修繕費がマイナス（借金）の中古マンションを購入するということは借金をかぶると言うことでしょうか？
だれか教えてください！
[スレ作成日時]2005-12-25 01:33:00
注文住宅のオンライン相談
修繕費がマイナスの中古マンションってどう？
| No.2 |
by 匿名さん 2005-12-25 01:58:00
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| No.3 |
恐らく大規模修繕が終わったばかりということでしょう。
管理組合が大規模修繕のために借金すること自体は良くあることで 過度に怖がることもないんじゃないかな。 借金するにも金融機関の審査があって管理組合としてそれに合格した訳ですから。 |
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| No.4 |
修繕積立金を滞納している売主の物件ってことかも
その場合、買い主が肩代わりしてやらないといけないのか？ |
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| No.5 |
03のケースだと、大規模修繕の時期を確認したほうがいいですね。
04のケースは、競売物件にありがち。未納金は買い手が清算します。 もちろん、そのことは重説に記載されます。 |
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| No.6 |
金融機関から借金するということは、今後金利が上がったりした場合、修繕積立金の値上がりにつながったりするのかな？
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| No.7 |
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| No.8 |
中古マンションを購入する際、やはり積立金がマイナスの物件は避けたほうがいい？
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| No.9 |
大規模修繕をする場合に借金をするケースはよく見受けられます。
だいたい７・８年の固定金利３％程度で借りるケースが多いようです。 そういう点では０６さんの金利上昇リスクは考えなくてもよいかと思います。 返済額も修繕積立金合計額の８割以内に抑えるのが普通です。 管理組合の理事とか管理会社が、修繕積立金を流用・費消して借金を払えなくなった場合には、 所有者に支払い責任が生じてきます。 そういう意味では借金をかぶる可能性はあります。 でも、そのリスクは借金がなくても同じです。 |
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| No.10 |
ちゃんと修繕してるってっこと。。。
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| No.11 |
私だったら、築30年まで赤字にならないような長期修繕計画と積立計画をしっかりつくった物件じゃないと買わないな。
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| No.12 |
11さんの意見はまあ正論だとは思うが、
大規模修繕が一度済んでいるのであれば築十数年以上経っているということで・・・、 現実には、十数年前の常識では、販売会社の戦略上、修繕積立金は可能な限り安く押さえ、 修繕積立基金などというものも取らないし、長期修繕計画なんかも作らない。 それが普通でそうじゃない物件なんてまずほとんど無かったんじゃないかな。 ですから、その当時の物件であればどこかの段階で修繕積立金不足になるのは 宿命ということでやむを得ないでしょう。 で、その場合、どこかで管理組合が「このままではいかん」ということに気付くことに なる訳だが、以下の４通りぐらいの可能性が考えられる。 １．修繕積立金大幅値上げ ２．一時金徴収 ３．借金 ４．意見がまとまらず修繕できない ４にならずに３になったというだけでも何とか合格点なんじゃないの？ まあ３よりも１が良さそうにも思うが、住民を苦しめる政策であるから これも何とも言えないのかも知れない。 現実に日本国政府は３の道を選択しているわけで（国債）・・・ |
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| No.13 |
質問です。
現在、大規模修繕を控えたマンションに住んでいます。 (築10年） 入居当初安かった管理費が、大規模修繕に足りない、 ということで、段階的に上がり、現在当初の10倍の 管理費になりました。 数年内に買い替えができれば…と、考えていますが、 大規模修繕が終わると、予算が余るために修繕積立金が 安くなるようです。 中古マンション物件の場合、大規模修繕が終わると、 資産価値があがるということが考えられるのでしょうか？ |
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| No.14 |
大規模修繕の終わったマンションは、修繕前のマンションより、高い価格設定でも大丈夫だと思います。
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| No.15 |
そうですか！
ということは、今、あわてて売るよりも、 大規模修繕を終えてから売るほうが高く売れる、 と考えてもいいのでしょうか？ |
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| No.16 |
中古マンションの大規模修繕の前と後での価格には興味あります。
子供が独立して出て行ったので、中古（郊外、４ＬＤＫ）から中古（都心、２ＬＤＫ位）への 買い替えを検討しております。 現在住んでいるマンションも大規模修繕を控えており（築１１年）、 売る時は大規模修繕後の方が高く売れるのか？ 買う時は大規模修繕前の物件を狙った方が安く買えるのか？ 経験者の方はいらっしゃいませんか？ |
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| No.17 |
大規模修繕直後に売却・大規模修繕直前の物件に買い替えという狙いですか？
ちょっとでも得をしようという気持ちは分かるけど、 立て続けに大規模修繕２回というのは、いくら金を積まれてもちょっと勘弁という気がするな。 建物全体がシートで覆われて薄暗い状態で数か月生活しなければならない。 しかもベランダや足場上を作業員がうろうろ。 エアコンの室外機を撤去してくれと言われてエアコン無しで我慢、等々。 多少の金を得するためにこれを２回も我慢しろというのはちょっと。 |
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| No.18 |
>>17
目に見えない資金が、目に見える資産に変わるんだから、そのくらい我慢・我慢。 |
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| No.19 |
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| No.20 |
＞１６
昨年 １０年目の大規模修繕が終わった中古マンションを残債を残して売りました。 はっきり言って、買い手市場の現在では、修繕前／後よりも売り手の都合で 値段は決まると思います。 売る側も、どれだけの損を耐え忍べるかで値段が折り合うと思います。 大規模修繕が終わったからと言って、それを価値として考えてくれる買い手はいないと思います。 もし、財務状態を気にするならば、管理組合の決算書を見せて貰って考えてみることです。 通常の積み立てで問題ないのか、借り入れまたは一時金が必要な状態なのかは 買い手としては見ておいた方が良いと重います。 とは言え、それらのことは物件を買う場合には、副次的なことで、 値段、間取り、ロケーションと売り手／買い手の必然が支配的だと思いますが。 |
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| No.21 |
>>20
＞大規模修繕が終わったからと言って、それを価値として考えてくれる買い手はいないと思います。 それは違います。 買う側では、その大規模修繕がどのような出来栄えだったと修繕積立金の推移と併せて見れば、管理体制の判断をある程度することが出来ます。 同じ値段で売れたとしても、客付がいいか悪いかには大きく影響します。 ただ、施工が悪かったり中途半端な工事だと、逆効果の場合もあります。 |
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| No.22 |
修繕積立金を横領された物件ってどうなんでしょうか？
大規模のところでは数億も（昔の光が丘とか） その後も数千万程度は理事長とか管理会社とか かなり横領されてしまって補填されていない物件あると思うのですが |
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| No.23 |
一般的にいえば、よほど安くない限り、修繕費がマイナス（借金）の中古マンションは買わないほうが良いです。
そうなるまで、管理費の値上げが出来ないというのは、管理組合がうまく機能しなかったから。 将来の再修繕に向けて積み立てをしなければいけないのに、借金を返すので大変とは問題です。 |
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| No.24 |
私のマンション修繕積立金がマイナス１８００万でした。どうしよう？
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| No.25 |
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| No.26 |
今のマンション、竣工から15年間自主管理でした。
積立金を計画的に上げないから、足りなくなり大規模修繕の時に公庫で借り入れをしました。 管理会社に委託して、長期修繕計画をきちっとしてから現在では数千万円貯まりました。 管理は順調です。一概にマイナスだからダメということもないと思います。 都内の古いマンションだと自主管理が多々あります。 自分でも経験したけど、自主管理の物件は避けた方がいいですね、ローカルルールが多いです。 |
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| No.27 |
26さんのケースはうまく行ったから良かったですが、積立金が足りないと直すべきところを
直せなかったりします。屋上の防水をやり直して、タイル補修はほって置いたり。 余裕のある補修も出来ないので、リニューアルという感じにならないケースが多いです。 |
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| No.28 |
＞27
そうなんですよ、小綺麗に住みたいと言う住民と、最低限直せばいい住民と意見が分かれます。 私もエントランスのオートロックと玄関ドアを交換して欲しいと、総会で5年前から言うのですが まだ実現しないですね(笑) まあ、生活には支障は全くありませんが・・・ |
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| No.29 |
うちのマンションは、途中で値上げされた為に、
積立修繕金が過剰なくらい貯まっているらしく、 大規模修繕の際に、資産価値アップのためのプラスアルファを 考えているようです。 例えば、ガラスをペアサッシにするとか、インターホンをTVつきに するとか…。(詳細についてはまだ未定） このような経験のある方、いらっしゃいませんか？ この場合、資産価値アップにつながるのでしょうか？ |
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| No.30 |
劇的なことをしない限り、資産価値など上がりません。ペアサッシ程度では・・・
大規模修繕をやらないので資産価値が下がるということはありますが、 やったからといって、上がるという事は無いのです。やるのは当たり前のことだからです。 資産価値が上がるのは外的要因のほうが多いです。駅に快速がとまるようになった、でかいスーパーが 出来た、校区が変わった、等です。 |
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| No.31 |
そうですか…。実は、売る時期を考えています。
では、大規模修繕を待つ意味はないすね。 マンションの価値は、10年を過ぎると、ぐっと低くなるような 気がします。そうなると、少しでも早く売ったほうがいいのかな。 |
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| No.32 |
オーバーローンにならなければ、10年ごとに住み替えるというのも
1つの方法ですね。 |
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| No.34 |
借金は最終手段としか考えていないので、計画性の無さが原因ではないでしょうか？ こちらも、マイナス500万の修繕費を銀行から借りて、一年間で返済しましょうと提案した人がいました。一年間で返済できるなら、一年間貯めてからキャッシュで工事すればいいのでは？と思いました。頭のおかしい人が一人いるとなぜか、ウィルスみたいに皆おかしくなってしまいます。 マインドコントロールでしょうか？ |
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| No.35 |
以前住んでたマンション、大きな瑕疵が見つかり
修繕費をジャンジャン使って第三者機関に検査させたり弁護士費用にしていました。 最後はデべと裁判になったみたいですが、どんな結末になったのかなぁ。 うちはサッサと逃げ出したけど。 |
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| No.36 |
おおむね5年ごとに見直される修繕積立金の額だけど本当に5年ごとっていうより
大規模修繕工事が終わって10数年ごとにリアルな値上げがある。 月々の修繕費が高くなるとマンション売却の時にも売れにくくなるし極端な値上がり 前に売り逃げするのが一番いい気がする。 |
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| No.37 |
そう、マンションは適当な時期に売って買い替えですよね。
って、うちは売り出し中なんだけど先月から土日の天気悪くて大変。ってどうでもいいか。 |
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| No.38 |
やっぱり築20年となるとよっぽど立地がよくないとがガクンと下がるしマンションは
いいとこで買い替えに賛成。 |
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| No.39 |
>No.37
不動産屋やってる友人がいうには、今、マンションが売れる時期らしい。 新年を新しいところで迎えたいってことかな。 |
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| No.40 |
修繕費の根拠となる金額は？ご存知ですよね。
大規模修繕計画書を元に計算できますね。 うちのマンションは修繕積立金が値上がりしましたが、 管理費値下げして変わりません。 |
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| No.41 |
すごく良い小規模マンションだったのですが、修繕計画が20年後にマイナス1億になる計画書でした。これは買ってはいけないのでしょうか？
不動産屋は、このくらいはどこのマンションも同じと言ってます。 管理組合で借金していくと、どうなるの？ |
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| No.42 |
20年後だとすると、これから修繕積立金を値上げすることで対応可能だと思います。
それよりも、居住者の方が分譲マンションと言う意識、つまり、自分達で考え運営する意識を持っているかどうかが問題だと思います。 残念ながら私が住むマンションには、輪番制の役員ですから、やる気がなく適当にしていて過去の理事会や総会の決定事項も知らず、規約すら知らず、管理会社に相談もせずアドバイスも聴かない人が役員になる事も多く、まるで賃貸マンションに住んでいるような気になっている人が多いと、将来の事など考えない決定をしてしまうのです。 それをいいことに、悪い担当者になった時には、無駄な工事を言われるがままに行ってしまったりした事もありました。 例えば給水ポンプの件で、給水ポンプは2台あり交互運転していますが、１台の調子が悪いと管理会社から言われた時の役員に設備の知識が全く無く、ちゃんと理解しないまま管理会社の提案に従ってしまい、総会決議をしなくていい緊急事案と言うことにしてポンプを2台共新しいものに交換してしまいました。 少し知識のある役員が一人でもいれば、様子をみて、その１台が壊れても、もう１台があるので給水は止まらないので、壊れた時の為に直ぐ壊れたポンプだけを交換できるように準備しておくだけでよかったので、壊れるまでに１年とか２年とか待たずに交換しただけでなく、交換しなくても良いもう１台も交換してしまうと言う無駄な決定をしてしまったのです。 それに、どうせ２台共交換するなら、これまでのような受水槽を使うタイプのポンプに交換するのではなく、受水槽を使わないタイプのポンプシステムに交換すれば、近い将来必要となる受水槽の交換費用が不要になったし、受水槽の清掃費用を無くすことができたのですが、そんなこと考えず、調べもせずに行ってしまったのです。 修繕積立金を数百万円無駄に使ってしまったのです。 管理会社は総会での事を管理人には伝えませんが、ほとんどの不動産会社などは管理人からマンションの状況を聞き取りをするだけです。 なので、このような無駄な事を平気でする人が多い賃貸気分のマンションであっても、購入する側には知られず、購入し住んでみて初めて知ることになるようです。 実際、うちのマンションを中古で購入された方がそうでした。 反社のような人が住んでいても管理人は言わないでしょう。 長期修繕計画も大事ですが、ちゃんと自分たちで将来を考え運営しようとしているかどうかの方が大事だと思います。 今、うちのマンションでは単身の高齢者が増えてしまい、先のことなど考えなくなったのか、私のような人間は邪魔者扱いされていて、修繕積立金を見直し値上げすべきなのに意味も無く反対されていて値上げができない状況になっています。 このような管理会社に問い合わせをしても多分答えてくれない問題のほうが大事です。 購入してから知ることになるので、どうしようもないですから、何とか調べられるのなら直接住んでいる人数人に聞くしか方法はないと思いますが、後悔したくないなら調べるべきだと思います。 |
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