マンションの建て替え時に得する中古物件の見分け方

[匿名さん]

築３０年のマンションを所有しています。現在は全く建て替えの心配はないのですが、いずれは到来するものと考えております。
聞くところによると、建て替え時に容積率をＭＡＸ使い、戸数を増やすことにより、ほとんど負担なしで新築が手に入れることができた
という建て替え事例を聞いたことがあります。
これが本当なら、立地の良い中古物件を買いあさり、将来的にはキャピタルゲインも期待できるのではと浅はかな考えを巡らしているのですが、
実際どうなんでしょう？

[22: 匿名さん]

>>20
デベに一括で委託すれば、建築費のみ自己負担。
土地は元々自分達のものです。
容積率に、大幅に余剰があれば建築費も、大きな建物にして自分達の取り分を除いた
部分を分譲すれば、建築費に充てられるので、自己負担はゼロということになります。

但し、厳密に言えば建て替えるまでの2年程度の仮住まいの家賃が発生しますよ。

[23: 匿名さん]

>>22
立地の良く、容積率に余裕のある中古マンションを購入すれば安心みたいですね。
特に３０年くらい経過したマンションって、うわものの価格は０に等しいから将来の建て替えを
想定して土地を購入したと思い、建て替えが現実的になるまでの間は、賃貸に出して、０に等しい
建物が収益を生む可能性がある。築５０年くらい経過して、本当に建て替えせざるを得ないように
なった場合は、等価交換で自分の居住用として新築のマンションを手に入れる。
不動産投資は、長期投資で挑みたいですね。

[24: 匿名さん]

20年計画で新築マンションを手に入れるなんて、おじいさんになってしまいます。

[25: 匿名さん]

いや、３０歳くらいから投資すればいいんじゃないの？
若い奴は借金してでも買ったほうがいい！将来性のある物件ならね。

[26: 匿名さん]

地方はまだ、中古価格が下落傾向だから投資にはいいでしょうね。
都内の投資用マンションは、もう物件によっては底から1.5〜2倍に跳ね上がっています。
これからは、うまみが少ないでしょうね・・・。
誰でも考えることは同じですよ、今日の新聞折り込みで33㎡築35年1580万円で出てました。
4年前は1000万円未満でもありました。

株と同じです、3年前の日経平均7800円の時勇気を出して買えば、2倍5倍銘柄は
いくらでもありました。

[27: 匿名さん]

↑
最近、不動産チラシでも、利回り○○％なんていう、表現がすっかり陰を潜めています。
数年前は、利回り13％、15％などという物件がありました。

[28: 匿名さん]

表面利回りですけど２２％の物件もってます。（実質１６％）

[29: 匿名さん]

古いマンションの建て替えは、容積率に余裕があって等価交換が可能でないと、
どんなに古くなっても費用負担が問題となって４／５の合意形成は難しいのではないでしょうか？

神戸のように大規模地震の被害で倒壊は免れても躯体に損傷を受けて建て替えが本当に必要になった時に、
新築・中古の別なく、有利・不利が発生すると思います。

有利　　容積率に余裕あり
不利　　容積率いっぱい
最悪　　容積率オーバーの既存不適格

新築で容積率に余裕のある物件は無いでしょうから、
有利な物件は古い中古の中から見つけ出すことになります。
その時代の耐震強度の不足している物件が、
はたして大規模地震で建物倒壊をせずに生き残れるのでしょうか？

２３さん　の方法だったら良いと思いますが、自分で住むのならギャンブルですね。

[30: 匿名さん]

＞その時代の耐震強度の不足している物件が、
はたして大規模地震で建物倒壊をせずに生き残れるのでしょうか？

近年の最大の地震災害で、分譲マンションがいくつ倒壊しましたか？
ほとんど倒壊していないはずですよ。
倒壊したのは賃貸マンションや、オフィスビルです。
構造よりも地盤に寄るところが大きいのです。

[31: 匿名さん]

＞28
22％の表面金利ですか。
それは、どこのどんなタイプの物件ですか？

多分、郊外のワンルームでしょうね。

[32: 匿名さん]

>31
１ＤＫです。東京ではありません。
東京の物件価格は、高すぎます。本来、価格とは需要と供給によって決まりますが、
東京の場合明らかにバブル。不動産投資をするなら地方がおすすめです。
たとえば、札幌、福岡なんかはおすすめ。立地抜群で価格が破格に安い物件が結構あります。
加えて新築物件は絶対にだめ。築年数は古い方がいい。

[33: 匿名さん]

＞32
博学で、敬服しました。
東京でも、下町の安い物件ほど利回りはいいんですよ。
新築マンションの住人にも、知らせてあげたいぐらいですね(笑)
でも、ショックを受けそうなので、やめときますか？

[34: Ａ]

私は、数年前に容積率にゆとりある中古マンションを購入しました。
都心に近い交通の便の良い場所です。

再建時は、
建築費は掛からず、約3倍ほどの大きさの新築マンションにできます。
ですが、転居に伴う経費（家賃2年分・引越し代2回分）が結構な金額になります。
その経費を捻出するために、年金生活者や経済力のない者は、専有面積を少し売却するのでしょう。

管理組合でアンケートをとったところ、反対者は無く
コンサルタントがついて、再建計画は進んでいます。

[35: 匿名さん]