中古マンションを購入してマンション経営している人いますか？

[匿名さん]

中古マンションを購入したんですが、賃貸で出そうと思っております。成功している人いますか？

[22: 大家です。立替を検討中。]

>>21
１０室で無条件に事業的規模になります。
この条件を満たさなくとも、事業的規模と認められる場合もあります。

うちも来年、基準を満たせるかどうか微妙ですが、貸家２軒を店舗２軒＋８軒賃貸の立体建替しようと計画中です。

[23: 21]

>>22

サンキューです。

うちの場合、今住んでいるところがバブルの時に買ったマンションなので
既に、買値−現在の売値相場＝３０００万の損失があり
事業主になった後でこの物件を売却し、青色申告で所得控除に当てようと考えています。

青色申告だと４年に渡って損失を繰り越せるので
所得税がぐっと安くなり、さらにそのバブル物件を売った売却益を
新規購入アパートの借金の繰り越し返済に充てれば
一石二鳥と考えていますがいかがでしょうか。

ただし、部屋総数が９となるので１０を達成するためには自分自身は賃貸になります。
しかし、会社から安く借りられるのでＯＫです。

[24: 匿名さん]

>>23
それはいいですけど、事業税の方は大丈夫ですか？
それと他の所得と損益通算が出来なくなったのは当然知っていますよね。

[25: 21]

>>24

＞それと他の所得と損益通算が出来なくなったのは当然知っていますよね。

げ、そうなんですか。それは知らなかった。（汗、恥）
いつからですか？
青色申告じゃ無ければ他の所得と損益通算ができるのでしょうか？（１年のみだけど）

現在不動産での利益は雀の涙程度だから、青色申告をしてバブルマンションを売るのは
うまくいっても、ずっと先になってしまいますね・・・・。
多分、事業税払って女房に手当をやると赤字です。
この赤字の分は給与所得と損益通算ができますよね。（苦笑）


おいしくないなあ。
かといって不動産に資金を集中させるのは嫌だし。
株の方が気が楽ですね。

[26: 大家です。立替を検討中。]

意地悪だったかな。
不動産の譲渡所得に関して、住宅用以外は損益通算出来なくなっています。
通常の不動産所得は損益通算出来ます。（勿論、土地に関する金融費用が損益通算抑制はそのまま）

去年・一昨年は、株式の譲渡益及び配当金の方が多かったね。
おかげで古屋の建替資金が、自宅を５０００万円くらい出費して購入したけど、それとは別に２年間で貯まっちゃった。

[27: ２６が補足投稿します]

自宅用の限られた条件以外では、不動産譲渡所得の他の所得との損益通算は出来なくなっています。

[28: 21]

ん？

つまり私の場合は住宅で且つ自宅なので他の所得と損益通算できますよね。

ところで自宅の基準とは何でしょうか？
売った時点で住民票がその場所であるとか、何年以上住んでいるとか。
そんな条件はありますか？

[29: 匿名さん]

>>28
主たる住居。
生計を同じくする家族が、主に住んでいる家。
所帯主が仕事や長期研修などの理由で単身で別の家に居ても、他の家族が住んでいれば、家族が住んでいる方が主たる住居。
要は生計を同じくする家族の生活拠点となる家を言います。

これは不動産譲渡所得と他の所得との損益通算に関することです。

これとは別に、通常の不動産所得で他の所得と損益通算出来ない場合があります。
建物を購入する分のローン利子は無条件に損金算入可能ですが、土地を購入するローン利子は不動産所得全体の黒字額の範囲内でしか損金算入出来ません。

[30: 匿名さん]

マンション経営をして不動産所得が発生した場合ですが、確定申告が必要になると思いますが、
いくらから申告が必要になりますでしょうか？

[31: 匿名さん]

>>30
凄いですね。マンション経営ですか。
自分でマンションを建てたんですか。

儲けが出たら申告は必要です。
損をしても、通常は申告した方が得となる場合が多いので申告すべきです。
（他の所得と損益通算されて税が還付されるから。）
土地に関する利子は、損金扱いする場合は注意が必要です。

収入の方はだれでもわかるだろうけど、費用の計算方法は、当然わかっていますよね。
減価償却費の残存価格とか償却率とかは、所得税法の決めに従わないと駄目ですよ。

今日、カミサンの分の確定申告書を作成しました。
今年は不動産所得がマイナス９５万円。
上場株式の特定口座源泉分離課税分も纏めて申告して、所得税だけで約２０万円の還付申告です。

[32: ３１]

還付の場合は１月の税務署の最初の営業日から可能ですが、関係書類の収集と個別案件の税務署の確認をしていたため、今の時期での作成となってしまいました。

[33: 匿名さん]

[34: 匿名さん]

マンション経営をして不動産会社へ管理を委託した場合、手数料はどのくらいが相場なの？

[35: tokumei]

>>34　家賃の約１割です。

[36: 匿名さん]

>>1割は高すぎます。
まともな不動産屋だとそうかも知れませんが・・・
ちなみに私は不動産屋に３０００円固定でやってもらってる。
不動産屋の収益構造で最も大事なのは管理費がどれだけシェアを占めるかだと思う。安定収入に繋がるから。
冴えない不動産屋が生き残っているのは、まさにこの部分が大きいからだと思う。
高い管理費を払っている人は不動産屋を変えたほうがいいのでは？

[37: 匿名さん]

>>34
だいたい税別で５〜６％くらいです。賃料には消費税がかかりませんが管理費には消費税等（消費税と地方消費税）がかかります。
一括借上げという方法もあります。その場合は１０％程度（この形態での契約では天引き分に対しての消費税等は課税されません。）を天引きされます。
だいたい、どこでもそのぐらいが相場ではないですか。

[38: 匿名さん]

利回りどのくらいなら勝ち組？

[39: 匿名さん]

実質１２％

[40: 匿名さん]

実質１２％も回る物件って相当築年数が古いか糞田舎の所になるよ。
でなければ空室率の高い（出入ロスの激しい）都心の１Ｒだろう

人気のある良質物件ほど売値が高いから、利回りは低くなる。

これが、利回り星人には気づかない点。　注意すべし。

[41: 匿名さん]

>>40
利回り星人こそ正人なり。不動産は収益性でみないと投資は失敗するよ。空室リスクはいつでも
どこでも抱える問題です。一番大切なのは、募集力です。不動産仲介会社との良好な関係を築き、
優先的に物件を顧客に紹介してもらうことです。