マンションの建て替え時に得する中古物件の見分け方

[匿名さん]

築３０年のマンションを所有しています。現在は全く建て替えの心配はないのですが、いずれは到来するものと考えております。
聞くところによると、建て替え時に容積率をＭＡＸ使い、戸数を増やすことにより、ほとんど負担なしで新築が手に入れることができた
という建て替え事例を聞いたことがあります。
これが本当なら、立地の良い中古物件を買いあさり、将来的にはキャピタルゲインも期待できるのではと浅はかな考えを巡らしているのですが、
実際どうなんでしょう？

[2: 匿名さん]

確かに等価交換方式による建て替えが成功事例としてあげられているね。

[3: 匿名さん]

等価交換するための処分床が発生できるような物件なら、確かに可能です。
同潤会アパートのような例ですが、このようなものは少ない。

現実の築３０年くらいの物件、現状の容積率よりオーバーしている物件が多いです。
建て直すとかえって狭い面積しか得られず、費用は皆で分担というケースです。

[4: 匿名さん]

>01
浅はかです。
容積の余っている物件は非常に少ないですし、買いあさることは難しい。
建替えには５分の４の賛成が必要だが、老朽化したマンションには意外と老人が多く、
現状に満足している変化を好まない人が多いので困難。
建替え決議が通ったとしても、立ち退きの問題には大変な労力が必要。時間も金もかかる。
とにかく理屈だけでは成り立たないものです。
確かに成功例はいくつかあるが、表に出ていない実現困難例のほうがはるかに多いみたいです。

[5: 匿名さん]

昨日のニュースで旧耐震基準の建物の実験をやっていたけど、間違いなく今後は建て替えを促進させる
対策がうたれるでしょう。（景気対策にもなるし）つまり現在抱えている難題をクリアにするために容積率
の緩和などがあるのでは？

[6: 匿名さん]

>>05
建て替え対策の為に、容積率の緩和は有り得ません。
元々緩かったのに、規制を加えて容積率を建築時より少なくしているケースが大半です。
都心では隣地の容積率の交換という方法も行われる（丸の内の東京ビルディングと東京駅）ようになりましたが、
住居系では今でも新築建設が過剰で、増える住民の子供が入る小学校が不足する為に建設を抑制している地域まである状況です。
時代の流れに逆行しています。

[7: 匿名さん]

教えてください。
私のマンションの容積率を計算したら４３０％でした。
場所的に容積率３００％と書いてあるんですが、建て替え時は容積率が超過しているので、
今より小さいマンションになるってことですか？
もしそうなら、建て替え時は一部の住民がそこを離れなくてはいけないってことでしょうか？

[8: 匿名さん]

>07さん
山手線沿線の築33年のマンションに居住している者です。
私のマンションも、商社系販売で建ぺい率21％　容積率10％オーバーの違法建築です（地上10階建）。
中古で60㎡、3500万円で10年前に購入しました。
地主が同一だったので、隣地を含めて建築確認を取るといった手口で建設したようです。
但し、駅から近い、環境のいい人気エリアです。購入時もこの問題は理解していましたが、
この駅の場合好立地のマンションはこれ以外になかったので、買いました。
管理組合の理事を数年いたしましたので、この問題は昨年検討しました。

結論から言うと、万一建て替える場合は理論的に言うと各部屋を-10％に小さくしないと建て替えは
できません。現在は違法建築はまずあり得ないそうです。

＞07さんのマンションに当てはめると、理論的には-30％となります。
　現在お住まいの居室が70％の床面積になると言うことです、高さ規制等に抵触すれば、
　もっと小さくなるかもしれません。

色々シミュレーションしてみましたが、私の物件の場合1戸室当たり、
平均建て替え費用1400万円+建て替え中の移転費用、登録諸費用その他で+500万円＝1900万円
という結果が出ました。当初からの住民は年金生活者も多く、後から購入した若い世代も多いです。
土地価格がある程度高い場所なので、建物を解体して取り壊し費用を控除すると
分配金は、1戸室平均1400万円の分配になりました。
一部の住民が出るにしても、その権利は残った住民もしくはデベが買わなくてはなりません。

幸いにして、マンション自体は管理もしっかりしており、区体もまだまだ現役なので、
修理を重ねて使用するのが賢明だと思いました。
将来容積率が変わらない限り、建て替えは現実的ではありませんので、
建物が朽廃したら、一括で土地をデベに売却して、分配するのが現実的だと考えています。
その際資金余力のある世帯は、再度デベと等価交換すればいいでしょう。

[9: 匿名さん]

デベに売却か・・・なるほど。
中古を買うときは、建て替え時の想定をしておいた方がいいですね。

[10: 匿名さん]

立地がいい中古マンションだと、デベに売却などの選択肢をとる場合でも、有利に働きそうですね。

[11: 匿名さん]

新築で買うのと建て替えるのではどちらが安くマンションを取得できるのかな？
だれかわかる？

[12: 匿名さん]

>>07
容積率の計算の仕方がわかりません。
どこを見てどうすればいいの？

[13: 匿名さん]

>>09
デベが付けばいいが、付かなきゃどうするの。
新しく建てる予定が出来なきゃ、デベは付かないよ。

[14: 匿名さん]

＞13
郊外の駅から遠い物件は、難しいかもしれない。
しかし、駅から近い立地の良い場所なら、デベは咽から手が出るほど探しています。
なぜかって？　　買いたい人がいくらでもいるからです。
池袋の不動産会社に友人が勤務していますが、毎日のようにデベの用地仕入れ担当から
マンション用地の問いあわせがあるそうです。
工場跡、社宅跡、立地の良い、マンション用地は出尽くしの感じがあります。
普通に考えて、立地のよい場所には多くの住宅やマンションが既に建設されています。
300坪以上のマンション用地が、そうそう残っていないでしょう。
　

[15: 匿名さん]

横レスです

［容積率の計算方法］

容積率、用途地域：市町村のHPから調べられます。
容積率とは、敷地面積に対する専有部分面積の割合です。


延べ床面積−共有部分面積＝専有面積
専有面積÷敷地面積×100＝その建物の容積率（％）

例：敷地面積：500坪　延べ床面積：2500坪　共有部分面積：500坪
　　その建物は、容積率400％となります。

その他に建ぺい率（敷地面積に対する建築面積の割合）や用途地域による高さ規制等、
色々な建築規制が市区町村によって決められています。

[16: 匿名さん]

＞11さん　08です
ご参考までにお知らせします。私も考えたことがないので、計算してみます。

私のマンションの場合よ10％容積率オーバーしていますが、オーバーしていない前提で考えます。

現在の60㎡の中古価格：2300万円+業者手数料約70万円+登録諸費用等約100万円＝2470万円→①

建て替え費用（仮住まい費用、新築のの登録諸費用含む）：2000万円→②

①+②＝4470万円

この辺りの分譲相場だと60㎡（約18坪）→4900万円+200万円（登録諸費用）＝5100万円

理論的には建て替えの方が600万円ほど安くなりますね。
ただこれは、現在の机上の空論ですので、将来どうなるかはわかりません。
バブルの時代なら、土地代が現在の3倍はしましたから、
建て替えの方が確実に安かったでしょうね。

[17: 匿名さん]

結局、立地が良く、容積率もゆとりがある別件は建て替えで有利になるってこと？
中古マンションを買うときは、この条件を満たしていれば、築年数は気にせず購入できるってことだ。
みんなあんまり知らないだけで、等価交換なら保守的な方も建て替えに積極になっていただけるよ！

[18: 匿名さん]

近年容積率が変わった場所は別ですが、
首都圏で容積率にゆとりがあるマンションはどんな物でしょうか。

・駅から遠くて、立地が悪く当時のデベが完売する自信がなかった物件。
・公団や公営の分譲物件（いわゆる団地）
・近隣住民の反対運動で、小さめに建てた物件。
・近年急激に発展して、容積率が大幅に緩和された物件

こんなところでしょう。

民間のデベなら立地が良く売る自信があれば、容積率目一杯近く、もしくは忍術を使って
違法建築をする場合が多いのでしょう。
立地が良くて容積率の半分以下の掘り出し物の物件があればお買い得だと思います。
半分以下の余裕なら、建て替えが出来てもかなり立地の良い物件でないと、
分譲で購入者があまりの地権者の多さに警戒してしまう傾向があります。

[19: 匿名さん]

なんで等価交換なら元の所有者は費用の負担がほとんどなく購入できるわけ？
頭がわるすぎて良く理解できないんだけど、その仕組みわかりやす〜く教えてください！

[20: 匿名さん]

等価交換なら、販売経費やデベの利益を差し引いた分譲価格の30〜40％引きで交換できると
思いますよ。
分譲価格＝土地代　+　建設費　+　販売経費　+　利益
簡単言うと容積率の余裕分ををデベに売って大きな建物が建てることが出来て、
それを分譲することですよ。

[21: 匿名さん]

>20
土地代と建設費は自己負担ということですか？

[22: 匿名さん]

>>20
デベに一括で委託すれば、建築費のみ自己負担。
土地は元々自分達のものです。
容積率に、大幅に余剰があれば建築費も、大きな建物にして自分達の取り分を除いた
部分を分譲すれば、建築費に充てられるので、自己負担はゼロということになります。

但し、厳密に言えば建て替えるまでの2年程度の仮住まいの家賃が発生しますよ。

[23: 匿名さん]

>>22
立地の良く、容積率に余裕のある中古マンションを購入すれば安心みたいですね。
特に３０年くらい経過したマンションって、うわものの価格は０に等しいから将来の建て替えを
想定して土地を購入したと思い、建て替えが現実的になるまでの間は、賃貸に出して、０に等しい
建物が収益を生む可能性がある。築５０年くらい経過して、本当に建て替えせざるを得ないように
なった場合は、等価交換で自分の居住用として新築のマンションを手に入れる。
不動産投資は、長期投資で挑みたいですね。

[24: 匿名さん]

20年計画で新築マンションを手に入れるなんて、おじいさんになってしまいます。

[25: 匿名さん]

いや、３０歳くらいから投資すればいいんじゃないの？
若い奴は借金してでも買ったほうがいい！将来性のある物件ならね。

[26: 匿名さん]

地方はまだ、中古価格が下落傾向だから投資にはいいでしょうね。
都内の投資用マンションは、もう物件によっては底から1.5〜2倍に跳ね上がっています。
これからは、うまみが少ないでしょうね・・・。
誰でも考えることは同じですよ、今日の新聞折り込みで33㎡築35年1580万円で出てました。
4年前は1000万円未満でもありました。

株と同じです、3年前の日経平均7800円の時勇気を出して買えば、2倍5倍銘柄は
いくらでもありました。

[27: 匿名さん]

↑
最近、不動産チラシでも、利回り○○％なんていう、表現がすっかり陰を潜めています。
数年前は、利回り13％、15％などという物件がありました。

[28: 匿名さん]

表面利回りですけど２２％の物件もってます。（実質１６％）

[29: 匿名さん]

古いマンションの建て替えは、容積率に余裕があって等価交換が可能でないと、
どんなに古くなっても費用負担が問題となって４／５の合意形成は難しいのではないでしょうか？

神戸のように大規模地震の被害で倒壊は免れても躯体に損傷を受けて建て替えが本当に必要になった時に、
新築・中古の別なく、有利・不利が発生すると思います。

有利　　容積率に余裕あり
不利　　容積率いっぱい
最悪　　容積率オーバーの既存不適格

新築で容積率に余裕のある物件は無いでしょうから、
有利な物件は古い中古の中から見つけ出すことになります。
その時代の耐震強度の不足している物件が、
はたして大規模地震で建物倒壊をせずに生き残れるのでしょうか？

２３さん　の方法だったら良いと思いますが、自分で住むのならギャンブルですね。

[30: 匿名さん]

＞その時代の耐震強度の不足している物件が、
はたして大規模地震で建物倒壊をせずに生き残れるのでしょうか？

近年の最大の地震災害で、分譲マンションがいくつ倒壊しましたか？
ほとんど倒壊していないはずですよ。
倒壊したのは賃貸マンションや、オフィスビルです。
構造よりも地盤に寄るところが大きいのです。

[31: 匿名さん]

＞28
22％の表面金利ですか。
それは、どこのどんなタイプの物件ですか？

多分、郊外のワンルームでしょうね。

[32: 匿名さん]

>31
１ＤＫです。東京ではありません。
東京の物件価格は、高すぎます。本来、価格とは需要と供給によって決まりますが、
東京の場合明らかにバブル。不動産投資をするなら地方がおすすめです。
たとえば、札幌、福岡なんかはおすすめ。立地抜群で価格が破格に安い物件が結構あります。
加えて新築物件は絶対にだめ。築年数は古い方がいい。

[33: 匿名さん]

＞32
博学で、敬服しました。
東京でも、下町の安い物件ほど利回りはいいんですよ。
新築マンションの住人にも、知らせてあげたいぐらいですね(笑)
でも、ショックを受けそうなので、やめときますか？

[34: Ａ]

私は、数年前に容積率にゆとりある中古マンションを購入しました。
都心に近い交通の便の良い場所です。

再建時は、
建築費は掛からず、約3倍ほどの大きさの新築マンションにできます。
ですが、転居に伴う経費（家賃2年分・引越し代2回分）が結構な金額になります。
その経費を捻出するために、年金生活者や経済力のない者は、専有面積を少し売却するのでしょう。

管理組合でアンケートをとったところ、反対者は無く
コンサルタントがついて、再建計画は進んでいます。

[35: 匿名さん]