新築より中古がお得！

[匿名さん]

そりゃ新築にこしたことはないが、一瞬でも住めばみんな中古！
そんなら最初からお得な中古狙いでもいいじゃないw

と言う事で中古の良い所、悪い所を話し合いましょう！

[62: 匿名さん]

>>61
流通経費で考える場合、買い手と売り手の両方がそれぞれ負担する分を考える必要があります。
５０００万円の物件が動く時には６％＋１２万円の手数料がかかるのです。
だから往復分を考えるのが妥当な解釈です。
自分が負担する分だけを流通経費だと考えるのがそもそも誤りです。
当然、それ以外に登録免許税（移転登記）という重い税金もありますし、不動産取得税も新築とは異なる金額です。

[63: 匿名さん]

逆に新築の場合は、販売代理で手数料は売主負担が大半です。
当然、この金額は販売経費に含まれるのです。
その含んだ金額が新築の価格、中古の比較価格はこれを基準に設定されますよね。

従って、中古の価格は、中古で必要な流通経費を除いた金額で物事（新築と比較する）を考える必要があります。

[64: ６３]

>>63
訂正
×中古で必要な流通経費を除いた金額で
○中古で必要な流通経費を加えた金額で

[65: 匿名さん]

理論派の皆さんにお尋ねしますが、>>14 >>26 >>34　のような珍現象がなぜ生じるのか分析してみせて下さい。

[66: 匿名さん]

>>65
伝聞の域をでないが。
中古でも３０年以上のもので５階建の物件は、土地部分の割合が大きいから、建物はクズでも土地持ち分の値段があるから高くなっていておかしくない。
但し、その物件に住むと、「狭くて間取りも変更しずらい。」「価格の割にはボロ物件。家族から不満たらたら。」
しかし、土地はそれなりの持ち分で高いにも関わらず、建物がやたらに狭いので、日当たりはよくても、家族の風当たりは全く良くないということになる。

[67: ５８]

>>62
マンション価格を理論的に解明したようですが。

中古マンション購入を考えてる者にとって大事なことは、マンション購入額以外に
諸経費がどれだけ必要かです。

中古だと>>55は約７００万　>>59は４００万必要とのことです。

＞当然、それ以外に登録免許税（移転登記）という重い税金もありますし、
＞不動産取得税も新築とは異なる金額です。
登録免許税、不動産取得税などなど考えても、それほどではと思ってます。
http://allabout.co.jp/house/mansionlife/closeup/CU20020821/
ここの数字でよいということでいいですか。

[68: ５８]

>>67
リンク先間違い
http://www.jj-navi.com/edit/jj-guide/qa/contents/125102.html

[69: 匿名さん]

>>67
登録免許税は、固定資産評価額が異なればかなり金額も異なります。
特に、建物はボロで土地の持ち分が多いようなケースでは、建物の評価額は少ないけど土地の評価額が多くなります。
リンクはあくまで一つの例。
ただし不動産屋の手数料は、往復ビンタで計算しないとね。

新築の場合と比べ、購入代金全体の１割近くは余分に経費がかかるんです。
ローンの条件差があれば、さらに余分に差が出ます。

[70: 匿名さん]

>>66
つまり、>>14の言っている通りだね。

[71: 匿名さん]

>>70
だれも否定していないじゃん。では、それを認めたあなたに質問。
あなたなら、住居は４５平米の広さ、ゆったり敷地５階建の５階（階段無し）で４０００万円。
東京２３区内で山手線の中。便利ですね。元大蔵省の社宅だとして。
これを買いますか？

[72: 匿名さん]

>71
>>14からの流れの続き>>36 >>39を見ると、ファミリー向けの広さの部屋（80-110平米）を個人が買って住んでいる。
したがって、土地投機目的では無い。それなのになぜ割高な価格で売れるのか、ということを分析して欲しいのです。

[73: 匿名さん]

>>72
＞ファミリー向けの広さの部屋（80-110平米）
これを言っているのは３９投稿だけ。
昭和４０年代から第二次オイルショックの昭和５３年くらいまでは１００平米以上の物件も多く、いまでもそれの流通はあります。
それ以降は急激に専有面積が縮小され、８０平米以上の物件は「ファミリー」とは言えません。
バブルの時代は大きい（１００平米以上）か小さい（５５〜７５平米くらい）か、極端でした。
築１０年以下の物件で再び８０平米程度の物件が「ファミリー」と言われるようになったと思いますが。

[74: 匿名さん]

ちょっと疑問に思うのですが、私の認識が違うかもしれないのでどなたかご教授ください。

>>14
＞築２０年超の大規模公団分譲団地。エレベータ無しなので５階２５００万円に対し１，２階３５００万円。
いずれも土地持分は１００平米。近所の公示地価は平米２５万円。単純に考えると５階は土地代だけで建物は０円。

これの意味がわからないんです。
土地持分って、集合住宅の場合、区分所有ですよね。それで100平米もあるんですか？
床面積が100平米ならわかるんですが・・土地持分が100平米ってことは、大雑把に
いうと5階建てならば全体の敷地面積は建物の5倍あるということ？
建蔽率でいうなら20％ということでしょうか。
それとも、公団の団地なのでお庭の広い敷地などもすべて所有権になるという意味
でしょうか。

[75: 匿名さん]

>>74
自分が住んでいた５階建で、２４０戸１６０００平米。
これだと１戸当たり６０平米。
だいたいそのくらいが普通。
共用部分も入れたら１００平米くらいはいくかもね。

昭和３０年代後半の公団住宅の仕様です。
今でも健在だよ。三鷹の牟礼団地は立替が始まっています。

これだけ余裕の建て方だと、上に処分床を作って殆ど無資金で立替ができます。
関東大震災後に出来た同潤会アパートのような立替ができるんですよ。

ただ、狭いんだよね。建物は４０〜６０平米くらいしかないからね。

[76: ７５]

昭和３０年代の物件だと、建物は４０〜６０平米しかなくとも土地の持ち分は結構大きい。
そういう物件は高い。
だけど狭い。

それが現実。

[77: 14]

ちょっと盛り上がってきましたね。みなさん、ありがとうございます。
不動産屋でもらったその団地のチラシには、敷地総面積12万平米とあります。総戸数は約1000戸なので、1戸あたりの持分が100平米でもおかしくありません。用途地域は第1種中高層、部屋の広さは80-110平米が多いです。

[78: 匿名さん]

74です。
>>75さん、ありがとうございました。
やっぱり、敷地全て所有権になるのですね。
知り合いにも世田谷の公団の分譲団地の建替えに成功した例が
ありまして、床数を増やすことで無資金で、しかも建替え後は
元の住人が好きなところに入れるという滅茶苦茶おいしい話だった
そうです。
公団と言ってもあの広い芝生などもすべて分譲敷地になってる
とは。。びっくりです。

[79: 匿名さん]

だれも
>>71の５階建の５階（階段無し）の
＞階段無し
のところに突っ込まないな
熱い議論が続いてるんで、水を差すヤボな真似はしない大人ばかりってことか。

[80: 匿名さん]

そういえば、71の質問に誰も答えてないね。

[81: 匿名さん]

素人なんで
>>55 >>59 >>63 >>69
の不動産屋の手数料６％ってとこが理解しづらい。
販売手数料は、売主３％、買主３％じゃないんですか。

ただ、中古売買価格には売主の経費（手数料分３％）が上乗せされていて、
買主は、それに更に３％の手数料を払って買うため、実質上は６％負担している。
ってことなら解りますが。

>>55の「中古４５００万の物件」という表現が、
素直に読むと「中古価格４５００万の物件」と解釈されるため、
４５００万の中に買主の経費（手数料３％）が含まれてはいるが、
売主が負担する不動産屋の手数料はその３％に過ぎないということで、
何名か反論しているという理解でよろしいのでしょうか。

不動産取引においては、
貸主が敷金の中から礼金を貰う、という奇習が関西にはあると聞きますんで、
売主が手数料を売主から貰う、といったことになってるんでしょうか。


反論している人たちは、
４５００万の物件は、売主が４０５０万で売りたい物件で、
それに売主負担の手数料４５０万円が加えられて