エス・バイ・エルマンション土浦って、なぜこんなに安い？

[不動産購入勉強中さん]

公式URL：http://www.j-cerca.co.jp/tsuchiura/
売主：株式会社日本セルカ
施工会社：大成プレハブ株式会社
管理会社：大成サービス株式会社

もう最終期販売ですが、3LDKが540万円からだそうです！
いくらマンションが売れないにしても、ここまで安いのはなぜ？

[1: 不動産購入勉強中さん]

すみません。売主は「パラディオ合同会社」の間違いです。
株式会社日本セルカは「販売復代理」だそうです。

で、安い理由はわかりました。
完成日が、なんと「平成7年3月」！！！！！

なんで、今まで13年以上もこんな物件が残っていたのでしょうか？

[2: 不動産購入勉強中さん]

ちなみに、キッチン・バス・洗面所は一昔前の賃貸アパートみたいな雰囲気です。

[3: あり]

それは一番安い部屋の値段。
他の部屋はもっと高いと思う。

[4: 匿名さん]

↑540万円「から」なんだから、当たり前

[5: 物件比較中さん]

これって中古物件でしょ？
誰かが手放した部屋をリフォームしてまとめて売ってるだけでは？

[6: 不動産購入勉強中さん]

サイトを見る限り、どこにも中古とは書いていないですね。
もちろん、新築とも書いていないですが。

入居済みの部屋を手放すタイミングなんてバラバラでしょうに、リフォームだけで何十戸も同じ業者が買って同時に販売するなんてことができるのでしょうか？
なかなか興味深いです。

[7: 匿名さん]

最初からずっと売れ残って放置されてたんじゃないの。前に友部でも古いマンションの空き部屋をまとめて売ってたことがあったな。

[8: マンション投資家さん]

サンプルした謄本によると、平成７年にエスバイエル（株）が建設、その後、（株）アルドプロ（平成１８年）、（株）トップアドレイション（平成１９年）、（株）竹中プランニング（平成２０年）と転売され、最後にパラディオ合同会社（平成２２年）が買い取っています。その間は基本的に空室（一部賃貸）状態であったようです。
パラディオ合同法人はシンガポール系の投資ファンドで、物件を一度に５０戸～６０戸単位で仕入れており、一戸当たりの仕入れ値は４百万円以下と推定されます。
販売価格で５百万円台のものは、購入後手を加えない状態のものであって、フルリフォームをしているものは、８百万円～９百万円のようです。（簡易リフォームで６～７百万円台のものもある模様）
価格の安いものを購入して自分でリフォームするか、リフォーム済のものを購入するかの見極めが肝心でしょう。
当該物件の中古販売価格はリフォーム前で８百万円程度が相場でしたので、今回のケースはお買い得と考えられます。

[9: 匿名さん]

近くにず～っと住んでますが

ここは分譲ではないですよ

はじめから賃貸です

賃貸を分譲してるのですよ

[10: 匿名さん]

４、５年前に500万台で売りに出てて、投資用に検討したけど、賃借人が少ないの分かってスルーした。
ここ買うなら、実質利回りで10％は回らないとね。
安いけど投資にはなりませんよ。

[11: 匿名さん]

いつの間にか売主はアイベックスに変わっていますね。
見切りをつけられたのでしょうか？

[12: マンション投資家さん]

当初７９戸バルクにでて、５０戸を購入し１～３期の分譲したところ思いのほか売れ行きが良いので追加で１０戸購入して販売しているようです。追加分の資金の出所はファンドではないということでしょうか。でももう追加の１０戸も完売しているはずです。ローン落ちがあるかもしれませんが。

[13: 匿名さん]

えっ、こんな価格なのにローン落ちがあるとは・・・www
最初から持ち家なんか無理レベルの人が申し込んでるって
ことか〜
住人レベルが低そうだな。

[14: マンション投資家さん]

少々過激？な発言でしたのでちょっとビックリしました～
古くからいらっしゃる居住者の方々がお読みにならないことを願います！

最近のこの物件の事例ですと、７０㎡タイプが６９，０００円/月（敷２、礼１）で成約していますので、若くて比較的年収が低い方でも、頭金なしで全額ローン（最長３５年）を組めば２万円台の返済となり、管理費等２万円程度を考慮しても「賃貸するより購入した方がお得」と考えるケースが多いのでしょう。（もっとも築１５年の物件が３５年後にどうなっているかは定かではありませんが。。。）

若い方や転職直後の方であればローンが付かない例はよくありますよね？

[15: マンション投資家さん]

ここはなかなか賃貸付かないですよ。
販売業者が利回り良く見せるのにタイミング良く
賃貸に出して成約とかの可能性もあり。
駅近の物件の家賃相場を調べたりしたほうがいいですよ。

[16: マンション投資家さん①]

まぎらわしいので、私は「マンション投資家さん①」の方です。

「マンション投資家さん②」のおっしゃる通りだと思います。
土浦のここ１～２年における賃貸市場は家賃下落は著しいようです。
西口側はまだしも、東口側は特にヒドイ～
６万円を境に上は全くダメです。

したがって、エスバイエルで６万円～７万円で成約しているのは「事実」ではありますが、「たまたま」あるいは何らかの「作為」である可能性も否定はできません。

ですから、先のレスは一例としてお話したものであり、今後も６万円台で賃貸できることを保証するものではありません～

[17: 匿名さん]

つくば母子殺人事件
http://www.alpha-net.ne.jp/users2/knight9/tukuba.htm
この事件、マンション投資の失敗も犯行の遠因です。

[18: マンション投資家さん①]

【エス・バイ・エルマンション土浦って、なぜこんなに安い？】
から始まったのに、遂には「殺人事件」の登場ですか！？

「マンション投資家」が殺人犯になりやすいとは思いませんが、「殺人しそうな人」はマンション投資を控えた方が良いかもしれませんね～