古い中古マンションの落とし穴

[匿名さん]

以前、知り合いの買った築25年位の中古マンションですが、安くて広い！との理由で購入したのですが、
契約時に「前に管理組合の会計担当者が修繕積立金を持ち逃げした為、大規模修繕が出来ません」と
説明されたそうです。新築当時からの金額なので、かなりの金額なのでしょうが
持ち逃げだなんって。。。　　恐ろしい事ですよね。
今の新しいＭＳ管理者はこの様な事は出来ないシステムになっているそうです。
どちらにせよ、契約時にきちんと説明があるとは思いますが、こんな時の為にも購入するときの不動産屋選びが大事だと思いました。

[2: 匿名さん]

え〜！そんなことがあるんですね。
築２５年でこれから大規模修繕できないって相当怖いですね、本当に気をつけます。

ところで、中古の物件を買う場合（特に築１０年未満のもの）、どうして売却することにしたのか聞きますよね？
（スレ主さんの知り合いの方の場合のようにこれだけ明確な理由があればある意味安心ですけど）
本当のところをちゃんと聞きだすにはどうしたらいいんでしょうか？
みなさんの意見を伺いたいです。

[3: 匿名さん]

Re、ありがとうございます。
売却する際は、戸建へ住み替えとか普通の理由なら問題ないのですが
意外に多いのが破産だそうです。一歩手前で手放す方も多いようです。
売出し理由を聞きやすいのが買主側の不動産屋さんらしいですよ。
勿論、契約する前に（↑の書込みの様に）重要な内容や事実などがある場合は
説明を受ける義務が買主にはあるので教えてくれるでしょう。
それと、売主側と買主側の両不動産屋さんは細かい打ち合わせをしながら契約書類を
作成している様ですので色んな情報を聞いてる場合が多いと思われます。
いい意味で自分側の営業さんと仲良くなっておいた方がメリットがあると言ってました。
でもまずは、信頼出来る不動産屋さん選びから始めるのがBESTですね。
どこへ行っても同じ物件を紹介できるそうなので。

[4: 02です]

手放す理由が破産ということは、修繕費等の未払い分があるかもしれないですね。
上下階とのトラブルや周辺環境が原因だと、売却しづらくなることを考えて話してくれないのでは…と不安に思っていました。
仲介業者さんとコミュニケーションがうまくとれないと、ひょっとしたら自分にとって重要な情報を聞き逃がすかもしれませんもんね。
気をつけます。参考になります。
でもあれですかね、仲介の不動産屋さんはやっぱり自分の希望地域に昔から店開いてるようなところがいいのでしょうか？
それとも大手の支店なのかな？
質問ばかりで申し訳ありません。。。

[5: 匿名さん]

０１です。
経験からいいますと、大手でもあてにならない所も多いですよ。
特に売ったら「ハイ、サイナラ」って感じです。私としては希望エリア内とか近隣にあるそこそこの人数でそこそこの営業年数のある
業者さんがぶなんではないかな？と思います。
あと、修繕積立の未払いの件ですが、売買契約の時に未払い金額を明確にしてもらえるはずですし、
決済（最終的なしはあｒ

[6: 匿名さん]

０１です。
経験からいいますと、大手でもあてにならない所も多いですよ。
特に売ったら「ハイ、サイナラ」って感じです。私としては希望エリア内とか近隣にあるそこそこの人数でそこそこの営業年数のある
業者さんがぶなんではないかな？と思います。
あと、修繕積立の未払いの件ですが、売買契約の時に未払い金額を明確にしてもらえるはずですし、
決済（銀行などでの残額支払いの時）の時に売って手元に入ったお金で未納分を支払ってもらう作業をその場（銀行など）でするのが
一般的な流れみたいです。ですからその日は貸し付けなどが滞っている会社の方々も一緒に銀行へ来るなんて事も珍しくないｒ

[7: 匿名さん]

続きです。↑

珍しくないそうですよ。そんな作業もいい加減な業者さんでしたら適当ややり忘れて買主さんに責任が回ってくるなんてことも
あり得るかもしれませんね。恐い話ですが。

PCの調子が悪くていっぱいレスしてしまい、ごめんなさい。

[8: 匿名さん]

未払いが売主なら相殺できるから良いけど、他の住居で１００万単位の未払いがあったりすると厄介。
特に１Fに商店が入っていたパターンでは床面積の大きい商店からの入金が期待できないと管理上大きな痛手。
棟内に抵当権ベタベタの滞納塩づけ住居が存在しているというだけで将来自分の部屋を売却するときの足かせになるので注意！

[9: 匿名さん]

>>7さん
そういった手続きなら大手の方がキッチリしてますよ。
私も職業上そういった場にいることが多いですが
大手の方が間違いことが多い。
小さな業者だとそういった知識が無いところもよくある。
あと、そこそこ営業年数のある・・・とありますが
営業年数より宅建免許の番号でしょ？大事なのは。
まあ宅建免許番号もあまり大きすぎれば、
既得権で宅建免許を取っているところもあるので
絶対ではないけどね。

[10: 匿名さん]

以前同じように管理会社の人に積立金を持ち逃げされましたが
管理会社が全額返済し、管理費も大幅に値下げしてきましたよ。
会社を訴えるとか言えばいいのでは？

[11: 匿名さん]

＞10
管理組合の会計担当者（というのは居住者の理事）が持ち逃げしたのだそうですから、
管理会社が全額返済しませんよ。この２つはまったく別の組織です。

[12: 匿名さん]

ちなみに、こうならないように、私のマンションでは、印鑑は理事長、通帳は管理会社。
友人のマンションでは、印鑑は理事長、通帳は監査。とにかく１人に集中させないこと。

[13: 匿名さん]

12さんのおっしゃる通りですね。
ただ問題はペイオフ解禁の事もありますので、しっかり対策もとらないといけませんね。

[14: 通りすがり]

今年、管理組合の会計担当理事になりましたが、（残念ながら？）持ち逃げなど絶対出来ないように
なっています。管理規約や総会資料には、通帳の管理方法が明記されています。

知人の住むマンションでは、理事長が数千万円の不正をして行方不明になったそうで、いち早く
管理組合で部屋の差し押さえをしようとしたけど、当然抵当が設定してムリだったそうです。
当人が建築士で事務所も構えている人だったので、「あの人はいい人だ」と住民がすっかり信用
しきって、何年も理事長として仕切らせておいたのがマズカッタとか。

ところで同じマンションの一室が売りに出ましたが、去年、管理体制が常駐から通勤に変わったのに、
不動産屋のチラシには「安心の常駐管理！」と大きく出ているのであきれました。
修繕積み立て金や修繕計画などについては、仲介業者だって全部を知っているわけではない（それに
ボーっとしている売主も）ので、必要があれば管理員か管理会社に問い合わせて、文書で直接確認
しないといけませんね。
でしょう。

[15: 匿名さん]

ここ、役に立ちますね。上げさせてください。

質問です。教えてください。
数年後に引っ越したいと思っていた場所に新築マンションが建ちます。
中古で出たら買えば良いやとは思っていますが、今のうちにチェックしとく事って何でしょう。
モデルルームが出来次第覗こうとは思ってます。
数年間、前を通るたびギラギラした目つきになりそうです。

[16: 匿名さん]

>>15
まず買ってしまうだろうね。
中古で買うのは手数料や税制で１０％くらいは割安でも新築と同等だから。
基礎の仕様や管理体制はチェックする必要があるけど。
５０００万円の新築物件、４２００万円くらいの中古で買っても同じくらいだよ。
諸経費がかかるから。

[17: 匿名さん]

>>15
マンションって築15〜20年で価格が下がりきるから、そのくらいの
物件が一番お得だとよく言われます。
もちろんその場合は一生住むのではなく、十年くらいで買い替え
というのが前提だけど。
築5年くらいだと一番割高になるような気がします。
新築より多少は値下がりしても、中古であるために諸経費や税金
も多めにかかるし、何より住宅の保証が受けられないのが痛いです。
私、この違いだけでも新築の方がお得なんじゃないかと思ってます。

[18: 匿名さん]

本当にこのスレ役にたちます。ありがとうございます。
横レスで申し訳ないのですが教えてください。うちも最初新築で探していたのですが
中古の方が値段的にお得感があったので、最近中古を見ています。
でも手数料などもろもろ見てくと新築の方が良いのかなと感じだし、知人に聞いた所
中古ならＨ16に住宅建築法が変わったから1年以内じゃないと自分が転売する時
若干値段に響くと言われました。（確か昭和55年にも一度大きな改定があったと思うんですが）
もしその辺詳しい方いらっしゃたら教えてください。
宜しくお願い致します。

[19: 匿名さん]

平成１４年改正、（実施は翌年）。
用途地域見直しに伴う、建築制限の改正。
総合設計制度・容積率の交換など、建築制限に柔軟性を持たせた。
シックハウス（ＨＣＨＯ：ホルムアルデヒド）対策の義務付けなど。

昭和５５年改正。
主に耐震設計について、強度の見直し。

[20: 匿名さん]

今、話題アスベストはどうなのかご存知の方がいらっしゃったら
教えて下さい。

[21: 匿名さん]

＞19
容積率の交換というのは立て替えた時に同じ規模のマンションが建たないという
事でしょうか？

[22: １９]

>>21
これは商業地域などで、
自分の土地に高い建物を建てない代りに、
隣の土地にはその使わなかった容積率分を通常より割増して使えるというもの。
東京駅のＪＲ駅は３階建てにしかしない代わりに、
丸の内にこれから立てるビジネスビルは容積率を割増して建てる。
このようなことが出来るようになりました。

総合設計制度は、第一種低層住居専用地域に６階建のマンションを建てるなど、
私はあまり適切な運用の仕方とは思いませんが、最近よく行われています。
都心にタワーマンションを建てるような場合、
今後は容積率の交換なども行われるようになると思います。

[23: 匿名さん]

>22さん
ありがとうございます！
お詳しいのでもうひとつお尋ねしたいのですが宜しいでしょうか？
昭和５５年以前の物件は中古で出した場合値段が落ちると聞いた事があります。
今回Ｈ14年に見直した内容でも中古で出した場合値段に影響するのでしょうか？

[24: 匿名さん]

>16さん
＞５０００万円の新築物件、４２００万円くらいの中古で買っても同じくらいだよ。
詳しく教えていただけませんか？自分も中古で検討中なんで・・・

[25: １９]

>>23
平成１４年改正では、あまり影響は無いと思います。
中古では、シックハウスもあまり関係無いから。
ただ、これからアスベストは別の法律改正が行われて、こちらの影響は大きいのではないでしょうか？
昔の鉄骨造の高層ビルなど、耐火被服はアスベストだったし。（霞ヶ関ビル等が該当）

５５年、それ以前にも耐震強化の改正があったですね。
昭和４０年代製の日本住宅公団武里団地（東武伊勢崎線）で、
継ぎ足した鋼管杭が折れたなんて事故もありました。
今では考えられないようなことが起きたんです。

[26: 匿名さん]

>>24
登記関係の税金、不動産屋への手数料、不動産取得税、新築とどう異なるかを調べると、理解できると思います。
マンションだと、これ以外に固定資産税関係の軽減が無いこと（建物評価はなかなか下がりませんから、軽減が有ると無いでは大違いです）
なども上げられます。
また修繕積立金が、段々と割高になっていきますから、
最初に住むのと２０年経ってから住むのでは、ランニングコストがだいぶ違いますね。
共用部は、いくら綺麗に直しても、中古と最近の新築では大きく異なります。

鉄筋コンクリート造だと、梁の間隔や太さが、昔のマンションでは狭くて太い。
住み難いですし間取り変更がし難い。
コンクリートの耐力が昔と今では大違いの為です。
これも修繕費の金額に影響します。

[27: 匿名さん]

>25さん
詳細ありがとうございます
うちは今築３年の中古物件を検討していますが今まで新築を見ていた
おかげでどうも良く見えません。
立地は駅３分とかなり良いのですが二重床は水周りだけです。
この辺はどうなんでしょうか？

[28: 匿名さん]

>>26
ありがとうございます。今中古物件で迷っていて
１つは築５年、３LDK、５階建ての４階、６０ｍ２、1590万
もう１つは築９年、３LDK　１２階建ての６階、７５ｍ２、2250万
マンション同士の距離は徒歩５分位ですが、駅までは徒歩１５分位です。
電車は使わないので駅が遠いのはいいんですが、築５年のほうは
近くに動物公園がありヤギ等がいて風向きによっては臭いがすごいです。
だから安い？のもあるとは思っているのですが・・・
ただ４階だと臭いもないのか？等で悩んでます。部屋はまだ見てません。
もちろん築９年のほうは臭いもないのですが金額的に少し予算が・・・
ご意見あればアドバイスよろしくお願いします。

[29: 匿名さん]

古い集合住宅だと、天井にアスベストが吹き付けられてることがあるみたいですね。
除去にものすごくお金がかかり、長期修繕計画にも大きな影響が及んでしまうので
そういう物件には注意しましょう。

[30: 匿名さん]

１５です。皆様ありがとうございます。
５年後くらいなら引っ越せそうなんだけど、一番お間抜な時になっちゃうのかな。
周りの住民を見てから買えるから良いかなっと思ってたけど。（幼児が嫌）

すっごくありがたい情報、感謝いたします。
　　買っちまおうかなぁ・・・

[31: 匿名さん]

>28
何人家族ですか？
人数によって広さも変わってくると思いますので。