰上をして、子供を計画的につくっていく場合。
始めは変動で、子供ができたら返済を計画的にするために固定へ切り替える。

ご子息が１０年内に学費がかかる場合。
その間の貯蓄プランを確かなものにし、学費へのリスクを軽減するために、１０年固定を選択する。

上記例は、場合によって組合わさったりすることで、金利の選択方法は変わると思います。

考えればいろいろありますが、いろんなプランを複合的に考え、
世帯年収の設計図を捉えた上で選択することを、ライフプランに応じた金利選択と考えます。

まぁ、いろいろあるので、人それぞれ、っていうところでしょうか。

ただ、一番、こうやって考えることで得られることは、
「金利を選択した根拠が明確になること」

根拠が明確であれば、家族構成、金利状勢などの外部環境が、当初の計画と異なった時、
自分で考えて、計画を再構築しやすくなります。あたふたしないってこと。これが一番重要な気がします。

[22: 匿名さん]

返済予定が15年以下なら、変動の意味が分からん。

金利0.8未満で、15年後の、残金は、かなり減ってる。
さらに、3パーセントで借りたと思って、差額を返済額軽減で繰り上げ返済をしたら、
元金はさらに減っている。

そこから金利が上がっても、支払い額は大して増えない。

よく、10年で返せるなら、変動とか、15年で返せるなら変動と書いている人がいるが
ちゃんとシュミレーションしたのだろうか？

変動金利が、優遇金利後で、2パーセントや3パーセントになることなんて無い。
仮にあったとしても、年収が爆上げされている。

日本という国は、他国に援助もしているし、いくら借金しても円高だし、
なかなか金利を上げれない国なのです。

円安で1ドル130円ぐらいになれば、さすがに長期金利も上がって、日本は危機になるかもしれない。
しかし、そのときは輸出業界が伸びている。

円高で70円とかなったら、国債が買われて、長期金利はますます下がり、変動金利も上がらない。

[23: 匿名さん]

>>20

10年物国債の金利が（過去最高水準の）8％になると、100円の額面利率1.2％の既発債の価格は62円になり暴落する、
900兆円もの国債が暴落すると、それを保有している邦銀等は莫大な含み損を抱える。全体で300兆円以上の損失が出る。
これは90年代の不良債権の純損失40兆円程度を遥かに上回り、日本の金融機関や企業のほとんどが壊滅するだろう。

だから邦銀も最初は買い支えるが、支えきれなくなったら、含み損を避けるために売り逃げるだろう。
彼らは横並びで動くので、売り始めたら国債はさらに暴落する。暴落が暴落を呼んで落ちるところまで落ちる。

こうした事態が予見された段階で取り付けが起き、2008年の欧米のような状態になろう。

さらに欧米より悪いのは、財政も破綻しているため、政府が銀行を救済できない点だ。
この結果、金融システムは完全に崩壊し、企業が大量に倒産して1000万人ぐらいが失業し、
インフレで年金や金融資産の実質額は大幅に低下して高齢者の生活は破綻し、
実質GDPも大幅に低下して、日本は60年代ぐらいの生活水準に戻るだろう。

[24: 匿名]

>23
だから何？
こんな予測たてられるの俺だけでしょって自慢したいの？
すごくよくシミュレーションしてるねって褒めてもらいたいの？
23のいうのは必然ではなく最悪のシナリオだし、もし23がそこまで必然だっていうなら、個人でなく国として回避する努力をしたら？
こんな匿名掲示板に書き込んで喜んでないで
ってか、あなた60年代の生活なんて知らないでしょ。

[25: 匿名さん]

経済破綻によるインフレがどういうものか教えてあげただけじゃん。

[26: 匿名]

22 そう思うあなたは変動使えば良いだけの話しであって
固定選ぶ人は損する事も分かって安定した返済プランを選択しているだけ

[27: スレ主]

みなさまご意見ありがとうございます。
誰にも未来が読めないですし、やはり色々なお考えがありますね。

金利上昇＞インフレと繋がることが想定されるのは、
ものすごく単純？にいうと金利の膨れ上がった国債（国の借金）を返済するためにお札を大量に刷るなどして実質上借金をチャラにするしかなくなり、日本円の価値が下がるため、輸入品の価格（価値）が相対的に高騰するため・・・ということですよね？
ただ、これを裏返せば、輸出品は安く出荷できるため輸出企業は伸びるとも思われる・・・が、この伸び代が内需拡大に繋がらなければ物が余って国内はデフレになるとも考えられる。
だけれども現状で日本が破綻すれば世界への影響もものすごく大きいでしょうから海外での需要も減少するようにも思われる。

なんだかぐるぐる回ってしまいます。（私だけでしょうけど）

仮に今後金利が上昇すると見た場合、10年間でどの程度の上昇が想定されるのか。
または上昇はなしにこのままなのか。
・・・難しいですね。

[28: 匿名]

男は黙って変動金利

[29: 物件比較中さん]

>>28
なぁ～にぃ！？クールポコ最近みないですね。

私も変動金利を選択してますが（来月金消の予定です）借りる時は不動産屋が１０年固定でプラン作成して
１０年固定で借りる予定になってました。

銀行の融資担当者とお会いして、１０年固定の説明を散々聞いたあとに「あの～変動金利っていう考えは
アリでしょうか？」と聞いた所、「不動産屋の方から１０年と聞いてましたが、私個人としては変動を勧めたい位
ですよ」と言われて驚きました。

当然ながら「金利変動のリスクを承知しておられるなら今は賢明な選択肢です」と言われました。
目先の金利を取るというよりも、「優遇幅」をメリットとして考えるべきとも言われました。
つまりは１０年固定などは１０年後に優遇幅が１．０％等つきますが、変動金利は優遇幅が１．６％とかも
あります。

つまり、実質金利が３％になる時代というのは店頭金利が４．６％になっているという事です。
この４．６％が今後有り得るのか？というのをご自身が判断して下さいという事でした。
私はチキンなので、色々なケースを想定してシミュレーションも散々してそれでも変動を選択する勇気が
出なかったのですが、嫁の「金利上昇であんたが払えなくなったとしたら、日本沈没してる時だから変動
選んだ今の多数派は皆終わりだよ。皆で終わればいいじゃん、恥ずかしくないって」の言葉で一気に楽に
なりました。


特に国には何も期待しちゃいませんが、去年から今年にかけて８割位が変動選んでるらしいのでこの層が
破綻する前に何らかの対策はするだろうと思っています。この層っていうのは、この不景気に住宅ローンの
審査が通り、氷河期世代にも関わらず結婚・子持ちの世代です。この層を潰すという事は日本の未来を潰す
と言っても過言ではないと思うので、終わる時は皆で終わればいいんじゃないかと思います。
最悪のシナリオばかり想定すると、家の外から出られませんから（笑）

[30: 匿名さん]

国に期待しちゃいないといいながら、脅迫するように期待満々なのが笑えるww

[31: 匿名さん]

まぁ何かしらで割り切らないと、このご時世で不動産は買えませんからね。
みながそうやって何かしらの理由で政治（日本の今後の）動向に興味を持つのは悪いことではないですし。

[32: 匿名]

30〜35年の超長期ローンを組むのに、当初10年を固定にするヤツまだいるかな？

[33: 匿名]

いるんだよねー。
子持ちの知り合いほとんどが１０年固定。１０年後に残債に目途が立つ訳でもなく、どうにかなるんじゃ？って感じ。ならフラットとか２０年は固定にした方が安心じゃない？ってのには金利が高くなって月の支払いが厳しくなってしまう…変動は爆上げの心配があるし…って事で払える固定金利から計算した結果の１０年固定って人、結構います。

[34: スレ主]

私としては10年固定と変動の金利差がかなり少なくなってきているから悩んでいるところがあります。
10年物の国債の金利を見ていると10年固定の金利は8月は7月よりも下がるように思われますが、変動については今後下がる余地があるとは考えにくいと思います。
固定と変動の差が縮まれば縮まるほど今後変動金利が上昇する見込みがないと銀行が考えているということだとは思うのですが、金利差が0.5％を切ってくることも考えられませんか？

[35: 匿名]

私は10年固定1.5％で契約しました。
今のところ変動は魅力的ですが先がわからないので不安もあり固定にしました。

[36: 匿名]

差が0.5％ということは1.375％ということですか？
それは安いと思うけど、11年以降は1％しか優遇を受けられないのは、どう考えますか？
変動なら、1.6％優遇が続くのですよね。この差は大きいですね。

[37: 匿名]

今のフラットの金利で払えない人が、ローン組んだらそもそもダメだろう。
変動や有期の固定は、いずれもフラットでも借りられるけど、総支払額を減らすためにリスクを負ってチャレンジするもの。
チャレンジに失敗したら、返済不可になる人が借りたら破綻だよ。１０年固定は、チャレンジのリスクとリターンを減らしてるに過ぎない。

[38: 匿名]

後、払える金利から１０年固定なんてギャンブルかけるなら、変動で借りて、１０年固定金利との差額を繰り上げした方がよっぽどマシなのに。
どちらにしても、金利上がったらアウトでしょ。なら中途半端な１０年固定じゃなくて、変動にしなきゃ。
逆に、ある程度のリスクは許容できるけど、金利爆上げのリスクは負いたくない人が１０年固定借りるのが王道。この場合も、フラットとの差額を繰り上げできる位が望ましい。

[39: 匿名さん]

今ならリスクを負うがまあ結果的に総返済額は一番低く出来るだろう変動か
リスクを負いたくない又は返済計画が立てやすいフラットか
10年固定を選ぶ理由がわからないんだけど？

[40: 匿名さん]

>>39
実際に何年で返すつもりか（何年で借りたかではなく）を考えたときに、十数年で返すつもりなら、フラットじゃなくて10年固定でも十分リスク回避になると思っています。

[41: 匿名]

39さん　10年固定は様子見です｡10年後に安い金利なら変動で借り替えすれば良いし途中で金利が高くなれば繰り上げ頑張れば良いのでは　変動から固定の切り替えは普通の人には難しいよ　長期金利が先に上がるのに今の低金利捨てて安全策で固定には切り替えられないしどっちかと言えば考えて変動選ぶ人はちょっと勝負師気質が有るわけだしね　10年固定で日本の景気の先を読むって感じでしょう　普通の仕事して金利とか考えている人は少ないし家を買って初めて金利に感心を持つ人が多いだろうし少し授業料として0．5%の上乗せ金利を払うって感じでしょう　万が一金利が爆発的に上がればラッキー程度でしょう　ミドルリスクミドルリターン良くある選択だと思いますよ

[42: 匿名さん]

35年で返すにしても、いろんな考え方があります。

■35年全固定
35年を全固定にすると、金利は、3パーセント。


■10年固定
10年固定で、金利が1.5パーセント
10年後には、そのときの世の中の状況の金利になっている。
景気が良くなり、金利が上がっているかもしれない。
今と同じような景気かもしれない。

しかし、10年固定がその時代の相場ならば、残りの25年のうちの10年を、そのときの相場で
固定するという考えもある。
このとき、今の10年固定より高い金利だと損を感じるだろうか？
このとき、金利が3パーセントになったとしても、
最初から3パーセントで全期間固定にするよりは、毎月の支払い金額は少ない。

■変動金利
変動金利で今と同じ金利で10年たつと、それから金利が上がっても、最初から3パーセントで全固定
するより毎月の支払いは少ないだろう。
もし不安ならば、
3パーセントで借りたと思って、差額を返済額軽減型で繰り上げ返済をすればよかろう。
元金がぐっと減って、金利が後から上がっても、最初から高いより少ない支払いになるだろう。
また、金利は上がっても、下がる。
どうせまた金利が下がるので、そのとき支払いが楽になるだろう。

[43: 購入検討中さん]

>>40
そのような意見も多く目にしますね。１０数年で返済する予定なら確かに１０年固定で安心とリスク回避する
事も大いに効果があると思います。

ただ、この１０年というのがミソで、住宅ローン減税というモノが同じく１０年間有ります。
現状の変動金利が１％以下の状況だと減税によって実質金利ゼロで借りている事になります。
「１０年金利ゼロ状態」が続くなんておめでたい事は考えもしてませんが、返済の初期にゼロ状態で
変動金利分を上乗せして返済していく事が出来るというのも、１０数年で返済するプランと資金力のある方
ならアドバンテージになると私は考えます。

私は３０年コースしか選択できない身ですが・・・。

[44: 匿名さん]

>>1
今のローンを組んだのは何年前ですか？
また、なぜそのときは20年の固定特約付ローンにしたんですか？


この掲示板で固定派（長期固定特約含む）の人の意見を聞くと金利が高い分は安心料と言ってます。
何年か前にその気持ちで20年の固定を選んだのなら変更しない方がいいのでは？
もし変動に変えて数年で金利が上がったら往復ビンタで精神的にかなり
きついと思いますよ。

[45: 匿名]

十年程で返せる目処があれば変動にするなあ
42さん35年金利が3%なら10年固定の必要性も分かるんです。
現在フラット35sなら当初10年は1.3程度ですよね？団信料が別ではありますが

[46: 匿名さん]

ローン減税も10年ですし、10年固定だと10年後までの計画が立てやすいと思いますよ。
10年貯蓄に励んで11年目に繰り上げればいいと思ってます。

[47: 匿名]

10年で返済するなら分かるが、30年以上のローンを当初10年間だけ固定にして、どれだけリスクを回避できるのか？　
銀行は11年目からは優遇を当初より、減らす(都市銀1.5％優遇→1％優遇)訳です。仮に当初のリスクを回避できたとしても、残りの20年以上のリスクが遥かに大きいと思うけどね。　
変動であれば、最後まで1.5％の優遇を受けられる。
10年固定派はこの違いをどう考えるんだろう。
最悪のシナリオは11年目から金利上昇だよね。

[48: 匿名さん]

今なら～公務員かグローバル対応企業の優秀社員以外は10年以上の長期ローンは
組まないことが一番でしょう。

[49: 匿名さん]

>>44
私が20年固定を選択した時期は、約2年前、丁度リーマンショックの直前というところでしょうか。

確かに数年で金利が上がったら往復ビンタとなるでしょうね。
私は少なくとも2～3年は金利上昇が見込まれないと考えていますので、実質固定期間の意味があるのは15年程度かと。（18年－3年＝15年）
加えて長期金利がかなり下がってきているので借換えを検討している次第です。

本質的には変動を選んで差額をこまめに繰り上げ返済することが合理的だと思うのですが、繰上げ返済手数料が1回当たり5千円掛かるところが大きなネックと感じていることも事実です。
また、10年固定と変動の金利差が無くなってきているので、小さな安心料で様子を見るのも手ではないか。

・・・そんなところで悩んでいます。

[50: 匿名]

45さん
うちは10年固定だけど全期間優遇幅1.5だよ。2年前実行だけど…。今は違うのかな