新築より中古がお得！

[匿名さん]

そりゃ新築にこしたことはないが、一瞬でも住めばみんな中古！
そんなら最初からお得な中古狙いでもいいじゃないw

と言う事で中古の良い所、悪い所を話し合いましょう！

[42: 匿名さん]

04
>新築は買った瞬間に価格が2割ダウンしますから。

新築価格は広告宣伝費、利益等のってるから必然的にそうなる。

[43: 匿名さん]

>>42
中古の場合は、広告料は基本的に不動産屋の手数料に含まれるが、
手数料が往復で６％強かかることと、
登録免許税も数％余分にかかることで、
新築物件の数割プライスダウンで、ほぼ同額の物件が購入できることになる。

中古の市場は新築の価格も加味して決定されるので、
元の価格に販売経費が含まれているからといって、
その分が中古だから減額されるという性質のものではない。
流通経費が割高だから、その分はプライスダウンし、
さらに人が既に使用した物件だという面も考えて、
価格形成がされるものだと考えるべきである。

[44: 匿名さん]

>42
利益分で２割ダウンするというよりは
中古物件にかかる手数料や税金などで
新築と総額で同じにしようとすると２割り値引きしないと
支払い総額で同じにならないと言う理由が１番でしょう。

極築浅物件など除くと、
基本的に新築と中古の購入層は違うし
価格などで、どちらがお得かは非常に難しいですね。
設備以外にも新築の価値に中古の使用感を
いくらぐらい値段で考えるかも人それぞれなので
中古と新築の比較は個人の価値観による部分が大きいでしょう。

[45: 匿名さん]

44
>利益分で２割ダウンするというよりは
>中古物件にかかる手数料や税金などで
>新築と総額で同じにしようとすると２割り値引きしないと
>支払い総額で同じにならないと言う理由が１番でしょう。

支払い総額が新築時と同じにならないために2割引というのは違うでしょう？


>極築浅物件など除くと、
>基本的に新築と中古の購入層は違うし

そうなんですか？？？

[46: 匿名さん]

43

>中古の市場は新築の価格も加味して決定されるので、
>元の価格に販売経費が含まれているからといって、
>その分が中古だから減額されるという性質のものではない。
>流通経費が割高だから、その分はプライスダウンし、
>さらに人が既に使用した物件だという面も考えて、
>価格形成がされるものだと考えるべきである。

経費等々のことは知りませんが、築年数や人が既に使用したことによる
減額は普通であれば分かることでしょ？

(42ではありません)

[47: 匿名さん]

>>46
＞経費等々のことは知りませんが、
それが大事なことです。知らなかったら勉強されたらいかが。
少なくとも物件価格の数％にはなりますよ。「軽くヤバイ」

[48: 匿名さん]

>少なくとも物件価格の数％にはなりますよ。「軽くヤバイ」
スレよく読んで。
ここでいう経費とは販売経費のことであって、仲介手数料とは違う。
(軽くヤバイ)

[49: 匿名さん]

>>48
価格形成について、新築では販売経費がのっているからその分高いと言う人がいる。
かたや、中古は流通経費（不動産屋の手数料や登録免許税、それ以外に不動産取得税も違うが）がかかるので、その分安くしないと売れないと言っている。
４６投稿と４８投稿は、そのあたり（中古の流通経費と新築の販売経費）のことを、片方（流通経費）だけ何も理解しようとしていない。

元々、出てくる新築価格は販売経費をのせて価格形成される。
中古はその新築価格を元に、流通経費や減価償却・使用したための毀損などを加味し、価格形成される。
新築の販売経費があるから、中古は安いという論理は、中間の価格形成についてのプロセスをスッパリ無視した考え方である。

[50: 匿名さん]

なんだか小難しいことを言ってるが、価格は理屈で決まらない。
売り手と買い手が感覚的に納得できる線で決まるのさ。感覚だよ、感覚。

[51: 匿名さん]

>>50
とうとう「どうでもいいや」投稿になりましたね。
それは株式の価格がどのように決まるかと話は同じですよ。「需要と供給の関係で決まる。」
だからと言って、その価格形成のバックグラウンドを無視するような投稿は、スレッドの趣旨に反します。

[52: 匿名さん]

価格形成のバックグラウンドとか言ったって、仮定の上に仮定を重ねたようなモデルを想定して、現実との一致が良いものを選択しようという話だろ。経済学なんて素人だましにしか使えないよ。
価格形成が説明できるとすれば、きっと心理学の方だろうな。

[53: 匿名さん]

>>52
まだ、ねちっこく「どうでもいいや」だね。
確率の問題なの。
実勢価格がどうなるかを検証して、次の動向を探るの。
それで売買して商売している人が多いんだから、ある程度は値付けそのものに影響する。
成約はそれを前提とした需給関係。
たまにはそれと違う飛び抜けた価格もある。
飛び抜けた価格が継続するようなら、何かが起きたと再分析。
そのようになる。

[54: 匿名さん]

49
>価格形成について、新築では販売経費がのっているからその分高いと言う人がいる。

だって実際にのってるでしょ？

[55: 匿名さん]

新築価格５０００万の物件はローン金利除いて
税金や登記料などすべて入れると総額で５２００万程度に

中古４５００万の物件で同様にローン金利除き
税金や登記料で４９００万に販売手数料の６％の２７０万で５１７０万程度

支払額は１割違いでは差がなくなるんですよ。

しかも新築であればローンの優遇金利や長期固定のフラット３５使えるなど
金利面で有利な場合が多いので、価格差が２割程度でもローン金利まで
入れると支払い総額で差ななくなる場合多いでしょう。

[56: 匿名さん]

>>55
そうですよね。実際、借入の優遇なども考えると、築浅で実質２割以上かもしれません。

２０年以上古いものだと、それ以外にコンクリート強度が出ないため、柱が太くてスパンが短いのも多い。
その割に値段はけっこうする。新築や中古の築浅に価格シフトしているんですね。

[57: 匿名さん]

>45
＞支払い総額が新築時と同じにならないために2割引というのは違うでしょう？
５５の説明通りですね。

購入層の違いについては
築年数にこだわらない場合、
○○駅徒歩１０分以内等、地域を絞って探している場合が多いですね。
また、ファミリー層で少しでも安く広い物件を探している場合などですね。
基本的に新築購入層と物件に求める優先項目がかなり違う場合多いです。

築浅購入層は新築購入者と重なる場合が多いですね。
優先項目も似ている場合が多いですし、
新築の売れ残り物件の値引きあり物件と比較したりも多そうです。

[58: 匿名さん]

>>55
これ正しいのでしょうか？。
http://www.jj-navi.com/edit/jj-guide/qa/contents/125102.html
＞中古４５００万の物件で同様にローン金利除き税金や登記料で４９００万に
上記のＨＰ例では、登記料は約２０万です。
消費税に関しては、建物部分にかかりますが、これほどの税金がかかりますか。
事業者の場合にのみ消費税がかかると書いてるＨＰもあります。
＞販売手数料の６％の２７０万で５１７０万程度
（物件価格×3%＋6万円）×1.05となってますが

上記ＨＰの例では中古の購入諸費用は購入価格の約5.5％
新築の場合は約３％だそうですので、中古の方が諸費用は高いですが
>>55ほどではないのでは。

[59: 匿名さん]

>58
中古販売の手数料は６％が上限で
もちろん業者により異なりますが
上限の６％を採用している場合多いです。
特にすぐ売れてしまう人気ある物件であれば
手数料の値引きは難しいでしょう。
また、不動産取得税もかかる場合が多いです。

諸経費は新築で２００万前後、中古で４００万前後かかる
場合も多いですよ。
もちろん費用安くできる場合もあるでしょうが
この程度の予算を見ておかないと計画が狂ってしまう可能性あります。

[60: ５８]

>>59
＞上限の６％を採用している場合多いです。
http://allabout.co.jp/house/mansionlife/closeup/CU20020821/
法的には上限３％ですが。
さらに、上記ＨＰには
＞３％＋６万円でなければいけないという決まりはありません。
値引き交渉をしなさいというような記述もあります。

＞また、不動産取得税もかかる場合が多いです。
固定資産税評価額の算出方法がわからないので、不動産取得税がどのくらいになるかわかりません。
しかし、５８のＨＰには
＞不動産取得税の軽減措置が受けられない物件は、30万円〜40万円程度の税金がかかる。
とありますので３５００万の物件であれば、３０−４０万なのかなと思っていました。

＞この程度の予算を見ておかないと計画が狂ってしまう可能性あります。
５８のＨＰには購入価格の約5.5％とあったので、それぐらい考えればいいかと思っていました。
しかし、５５の数値があまりに違うので、実際どうなのか知りたいのです。
５８のＨＰで抜けてる諸費用があるのか。

[61: 匿名さん]

>59
６％というのは往復でかかる手数料でしょ？
買う手が払う手数料はその半分だから、５８が正しいのでは。