グランドメゾン大濠公園２０１１【part2】

[匿名さん]

part2です！！

グランドメゾン大濠公園２０１１についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします。

<前スレ>　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/72167/

所在地：福岡県福岡市早良区西新6丁目801番31（地番）
交通：
福岡市地下鉄空港線 「西新」駅 徒歩9分
福岡市地下鉄空港線 「藤崎」駅 徒歩10分
間取：3LDK・4LDK
面積：76.46平米・93.95平米
売主：大和ハウス工業
販売代理：T・フィールド


施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー

[486: 匿名]

そうだね。GMだからって・・・とは気負っているね。オール億ションじゃあるまいし。

[487: 匿名]

東京出張お疲れ様ですＷ

[488: 匿名さん]

ここのスレ見てる人は東京の億ションなんて興味ないよ。

[489: 匿名]

違う違う。マンコミでグレードが高い物件が論じられているかどうかが論点だろ。理解力ないね

[490: 匿名]

答えはそう、マンコミでは様々な価格の物件について論じられている。どこが例外ということなしに。それで活性化すればよし！

[491: 匿名さん]

でも論じてるのはほとんど営業の関係者ばかりで、一般の投稿者はかなり少ないと思うよ。まぁ８割は営業じゃないかな？

[492: 匿名さん]

グレードが高い物件が…なんて言ってるけどそんな論争、関係ない人間には関係ない。

[493: 匿名さん]

⇧意味不明

[494: 匿名さん]

493の方～上だけ読まないでもっと読んだら。

[495: 匿名]

早く完売できないから、つまらない繰り返しの書き込み多し。

あと２戸がきついんだろうね。

[496: 匿名さん]

棟内モデルルームできたら、すぐ売れそうだけどね。

[497: 匿名さん]

あっさり完売だろね。10月下旬にインテリア商談会がありますからそれが終わってからの販売とするでしょう。もう2011の心配なんていらないよ。

[498: 匿名さん]

誰も心配はしてないだろ。

[499: 匿名さん]

モデルルーム完成は、あと2-3週間掛かるのかな？早く出来たら良いね。2011の良さがすぐに理解されるでしょう。シートも早く外れないかなぁ？

[500: 匿名さん]

外観タイルはＧＭ赤坂門に似た感じになるのでしょうか？赤坂門似ならかなりの上玉ですが。

[501: 匿名さん]

あと２戸からが長いね。一気に完売まで持って行きたかったけど。グランフォーレ百道が29戸だけど完売したらしいね。ダークホースもいいとこだけど、確かに立地は悪くなかったから、そこが評価されたんだろうね。2011も場所は良いけどなぁ。

[502: 匿名]

立地がいい？

あんな申し訳なさそうに建ってるのに？

[503: 匿名さん]

申し訳なさそうにとはどう言う意味ですか？あなた大濠公園から2011を見たことがないのですね。シートを被っていて残念ですが、非常に際立った存在感ありますよ。

[504: 匿名]

すいません、グランフォーレ百道のことです。

[505: 匿名さん]

あぁなるほど。そういうことですか。完売してケチ付けるわけではないのですが、確かにウナギの寝床みたいですよね。あそこって。

[506: 匿名さん]

でも、西南校域のど真ん中でボンラパスやローソンの目の前で、西新と百道浜の真ん中。図書館やドームも近いし、悪くないと思いますよデベを除けば。

[507: 匿名さん]

グランフォーレ百道なんてどうでもいい。比較対象にすらならんわ！

[508: 匿名さん]

グランフォーレ百道の土地はマンションが建つ場所ではないよ。商売をする立地だと思うよ。

[509: 匿名]

ここはそのグランフォーレ百道より狭い敷地に３９戸も建てているんだって。
しかも住宅地でなく、商業地だもんねＷ

[510: 匿名]

向こうは既に全戸完売しているのだから、今さら何を言っても虚しいだけだろ。
結果が全て！　

[511: 匿名さん]

商業地域であること出のマイナス要因って何？

[512: 匿名]

商業地は閑静さが担保されていない。直ぐ隣の場所で誰か商売を始め、人通りが
多くなり、うるさくなっても仕方ないのでは。

[513: 匿名さん]

ここってそんなに立地いいですかねえ？

[514: 匿名さん]

良い場所だと思います。程良く便利になっていきますね。この辺りはこれから。絶対に買いですよ。桜坂ヒルズとフォレストに比べたら、2011が断然良いですね。

[515: 匿名さん]

商業地域の方が地価は高いし、便利は良いし、価値は高いと思います。商業地域だから悪いなんてことはないのです。

[516: 匿名]

商業地でも天神の一等地じゃあるまいし、地価という意味ではせめて明治通り沿いで

あれば多少は高かったと思います。裏手の商業地で地価はぐっと落ち、しかも敷地権は

たった７坪／戸しかないのが実態です。こうやって冷静に分析すれば、余り資産価値は高く

ないと言えるでしょう。

[517: 匿名さん]

ＧＭ大濠公園2011の資産価値を批判者がうんぬん言っておるようだが、全く的外れなので黙殺しましょう。不動産の資産価値とは、路線価や公示価を念頭に置いた机上の計算なとではなく、実際に売ったり、貸したりすると、いくらになるかということです。買いたい人や借りたい人がいなければ、価値の実現はできません。また最近は収益還元を重視する傾向が強く、いくらで貸せるか？がより重視されます。2011は賃貸でも強いと思いますよ。

[518: 匿名さん]

2011の外観タイルの色ってどんな感じになるんでしょうか？ＣＧだと肌色っぼい感じですが、4枚の使用タイル例を見ると、薄茶色っぼい感じで赤坂門の感じにも似ているのですが？はたしてどっちなんでしょうか？？御存じの方いますか？

[519: 匿名]

不動産の値段は最後は相対で決まるにしても、何かの基準から大きく逸脱すると

一方の損得が問題となり成約する可能性は急降下するのでは。地価が安く狭い土地

に建っている戸数が多いマンションは安くしか売れませんよね。

高い値段で購入する奇特な人はいないでしょう。

ＧＭで４０戸程度のマンションなら、敷地は５００～７００坪位あれば

威厳は保てたと思います！　

[520: 匿名さん]

マンションの中古売買の成立価格の実際は、住居スペースの専有面積が基準となりますね。一義的には。敷地が広いから高く売れるということは直截的にはないでしょう。それから推測だけで2011の土地代が安いとのことですが、ここの土地は安くはないですよ。１戸当り７百万円との概算は、ハッキリ言って全くの的外れです。実際はもっともっと全然高いのですよ。

[521: 匿名]

価格は土地∔建屋+その他から構成されるでしょ。土地代は相場によって動くので、その目安の一つが
公示価格など。それは当然、敷地が広く、広い部屋が有利になります。
建蔽率とか容積率に余裕があって建てられたマンションは有利でしょう。
公示価格と実勢価格の比較は単純にいうと、実勢が過去は20％程度高かったが、リーマンショック
の後は、様々と聞きます。足元、二つの価格差は余りないのでは？

建屋は年々価値が落ちていき、最後はほぼ無価値になります。
その他はＧＭであればブランド代が上乗せされるでしょう。そこは若干期待値あり？

[522: 匿名]

517が正解だね。

[523: 匿名さん]

私も517さんの意見に同意します。このスレのあっちこっちで、ここの土地代は計算するとこれ位で本当は安いとか何とか拡散している人がいるけど、勝手で未熟な噴飯ものの屁理屈なので、正直どうでもいいって感じです。

[524: 匿名]

土地代がすべてとは思わないけど、大事なポイントなんじゃないの。
この物件にとってマイナスな要素を否定してかかるのはいかがなものかと思います。

[525: 匿名]

気になる人は不動産業者に見積もりを取れば、幾ら位で売れるか査定は
して貰えるみたいですよ。買ってそうそう、含み損みみたいなケースも
結構あるらしいです。

当たり前の事ですが値段の高い土地に、戸数が少ないマンションの占有面積が広い
部屋の評価価格が高いとの事です。また、同一タイプの部屋で、高層階
が低層階より分譲時の値段が二倍でも、査定の差はかなり縮まるらしいです。
眺望代としてばか高いお金を払っても、売りに出すときはそれは余り反映
されないということでしょう。眺め代に数千万円払える人は気にしないのでしょう。

[526: 匿名]

ここは敷地が狭いのでワンフロア２戸の発想で建てれば良かったのでは？

そうすればセットバックも潤沢に取れ、余裕がある建て方ができ、

駐車場も全戸に行き渡るでしょう。結果、分譲価格は上がるのでしょうが

ＧＭで公園の至近なので、買う人は買いますよ。

[527: 匿名さん]

デフレ対応ＧＭの第１号なので、売り切ることが肝要です。高く売るという発想は排除してあります。普通に売れば高過ぎると非難され、買い易い価格を設定すれば、もっと贅沢な高いものをと言われる。ＧＭを非難することが生きがいみたいな人達ですね。

[528: 匿名さん]

眺望代に見合う実際の眺望があるマンションは、買う側が評価すれば、やはり高く売れます。何回も言いますが、不動産屋の理論は現実には意味がないですよ。金を出すのは買う側であって、不動産屋ではありません。不動産屋の評価は、あくまで不動産屋がこう評価するってだけの話。当たらない株屋の予想より、頼りにならない。その程度のものです。

[529: 匿名]

しばらく静かになってると思ったら、またＧＭ信者さんですか。小沢さんみたいに懲りない人達ですねぇ…

[530: 匿名さん]

やはり、中古で売れたり貸せたりすつことが容易かどうかが最も評価の対象だと思います。コストパフォーマンスが高いかどうかです。そういう意味では、立地とグランドメゾンというブランド、そして、価格帯がそれぼど高くないという見地から、２０１１はかなりの優良物件と言えると思います。

[531: 匿名]

もう聞きあきました。他には？

[532: 匿名さん]

いがみ合っている人達が多いスレですね。私は５年程前にマンション購入を検討し始めて、ここ１年は真剣に物件を見てきました。グランドメゾン大濠公園2011は価格分の資産価値は十分にあるマンションだと思います。グランドメゾンは高いという印象が強いですが、この場所でこの価格は今までになかったような気がします。かなり否定的な方がいらっしゃるようですが、冷静に考えてコストパフォーマンスは高いでしょう。

[533: 匿名さん]

大濠のＧＭとはかなりグレードが違うらしいですよ。

[534: 匿名]

何があっても２０１１に住みたい。中古で空きがでたら直ぐ買いたい
ような凄い魅力がここにあれば別格でしょう。その場合、中古資産価値の
下落率は低いと思われます。

そのようなマンションは通常、発売開始後、ほぼ即売するらしいですが・・・・

[535: 匿名さん]

①時期が悪過ぎたこと。②やはりグランドメゾンは福岡の平均収入からして高過ぎること。③積水ハウス側がプロモーションにほとんど力を入れなかったから、認知度が低かったこと。☜こんな感じじゃないかな。即売は戸数に対して購入希望者の数が圧倒的に多くないと生まれない現象。福岡では根本的に手が届かない層がほとんどのため、グランドメゾンを即売させることは、現状は難しい。グランドメゾン大濠公園2011はかなり検討していると思う。