いくらまで値下げ可能でしょうか？

[ぷくぷく]

今、購入しようかと考えている中古マンションがあります。
築３年で部屋の間取り、マンションのセキュリティ・外観、周辺環境等は問題ないのですが、部屋の状態がびっくりするほど悪いんです。
クロスは汚れていてはがれている個所もあり、フローリングも汚れています。たった３年でここまでよごれるか？って思うほどでした。だから、もし購入したらリフォームをするつもりです。
この物件ですが、当初２，９００万台で売りに出ていたのが、１月後には２，６００万まで下がっていました。後、抵当権もついています。この物件なら、最大でどのくらいまで値下げ可能だと思いますか？

[2: わかば]

「中古マンションの値引き」トピにも書き込みしています。
私も同じような事で悩んでいます。
私の場合は築5年のマンションですが、同じマンション内の違う間取りを見て、
ひとつめは大人だけの生活でいらしたようで、クロスや畳、床もピカピカで一切手直しは不要な物件でした。
ふたつめは、先より少し広くて間取りは気に入ったのですが、部屋の状態がかなり悪いのです。
不動産屋さんも、「リフォームが必要ですね」と言われていたのでその分値引きをしてもらいたいのですが、
この売主さんも当初2880万円で売り出しされてたのを、今では2680万円にまで値下げをされています。
それで私も同じく、今後の値引き交渉について悩んでおります。

[3: 匿名さん]

売主の事情もあるので、指値をいくらに設定するのか難しいところでしょうね。
残債の額は聞いてますか？
資産デフレで損切りしての売却の場合手持ち資金に余裕がない人が多く
あまり指値がきついと売り止めになる可能性があります。
売る売らないは売主の自由であり、誰と契約するかの決定権も売主が持っています。
あまり相場とかけ離れた指値をすると、印象が悪くなり感情論から成約しない事もありえます。
値下げにしたばかりで更に値引きしろと求めるなら、まずは相場を知り担当者と相談することが大切です。

[4: わかば]

03さん、アドバイス有難うございます。
残債の額は聞いていないのですが、参考の為に聞いておいた方が良さそうですね。
でも、値下げされてまだ1ヶ月しか経っていませんので、
このまま売れないで更に値下げして欲しいと思う今日この頃です。

トピ主のぶくぶくさんは、おいくらでの値段がご希望ですか？

[5: ぷくぷく]

03さん有り難うございます。
私も残債は聞いてないので、確認してみます。

わかばさん
私は出せても２０００万までで交渉してみたいんです。
無謀な値引きでしょうか？

[6: 匿名さん]

先日、売却した経験から。
私の場合、残債はありませんでしたが
最低金額(手取り)は決めて粘り強く
販売活動(半年間・一度値段は下げました)を続け、最低価格より
希望価格に近い金額で売れました。
エリアはどこか知りませんが、700万前後の値引きは、厳しいのではと
思います。(間取り・立地がよければ尚更)
実際、その周辺の中古物件の動向価格とかけ離れていなくて
条件も悪くない物件であれば、特に厳しいでしょうね。
売主さんの状況にもよりますが。。。。
私は、一度、100万以上の値引き交渉されましたが、
はっきり、お断りしました。
その物件が本当にいいのかを見極めないと、タイミングも
逃してしまうと思います。

[7: わかば]

ぶくぶくさん
当初2900万円が、今では2600万円になっているのを更に600万円の値引きですか？
う〜ん、かなりハードルが高そうな感じですが（笑）
私の方は、一度不動産屋に希望額（2400万）と伝えたのですが、「今の状況ではその額は
厳しい」と売主さんに話を通す前に言われてしまったのですが、
先ほど電話があり、「売主さんが急いで売却したいらしいので2400万円で交渉してみる」と
連絡がありました。

[8: 匿名さん]

売主さんの事情を、仲介屋経由でそれとなく聞いてみるのは
問題ないですが、具体的に残債はいくらあるのか？とまでつ
っこむのは、プライバシーに立ち入りすぎかと思います。

[9: 匿名さん]

参考としてですが、８０㎡をリフォームするとしてクロス張替え代が約３０万、フローリングが約５０万、あとは水周りのクリーニングで１０万、合計で１００万以下だと思うのでそれ程の値引き交渉の材料にならないかも。。。
それよりも立地が悪ければ値引き交渉の良い材料でしょう。
しかし、相場の１０％が値引きの限度でしょうね。

[10: 匿名さん]

10年ほど前の夏頃に都内の中古マンション（駅から10分以内）を
いくつか見て回った経験があります。

10件ほど見ましたが、はっきり言って物件に因りますね。
クロス張り替えもなしで中身がそのままでリフォーム前提のマンションは、
値付けも安いが、一切値引きなしと言われたのが多かったです。
バブル崩壊から数年間という時期もありましたが、あとは概ね100万円〜200万円の値引きの
余地はあると言われた物件がほとんどでした。物件の売れていない期間にもよりますね。

結局、今のマンションは、前オーナーが自分用にスケルトンリフォームして中身は新築同様
の物件を買いました。
前年末まで3580万円、チラシは3380万円でした、それを交渉して3100万円で買いました。
高層階、南向き角部屋でかなり条件は良かったのですが、前年末に低層階中住戸が2980万円で
売買されたので、前オーナーは焦って3380万円に値下げしたようです。
マンションは、ある程度の規模があればそのマンションの相場というのがあるようです。
誰かが投げ売りすると、それがそのマンションの相場の基準となるとわかりました。
ちなみに、このマンション、バブルの頃は9000万円の売買事例があるそうです。

[11: 匿名さん]

2000万円ってかなりずうずうしいですね。
まあ売り主さん次第かもしれませんが
2000万で買いたければ2000万で売りにでている物件を
あたってみたらどうですか。

[12: 匿名さん]

嫌なら売り主は売らないからいいんでないの。
自由売買だから、アメ横のやりとりと同じですよ。
でも一般的に2割以上要求したら、売り主は買取専門業者に売った方が得ですね。

[13: 匿名さん]

＞１２
確かに２９００→２６００の物件なら
買取業者に売っても２０００万以上になりそうですね。

うちのマンションで２８００万で売り出し。
買い替えで急いでいたらしく売り出し３日後に２３８０万で
買取業者に売ったかたがいました。

買取業者は全リフォーム（多分１００万くらい？）後
２９８０万で売りに出してました。
いくらで売れた（値引きいくらか）は謎です、（笑）

[14: 匿名さん]