中古購入時の注意は？

[ねこ]

皆さんのご意見、参考にさせていただいてます。
２３区下町で１０年経過したマンションの購入を考えています。
管理組合の議事録を参考にとの事ですが、管理会社から直接購入ができるのですか？
また、管理状況として、ゴミ置き場などの他にはチェックするところはありますか？
ちなみに不動産会社が直接売り主になっており（買い取って売る方法をとっているという説明でした）リフォームした上で引き渡すそうで、
提示された価格に含まれています。これはかなり買いなのかなと思う反面、居住していた方から話が聞けないのが怖いかなとも思います。
ご意見を頂けますでしょうか？お願いいたします。

[2: 匿名さん]

>>01
＞管理会社から直接購入ができるのですか？
＞不動産会社が直接売り主になっており（買い取って売る方法をとっているという説明でした）リフォームした上で引き渡すそうで、提示された価格に含まれています。
あなたが矛盾した内容の後段で書いている通りなら、管理会社からは買えず、売主から買い上げた不動産屋との売買契約になりますね。

東京２３区下町なら、ゴミ置場などよりも、教育環境や地盤などのチェックが最優先です。
あなたの子供の有無に関わらず、資産価値としての意味で重要です。
２３区の中で東側が価格が低めの大きな理由の一つが、地盤の良し悪しです。
また高台が少ないのも下町の特徴です。川を渡るのに登って渡る場所が多いでしょう？

[3: うま]

組合議事録は購入出来ないのではないでしょうか。（売り物じゃありません）売主を通じて閲覧することは
可能かと思われます。見るべき点としては、自分が見るとすれば過去3年分の議事録及び会計報告で以下の
点に注意します。
　①総会の出席率（管理について当該マンションの住民がどれくらい関心が高いか）
　②議案について（何らかのトラブルが話題になっていないか）
　③10年経過というと大規模修繕が行われた後ではと思うので修繕積立金の使用状況（借入をしていないか）
　④駐車場の使用料について、どの程度修繕積立金に当てられているか？

また、ゴミ置き場以外の見るべき場所ということですが、マンションを一回り回って見ることをお勧めしま
す。特に駐車場、駐輪場（出入りのし易さ、整然と置かれているか？）メールボックス（チラシなどが落ち
ていたりしないか）、セキュリティといったところでしょうか。管理人さんが常駐であれば、お話を伺うの
もよいのではと思います。特に騒音トラブルとか変な人が住んでいるかということはご存知かと思いますの
で。
　リフォーム渡については、リフォームの内容が管理規則に沿ったものになっているかチェックが必要かと
思われます。特に床のフローリングについて、騒音防止の観点からLL45となっているところが多いと思うの
ですが、万一安い部材が使われていたりすると後々問題になりかねません。また、「何故リフォーム渡し
なのか？」を売主さんに聞いてみたいですね。

[4: ねこ]

早速のご意見ありがとうございます。
　う〜ん、下町に住む者として地盤の弱さを言われると痛いですね。
　そこで不動産を買うのなら十分リスクを覚悟したうえで踏み切らないといけないですよね。
　また、住民の意識や修繕計画は要チェックということですね？
　検討中の物件は総数４０戸中の1階なのですが、修繕費が2千円台だそうで、いくら1階とはいえ１０年経過してこの金額は低くないか？と疑問に
思っていたところです。管理会社はどこか今調べているところです。
　この不動産屋は自分が売り主となるので仲介料はとらない、頭金以外ではローン手数料等の諸費用だけ用意すればok といううたい文句
でした。とはいえ、商売ですからリフォーム代、利益分は価格に含まれているでしょうから、どのくらいの金額で買い取ったのかと感ぐって
いたところです。（相場より低いとなると・・難あり物件か？とか・・見えない部分で不安感が煽られます）
　まだ、リフォームに入る前の状態をこれから見に行くことになっているので、現在の状態のチェックと何故、リフォームして渡すのか
しっかり聞いてみます。

[5: 匿名さん]

多分、前住者は住み替えなんだろうな。
で、いろいろプレッシャーのかかる売却活動をやるよりも
多少金は損してもいいからということで
不動産屋の買い取りシステムを利用したんだと思われる。
こういう場合、通常、不動産屋はリフォームして販売し、
[販売価格]−[前住者からの購入価格]−[リフォーム代]
で利益を見込む。
まあこれ自体はよくあるシステム。
リフォームに関して言うと、不動産屋としては
前住者の痕跡を残したままよりもリフォームした方が売りやすい、
そういう現実を踏まえていると思う。
しかし普通はリフォーム後の部屋しか購入者には見せないものだが
リフォーム前の部屋を見せてくれるのは珍しい。
でも築10年で修繕積立金2000円台はちょっとありえない位安いので
まともに管理組合が機能しているかどうかチェックが必要でしょうね。
新築時の修繕積立金のまま１度も値上げが行われていないようだと
管理組合員の誰も大規模修繕の必要性を認識してないことになり
これはちょっとやばい気がする。

[6: 匿名さん]

築10年で修繕積立金2000円台
計算してみてください！２０００×４０戸×１２０月
１０年目で大規模修繕はまだ行ってないと思われます。１２年目か１５年目で行う時に
数十万最低１戸あたり負担請求されると思います。

[7: 匿名さん]

築10年ならば大規模修繕の計画も出来てきているかもしれないので
それについての一時徴収金などもお聞きになってはいかがですか。
それから、業者がリフォームして売り出す場合、たいていはかなり
ぼったくりになってるそうです。
私が知ってる例をひとつ挙げると、最初の売値が2700万の物件を、
業者が2300万で買い叩き、3300万で売りだしました。
リフォームに1千万・・これなら2700万のときに自分で買って
リフォームした方がずっと得だと思いました。

[8: 匿名さん]

あともうひとつ、2300万で出ていたリフォーム済み物件を
業者が買い取って何の手も加えず2700万で売り出した例も
知ってます。

[9: 匿名さん]

>>07,08さん
業者もボランティアじゃないんですから、２、３割は当たり前ですよ。

[10: 匿名さん]

>>09
２、３割じゃないでしょ。
>>07は1千万の上乗せ、
>>08はリフォームもしてないのに400万の上乗せ。
ボランティアでやれなんて言ってない。業者が売り出す前に自分で買う方が
得だと言っている。

[11: 匿名さん]

検討している築4年の物件ですが、知り合いがそこに住んでいて、
そこのバルコニーにヒビが入っているらしいのです。
15階建てでその知り合いの方は上の方なのですが、
ヒビが入っているというのはよくある話でしょうか？
今回、テレビで騒がれているような事ではないとは思いますが…。
ヒビの程度のもよるのでしょうが、やはり中古を買うとなると、
そういったことも考えて購入した方が良いのか気になります。

[12: 匿名さん]

仲介料も無料というのだから、＞＞８は７５万円は仲介料とみていいので
２４００万円ならまだいいが・・・
まあ２７００で売れる自信があるのだろうから、それだけの価値があると
いうことだろう。仕方ない部分でもある。

[13: 匿名さん]

９８０万の物件を買い、リフォーム＋仲介料込みで１０８０万円
これぐらいなら見たことあります。

[14: 匿名さん]

>>11
築4年だとわからないけど・・小さなひび(クラック)は結構、10年くらいで
ありますよ。

[15: 匿名さん]

大きなひびは危ないみたいだけど、小さなひび（髪の毛ほどの太さ）なら大丈夫らしいです。

[16: 匿名さん]

幽霊がいるかいないか。自殺者や火事出した土地か どうか？など
曰く付きは

[17: 匿名]

管理組合の議事録に、何でも書いてあるわけではありませんよ。
都合の悪いことは、なるべく後々まで残したくないのですから。
組合総会ではない住民集会をして議論したネタ、とか、住民に告知するプリントを配っただけのネタ、とかは議事録に残りません。

[18: 匿名さん]

売主・宅建業者が買主・エンドユーザーに物件を売る→売主は買主に瑕疵担保責任を２年以上負わなければいけない。→仕入れ時にボロなら当然リフォームやる。

一般エンドユーザーが５００万かけてリフォームする→宅建業者なら４００万で同じリフォームできる。

売主と直接取引する→仲介業者がいないので仲介手数料無しは当たり前。むしろ仲介手数料分値引きの可能性は大。他業者が客付けてきたら他業者に仲介手数料払う算段だから。

自分でリフォームした方が得→リフォーム費用分現金があるなら得。ただしそのリフォーム費用にはリフォーム業者の利益が乗っている事を自覚する事。
現金ないなら高金利のリフォームローンを組まねばならない。しかも住宅ローンに＋なら審査厳しい→それならリフォーム済みの物件金額を住宅ローン一本で組んだ方がよい。

内情を知れば色々な選択肢があるよ。
よく考えてね。

[19: 匿名]

事故物件じゃ無いこと。自殺者 火事 人殺し 行方不明など
霊道が走ってないか

[20: 匿名さん]

何軒か中古物件まわったけど
驚いたのは床が傾いてるマンションがけっこうあった

[21: 匿名さん]

そもそも中古マンションなんて、欠陥があるのが当たり前。