新築より中古がお得！

[匿名さん]

そりゃ新築にこしたことはないが、一瞬でも住めばみんな中古！
そんなら最初からお得な中古狙いでもいいじゃないw

と言う事で中古の良い所、悪い所を話し合いましょう！

[21: 働き盛り痛風もち]

賃貸で借りるならともかく、自分で住むのなら、エレベータなしの５Fは大変ですよ。
老後はともかく、若いうちでもちょっとケガをしたり体が故障しただけで、一歩も外に出られなく
なったり、救急車で担ぎ出してもらうのも一苦労。仕事で疲れているときも、自分を＊＊たくなります。
子供が友達を誘っても、最近の子供は面倒がってなかなか遊びに来てもらえません。

[22: 匿名さん]

エレベーターなしだとベビーカーと子供を抱っこしての昇降になりますね。平日昼間、奥さんは
家から出るのが大変で買い物行くのも一苦労ですね。

賃貸で借りても新婚家庭なら　赤ちゃん生まれる時点で他に移るでしょう。
資産価値的にも　ご自分で住むにしてもあまり良いとは言えないですね。

[23: 匿名さん]

そんな大げさな・・・
5Fぐらいだったらエレベーターなんて無くても全然大丈夫！
足腰の鍛錬にもなって健康にも良いです。

[24: 匿名さん]

エレなし５階は売れないよ。
賃貸でも相場より落ちるよ。
健康によいと思うなら買ったら？

[25: えんちゃん]

築２０年五階エレなし２５００万なんて高すぎる、誰も買わないよ、狭山市のマンション築３０５階エレなし５００万でも売れないとか。

[26: 14]

25
それが売れてしまいましたよ。
郊外の割りに地価が高めで土地の持分が広め、ということで結構な値段が付いているのだと思います。

[27: finger]

マンションが５００万円を切り、公団物件で立地に問題なければ黙って買いです
狭山は立地に問題あるので、私は欲しくありません！

同潤会青山アパートが５年前、もし売りに出ていたら、いくらだと思いますか？
原宿団地がもし売りに出ていたら、いくらだと思いますか？

[28: 匿名さん]

お宝ヴィンテージ住宅は、中古住宅市場に・・・
http://nagashimaosamu.cocolog-nifty.com/blog/2005/08/post_6e8b.html

[29: 匿名さん]

いやいや、このご時世に中古はないでしょ。
新築マンションがいっぱい売れ残っているし、これからもいっぱい建つだろうし、中古より絶対お得と思われます。
これからは中古は売れないですよ。
てか築20年以上は、価値０ですよね。
昔とは違うんだから。

[30: 匿名さん]

>>29
禿同
今時、超割高な中古買うメリットなんて皆無

[31: 匿名さん]

>29,30
26が売れたと言ってるじゃないか。しかもすごい割高で。どう説明するんだ？

[32: 匿名さん]

>>31
割高かどうかはわからないんではないですか？
物件の詳細を見なければ。
だだっ広い土地にゆったり５階建なら、土地分を考慮すればそれなりの価格になるでしょう。
こういう物件は昭和３０年代からの流行物件で、建物が４０平米程度で狭いのが多いですね。
実需ではなかなか難しいので、実際に購入する人は、資産価値だけを重視するとか、かなり購入範囲は限定されます。

[33: 匿名さん]

中古マンションは無理です。
10年15年前に4000万、5000万で買ったからといって、だから2000万で売りますはありえない。
今、それと同じマンションは新築で2000万3000万で売っていますよ。
買った時期が悪いんです。
中古マンションを探している方。もう一度新築物件を探してみましょう。
絶対、新築マンションがいいですよ。仲介手数料なし、税込価格、税金面（固定資産税など）でも新築は5年間半額です。

[34: 14]

>33
がんこですねえ。>>14の中古団地（大古団地？）は広さや場所に応じて2500-4000万で売れてますよ。
近所の不動産屋の統計によれば、H15年9件、H16年16件、H17年9件。
不思議でしょうがないんだが。

[35: ３２]

>>34
３３ではありませんが、値段は高い（土地の持ち分が多い）のは確かですが、何のために購入するのかが問題。
全部買い集めて、再開発でもするなら、確かに割安。そういう業者さん？
そのまま利用するなら、狭い割高物件としか思えません。
実はそのような物件（私の場合は社宅）に、今年の春まで住んでいました。

[36: 14]

>>35
普通に個人が買って住んでますよ。

[37: 匿名さん]

築9年ですが、当時4600万の物件を半額で購入しました。もちろんなんの問題もなく通常の住み替えでの売却でした。
確かに場所によっては2000〜3000万で新築は買えますが、この辺りでまともな新築はやはり3000万超えるので、
そこまで出したくない私には、本当に渡りに舟の物件でした。まぁ見つけるまで毎日ネットでチェックストレスでしたが(笑)。
時々そういうのが出ますので、忍耐と運ですが、頑張ってみる価値もあると思います。

[38: 匿名さん]

>>36
狭くて、その割には値段が高い。
子供が多かったりだと、大変だね。
ゴキちゃんやネズミちゃんとすぐにお友達。
カラスちゃんや猫ちゃんも一緒の生活。
同仕様の社宅に３０年近く住んでいたけど、大変だった。

[39: 匿名さん]

>38
ほとんどが８０−１１０平米ぐらいですよ。狭いということはないでしょう。広くもありませんが。

[40: 匿名さん]

上の築２０年超の大規模公団分譲団地ですが、最近値上がり気味で売れています。どうなっているんだろう・・・

[41: 匿名さん]

新築よりお得な中古があることは確か。
ただし、中古物件は難しいので下手な中古を買うよりは新築買ったほうが得なケースもある。
どちらが得かは難しい。自分が納得いったものを買うしかないよ。

[42: 匿名さん]

04
>新築は買った瞬間に価格が2割ダウンしますから。

新築価格は広告宣伝費、利益等のってるから必然的にそうなる。

[43: 匿名さん]

>>42
中古の場合は、広告料は基本的に不動産屋の手数料に含まれるが、
手数料が往復で６％強かかることと、
登録免許税も数％余分にかかることで、
新築物件の数割プライスダウンで、ほぼ同額の物件が購入できることになる。

中古の市場は新築の価格も加味して決定されるので、
元の価格に販売経費が含まれているからといって、
その分が中古だから減額されるという性質のものではない。
流通経費が割高だから、その分はプライスダウンし、
さらに人が既に使用した物件だという面も考えて、
価格形成がされるものだと考えるべきである。

[44: 匿名さん]

>42
利益分で２割ダウンするというよりは
中古物件にかかる手数料や税金などで
新築と総額で同じにしようとすると２割り値引きしないと
支払い総額で同じにならないと言う理由が１番でしょう。

極築浅物件など除くと、
基本的に新築と中古の購入層は違うし
価格などで、どちらがお得かは非常に難しいですね。
設備以外にも新築の価値に中古の使用感を
いくらぐらい値段で考えるかも人それぞれなので
中古と新築の比較は個人の価値観による部分が大きいでしょう。

[45: 匿名さん]

44
>利益分で２割ダウンするというよりは
>中古物件にかかる手数料や税金などで
>新築と総額で同じにしようとすると２割り値引きしないと
>支払い総額で同じにならないと言う理由が１番でしょう。

支払い総額が新築時と同じにならないために2割引というのは違うでしょう？


>極築浅物件など除くと、
>基本的に新築と中古の購入層は違うし

そうなんですか？？？

[46: 匿名さん]

43

>中古の市場は新築の価格も加味して決定されるので、
>元の価格に販売経費が含まれているからといって、
>その分が中古だから減額されるという性質のものではない。
>流通経費が割高だから、その分はプライスダウンし、
>さらに人が既に使用した物件だという面も考えて、
>価格形成がされるものだと考えるべきである。

経費等々のことは知りませんが、築年数や人が既に使用したことによる
減額は普通であれば分かることでしょ？

(42ではありません)

[47: 匿名さん]

>>46
＞経費等々のことは知りませんが、
それが大事なことです。知らなかったら勉強されたらいかが。
少なくとも物件価格の数％にはなりますよ。「軽くヤバイ」

[48: 匿名さん]

>少なくとも物件価格の数％にはなりますよ。「軽くヤバイ」
スレよく読んで。
ここでいう経費とは販売経費のことであって、仲介手数料とは違う。
(軽くヤバイ)

[49: 匿名さん]

>>48
価格形成について、新築では販売経費がのっているからその分高いと言う人がいる。
かたや、中古は流通経費（不動産屋の手数料や登録免許税、それ以外に不動産取得税も違うが）がかかるので、その分安くしないと売れないと言っている。
４６投稿と４８投稿は、そのあたり（中古の流通経費と新築の販売経費）のことを、片方（流通経費）だけ何も理解しようとしていない。

元々、出てくる新築価格は販売経費をのせて価格形成される。
中古はその新築価格を元に、流通経費や減価償却・使用したための毀損などを加味し、価格形成される。
新築の販売経費があるから、中古は安いという論理は、中間の価格形成についてのプロセスをスッパリ無視した考え方である。

[50: 匿名さん]

なんだか小難しいことを言ってるが、価格は理屈で決まらない。
売り手と買い手が感覚的に納得できる線で決まるのさ。感覚だよ、感覚。

[51: 匿名さん]

>>50
とうとう「どうでもいいや」投稿になりましたね。
それは株式の価格がどのように決まるかと話は同じですよ。「需要と供給の関係で決まる。」
だからと言って、その価格形成のバックグラウンドを無視するような投稿は、スレッドの趣旨に反します。

[52: 匿名さん]

価格形成のバックグラウンドとか言ったって、仮定の上に仮定を重ねたようなモデルを想定して、現実との一致が良いものを選択しようという話だろ。経済学なんて素人だましにしか使えないよ。
価格形成が説明できるとすれば、きっと心理学の方だろうな。

[53: 匿名さん]

>>52
まだ、ねちっこく「どうでもいいや」だね。
確率の問題なの。
実勢価格がどうなるかを検証して、次の動向を探るの。
それで売買して商売している人が多いんだから、ある程度は値付けそのものに影響する。
成約はそれを前提とした需給関係。
たまにはそれと違う飛び抜けた価格もある。
飛び抜けた価格が継続するようなら、何かが起きたと再分析。
そのようになる。

[54: 匿名さん]

49
>価格形成について、新築では販売経費がのっているからその分高いと言う人がいる。

だって実際にのってるでしょ？

[55: 匿名さん]

新築価格５０００万の物件はローン金利除いて
税金や登記料などすべて入れると総額で５２００万程度に

中古４５００万の物件で同様にローン金利除き
税金や登記料で４９００万に販売手数料の６％の２７０万で５１７０万程度

支払額は１割違いでは差がなくなるんですよ。

しかも新築であればローンの優遇金利や長期固定のフラット３５使えるなど
金利面で有利な場合が多いので、価格差が２割程度でもローン金利まで
入れると支払い総額で差ななくなる場合多いでしょう。

[56: 匿名さん]

>>55
そうですよね。実際、借入の優遇なども考えると、築浅で実質２割以上かもしれません。

２０年以上古いものだと、それ以外にコンクリート強度が出ないため、柱が太くてスパンが短いのも多い。
その割に値段はけっこうする。新築や中古の築浅に価格シフトしているんですね。

[57: 匿名さん]

>45
＞支払い総額が新築時と同じにならないために2割引というのは違うでしょう？
５５の説明通りですね。

購入層の違いについては
築年数にこだわらない場合、
○○駅徒歩１０分以内等、地域を絞って探している場合が多いですね。
また、ファミリー層で少しでも安く広い物件を探している場合などですね。
基本的に新築購入層と物件に求める優先項目がかなり違う場合多いです。

築浅購入層は新築購入者と重なる場合が多いですね。
優先項目も似ている場合が多いですし、
新築の売れ残り物件の値引きあり物件と比較したりも多そうです。

[58: 匿名さん]

>>55
これ正しいのでしょうか？。
http://www.jj-navi.com/edit/jj-guide/qa/contents/125102.html
＞中古４５００万の物件で同様にローン金利除き税金や登記料で４９００万に
上記のＨＰ例では、登記料は約２０万です。
消費税に関しては、建物部分にかかりますが、これほどの税金がかかりますか。
事業者の場合にのみ消費税がかかると書いてるＨＰもあります。
＞販売手数料の６％の２７０万で５１７０万程度
（物件価格×3%＋6万円）×1.05となってますが

上記ＨＰの例では中古の購入諸費用は購入価格の約5.5％
新築の場合は約３％だそうですので、中古の方が諸費用は高いですが
>>55ほどではないのでは。

[59: 匿名さん]

>58
中古販売の手数料は６％が上限で
もちろん業者により異なりますが
上限の６％を採用している場合多いです。
特にすぐ売れてしまう人気ある物件であれば
手数料の値引きは難しいでしょう。
また、不動産取得税もかかる場合が多いです。

諸経費は新築で２００万前後、中古で４００万前後かかる
場合も多いですよ。
もちろん費用安くできる場合もあるでしょうが
この程度の予算を見ておかないと計画が狂ってしまう可能性あります。

[60: ５８]

>>59
＞上限の６％を採用している場合多いです。
http://allabout.co.jp/house/mansionlife/closeup/CU20020821/
法的には上限３％ですが。
さらに、上記ＨＰには
＞３％＋６万円でなければいけないという決まりはありません。
値引き交渉をしなさいというような記述もあります。

＞また、不動産取得税もかかる場合が多いです。
固定資産税評価額の算出方法がわからないので、不動産取得税がどのくらいになるかわかりません。
しかし、５８のＨＰには
＞不動産取得税の軽減措置が受けられない物件は、30万円〜40万円程度の税金がかかる。
とありますので３５００万の物件であれば、３０−４０万なのかなと思っていました。

＞この程度の予算を見ておかないと計画が狂ってしまう可能性あります。
５８のＨＰには購入価格の約5.5％とあったので、それぐらい考えればいいかと思っていました。
しかし、５５の数値があまりに違うので、実際どうなのか知りたいのです。
５８のＨＰで抜けてる諸費用があるのか。

[61: 匿名さん]

>59
６％というのは往復でかかる手数料でしょ？
買う手が払う手数料はその半分だから、５８が正しいのでは。

[62: 匿名さん]

>>61
流通経費で考える場合、買い手と売り手の両方がそれぞれ負担する分を考える必要があります。
５０００万円の物件が動く時には６％＋１２万円の手数料がかかるのです。
だから往復分を考えるのが妥当な解釈です。
自分が負担する分だけを流通経費だと考えるのがそもそも誤りです。
当然、それ以外に登録免許税（移転登記）という重い税金もありますし、不動産取得税も新築とは異なる金額です。

[63: 匿名さん]

逆に新築の場合は、販売代理で手数料は売主負担が大半です。
当然、この金額は販売経費に含まれるのです。
その含んだ金額が新築の価格、中古の比較価格はこれを基準に設定されますよね。

従って、中古の価格は、中古で必要な流通経費を除いた金額で物事（新築と比較する）を考える必要があります。

[64: ６３]

>>63
訂正
×中古で必要な流通経費を除いた金額で
○中古で必要な流通経費を加えた金額で

[65: 匿名さん]

理論派の皆さんにお尋ねしますが、>>14 >>26 >>34　のような珍現象がなぜ生じるのか分析してみせて下さい。

[66: 匿名さん]

>>65
伝聞の域をでないが。
中古でも３０年以上のもので５階建の物件は、土地部分の割合が大きいから、建物はクズでも土地持ち分の値段があるから高くなっていておかしくない。
但し、その物件に住むと、「狭くて間取りも変更しずらい。」「価格の割にはボロ物件。家族から不満たらたら。」
しかし、土地はそれなりの持ち分で高いにも関わらず、建物がやたらに狭いので、日当たりはよくても、家族の風当たりは全く良くないということになる。

[67: ５８]

>>62
マンション価格を理論的に解明したようですが。

中古マンション購入を考えてる者にとって大事なことは、マンション購入額以外に
諸経費がどれだけ必要かです。

中古だと>>55は約７００万　>>59は４００万必要とのことです。

＞当然、それ以外に登録免許税（移転登記）という重い税金もありますし、
＞不動産取得税も新築とは異なる金額です。
登録免許税、不動産取得税などなど考えても、それほどではと思ってます。
http://allabout.co.jp/house/mansionlife/closeup/CU20020821/
ここの数字でよいということでいいですか。

[68: ５８]

>>67
リンク先間違い
http://www.jj-navi.com/edit/jj-guide/qa/contents/125102.html

[69: 匿名さん]

>>67
登録免許税は、固定資産評価額が異なればかなり金額も異なります。
特に、建物はボロで土地の持ち分が多いようなケースでは、建物の評価額は少ないけど土地の評価額が多くなります。
リンクはあくまで一つの例。
ただし不動産屋の手数料は、往復ビンタで計算しないとね。

新築の場合と比べ、購入代金全体の１割近くは余分に経費がかかるんです。
ローンの条件差があれば、さらに余分に差が出ます。

[70: 匿名さん]

>>66
つまり、>>14の言っている通りだね。