京阪東ローズタウン・ファインガーデンスクエアってどうですか？（その３）

[欽明台東]

京阪東ローズタウン・ファインガーデンスクエアについての情報を希望しています。
ネガティブな情報も含めたやりとりによって、信頼性の高いスレにして頂くことを希望します。

物件データ：
所在地：京都府八幡市欽明台東5-1、京田辺市山手西1-1-2
価格：2940万円-3950万円
間取：3LDK-4LDK
面積：86.14平米-120.17平米

【過去スレッド】
その１『京阪東ローズタウン ファインガーデンスクエアは？』[2006/10/31-]
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/114/
その２『京阪東ローズタウン ファインガーデンスクエアってどうですか？』[2008/08/04 -]
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/99/

物件URL：http://www.fs-web.jp/
施工会社：㈱奥村組
管理会社：京阪カインド㈱

[576: 匿名さん]

いろいろな案があると思いますが、結局はＤ棟の一部を壊して平成9年の事業計画通りの街区公園を設置し適法にする方法しかありません。中庭を公開空地にするとエントランス撤去しなければなくなります。そうなるとスクエアの宣伝文句の１つであるセキュリティが台無しとなってスクエア購入者に対し信義則違反となってしまうからです。
今後の行政、デベロッパーの対応が注目されます。

[577: 匿名さん]

５５６へ

スクエアを適法にするには次のいずれかしか方法はないと部会は考えています。
③事業計画書に不備があり、京都府都市計画課（八幡市）の審査手続きにも不備があったので、認可手続きをやり直す。（総合的設計制度では「公開空地」の確保はできないのに、京阪は法的に実現不可能な事業計画の申請をし、京都府都市計画課も確保できるとの間違った判断で本事業を認可した。）
③では、認可手続きをやり直す　となっている。当然、①②以外の認可手続きをやり直すことになるだろうが、
完成後の物件にどのような認可申請が考えられるのか示してほしい。

[578: 匿名]

関係ないしどうでもいいが日影暴走しすぎ。

[579: 匿名さん]

５７７へ

　新たな事実が判明したため、本事業計画は無効ではないかと部会は考えています。
　
＞本事業計画が無効となると前の事業計画が生きてきますので、Ｄ棟の一部を壊して平成9年の事業計画通りの街区公園を設置するしか本件を適法にする方法はないのではと考えます。
>>575

　いずれにしても、我国は法治国家ですので、京阪と行政が、本事業計画について法令の条文に照らして整合性の取れる説明をしてもらうことが先決です。9月の定例市議会でこのことが問題になると思います。

　スクエアを適法にする方法が他にあるのなら本スレで提案してください。

[580: 匿名さん]

③は②と同じことですか。
つまり、完成の物件に事業計画書の不備があれば認可手続きをやり直すことは事実上無効となり前の事業計画に戻すしかないということでしょうか。

[582: 匿名さん]

５８０さんへ　

　京阪は不備のある事業計画を申請し、京都府都市計画課が審査し、本事業計画を認可する旨山田知事に「伺い」書を提出して認可されたのですが、実際は事業計画通り（認可通り）施行されていない事実に加えて、都市計画課が認可に至った意思決定について、その内容及び過程を法令の条文に照らして明らかにできないことが判明したので、本事業計画は無効と部会は判断しています。

　従ってスクエアを適法にする方法の④として、
＞本事業計画が無効となると前の事業計画が生きてきますので、Ｄ棟の一部を壊して平成9年の事業計画通りの街区公園を設置するしか本件を適法にする方法はないのではと考えます。
>>575

[583: 匿名]

暴走モード突入！！
でも、皆スルー。

[584: 購入検討中さん]

初めて書き込む者で事情がよく分かっていないのですが、過去レスを読んでいると
街区公園（児童公園？）の確保と日陰になったことは別問題ではないのですか？
街区公園の確保は建築協定的なことで、日陰規制は建築基準法的なことかと。
街区公園というのは、その街区（つまりファインガーデンスクエア）住民のための
公園の確保と考えれば、ファインガーデンスクエアの児童が遊ぶための公園の確保
（つまりファインガーデンスクエアの中庭）が確保されれば解決することでは？
京阪東ローズタウンのホームページの地図でみるところの近隣となる
あゆみヶ丘やちとせヶ丘、あかねヶ丘戸建て児童のための公園はすでに
確保されて居るんですよね？

日陰規制に対して違法であるなら、引っかかっている棟の上階の一部を撤去すれば
解決するということにはならないのでしょうか？

[585: 匿名さん]

５５６へ

スクエアを適法にする方法①について
①中庭を認可の条件通り「公開空地」にする。この場合、「公開空地」の条件通り、エントランスの撤去や道路に標示板の設置が必要。

公開空地基準より
原則として全周の8分の1以上を公道に接すること。ただし、周辺に公道がない場合は、既設道路（建築基準法による道路）に接すること。

エントランスを撤去したとしても全周の1／８以上を公道に接するには現在の建物配置状況では無理ではないでしょうか。Ｆ棟の公道側は駐車場に繋がる敷地内専用の車道があり、Ａ棟側も同様な車道があります。そうなると住居建物の一部を取り壊すか、車道を閉鎖して公開空地内に通じる通路を設けるしかないと考えますが如何ですか。

[586: 匿名さん]

５８４さんへ
　本件は、前の事業計画で認可されていた街区公園の設置を取り止める事業計画の変更認可に関することですが、京阪は事業計画通り（認可通り）施行していないことが議論されています。
　最近、新たに判明したことはそもそも本事業計画が無効ではないかということです。
>>556
>>582

　中庭を「公開空地」になれば、中庭が近隣住民が自由に利用できるようになるので良いことですし、Ｄ棟の一部を取り壊して前の事業計画通りの街区公園を設置しても、あゆみヶ丘が受けるスクエアによる日照被害の半分は解消されます。

　あなたのご指摘の
＞日陰規制に対して違法であるなら、引っかかっている棟の上階の一部を撤去すれば
＞解決するということにはならないのでしょうか？
　はスクエアＦ棟に言えることで、Ｆ棟によりあゆみヶ丘Ｃ棟に冬至の午前8時から午後4時の間で日照時間が3時間6分の住戸があり、これは人格権を侵害する日照被害です。
　次の問題としては、Ｆ棟の一部撤去とプライバシーの侵害問題の解決が必要と部会は考えています。

５８５さんへ
　厳密にいえばあなたの言われる通りですが、行政の説明も聞く必要があります。要は、現在は、京都府都市計画課が山田知事に提出した「伺い」書の計画案通りに施行されていないということです。

　しかし、その問題よりも、本事業計画は５８２の理由によりそもそも無効ではと考えています。スクエアを適法にするのは④の方法しかないと部会は考えています。
>>582

[587: 匿名]

要は
日陰＝スクエア反対運動者＝スクエアを違法にし、中庭の取り扱い方、日照確保の為のＤ棟取り壊しを目論む。＝スクエア購入者が増えればマズイから検討者に買わさない様にする。

スクエア＝行政ＯＫの適法マンション

現実はこれが全て。違法と疑うのは個々自由だが、

今現在、国が認めた適法マンションである事は間違いない。

[588: 匿名さん]

>584
日照阻害に関しては、日陰がだした工事中止の仮処分命令申立は、大阪地方裁判所によって平成20年5月30日に
却下されています。
日陰は何故これに触れないの？

[589: 匿名さん]

>588
取り壊すも何も、建築する段階での日陰の主張が司法によって否定されたってことですか？
それじゃあ取り壊しなんかにならないですよね。

[590: 匿名さん]

＞日陰は何故これに触れないの？
>>588

　何度聞いたら気が済むのですか？何度も答えています。（その１）の７０９はそのうちの１つです。
　現在部会が得た情報のほとんどは仮処分裁判で得た情報です。

No.709 by 匿名さん
•2008-07-17 17:07

７０８さんへ

　この問題は、平成18年7月のスクエアの建設説明会から始まっています。
　私達は「20年、30年先も、すべての家族が満足して暮らせる」「陽当たりのいい暮らしのために」の謳い文句に惹かれて買ったのです。「あゆみヶ丘のＢ棟の前に街区公園を設置するので陽当たりは悪くなりません。」「同じ京阪が建てるのだから悪い建て方はしません」との説明を信じて買った方がおられます。
　説明会では、いきなり、道路ギリギリに15階建ての建物を建てるとの発表をしたので、住民達は「京阪に騙された」と猛烈に抗議しました。平成19年3月には弁護士を立てて交渉に当りました。京阪は、再三の弁護士による説明要請にも、はぐらかし、嘘、無回答を繰り返し、工事を進めました。このままでは建てられてしまうので、工事の差止めの仮処分裁判（以下仮処分裁判）をしようということになりました。工仮処分裁判は、人格権が侵害される疑いのある人が債権者になればいいのですが、あゆみヶ丘には京阪関係者が大勢おられ後々の近所付き合いのこともあるでしょうし、京阪は最も被害に遭われる方に既に接触している事実が判明しましたので、仮処分裁判によりあゆみヶ丘の主張を裁判所にぶつけようということになり、被害が比較的軽微である部会の世話役が仮処分裁判を行いました。門前払いも覚悟しましたが、2ヵ月間も審理をして頂き、今まで知り得なかった数々の事実が明らかになりました。
　決定の中で、京阪の信義則違反は明らかになりましたし、資産価値の低下分については損害賠償ができるということでありますが、私達の目的は、すべての家族が納得できる説明と対処を求めること及びこのような理不尽な商行為が実際に行われていることを世間に知らせ少しでも同様の被害を食い止めることにあります。
　そもそもスクエアは、京阪東ローズタウン美濃山第4地区の土地区画整理事業として施行されているのですが、もともとの計画は街区公園を設置するということでした。ですからあゆみヶ丘の販売時にも「公園を設置するから陽当たりは悪くなりません」との説明があったのです。ところが京阪は平成18年6月のスクエア着工の直前に街区公園設置取り止めの申請を京都府に出し認定されたのです。この事業計画書の公園緑地等計画の項に「集合住宅における一団地の総合的設計制度による街区公園の代替機能としての公開空地の確保」とありますが、総合的設計制度（建築基準法第86条1項）では公開空地の確保は不可能です。公開空地を確保するには、総合設計制度（建築基準法第59条2項）の許可が必要です。京阪の思惑は、建築確認の要らない総合的設計制度による一団地認定を受けて八幡市の市有地である街区公園をスクエアの敷地に取り込み、それにより公園の斜線規制と日影規制を外すことにより、容積比率を上げる画策をしたと考えられます。法的に実現b不可能な事業計画書が何故認定されたかは不明です。
　私達は泣き寝入りをするつもりはありませんので、最も妥当な本訴を行うため、現在は行政に調査を依頼しているところです。
　以上の理由により、京阪の不透明な街区公園設置の取り止めが、スクエア・あゆみヶ丘双方の日照阻害・眺望阻害の元凶であることがご理解頂けたと思います。

５８９へ
　今になってこのようなとぼけた書き込みをするのは業者だと言っているようなものですよ。
　あなたは５５６を読んでいるはずです。
>>556

＞今現在、国が認めた適法マンションである事は間違いない。
>>587
　京阪は、事業計画通り（認可通り）施行していないことが明らかですので、現時点で国が認めた適法マンションではありません。

[591: 匿名さん]

>590
了解です。一言で言うと
日照阻害に関しては、日陰がだした工事中止の仮処分命令申立は、大阪地方裁判所によって平成20年5月30日に
却下されている、とのことについて日陰は 2008年7月17日以来触れていない、ということですね。

[592: 匿名さん]

↑

　あなた方が何度も同じことを書き込むので何度も触れています。
　ズボラをせずに、本スレの（その１）（その２）（その３）を読み返してください。
　（その３）では１３９です。
>>>139

仮処分裁判の申立書の中に次の一文があります。
　「債務者京阪はあゆみヶ丘マンションの販売時には公園設置の計画を京都府に提出し、このような計画図入りパンフレットを示して販売したこと、債務者京阪はスクエアの工事着工の直前に公園設置取り止めの申請を行ったこと、債務者京阪は公園取り止めにより建設戸数を50戸増やしていること及びそれによりあゆみヶ丘Ｂ棟Ｃ棟は劣悪な日照阻害・眺望阻害を蒙ることである。債権者らに公園設置取り止めを全く知らせず、人格権の侵害及び資産価値の低下を来さないまでの建築高さ等の削減を訴えた本部会の声に一切耳を傾けず、建設戸数を大幅に増やした工事を急ぐ一連の行為は犯罪的といっていいほど信義に悖る。又、本件公園の代替地が公開空地に該当しないから行政的にも違法である。」

　この仮処分裁判で、京阪は裁判所に嘘の主張をしています。部会は、仮処分裁判を行うことにより、その貴重な証拠を入手したということです。だから前の書き込みで仮処分裁判様々と書き込んだのです。

[593: 匿名]

行政訴訟は、なぜ提訴しないのですか。

[594: 匿名]

行政の判断は正しい、と確信しているから、裁判所では行政とは争わないんですか。

[595: 匿名さん]

↑

　京阪が土地区画整理法施行規則第9条第6項違反を犯していることが明白である事案に対して、どうして行政訴訟をしなければならないのですか？

　9月の八幡市の定例市議会で、京阪及び行政が本件についてどのような行為をしてきたかが白日の下に曝されることになると思います。京都府都市計画課の実務担当者が松島市議に何故嘘の説明をしたかが問われることになると思います。本件は、この結果次第で次のステップに進むことになります。

[596: 匿名]

つまり、事業主には違法性が認められるが、行政には違法性は認められないということですか。