京阪東ローズタウン・ファインガーデンスクエアってどうですか？（その３）

[欽明台東]

京阪東ローズタウン・ファインガーデンスクエアについての情報を希望しています。
ネガティブな情報も含めたやりとりによって、信頼性の高いスレにして頂くことを希望します。

物件データ：
所在地：京都府八幡市欽明台東5-1、京田辺市山手西1-1-2
価格：2940万円-3950万円
間取：3LDK-4LDK
面積：86.14平米-120.17平米

【過去スレッド】
その１『京阪東ローズタウン ファインガーデンスクエアは？』[2006/10/31-]
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/114/
その２『京阪東ローズタウン ファインガーデンスクエアってどうですか？』[2008/08/04 -]
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/99/

物件URL：http://www.fs-web.jp/
施工会社：㈱奥村組
管理会社：京阪カインド㈱

[47: 匿名さん]

中庭を「公開空地」にせずに街区公園の予定地をスクエアの敷地に取り込んでタダで済む訳ないでしょう。
　違法でも良いとの意味は、その儲けが住民に還元されたと言う意味なのか？
　違法マンションは社会から見れば悪いマンションです。

[48: 匿名]

違法マンションと決め付ける歩みが丘の住人の質を疑う。

[49: 匿名]

ここはひょっとして 売れないマンションランキングがあったら ダントツトップになるのでは？

[50: 匿名さん]

①なぜ、容積率の緩和の適用を受けていないスクエアに、「公開空地」が必要なのか。
②なぜ、１０００㎡の公園の代わりに、５８００㎡の「公開空地」が必要なのか。
③「公開空地」は、法律に定義が記載された、法律用語なのか。
④「公開空地」の中に、中庭のように、昼間だけ開放される、「公開空地に準ずる有効な空地」を含めて解釈したら、問題はないのではないか。

[51: 匿名さん]

↑
　スクエアは、Ｅ棟が隣の農地及び住宅の日照権の規制によりこれ以上高く建てられません。スクエアの最初の建設戸数は580戸でしたので、京阪は街区公園の設置を取り止めることにより、容積比率を建築基準法ギリギリの２００％に上げたものと思われます。要は、容積比率を上げるために街区公園の設置を取り止めたのです。
　
　街区公園の設置を取り止めるには、スクエアが、土地区画整理法施行規則第9条6項ただし書きの（イ）か（ロ）に該当しなければなりません。（イ）は、施行地区が周辺における既存の公園の誘致距離内にある場合。但し、「建設交通部長通知」により、この場合誘致距離圏は交通頻繁な道路、河川等により妨げられないものとすること。」であります。（ロ）は、地区計画の地区施設等、総合設計制度の公開空地等により、同等のオープンスペースが整備される事が確実な場合。」であります。
　京都府は（ロ）を適用し、街区公園の廃止を認可したのです。

＞なぜ、１０００㎡の公園の代わりに、５８００㎡の「公開空地」が必要なのか。
　街区公園の設置を取り止めるには法的根拠が必要です。中庭は、「総合設計制度の公開空地等により、同等のオープンスペース」にしなければ、街区公園の設置を取り止めることができません。公開空地の条件は、一般に開放され、歩行者が自由に通行したり利用したりできること。塀などで道路側から遮られていないことですので、中庭がこの条件を満たせば、中庭の１０００㎡分だけ「公開空地」にしても適法です。

　京阪は、スクエアの中庭を「街区公園の代替機能としての公開空地の確保」するという事業計画の変更の申請をし、京都府は、「街区公園の代替え機能を有した、地区利用者の利便性に資する公開空地（約5,800㎡）を配置するもの。」として認可したのですから、京阪は、この通り施行しないと土地区画整理法違反になります。

　因みに、都市計画課が山田知事に本事業計画を認可して良いかのお伺いを立てた「伺い」書の計画案の図面には、スクエアにはエントランスはなく、一般の人が自由に通行できる設計になっていました。だから山田知事は本事業計画を認可したのです。京阪は勝手にエントランスを設置したのですから、山田知事が認可を認めた計画案通り、まずはエントランスを撤去しなければならないと考えています。

[52: 匿名さん]

[ロ]総合設計制度で用いられている「公開空地等」という用語の中には、中庭のように、昼間だけ開放される、「公開空地に準ずる有効な空地」を含めて解釈しても、いいのではないか。それだと、何の問題もないのではないのか。

[53: 匿名さん]

↑
　公開空地の条件は、一般に開放され、歩行者が自由に通行したり利用したりできること。塀などで道路側から遮られていないこと。ですから、中庭はこれらの条件を満たしていません。

[54: 匿名さん]

平塚市の例だが、「公開空地に準ずる有効な空地」として、中庭を公開空地の有効面積に算入している。
「中庭等」の定義。
その周囲の大部分を建築物に囲まれ、道路に接していない空地で、建築物の居住者等のコミュニテイ形成の場として活用される等適切な利用ができ、修景上良好に設計され、適切な規模を有するもの。

[55: 匿名さん]

↑
　川崎市の例ですが、
　川崎市の旧許可基準では敷地内の建築物に囲まれた中庭も「公開空地に準ずる有効な空地」として、公開空地の有効面積の参入を認められていました。これが「準公開空地」と呼ばれていたものです。
　※平成16年1月1日からの新基準では、この中庭状の「準公開空地」は近隣への貢献度が全くないものとして川崎市では認めなくなりました。

　よそはよそ、スクエアにおいては、「街区公園の代替え機能を有した、地区利用者の利便性に資する公開空地（約5,800㎡）を配置するもの。」として認可されており、山田知事が認可した「伺い」書のスクエアの計画案にはエントランスがなかったのですから、京阪は認可通り施行しなければなりません。
　後から事業主側に都合のいいことを言い出してもそれは無理です。

[56: 周辺住民]

>②なぜ、１０００㎡の公園の代わりに、５８００㎡の「公開空地」が必要なのか。
いくら広くなったとは言え、陽の当たらない暗い公開空地はいらない。
周辺住民として元の場所での明るい街区公園のほうがいいと思います。

[57: 匿名さん]

川崎市は、廃止したのかも知れませんが、名古屋市、大阪市、長崎市などは、「公開空地に準ずる有効な空地」として、中庭等があります。
ざぜ、昼間開放夜間閉鎖が、地区利用者の利便性に資さないのですか。

[58: 匿名さん]

↑
　おそらく、エントランスで遮断されている中庭が「公開空地」として認められているところはないと思います。
　「公開空地」でも事情により、夜間は閉鎖されているところはあると思いますが、スクエアはエントランスで遮断されており、しかも、ロビーを通らなければ中庭（街区公園の代替「地」）に行けないところが地区利用者の利便性に資さないところです。又、スクエアには「公開空地」に義務付けられている表示板も道路に面した所に設置されていません。

　あくまでよそはよそです。
　スクエアは、認可通り施行されていないことが問題なのです。
　

[59: 匿名さん]

エントランスがなければ、夜間はどうやって閉鎖するのですか。
管理人さんが、夕方から翌朝まで、入り口で見張り番をするのですか。
昼間開放夜間閉鎖は、行政が許可したことですよ。

[60: 匿名さん]

↑
　都市計画課が山田知事に本事業計画を認可して良いかのお伺いを立てた「伺い」書の計画案の図面には、スクエアにはエントランスはなく、一般の人が自由に通行できる設計になっていました。だから山田知事は本事業計画を認可したのです。京阪は勝手にエントランスを設置したのですから、山田知事が認可を認めた計画案通り、まずはエントランスを撤去しなければならないと考えています。
>>51

京都府の長は山田知事です。
＞昼間開放夜間閉鎖は、行政が許可したことですよ。
　山田知事は許可していません。

[61: 匿名さん]

重要事項説明書に、関係行政機関と確認したとあります。
イースト入居から２年たちますが、行政からは、何の指摘もありません。
昼食の準備をするので、これで終わります。

[62: 匿名さん]

６１さんへ

　スクエアの違法性は市議会で問題になっており、又、スクエアの現況は公開空地になっていないため是正が求められています。

５７に対して
　大阪市の場合は次の条件があります。
　ロ．中庭（評価係数 0.5）
　周囲の大部分を建築物に囲まれているが、公開空地からの見通しがきき、公開空地と構造的に容易に往来できるよう連続している空地については、公開空地の有効面積に算入できる空地として認めている。（図６）
　詳しくはインターネットで「公開空地」「大阪市」で検索してください。

　スクエアの中庭は該当しません。

[63: 匿名]

日陰＞行政＞デペ

なんだよ。分かってやれよ。そろそろ。
俺たち大人なんだからさっ。

[64: 匿名]

法律はともかく現実考えたら昼間開放、夜間閉鎖で問題ないと思うが。
いろいろ考えたら夜間に閉鎖される公園のが健全やろ。

[65: 京阪東ローズタウン住民]

松井山手駅近くのファインガーデン、ファインスパーク、あゆみヶ丘はいずれも夜間閉鎖などしてへんのに
なんでスクエアだけ夜間閉鎖せなあかんの。どない考えてもおかしいんとちゃいまっか？

[66: 匿名さん]

６５さんへ

　素朴な疑問ですね。

　中庭を「公開空地」にすることで認可されているのに、住民の専用庭のようににしたいため入りにくし、夜間は閉鎖しているのです。
　近隣の子供達が中庭で遊ぼうとすればエントランスから入りロビーを抜けてやっと中庭に到達します。しかし、そこは幼児の遊び場です。これが街区公園（児童公園）の代替「地」となる訳ないでしょう。