新築より中古がお得！

[匿名さん]

そりゃ新築にこしたことはないが、一瞬でも住めばみんな中古！
そんなら最初からお得な中古狙いでもいいじゃないw

と言う事で中古の良い所、悪い所を話し合いましょう！

[41 匿名さん]

新築よりお得な中古があることは確か。
ただし、中古物件は難しいので下手な中古を買うよりは新築買ったほうが得なケースもある。
どちらが得かは難しい。自分が納得いったものを買うしかないよ。

[42 匿名さん]

04
>新築は買った瞬間に価格が2割ダウンしますから。

新築価格は広告宣伝費、利益等のってるから必然的にそうなる。

[43 匿名さん]

>>42
中古の場合は、広告料は基本的に不動産屋の手数料に含まれるが、
手数料が往復で６％強かかることと、
登録免許税も数％余分にかかることで、
新築物件の数割プライスダウンで、ほぼ同額の物件が購入できることになる。

中古の市場は新築の価格も加味して決定されるので、
元の価格に販売経費が含まれているからといって、
その分が中古だから減額されるという性質のものではない。
流通経費が割高だから、その分はプライスダウンし、
さらに人が既に使用した物件だという面も考えて、
価格形成がされるものだと考えるべきである。

[44 匿名さん]

>42
利益分で２割ダウンするというよりは
中古物件にかかる手数料や税金などで
新築と総額で同じにしようとすると２割り値引きしないと
支払い総額で同じにならないと言う理由が１番でしょう。

極築浅物件など除くと、
基本的に新築と中古の購入層は違うし
価格などで、どちらがお得かは非常に難しいですね。
設備以外にも新築の価値に中古の使用感を
いくらぐらい値段で考えるかも人それぞれなので
中古と新築の比較は個人の価値観による部分が大きいでしょう。

[45 匿名さん]

44
>利益分で２割ダウンするというよりは
>中古物件にかかる手数料や税金などで
>新築と総額で同じにしようとすると２割り値引きしないと
>支払い総額で同じにならないと言う理由が１番でしょう。

支払い総額が新築時と同じにならないために2割引というのは違うでしょう？


>極築浅物件など除くと、
>基本的に新築と中古の購入層は違うし

そうなんですか？？？

[46 匿名さん]

43

>中古の市場は新築の価格も加味して決定されるので、
>元の価格に販売経費が含まれているからといって、
>その分が中古だから減額されるという性質のものではない。
>流通経費が割高だから、その分はプライスダウンし、
>さらに人が既に使用した物件だという面も考えて、
>価格形成がされるものだと考えるべきである。

経費等々のことは知りませんが、築年数や人が既に使用したことによる
減額は普通であれば分かることでしょ？

(42ではありません)

[47 匿名さん]

>>46
＞経費等々のことは知りませんが、
それが大事なことです。知らなかったら勉強されたらいかが。
少なくとも物件価格の数％にはなりますよ。「軽くヤバイ」

[48 匿名さん]

>少なくとも物件価格の数％にはなりますよ。「軽くヤバイ」
スレよく読んで。
ここでいう経費とは販売経費のことであって、仲介手数料とは違う。
(軽くヤバイ)

[49 匿名さん]

>>48
価格形成について、新築では販売経費がのっているからその分高いと言う人がいる。
かたや、中古は流通経費（不動産屋の手数料や登録免許税、それ以外に不動産取得税も違うが）がかかるので、その分安くしないと売れないと言っている。
４６投稿と４８投稿は、そのあたり（中古の流通経費と新築の販売経費）のことを、片方（流通経費）だけ何も理解しようとしていない。

元々、出てくる新築価格は販売経費をのせて価格形成される。
中古はその新築価格を元に、流通経費や減価償却・使用したための毀損などを加味し、価格形成される。
新築の販売経費があるから、中古は安いという論理は、中間の価格形成についてのプロセスをスッパリ無視した考え方である。

[50 匿名さん]

なんだか小難しいことを言ってるが、価格は理屈で決まらない。
売り手と買い手が感覚的に納得できる線で決まるのさ。感覚だよ、感覚。

[51 匿名さん]

>>50
とうとう「どうでもいいや」投稿になりましたね。
それは株式の価格がどのように決まるかと話は同じですよ。「需要と供給の関係で決まる。」
だからと言って、その価格形成のバックグラウンドを無視するような投稿は、スレッドの趣旨に反します。

[52 匿名さん]

価格形成のバックグラウンドとか言ったって、仮定の上に仮定を重ねたようなモデルを想定して、現実との一致が良いものを選択しようという話だろ。経済学なんて素人だましにしか使えないよ。
価格形成が説明できるとすれば、きっと心理学の方だろうな。

[53 匿名さん]

>>52
まだ、ねちっこく「どうでもいいや」だね。
確率の問題なの。
実勢価格がどうなるかを検証して、次の動向を探るの。
それで売買して商売している人が多いんだから、ある程度は値付けそのものに影響する。
成約はそれを前提とした需給関係。
たまにはそれと違う飛び抜けた価格もある。
飛び抜けた価格が継続するようなら、何かが起きたと再分析。
そのようになる。

[54 匿名さん]

49
>価格形成について、新築では販売経費がのっているからその分高いと言う人がいる。

だって実際にのってるでしょ？

[55 匿名さん]

新築価格５０００万の物件はローン金利除いて
税金や登記料などすべて入れると総額で５２００万程度に

中古４５００万の物件で同様にローン金利除き
税金や登記料で４９００万に販売手数料の６％の２７０万で５１７０万程度

支払額は１割違いでは差がなくなるんですよ。

しかも新築であればローンの優遇金利や長期固定のフラット３５使えるなど
金利面で有利な場合が多いので、価格差が２割程度でもローン金利まで
入れると支払い総額で差ななくなる場合多いでしょう。

[56 匿名さん]

>>55
そうですよね。実際、借入の優遇なども考えると、築浅で実質２割以上かもしれません。

２０年以上古いものだと、それ以外にコンクリート強度が出ないため、柱が太くてスパンが短いのも多い。
その割に値段はけっこうする。新築や中古の築浅に価格シフトしているんですね。

[57 匿名さん]

>45
＞支払い総額が新築時と同じにならないために2割引というのは違うでしょう？
５５の説明通りですね。

購入層の違いについては
築年数にこだわらない場合、
○○駅徒歩１０分以内等、地域を絞って探している場合が多いですね。
また、ファミリー層で少しでも安く広い物件を探している場合などですね。
基本的に新築購入層と物件に求める優先項目がかなり違う場合多いです。

築浅購入層は新築購入者と重なる場合が多いですね。
優先項目も似ている場合が多いですし、
新築の売れ残り物件の値引きあり物件と比較したりも多そうです。

[58 匿名さん]

>>55
これ正しいのでしょうか？。
http://www.jj-navi.com/edit/jj-guide/qa/contents/125102.html
＞中古４５００万の物件で同様にローン金利除き税金や登記料で４９００万に
上記のＨＰ例では、登記料は約２０万です。
消費税に関しては、建物部分にかかりますが、これほどの税金がかかりますか。
事業者の場合にのみ消費税がかかると書いてるＨＰもあります。
＞販売手数料の６％の２７０万で５１７０万程度
（物件価格×3%＋6万円）×1.05となってますが

上記ＨＰの例では中古の購入諸費用は購入価格の約5.5％
新築の場合は約３％だそうですので、中古の方が諸費用は高いですが
>>55ほどではないのでは。

[59 匿名さん]

>58
中古販売の手数料は６％が上限で
もちろん業者により異なりますが
上限の６％を採用している場合多いです。
特にすぐ売れてしまう人気ある物件であれば
手数料の値引きは難しいでしょう。
また、不動産取得税もかかる場合が多いです。

諸経費は新築で２００万前後、中古で４００万前後かかる
場合も多いですよ。
もちろん費用安くできる場合もあるでしょうが
この程度の予算を見ておかないと計画が狂ってしまう可能性あります。

[60 ５８]

>>59
＞上限の６％を採用している場合多いです。
http://allabout.co.jp/house/mansionlife/closeup/CU20020821/
法的には上限３％ですが。
さらに、上記ＨＰには
＞３％＋６万円でなければいけないという決まりはありません。
値引き交渉をしなさいというような記述もあります。

＞また、不動産取得税もかかる場合が多いです。
固定資産税評価額の算出方法がわからないので、不動産取得税がどのくらいになるかわかりません。
しかし、５８のＨＰには
＞不動産取得税の軽減措置が受けられない物件は、30万円〜40万円程度の税金がかかる。
とありますので３５００万の物件であれば、３０−４０万なのかなと思っていました。

＞この程度の予算を見ておかないと計画が狂ってしまう可能性あります。
５８のＨＰには購入価格の約5.5％とあったので、それぐらい考えればいいかと思っていました。
しかし、５５の数値があまりに違うので、実際どうなのか知りたいのです。
５８のＨＰで抜けてる諸費用があるのか。

[61 匿名さん]

>59
６％というのは往復でかかる手数料でしょ？
買う手が払う手数料はその半分だから、５８が正しいのでは。

[62 匿名さん]

>>61
流通経費で考える場合、買い手と売り手の両方がそれぞれ負担する分を考える必要があります。
５０００万円の物件が動く時には６％＋１２万円の手数料がかかるのです。
だから往復分を考えるのが妥当な解釈です。
自分が負担する分だけを流通経費だと考えるのがそもそも誤りです。
当然、それ以外に登録免許税（移転登記）という重い税金もありますし、不動産取得税も新築とは異なる金額です。

[63 匿名さん]

逆に新築の場合は、販売代理で手数料は売主負担が大半です。
当然、この金額は販売経費に含まれるのです。
その含んだ金額が新築の価格、中古の比較価格はこれを基準に設定されますよね。

従って、中古の価格は、中古で必要な流通経費を除いた金額で物事（新築と比較する）を考える必要があります。

[64 ６３]

>>63
訂正
×中古で必要な流通経費を除いた金額で
○中古で必要な流通経費を加えた金額で

[65 匿名さん]

理論派の皆さんにお尋ねしますが、>>14 >>26 >>34　のような珍現象がなぜ生じるのか分析してみせて下さい。

[66 匿名さん]

>>65
伝聞の域をでないが。
中古でも３０年以上のもので５階建の物件は、土地部分の割合が大きいから、建物はクズでも土地持ち分の値段があるから高くなっていておかしくない。
但し、その物件に住むと、「狭くて間取りも変更しずらい。」「価格の割にはボロ物件。家族から不満たらたら。」
しかし、土地はそれなりの持ち分で高いにも関わらず、建物がやたらに狭いので、日当たりはよくても、家族の風当たりは全く良くないということになる。

[67 ５８]

>>62
マンション価格を理論的に解明したようですが。

中古マンション購入を考えてる者にとって大事なことは、マンション購入額以外に
諸経費がどれだけ必要かです。

中古だと>>55は約７００万　>>59は４００万必要とのことです。

＞当然、それ以外に登録免許税（移転登記）という重い税金もありますし、
＞不動産取得税も新築とは異なる金額です。
登録免許税、不動産取得税などなど考えても、それほどではと思ってます。
http://allabout.co.jp/house/mansionlife/closeup/CU20020821/
ここの数字でよいということでいいですか。

[68 ５８]

>>67
リンク先間違い
http://www.jj-navi.com/edit/jj-guide/qa/contents/125102.html

[69 匿名さん]

>>67
登録免許税は、固定資産評価額が異なればかなり金額も異なります。
特に、建物はボロで土地の持ち分が多いようなケースでは、建物の評価額は少ないけど土地の評価額が多くなります。
リンクはあくまで一つの例。
ただし不動産屋の手数料は、往復ビンタで計算しないとね。

新築の場合と比べ、購入代金全体の１割近くは余分に経費がかかるんです。
ローンの条件差があれば、さらに余分に差が出ます。

[70 匿名さん]

>>66
つまり、>>14の言っている通りだね。

[71 匿名さん]

>>70
だれも否定していないじゃん。では、それを認めたあなたに質問。
あなたなら、住居は４５平米の広さ、ゆったり敷地５階建の５階（階段無し）で４０００万円。
東京２３区内で山手線の中。便利ですね。元大蔵省の社宅だとして。
これを買いますか？

[72 匿名さん]

>71
>>14からの流れの続き>>36 >>39を見ると、ファミリー向けの広さの部屋（80-110平米）を個人が買って住んでいる。
したがって、土地投機目的では無い。それなのになぜ割高な価格で売れるのか、ということを分析して欲しいのです。

[73 匿名さん]

>>72
＞ファミリー向けの広さの部屋（80-110平米）
これを言っているのは３９投稿だけ。
昭和４０年代から第二次オイルショックの昭和５３年くらいまでは１００平米以上の物件も多く、いまでもそれの流通はあります。
それ以降は急激に専有面積が縮小され、８０平米以上の物件は「ファミリー」とは言えません。
バブルの時代は大きい（１００平米以上）か小さい（５５〜７５平米くらい）か、極端でした。
築１０年以下の物件で再び８０平米程度の物件が「ファミリー」と言われるようになったと思いますが。

[74 匿名さん]

ちょっと疑問に思うのですが、私の認識が違うかもしれないのでどなたかご教授ください。

>>14
＞築２０年超の大規模公団分譲団地。エレベータ無しなので５階２５００万円に対し１，２階３５００万円。
いずれも土地持分は１００平米。近所の公示地価は平米２５万円。単純に考えると５階は土地代だけで建物は０円。

これの意味がわからないんです。
土地持分って、集合住宅の場合、区分所有ですよね。それで100平米もあるんですか？
床面積が100平米ならわかるんですが・・土地持分が100平米ってことは、大雑把に
いうと5階建てならば全体の敷地面積は建物の5倍あるということ？
建蔽率でいうなら20％ということでしょうか。
それとも、公団の団地なのでお庭の広い敷地などもすべて所有権になるという意味
でしょうか。

[75 匿名さん]

>>74
自分が住んでいた５階建で、２４０戸１６０００平米。
これだと１戸当たり６０平米。
だいたいそのくらいが普通。
共用部分も入れたら１００平米くらいはいくかもね。

昭和３０年代後半の公団住宅の仕様です。
今でも健在だよ。三鷹の牟礼団地は立替が始まっています。

これだけ余裕の建て方だと、上に処分床を作って殆ど無資金で立替ができます。
関東大震災後に出来た同潤会アパートのような立替ができるんですよ。

ただ、狭いんだよね。建物は４０〜６０平米くらいしかないからね。

[76 ７５]

昭和３０年代の物件だと、建物は４０〜６０平米しかなくとも土地の持ち分は結構大きい。
そういう物件は高い。
だけど狭い。

それが現実。

[77 14]

ちょっと盛り上がってきましたね。みなさん、ありがとうございます。
不動産屋でもらったその団地のチラシには、敷地総面積12万平米とあります。総戸数は約1000戸なので、1戸あたりの持分が100平米でもおかしくありません。用途地域は第1種中高層、部屋の広さは80-110平米が多いです。

[78 匿名さん]

74です。
>>75さん、ありがとうございました。
やっぱり、敷地全て所有権になるのですね。
知り合いにも世田谷の公団の分譲団地の建替えに成功した例が
ありまして、床数を増やすことで無資金で、しかも建替え後は
元の住人が好きなところに入れるという滅茶苦茶おいしい話だった
そうです。
公団と言ってもあの広い芝生などもすべて分譲敷地になってる
とは。。びっくりです。

[79 匿名さん]

だれも
>>71の５階建の５階（階段無し）の
＞階段無し
のところに突っ込まないな
熱い議論が続いてるんで、水を差すヤボな真似はしない大人ばかりってことか。

[80 匿名さん]

そういえば、71の質問に誰も答えてないね。

[81 匿名さん]

素人なんで
>>55 >>59 >>63 >>69
の不動産屋の手数料６％ってとこが理解しづらい。
販売手数料は、売主３％、買主３％じゃないんですか。

ただ、中古売買価格には売主の経費（手数料分３％）が上乗せされていて、
買主は、それに更に３％の手数料を払って買うため、実質上は６％負担している。
ってことなら解りますが。

>>55の「中古４５００万の物件」という表現が、
素直に読むと「中古価格４５００万の物件」と解釈されるため、
４５００万の中に買主の経費（手数料３％）が含まれてはいるが、
売主が負担する不動産屋の手数料はその３％に過ぎないということで、
何名か反論しているという理解でよろしいのでしょうか。

不動産取引においては、
貸主が敷金の中から礼金を貰う、という奇習が関西にはあると聞きますんで、
売主が手数料を売主から貰う、といったことになってるんでしょうか。


反論している人たちは、
４５００万の物件は、売主が４０５０万で売りたい物件で、
それに売主負担の手数料４５０万円が加えられて

[82 匿名さん]

>>81
難しく考えないで、素直に。
売る側が負担する手数料、買う側が負担する手数料。別にどちらにも帰属しない。
じゃあ、買った人が次に売る時はどうなるか。
流通経費という考え方をすれば、手数料は往復分で考えるのが妥当でしょう。

株式の売買と考え方は同じ。買った時と売った時の手数料合計で損得を考えるでしょう。

不動産取得税や登録免許税は一方が払うから、往復で考える必要はありません。

[83 匿名さん]

>82
売るときに３％かかるのは新築で買っても同じわけで、
新築との比較という意味では片道の３％だという考えでいいんじゃないの？
まあどっちでもいいし亀レスなのでサゲ

[84 もり]

今、中古マンションを購入するのにいろいろと見ていますが、築年が昭和40年〜50年代の物件によく
室内のクローゼットかと思って開けたら、「電気温水器」がど〜んとあるこごたあって、部屋の中にあるのが
どうも納得いかないのですが、深夜の音とかメンテンスの面倒臭さ、または、「こーんなに良いところもある」ということがあれば教えていただけますか？

[85 匿名さん]

>>84

電気温水器置き場は、クローゼットか納戸に改造済みというお宅がほとんどですよ。
一般的には、ガス給湯器を増設してます。

理由は、深夜電力は割安ですが、機器の寿命はせいぜい15〜20年、また温水器を取り付けると
費用が膨大になるんです。
ガス給湯器の方が、機器が安くて効率もいいし、お湯が無尽蔵に使えます。
電気温水器は、湯量が限られます。

[86 もり]

＞＞85　さん

ありがとうございます。
不動産やさんは、そんなアドバイスまでくれないですもんね。
本当にありがとうございます。参考になります！！

[87 例]

土地面積１万平方メートル
建物面積１４２８平方メートル　１４階建て　１階あたり１４戸
容積率は、上記からほぼＭＡＸの２００％で建っている。
そういう条件の場合、将来戸数を増やして儲けるの無理だね。
敷地全体の持分で言えば５１平方メートルだけど、建物を除いた
残りの土地８５７２平方メートルでは、１戸あたりの持分４３平方メートル。
ここをどう生かすか。なんか方法ある？現在は駐車場とかです。

[88 例]

将来建て替えするときに、どうやって各戸が資金をかせぐか、っていうことです。

[89 匿名さん]

容積率200％じゃ、マンションとしてのニーズがそんなにない地域でしょうね。
デベの販売戦略で、無理して14階にしたという感じではないですか。
敷地にゆとりがあり過ぎですね。
都内のマンション用地なら、300〜400％がいいでしょう。行政の決めた容積率って
案外、将来を見据えているものです。
駐車場以外に活用はないんじゃないかな。
住民の相異が得られれば、店舗として一部貸すのは効率が良いけど
営業権の問題で、難しそうですね。

[90 匿名さん]