中古マンションを購入してマンション経営している人いますか？

[匿名さん]

中古マンションを購入したんですが、賃貸で出そうと思っております。成功している人いますか？

[21: 匿名さん]

青色申告って５棟か部屋数の合計が１０室かどちらかを満たせば
可能なのかな？

当方、現在自宅を含め３棟３室所有。
８部屋のアパートを買えば自宅を除くと８＋２＝１０室となるけど
それでＯＫ？

[22: 大家です。立替を検討中。]

>>21
１０室で無条件に事業的規模になります。
この条件を満たさなくとも、事業的規模と認められる場合もあります。

うちも来年、基準を満たせるかどうか微妙ですが、貸家２軒を店舗２軒＋８軒賃貸の立体建替しようと計画中です。

[23: 21]

>>22

サンキューです。

うちの場合、今住んでいるところがバブルの時に買ったマンションなので
既に、買値−現在の売値相場＝３０００万の損失があり
事業主になった後でこの物件を売却し、青色申告で所得控除に当てようと考えています。

青色申告だと４年に渡って損失を繰り越せるので
所得税がぐっと安くなり、さらにそのバブル物件を売った売却益を
新規購入アパートの借金の繰り越し返済に充てれば
一石二鳥と考えていますがいかがでしょうか。

ただし、部屋総数が９となるので１０を達成するためには自分自身は賃貸になります。
しかし、会社から安く借りられるのでＯＫです。

[24: 匿名さん]

>>23
それはいいですけど、事業税の方は大丈夫ですか？
それと他の所得と損益通算が出来なくなったのは当然知っていますよね。

[25: 21]

>>24

＞それと他の所得と損益通算が出来なくなったのは当然知っていますよね。

げ、そうなんですか。それは知らなかった。（汗、恥）
いつからですか？
青色申告じゃ無ければ他の所得と損益通算ができるのでしょうか？（１年のみだけど）

現在不動産での利益は雀の涙程度だから、青色申告をしてバブルマンションを売るのは
うまくいっても、ずっと先になってしまいますね・・・・。
多分、事業税払って女房に手当をやると赤字です。
この赤字の分は給与所得と損益通算ができますよね。（苦笑）


おいしくないなあ。
かといって不動産に資金を集中させるのは嫌だし。
株の方が気が楽ですね。

[26: 大家です。立替を検討中。]

意地悪だったかな。
不動産の譲渡所得に関して、住宅用以外は損益通算出来なくなっています。
通常の不動産所得は損益通算出来ます。（勿論、土地に関する金融費用が損益通算抑制はそのまま）

去年・一昨年は、株式の譲渡益及び配当金の方が多かったね。
おかげで古屋の建替資金が、自宅を５０００万円くらい出費して購入したけど、それとは別に２年間で貯まっちゃった。

[27: ２６が補足投稿します]

自宅用の限られた条件以外では、不動産譲渡所得の他の所得との損益通算は出来なくなっています。

[28: 21]

ん？

つまり私の場合は住宅で且つ自宅なので他の所得と損益通算できますよね。

ところで自宅の基準とは何でしょうか？
売った時点で住民票がその場所であるとか、何年以上住んでいるとか。
そんな条件はありますか？

[29: 匿名さん]

>>28
主たる住居。
生計を同じくする家族が、主に住んでいる家。
所帯主が仕事や長期研修などの理由で単身で別の家に居ても、他の家族が住んでいれば、家族が住んでいる方が主たる住居。
要は生計を同じくする家族の生活拠点となる家を言います。

これは不動産譲渡所得と他の所得との損益通算に関することです。

これとは別に、通常の不動産所得で他の所得と損益通算出来ない場合があります。
建物を購入する分のローン利子は無条件に損金算入可能ですが、土地を購入するローン利子は不動産所得全体の黒字額の範囲内でしか損金算入出来ません。

[30: 匿名さん]

マンション経営をして不動産所得が発生した場合ですが、確定申告が必要になると思いますが、
いくらから申告が必要になりますでしょうか？

[31: 匿名さん]

>>30
凄いですね。マンション経営ですか。
自分でマンションを建てたんですか。

儲けが出たら申告は必要です。
損をしても、通常は申告した方が得となる場合が多いので申告すべきです。
（他の所得と損益通算されて税が還付されるから。）
土地に関する利子は、損金扱いする場合は注意が必要です。

収入の方はだれでもわかるだろうけど、費用の計算方法は、当然わかっていますよね。
減価償却費の残存価格とか償却率とかは、所得税法の決めに従わないと駄目ですよ。

今日、カミサンの分の確定申告書を作成しました。
今年は不動産所得がマイナス９５万円。
上場株式の特定口座源泉分離課税分も纏めて申告して、所得税だけで約２０万円の還付申告です。

[32: ３１]

還付の場合は１月の税務署の最初の営業日から可能ですが、関係書類の収集と個別案件の税務署の確認をしていたため、今の時期での作成となってしまいました。

[33: 匿名さん]

[34: 匿名さん]

マンション経営をして不動産会社へ管理を委託した場合、手数料はどのくらいが相場なの？

[35: tokumei]

>>34　家賃の約１割です。

[36: 匿名さん]

>>1割は高すぎます。
まともな不動産屋だとそうかも知れませんが・・・
ちなみに私は不動産屋に３０００円固定でやってもらってる。
不動産屋の収益構造で最も大事なのは管理費がどれだけシェアを占めるかだと思う。安定収入に繋がるから。
冴えない不動産屋が生き残っているのは、まさにこの部分が大きいからだと思う。
高い管理費を払っている人は不動産屋を変えたほうがいいのでは？

[37: 匿名さん]

>>34
だいたい税別で５〜６％くらいです。賃料には消費税がかかりませんが管理費には消費税等（消費税と地方消費税）がかかります。
一括借上げという方法もあります。その場合は１０％程度（この形態での契約では天引き分に対しての消費税等は課税されません。）を天引きされます。
だいたい、どこでもそのぐらいが相場ではないですか。

[38: 匿名さん]

利回りどのくらいなら勝ち組？

[39: 匿名さん]

実質１２％

[40: 匿名さん]

実質１２％も回る物件って相当築年数が古いか糞田舎の所になるよ。
でなければ空室率の高い（出入ロスの激しい）都心の１Ｒだろう

人気のある良質物件ほど売値が高いから、利回りは低くなる。

これが、利回り星人には気づかない点。　注意すべし。

[41: 匿名さん]

>>40
利回り星人こそ正人なり。不動産は収益性でみないと投資は失敗するよ。空室リスクはいつでも
どこでも抱える問題です。一番大切なのは、募集力です。不動産仲介会社との良好な関係を築き、
優先的に物件を顧客に紹介してもらうことです。

[42: 匿名さん]

>>41
それも一理あるけど、やはり利回り星人はどうかと思います
良質物件で利回りが高いというのは、普通にありえないと思うからです。

>>39さんが書いたような理由で利回りが高いのであれば、私は買わないでしょう。

築３０年のバス圏　　マンション利回り１２％と
築３年の徒歩５分圏　マンション利回り９％ならば
私なら迷わずに後者をとりますね

[43: 匿名さん]

＞＞築３浅物件の利回りは下がることはあっても上がることはありませんよ。
逆に築３０年の物件なら上物の価値は０に等しいので、利回りが落ちることはないでしょう。
０の価値で収益が上げられるのらそちらが買いだと思うのですが・・・
仮に建て替えの問題とかでても、土地はすでに入手済みで建築費だけで新築が入手できるので
かなりの高利回りで貸せることになる。
この流れで築浅物件を入手するならわかりますが・・・

[44: 匿名さん]

>>43
それは危険な思考ですね。　本当に投資している方でしょうか？

投資の際、利回りは無視できないにしても、利回り星人は失敗するケースが多いですよ。
素人ほど利回り成人になりがちですからね。

何故利回りが高いのか、を先ずはよく考えて見るべきでしょうね。

[45: 匿名さん]

>>44
実質利回り１６％の物件を所有しています。
なぜ利回りにこだわるのが悪いのか本当に分かりません。
ちなみにもっている物件の立地は某政令指定都市で地下鉄２本が徒歩８分以内でいける
ところです。築は古いですが、入居募集をかけるとすぐ入ります。
まず都心にこだわる理由はなぜですか？
まさか投資物件に将来住めるからとか考えていませんか？（絶対住まないと思いますよ。）
借金して購入してませんか？
投資を借金してまでやるのは、リスク超過です。私はキャッシュで買います。負えるリスクで投資します。

[46: 匿名さん]

>>45
＞私はキャッシュで買います。
しっかり不動産所得を出して、税金を一杯お払いください。
所得税・住民税・その他税金が増えると余分に掛かる料金など、税金まで含めた利回りを考えましょう。
事業的規模の青色申告控除が、６５万円（１０万円アップ）になりました。

[47: 匿名さん]

>>45
実は、私も素人だった頃４５さんのような考えでした。
でも、通販大家さんの影響を受けてから、浅はかだったと痛感しました。

まぁ利回り成人の方でも、実際に投資されていてそれなりにメリットを
享受されているならばそれも勿論ありだとは思いますが、もはや私は
利回り成人ではありません。

通販大家さん
http://www.28083.jp/

[48: 匿名さん]

そんなもん信じる方がおかしいでっせ！
くれぐれも＊＊＊＊まがいの勧誘にはご注意を！
要は安く仕入れた物件を高く売りたいだけでしょ！
自分の責任でやりなはられ

[49: 匿名さん]

利回りで考えたって仕方ないだろ。
空き部屋になったらどうなる？

[50: 匿名さん]

バス圏で築30年では空室のリスクもかなり高いと思われ。

[51: 匿名さん]

>>48
別に通販大家さんを利用するつもりはないよ
ただ投資に関するスタンスや理論が参考になっているって事を言いたいんです

私は、利回り星人は危険と言っているだけで
物件を色々とリサーチした上で、良質物件である上に利回りが高ければそれにこしたことはない。

ただ殆んどの良質物件は、人気も価値もあって高く売れる→販売価格が高い→利回りは低め、
になってしまいます。

利回り星人は、利回りだけで物件を選び、不動産本来の価値の評価をなおざりにしている人
だから、後で泣きを見るケースが多いですよ、って忠告しているだけです。

[52: 匿名さん]

すぐに借り手が見つかるような物件が良い物件だと思います。
51さんがおっしゃるように利回りだけを追求していると泣きを見る
かも知れません。

[53: 匿名さん]

>51
今一つ理解ができないんです。本当に教えてください（今後の投資の参考にします）
なぜ投資をやるのに利回重視でいけないのかその根拠を教えて欲しい（具体的な事例で）
良質物件は高いが利回りが低いというのは、賃料が伴っていないってことでしょ？
良質別件で人気もあるっていうけど自分が住むならステイタスなり感じられるので、高い金を
払ってもいいと思うけど、他人に貸す上でそれは必要なの？
物件価格は経過年数に伴い下がります。加えて賃料も下がります。しかし利回り計算の分母は最後まで変わりません。
現在の利回りは物件価格の値下がり率をどのくらい上回っているのですか？
古い物件はその点安心なのではないでしょうか？不動産本来の価値がどうのこうのより、購入した目的がなんなのか
が大事では？また、後で泣きを見るって言うのは具体的にどういうこと？

[54: 匿名さん]

>>53
物件の利回りが高い理由が下のような場合、どうしますか？

１．みなし契約：　何らかの理由で借り手がつかず困っているので、
とりあえずみなし契約で表面利回りを高くして、物件を売っている
事も考えられます。

２．不人気立地エリア：　毎年物件価格が１０％下がるような立地の悪い
エリアだと表面利回りが良くても、キャピタルロスが発生してしまいます
ので、当然収益率は大幅にダウンします。

３．築古物件：古い物件のメンテナンスは＊＊になりません。大規模修繕などが
必要になった場合の修繕費用が嵩むと、収益率が経るどころか、損をしかねません。
また古い物件は旧耐震仕様なので、地震などによるリスクも高くなります。

４．違法建築物件：　容積率・建蔽率オーバーの違法建築の場合です。

５．木造物件：　法定耐用年数が短いため、融資を受ける期間が短くなるばかりか
全く融資を受けられない場合もあります。　キャッシュで投資をする場合には
ＣＣＲ（投資額に対する収益率）は大幅にダウンします。

６．借地権の物件

※利回り星人とは、
利回りだけで物件を選び、不動産本来の価値の評価をなおざりにしている人のことです。

これでも利回り星人を続けますか？

[55: 匿名さん]

自分が住むんじゃないから、投資で利回りを追求するの当たり前でしょう。
古い物件は、積立金で修繕するから関係ない、専有部分の修繕なんてせいぜい
賃貸用なら100万円程度。

違法建築に限らず、都会のマンションは建て替えなんて出来ないから、同様だと思う。

利回りが確保できないなら、マンション投資なんてやめた方がいい。
ローンを組んで不動産投資するなんて、愚の骨頂だと思う。

株の世界も同じような傾向、優良企業は大きく騰らない。
ボロ株の方が、値動きが大きくて大きな利益です。

[56: 大家です]

>>55
＞ローンを組んで不動産投資するなんて、愚の骨頂だと思う。
ローンを組まずに不動産投資するなんて、愚の骨頂だと思う。
わざわざ利益を出して、そこから税金を払わされる。
経費は管理費・固定資産税都市計画税・わずかな減価償却費くらいだけ。
所得が多いと、上乗せの税金もぐっと重くなります。

不動産投資でも投資用マンション投資はあまり美味しくは無いです。
新築は仕様の割りには価格は割高。
中古では賃貸に適する物件が少ないか割高な価格設定。
一番のネックは土地代金と建物代金を分離してローンが組めないこと。（損金算入が限定されます。）

土地を現金で買うか遊休地を転用し、建物は全額ローンで建てる。
これが一番利回り（表面上でなく実質面で）も高く、節税（所得税・相続税）対策になります。

[57: ５６ 株式は数千万円投資中]

>>55
＞株の世界も同じような傾向、優良企業は大きく騰らない。
＞ボロ株の方が、値動きが大きくて大きな利益です。
一概にはそう言えません。
景気の回復期に最初に上がるのは優良企業からです。
損益分岐点のハードルが低いから、最初に業績向上するからです。
二番手・三番手は一番手が上がってから追っかけても間に合うし、二重に資金を転がせます。

ボロ株である程度成功しても、確信があって投資している訳ではないから、すぐに相場から降りてしまうんじゃないですか？
一つ嵌れば一巻の終わりです。

[58: 匿名さん]

利回り星人の代表、>>55さんにお尋ねしたいです。

物件を購入したときの利回りと、購入５年後の利回りがもしかして
同じだと思ってるのでしょうか？

現金投資の場合を想定されているようですが、ＣＣＲ（投資額に対する収益率）
や、５６さんの仰るような税金対策は、どうでもいいのでしょうか？

区分所有の話をされているようですが、
空室率が高くキャピタルロス率が高くても、どうでもいいのでしょうか？

また築古だとマンションの法定寿命は鉄筋コンクリート造でも４７年だったと
思いますが、築３０年だと購入後十数年で建替時期が来て、建て替えの費用、
建て替えの話がまとまらない、又は建て替え出来たとして、容積率オーバー
につき占有面積の１０％縮小問題などについては、どうでもいいでしょうか？

購入時の利回り＝５年後、１０年後の利回りではないですよ、利回り星人さん。

[59: 匿名さん]

利回り星人を＊＊にしている方の投稿を見ていて思うのが、容積率だの建て替えだの
借地権だのと不動産投資する上で、調べるのは基本中の基本でないの？
それを抑えた上で、利回りの高い物件に投資すべきといっているのです。
私が言いたいのは、自分なりに有力な物件を得る人脈を作ったり、値引き交渉の工夫を
したりして、仕入れを最大限安く手に入れろといっているのです。
物件の築が新しいからとか、人気地域だからといってリスクヘッジできていると考えている方が
甘いと思う。空室リスクはどんな物件もつきものです。

[60: 匿名さん]

>>59さんのような投資スタイルは、利回り星人ではありませんよ。

※利回り星人とは、
利回りだけで物件を選び、不動産本来の価値の評価をなおざりにしている人のことです。

あなたのいう基本中の基本が分かっていない、いわるゆる利回り星人は、
現実に沢山いるでしょう。　だからおせっかいなレスをしたまでです。

これ以上言ってもしょうがないので、利回り星人の事を言うのはやめます。

[61: ありもしない話に惑わされるな]

>>60
５９の投稿には現実性が無いね。
具体的にどうするか？
そんなに人脈が、数年に１回くらいの取引のために義理立てする業者がいるとは思えないね。
いるとすれば、自分の身内か、自分自身が業者の人間くらいさ。

[62: 匿名さん]

>>61さんへ
そうですね。
確かに営業マンと特別な間柄になるか、不動産会社のお得意様にならない限り、
真の意味での特選物件は、簡単には紹介してもらえないでしょうね。

私も先に利回り追求する事に関して誤解を受けるようなレスをしたので
少し反感を買ってしまったのかと思っていまして反省しております。

私個人としては、今後も収益性の高い物件を見つける事に最大限の努力をして、
もし幸い良質な物件に出会う事ができたなら、購入後も収益性の維持に努めて、
売り・建て替え等の出口戦略まできちんと考えられる投資家、を目指したいと思います。

[64: サラリーマンさん]

不動産の営業してます。物件多数在庫ありますので是非宜しくお願い致します。

[66: 匿名さん]

なんでもかんでも経費にして、還付金ガッツリもらっる人ばっかなんじゃないの？

[67: 匿名さん]

何でもかんでも、経費にできるの？

[68: 匿名さん]

アベノミクスバブルですね。
７年の月日を挟んで
リーマンショックで消滅したスレ復活。

[69: 匿名]

７年間ずっと貸してました。空いてた期間は全部で半年位でした。

[70: 匿名さん]

所詮マンション1戸じゃ糞の役にも
たたないよ。
節税とか言うけど、基本収益が
あがらなければ意味はない。
みなさん勘違いなさっている。