京阪東ローズタウン・ファインガーデンスクエアってどうですか？（その３）

[欽明台東]

京阪東ローズタウン・ファインガーデンスクエアについての情報を希望しています。
ネガティブな情報も含めたやりとりによって、信頼性の高いスレにして頂くことを希望します。

物件データ：
所在地：京都府八幡市欽明台東5-1、京田辺市山手西1-1-2
価格：2940万円-3950万円
間取：3LDK-4LDK
面積：86.14平米-120.17平米

【過去スレッド】
その１『京阪東ローズタウン ファインガーデンスクエアは？』[2006/10/31-]
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/114/
その２『京阪東ローズタウン ファインガーデンスクエアってどうですか？』[2008/08/04 -]
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/99/

物件URL：http://www.fs-web.jp/
施工会社：㈱奥村組
管理会社：京阪カインド㈱

[47: 匿名さん]

中庭を「公開空地」にせずに街区公園の予定地をスクエアの敷地に取り込んでタダで済む訳ないでしょう。
　違法でも良いとの意味は、その儲けが住民に還元されたと言う意味なのか？
　違法マンションは社会から見れば悪いマンションです。

[48: 匿名]

違法マンションと決め付ける歩みが丘の住人の質を疑う。

[49: 匿名]

ここはひょっとして 売れないマンションランキングがあったら ダントツトップになるのでは？

[50: 匿名さん]

①なぜ、容積率の緩和の適用を受けていないスクエアに、「公開空地」が必要なのか。
②なぜ、１０００㎡の公園の代わりに、５８００㎡の「公開空地」が必要なのか。
③「公開空地」は、法律に定義が記載された、法律用語なのか。
④「公開空地」の中に、中庭のように、昼間だけ開放される、「公開空地に準ずる有効な空地」を含めて解釈したら、問題はないのではないか。

[51: 匿名さん]

↑
　スクエアは、Ｅ棟が隣の農地及び住宅の日照権の規制によりこれ以上高く建てられません。スクエアの最初の建設戸数は580戸でしたので、京阪は街区公園の設置を取り止めることにより、容積比率を建築基準法ギリギリの２００％に上げたものと思われます。要は、容積比率を上げるために街区公園の設置を取り止めたのです。
　
　街区公園の設置を取り止めるには、スクエアが、土地区画整理法施行規則第9条6項ただし書きの（イ）か（ロ）に該当しなければなりません。（イ）は、施行地区が周辺における既存の公園の誘致距離内にある場合。但し、「建設交通部長通知」により、この場合誘致距離圏は交通頻繁な道路、河川等により妨げられないものとすること。」であります。（ロ）は、地区計画の地区施設等、総合設計制度の公開空地等により、同等のオープンスペースが整備される事が確実な場合。」であります。
　京都府は（ロ）を適用し、街区公園の廃止を認可したのです。

＞なぜ、１０００㎡の公園の代わりに、５８００㎡の「公開空地」が必要なのか。
　街区公園の設置を取り止めるには法的根拠が必要です。中庭は、「総合設計制度の公開空地等により、同等のオープンスペース」にしなければ、街区公園の設置を取り止めることができません。公開空地の条件は、一般に開放され、歩行者が自由に通行したり利用したりできること。塀などで道路側から遮られていないことですので、中庭がこの条件を満たせば、中庭の１０００㎡分だけ「公開空地」にしても適法です。

　京阪は、スクエアの中庭を「街区公園の代替機能としての公開空地の確保」するという事業計画の変更の申請をし、京都府は、「街区公園の代替え機能を有した、地区利用者の利便性に資する公開空地（約5,800㎡）を配置するもの。」として認可したのですから、京阪は、この通り施行しないと土地区画整理法違反になります。

　因みに、都市計画課が山田知事に本事業計画を認可して良いかのお伺いを立てた「伺い」書の計画案の図面には、スクエアにはエントランスはなく、一般の人が自由に通行できる設計になっていました。だから山田知事は本事業計画を認可したのです。京阪は勝手にエントランスを設置したのですから、山田知事が認可を認めた計画案通り、まずはエントランスを撤去しなければならないと考えています。

[52: 匿名さん]

[ロ]総合設計制度で用いられている「公開空地等」という用語の中には、中庭のように、昼間だけ開放される、「公開空地に準ずる有効な空地」を含めて解釈しても、いいのではないか。それだと、何の問題もないのではないのか。

[53: 匿名さん]

↑
　公開空地の条件は、一般に開放され、歩行者が自由に通行したり利用したりできること。塀などで道路側から遮られていないこと。ですから、中庭はこれらの条件を満たしていません。

[54: 匿名さん]

平塚市の例だが、「公開空地に準ずる有効な空地」として、中庭を公開空地の有効面積に算入している。
「中庭等」の定義。
その周囲の大部分を建築物に囲まれ、道路に接していない空地で、建築物の居住者等のコミュニテイ形成の場として活用される等適切な利用ができ、修景上良好に設計され、適切な規模を有するもの。

[55: 匿名さん]

↑
　川崎市の例ですが、
　川崎市の旧許可基準では敷地内の建築物に囲まれた中庭も「公開空地に準ずる有効な空地」として、公開空地の有効面積の参入を認められていました。これが「準公開空地」と呼ばれていたものです。
　※平成16年1月1日からの新基準では、この中庭状の「準公開空地」は近隣への貢献度が全くないものとして川崎市では認めなくなりました。

　よそはよそ、スクエアにおいては、「街区公園の代替え機能を有した、地区利用者の利便性に資する公開空地（約5,800㎡）を配置するもの。」として認可されており、山田知事が認可した「伺い」書のスクエアの計画案にはエントランスがなかったのですから、京阪は認可通り施行しなければなりません。
　後から事業主側に都合のいいことを言い出してもそれは無理です。

[56: 周辺住民]

>②なぜ、１０００㎡の公園の代わりに、５８００㎡の「公開空地」が必要なのか。
いくら広くなったとは言え、陽の当たらない暗い公開空地はいらない。
周辺住民として元の場所での明るい街区公園のほうがいいと思います。

[57: 匿名さん]

川崎市は、廃止したのかも知れませんが、名古屋市、大阪市、長崎市などは、「公開空地に準ずる有効な空地」として、中庭等があります。
ざぜ、昼間開放夜間閉鎖が、地区利用者の利便性に資さないのですか。

[58: 匿名さん]

↑
　おそらく、エントランスで遮断されている中庭が「公開空地」として認められているところはないと思います。
　「公開空地」でも事情により、夜間は閉鎖されているところはあると思いますが、スクエアはエントランスで遮断されており、しかも、ロビーを通らなければ中庭（街区公園の代替「地」）に行けないところが地区利用者の利便性に資さないところです。又、スクエアには「公開空地」に義務付けられている表示板も道路に面した所に設置されていません。

　あくまでよそはよそです。
　スクエアは、認可通り施行されていないことが問題なのです。
　

[59: 匿名さん]

エントランスがなければ、夜間はどうやって閉鎖するのですか。
管理人さんが、夕方から翌朝まで、入り口で見張り番をするのですか。
昼間開放夜間閉鎖は、行政が許可したことですよ。

[60: 匿名さん]

↑
　都市計画課が山田知事に本事業計画を認可して良いかのお伺いを立てた「伺い」書の計画案の図面には、スクエアにはエントランスはなく、一般の人が自由に通行できる設計になっていました。だから山田知事は本事業計画を認可したのです。京阪は勝手にエントランスを設置したのですから、山田知事が認可を認めた計画案通り、まずはエントランスを撤去しなければならないと考えています。
>>51

京都府の長は山田知事です。
＞昼間開放夜間閉鎖は、行政が許可したことですよ。
　山田知事は許可していません。

[61: 匿名さん]

重要事項説明書に、関係行政機関と確認したとあります。
イースト入居から２年たちますが、行政からは、何の指摘もありません。
昼食の準備をするので、これで終わります。

[62: 匿名さん]

６１さんへ

　スクエアの違法性は市議会で問題になっており、又、スクエアの現況は公開空地になっていないため是正が求められています。

５７に対して
　大阪市の場合は次の条件があります。
　ロ．中庭（評価係数 0.5）
　周囲の大部分を建築物に囲まれているが、公開空地からの見通しがきき、公開空地と構造的に容易に往来できるよう連続している空地については、公開空地の有効面積に算入できる空地として認めている。（図６）
　詳しくはインターネットで「公開空地」「大阪市」で検索してください。

　スクエアの中庭は該当しません。

[63: 匿名]

日陰＞行政＞デペ

なんだよ。分かってやれよ。そろそろ。
俺たち大人なんだからさっ。

[64: 匿名]

法律はともかく現実考えたら昼間開放、夜間閉鎖で問題ないと思うが。
いろいろ考えたら夜間に閉鎖される公園のが健全やろ。

[65: 京阪東ローズタウン住民]

松井山手駅近くのファインガーデン、ファインスパーク、あゆみヶ丘はいずれも夜間閉鎖などしてへんのに
なんでスクエアだけ夜間閉鎖せなあかんの。どない考えてもおかしいんとちゃいまっか？

[66: 匿名さん]

６５さんへ

　素朴な疑問ですね。

　中庭を「公開空地」にすることで認可されているのに、住民の専用庭のようににしたいため入りにくし、夜間は閉鎖しているのです。
　近隣の子供達が中庭で遊ぼうとすればエントランスから入りロビーを抜けてやっと中庭に到達します。しかし、そこは幼児の遊び場です。これが街区公園（児童公園）の代替「地」となる訳ないでしょう。

[67: 匿名]

65って関西人じゃないだろ。何その言葉w

[68: 匿名さん]

66さんへ

あなた現地に行ったことないでしょ。
ロビーなんか通らずにメインエントランスからガラス一枚で中庭ですよ。
昼間なら入ろうと思えば、誰でも気兼ねなく入れますよ。
梅雨も明けたし、実際に一度遊びに来てみてはどうでうか？
広大で手入れも行き届いてるし、めっちゃ気持ち良いですよ。
皆さん家族でのんびり過ごされています。
日陰さんも是非どうぞ。
きっと納得されることと思います。
但し、荒らしに行ってやろうなんて思っちゃだめですよ。
カメラいっぱいついてるからすぐばれるよ。

[69: 匿名さん]

もういい加減にされたらいかがですか？
検討板と無関係な議論は住民板で続けてください。

[70: 匿名さん]

６８さんへ

　ガラス1枚で直ぐに芝生ではないでしょう。中庭に入る前に汚れた土足で入っては困る空間があるでしょう。

　中庭は街区公園（児童公園）の代替「地」と言うのであれば、街区公園と同様、ガラス1枚でも道路と遮られていてはいけないし、恒久的に一般開放が担保されていなければならないし、主に児童の遊び場でなければなりません。
　あなたは肝心なことについて説明されていません。
　

[71: 匿名さん]

66さん
>近隣の子供達が中庭で遊ぼうとすればエントランスから入りロビーを抜けてやっと中庭に到達します。
は間違いです。ロビーは抜けません。

70さん
>ガラス1枚で直ぐに芝生ではないでしょう。中庭に入る前に汚れた土足で入っては困る空間があるでしょう。
苦しいフォローでしたね。

[72: 匿名さん]

６８さんも７１さんも肝心な部分の論点を逸らしてはダメですよ。

＞中庭は街区公園（児童公園）の代替「地」と言うのであれば、街区公園と同様、ガラス1枚でも道路と遮られていてはいけないし、恒久的に一般開放が担保されていなければならないし、主に児童の遊び場でなければなりません。
>>70

　重要事項説明書に中庭は「幼児の遊び場」と規定されています。幼児とは、満1歳から小学校に就学するまでの子供のことです。児童とは、満6～12歳の学齢児童のことです。
　街区公園は、世間では主に児童の遊び場ですが、スクエアでは、どういう理由で「幼児の遊び場」が街区公園（児童公園）の代替「地」と言えるのですか？

[73: 匿名]

飽きたな。正直。

[74: 関係者さん]

ここの掲示版はぜんぜん飽きません。公開空地問題解決のためどのような意見が出るか固唾を呑んで見ています。

[75: 釣り人]

同じく、飽きた。

[76: 購入検討中さん]

>>73
>>75

ぢゃ見るなよ。書くなよ。

[78: 購入検討者]

中庭の話は分かったので、他の情報も欲しいです。
中学校まで少し遠いようですが歩きでは無理でしょうか？
また学校の雰囲気や学力レベルはどんなものでしょうか？

[79: 匿名さん]

＞中庭の話は分かったので、他の情報も欲しいです。
　スクエアは事業計画通り（認可通り）施行されていないので、京阪は土地区画整理法違反を犯していることが分かったのですね。
　重要事項説明書には、中庭は街区公園（児童公園）の代替「地」と規定しておきながら、一方で「幼児の遊び場」と規定している事は、不実のことを告げる行為に当たり、京阪は宅地建物取引業法第47条違反を犯している事が分かったのですね。

　反日陰さんは、京阪の法令違反を隠そうといろんな手を使われますが、スクエアが違法マンションとの指摘に対して全く反論できないから「飽きた」との詭弁を使われるものと思います。
　京阪の経営理念は「法令および社会規範を遵守し、企業の社会的責任を果たします。」ですから、京阪は、やってしまったことは消せませんので、セコイことは考えずに本件を真摯に解決した方が京阪のためになると思います。

＞中学校まで少し遠いようですが歩きでは無理でしょうか？
＞また学校の雰囲気や学力レベルはどんなものでしょうか？
　現に住民の中に東中に通われている生徒さんがおられるのですから、このようなことは住民版で聞かれたら良いのに、何故検討版で聞かれるのか理解に苦しみます。

[80: 匿名]

京阪は土地区画整理法違反を、

まで読んだ

はいはい

[81: 匿名]

京阪は土地区画整理法違反を、

まで読んだ

はいはい

[82: 匿名さん]

私は、京阪の法令違反の是非を、専門家でも何でもない私たちに尋ねる日陰さんの理解に苦しみます。

[83: 匿名]

住所が八幡市でしょ
いいと思う？

[84: 匿名さん]

いいと思う

[86: 匿名さん]

＞私は、京阪の法令違反の是非を、専門家でも何でもない私たちに尋ねる日陰さんの理解に苦しみます。
>>82

　物事のすべてについて専門家の判断を仰ぐ必要はありません。社会常識に明らかに反することは専門家にいちいち聞く必要はありません。

　社会常識では、「幼児の遊び場」が街区公園（児童公園）の代替「地」と言えないことは自明の理ですが、反日陰さんならひょっとして起死回生の説明をされるかも知れないと思ってお聞きしているのです。

[87: 匿名さん]

誰も知らないよ、そんなこと。
それに、そういうのは社会常識じゃなくて、あなたの常識でしょ？

[89: 匿名さん]

８７さんへ

　中庭は、前の事業計画で認可されていた街区公園（児童公園）の代替「地」というのが京阪の説明です。その街区公園は、1700万円の運動遊戯施設・植栽費が計上されていました。京阪は社会常識として街区公園には運動遊技施設が必要であることを知っていたのです。

＞誰も知らないよ、そんなこと。
　ではなくて、あなたが知らないとということです。

[90: 匿名さん]

私が知らないのは事実だが、それがすなわち社会の常識であるとは言えない。
それに法的な事に関して社会常識を持ち出すこと自体がナンセンスです。
人の数だけ常識は存在するんですよ？もちろん、これはあなたの好きな「常識」ですがね。

あと個人的に一言
よそのマンションのことなんか気にしてないで、庭いじりでもしときなよ。
趣味が掲示板のカキコミだけなんて淋しいだろ？
もっと他にやること無いのかね？

[91: 匿名]

ファインガーデンスクエア以外の不正は暴かなくてもいいのか？
法律を捻じ曲げてでも利益を搾取する悪徳企業なんだろ？京阪は。
あゆみが丘の違法性については調べたのか？ファインパークは？商業施設は？ローズタウン内の児童公園は？
これらは適法であると言えるのか？その根拠は？
徹底的に不正を暴こうとする、その姿勢が義によるものであるなら必ずや人はついてくるだろう。
できないのか？日陰対策部会とやらはその程度の組織なのか？
京阪と互角に渡り合うだけの知恵も資金もないのか？
掲示板にちまちま書き込む以外に何をやっているんだ。顧問弁護団を結成してマスコミも巻き込んで訴訟起こすくらいの事してみろよ

[92: 匿名]

論点そらしとか言って逃げんなよ。
あんた、聞かれてることにまともに回答したことあったか？
してるつもりでも的外れってケースがほとんどだろ。
そんな感じだから、未だに思考回路がそんなレベルなんだろ？
ぼけ老人みたいに同じ話ばっかり繰り返してるけど精神年齢は子ども並だよ。
他人の主張に耳を傾けず、自分の主張にしか興味が無い。
そんな奴に自分のマンションの名誉を傷つけられた人の気持ち、考えてみろよ。
相手の立場に立って、物事を考えるという基本すらできないのか？
こんな事を書き込まなければならない私の気持ちがわかるか？
私はこんなことを書き込まれたあなたの気持ちはわかるつもりだ。わかった上で書いている。
あなたは少なくともファインガーデンスクエア住人全員に謝罪すべきだ。
その上で抗議でも何でもすればいい。

[93: 匿名さん]

９２さんへ

＞そんな奴に自分のマンションの名誉を傷つけられた人の気持ち、考えてみろよ。

　今からでも遅くはありません。京阪に、事業計画通り（認可通り）改修するよう要求し、その結果、客観的に適法と認められるようになればお互いハッピーになりますね。

　あゆみヶ丘側から、あゆみヶ丘の販売時の約束を守れとの要求をしていますが、同時に、スクエア側からも適法になるよう改修しろとの要求も必要かと思います。

[94: 匿名]

そんなこと、今まで一回も主張してこなかっただろうが！
いいかげんな態度でその場限りのことばっかり言ってるからあんたが嫌いなんだよ。
そんなお茶を濁すような話はもうたくさんだ。
聞かれたことに対して速やかに回答しなさい。
それができないなら、あなたに京阪を責める資格など無い。

[95: 匿名さん]

９４さんへ

　スクエアが事業計画通り（認可通り）施行されていなければ、あなたが何を言おうが話は前に進まないでしょう。
　スクエアを適法にする方法は（その２）で何度も言っています。例えば８４７です。

　中庭が事業計画通り「公開空地」になっていないことをさておいて、何を言われても話は進みませんよ。

＞聞かれたことに対して速やかに回答しなさい。
　あなたは何を聞かれているのですか？具体的にお願いします。

[96: マンコミュファンさん]

日陰さんに分がありか・・・。
頭がいいね。