東京都文京区のマンション ベストは？

[購入検討中さん]

ここ最近（築10年くらいまで）で、文京区内に建築されたマンションではどこが一番だと思いますか？
小石川、根津、春日、本郷、茗荷谷、文京区といってもいろいろですがどうでしょう？
購入した人、そうでない人、ただただマンションに詳しい人（文京区物件には時々いらっしゃいますね）、ご意見お待ちしています。

[441: 匿名さん]

ベストといえば、ブリリア小日向かな、１種低層で３階建てで
総戸数は２０戸ですね。幹線道路から完全に奥まっている。

個人的には目白坂ハウスの建て替えがどうなるか、非常に興味
があります。これができれば間違いなくブリリア小日向を超え
る文京区最高のマンションになります。

[442: ご近所さん]

駅や日常の買い物圏からフラットアプローチ。
高速高架から500メートル以上離れている。
標高20メートル以上。
近隣に大きな緑地。
狭すぎ広すぎない道路。


以上を満たす物件。

[443: 匿名]

大和郷しかないじゃん。

[444: 匿名さん]

ブリリア大和郷は前面道路が太すぎる。露出されすぎなので却下。

ヒルズ目白坂みたいな露出が良いでしょ。

[445: 周辺住民さん]

No441>
目白坂ハウスじゃなくて目白台ハウスね。

[446: 匿名]

総合的に、小石川５丁目は確かに良いですね

[447: 匿名さん]

>445
すみません、目白台ハウスですね。古いけど、これも文京区の
財産ともいうべきマンションだと思います。

あと、これも古いですが日商岩井音羽マンションや音羽ハウス
も素晴らしい立地ですね。立地に関しては昔のマンションの方
が良かったと言わざるを得ません。

[448: 匿名]

音羽ハウスって立地良いですかね・・

最寄駅は護国寺だし微妙・・
スーパーもないし、古いし。

でも確かに
森の中みたいな雰囲気は素敵ですね。
車生活の人には良さそう。

[449: 匿名さん]

音羽ハウスも、目白台ハウスも、いずれも坂の上だし、近くにスーパー無いし、不便です。けど、そういう不便なところを昔から富裕層は好み、「地ぐらいが高い」と言われますよね。このふたつのマンションは、そんな地ぐらいを感じるし、ヴィンテージのような風格もあり、私は好きです（地震で倒れることも無さそうなくらい頑丈に見えるし）。しかし、管理費や修繕積立金などの維持費が高すぎて、私は購入を断念しました。あのランニングコストは厳しいですよねえ～

[450: 匿名さん]

>>444
大和郷は前面道路は広いけど殆ど車も通らないよ。
道路が広ければ日当たりも良いし。
フラットアプローチの高台で、緑も近い。

[451: 匿名さん]

>450
>フラットアプローチの高台で、緑も近い。

いやいや、フラットな平地ですよ。緑も近いんじゃなくて囲まれてないとね。

パークハウス白山御殿山を御存知ですか？ああいう立地が高台というんじゃない？

まあ、パークハウス白山御殿山も道路と反対側が良いと思いますが。

[452: 匿名]

意味不明。

[453: 匿名]

>451
あんな急坂を毎日上り下りしなければならないと思うとゾッとするよ。

[454: 匿名さん]

高台のメリットは坂道が大変だから通行人が少ないことですね。

用事が無ければ誰も来ません。

目白台とか小日向も同様ですね。

上り下り、毎日行かないようにするとか、車を使うとか、色々考えましょう。

[455: 匿名]

坂使わない方法なんてないしね。大和郷は高台でもフラットだからいい。

[456: 匿名さん]

緑が近い、と言っても六義園は有料だから、生活に溶け込んだ緑じゃないよね。塀の周りのジョギングも虚しそう。大和郷が高級住宅街であることは認めるけれど、どうせ高級住宅街に住むなら他のエリアに住みたい。

[457: 匿名さん]

>451
パークハウス白山御殿山は、
東洋大のキャンパスや宗教施設も付近にあってかなり騒がしそうだよね。
周囲も古く小さい戸建てが密集していて、高級住宅街とは程遠いような・・
急坂については車を使えばそりゃ気にならないけど、
全ての外出に車を使うことはできないので、徒歩は不可避でしょう。
大会社の役員なら車で送り迎えとかあるのかもしれないけど、
それでも家族は徒歩での行動が中心になるよね。
年齢を重ねる程、坂の上り下りがキツくなるから、
長い間住むことを前提にすると、最寄駅からのアプローチが
フラットな地域がよいのかなと思う。

あと、高台の定義はイマイチわからないけど、
大和郷含む巣鴨・千石近辺は流石に高台に該当するのでは？
隣接する大塚・白山・駒込の各方面から見て一段と標高が高い場所にあるし。
駅からのアプローチがフラットな高台って都心だと中々貴重だよね。

[458: 匿名さん]

目白台ハウスの建て替え計画なんてあるの？
建て替えたら３階建てだよ。駐車場広いけど無理じゃね？

[459: 匿名さん]

賃貸専門だけど、小日向グランドヒルズに一票。良いマンションです。

[460: 匿名さん]

駅からのアプローチが急な高台に住んでいますが、私は、むしろ坂があって良いと思っています。　タモリさんじゃないけれど、坂があるからこそ、街に風情が生まれると思うのです。　そして、坂があるから、知らず知らずのうちに足腰が鍛えられる、というのも実は見過ごせないメリットだと思っています。それをデメリットだと思う方がおられるのも理解できますが。　駒込・巣鴨は、私にとって、なんとなく中央線沿線の駅に近い（＝高台平地のJR）イメージがあります。

[461: 匿名]

駒込の坂下改札から坂のぼれば？（苦笑）

[462: 匿名さん]

駅からなるべく離れた、なるべく登ったところに、人が来ない魅力的な立地がありますね。

[463: 匿名]

子供の頃、親が丘の上の土地を買って家を建てた。ある日「ここに今度おうちを建てるんだよ」と案内された。

その時、坂の下の駅やスーパーから遠いし、坂道を毎日登るのは大変じゃないかー、と真剣に抗議したことを覚えている。親の返答は、「見晴らしがよくて気持ちいいでしょ」というそっけないものだった。

あれから４０年、気がつけば自分も丘の上の低層マンションに住んでいる。思い返すと親が持ってる賃貸物件は全て丘の上だし、自分の賃貸物件も丘の上だ。

子供には、ことあるごとに、台風が来たときなどに、川沿いは水が溢れてきて大変だから住んじゃだめだよー、と教えている。丘の上で緑に囲まれた所が良いところなんだよ、と教えている。

妻も親から同じような教育を受けてきたようだ。不動産の好みに関して不思議と意見の相違は無い。

このように、不動産の教育は時間がかかるものと認識しています。しかも実際にそこに住み続けなければなりません。掲示板で意見を戦わせても、わかり会えるはずもありませんね。

[464: 匿名]

坂上も坂下も住んだが、坂下の便利さはやめられない。駒込は坂下が便利。スレの内容に戻すと大和郷グリーンハウスはいいよ。部屋とか駐車場とか含めて。

[465: 匿名さん]

大和郷って現実には大豪邸がすばらしいだけで、緑は六義園だけだし、隙間を埋めるように古くからのミニ戸建と賃貸が立っているし、どっぷり巣鴨に囲まれた土地なんだよね。相続後の分割も進んで、外側からどんどん削られて縮小しているかのようだ。あそこは自宅の庭が緑地と言えるような豪邸を建てて初めて価値ある場所であって、マンションだと億ションであろうとも周辺環境に負けてしまうように思う。

[466: 465]

自分の実家は千石なので、最寄り駅は大和郷同様巣鴨。巣鴨駅利用と言うだけで「下町ですね」と無知な人に言われるのが嫌で嫌でたまらなかった。だいたい豊島区巣鴨だって下町ではないんだけどね…。まして大和郷住んで下町と言われた日にはw
自宅は関口の山頂で、これまた町名の知名度が低い。江戸川橋と言えば江戸川区と間違われ、洪水を心配される。


かように、文京区というところは分かる人にしか分からない町が多い。地方出身者が大枚はたいてマンション買ってみたら、地元では坂の上下で評価され、会社で話せば下町扱い。何をするにも坂、坂、坂。
なんとも渋い区だと思う。

ま、そこがいいんだけど。

[467: 匿名さん]

古い建物も含めて立地重視できめると、ベストはやっぱり目白台ハウスだと思うよ。

[468: 匿名さん]

>大和郷グリーンハウス

良いマンションだとは思いますが、不忍通り沿いのマンションがベストってことはあり得ないですよ。

[469: 匿名さん]

>467　隣のヒルズ目白坂とともに最高立地だね。目白台ハウスはさすがに古すぎて、設備面は難があるけど。現時点で較べればやはりヒルズ目白坂がベストってことになるのかね。

[470: 匿名さん]

>469

立地は目白台ハウスの方が良いんですけどね。ヒルズ目白坂も良いマンションです。関口２～３丁目ではベストの部類ですね。

目白台１丁目では、フェアロージュ目白台一丁目が好きです。隠れてますよね。

目白台２～３丁目では、グランシーナ目白台が好きです。平均坪単価６００万円弱ということで、これもベストマンションの候補に入れて良いでしょう。

あと、西片にある日銀の誠之寮もベストマンションの部類だと思います。買えないし、住めないけど（笑）。囲まれ感、隠れ感のある立地は最高だと思います。

[471: 匿名さん]

>470
目白台ハウスとヒルズ目白坂は隣接、どちらも坂のてっぺんだけど…？
ヒルズ目白台もほぼ同価格帯で、立地そのものは最高だけど、いかんせん道路から丸見えでロビーもないような作りだからね

[472: 匿名]

あんな高速間近で細い道をタクシーとかがもうスピードでかけ上がるマンションがいいかねえ。一人やたらヒルズ目白坂を推すやついるんだよねえ。

[473: 匿名さん]

>472
あのへんは高速間近というなら街道筋のマンションの騒音はどうなるのかと
タクシーが猛スピードでって？　20キロ規制の上に通学路、住宅環境優先で時間規制も厳しく、通行できる時間自体が限られているところなのだが…

スレ見返してみたが、特定の誰かが推しているようではない。常に名前の上がる播磨坂と目白坂はもう殿堂入りじゃないか？タワーか低層かという好みはあってもベスト３のうち２つは決まりだろう

[474: 匿名]

目白坂沿いに住んでるけど、タクシーすげえスピードだぞ。

[475: 匿名さん]

私も目白坂ですが、タクシーは本当にルール守りませんね。だからわざと段差を作ってスピード落とさせるようにしたんですよね？しかし手前で運転手に言っておかないと、ジャンプして帰って危険なんですがw
それでも1日の内11時間は通行止だし、うちのマンションには車の音は響きません。夜は静かすぎて自家用車のドアの開け閉めにも気を遣います。タクシーで帰ってくると椿山荘側から回らなくてはならないので
メーターが2.3上がるのもありがたくないかな。高齢者にとっては静けさより、車の便を使いやすいことも重要かも知れませんね。

[476: 匿名さん]

播磨坂のあたりよりも、反対側の小日向の方が閑静な街並みで私は好きです。播磨坂の小石川の方が対外的なブランド力はあると思いますけどね。近所に住んでみると小日向の方が良いと感じます。

目白坂のタクシー、確かに飛ばしてるなーと、感じることもあります。タクシーが通れない鉄砲坂とかネズミ坂の方が静かですよね。

[477: 匿名さん]

久しぶりに訪れてみたら、目白台のフェアロージュとか、小日向のグランドヒルズとか渋い選択の住宅街に詳しい方が増えてきましたね！
盛り上がっていて嬉しい限りです。

わたくしも賃貸用で恐縮ですが、小日向のグラン・ミュゼ小日向がベストと思います。
グランドヒルズの向かいですね。グランドヒルズも捨てがたいですけど。
バブルのころのマンションは、やっぱり素材の良さが飛びぬけているので、デザインが凝ってなくても品格が際立っています。
グランミュゼの外観は、まさに「白亜の城」。
ちょっとデザインも古いかもしれませんが、それをおぎなってあまりある風格です。
周辺もグランドヒルズを始め高級マンション・高級住宅街ですし。

しかし、東日本大震災から外国人が引っ越してしまったのか、駐車場ががら～んとしてしまっています。
やはり新たに賃貸にでていますが、以前より少し下がってますね。
それでも50万/月くらいしますけど。
あそこ今から分譲されないんだろうか。。。

[478: 匿名さん]

>グラン・ミュゼ小日向

ですかー。賃貸マンションとは思わないですよねー。はい、素敵だと思います。

そういえば、目白台ハウスも最初は賃貸マンションでしたね。そのうち、分譲するんだと思います。

やはりベストマンションは、最初高級賃貸だった、という前提条件が必要なのかもしれません。

[479: 匿名さん]

しかし最近は不景気のせいか、グラン・ミュゼ小日向とかグランドヒルズ小日向みたいな高級賃貸自体が減ってきた気がします。昨年竣工したラトゥール飯田橋（後楽２丁目）は、いまどきのタワーマンションで利便性はありますが、静謐な住環境とは程遠い物件です。築５年のマチュリティ小石川（春日２丁目、三井不動産）も普通に高級なんですが、いまいち「つきぬけ感」が足りない気がします。

[480: 匿名さん]

＞４７８さん、４７９さん

４７７です。賛同していただいてうれしいです！
ホント、最近は高級感のある物件少ないですよね。
爆弾発言かもしれないけど、分譲も、バブルから比べたらもちろんですけどここ１０年でもぐんぐん安っぽくなっている印象です。
デザインが急激に進化した分で安普請を補っているというか。。。
最近の高級マンションて、かつての中級マンションレベルじゃないですか？
「え、これが億ション？？」って思ってしまうのは私だけでしょうか。
だから新築と中古、すごく迷うんですよね～。
設備は間違いなく新築がいいのだろうけれど、最近の新築はなんとも安っぽくて感じてしまって。
でも人のあとに住むのもね～、みたいな板挟み。

[481: 匿名さん]

目白台ハウスって、かつては名マンションだったかもしれないけど
さすがにデザイン的に今は厳しくない？
コンクリ・アスファルトにただの羊羹がたってるだけで
ちっとも素敵とは思えん。

[482: 匿名さん]

となりのヒルズ目白坂と比べると違いが明白なんですが、敷地に対してゆったりと建っているのが良いんだよね。ヒルズ目白坂は、きちきちに建っているが、目白台ハウスはゆったり建っている。この違いは大きいと思うんです。小田急目白台マンションなんかもそう。昔のマンションはゆったり建っているのが多いですね。

[483: 匿名]

今時の大規模低層は、外から見えない中庭つくってるよね。
入ったことないけどブリリア小日向、ヒルズ目白坂とか。
窓を増やす工夫でもあるのでしょう。
外から見るとキツキツに見えるかもね。
ま、でも目白台ハウスはゆったりっていっても今だったらあの高さには建てちゃダメじゃなかった？
どんな雰囲気がよいかは好みの問題だね。

[484: 匿名さん]

>482
ヒルズ目白坂は中庭が広く、雁行。入った人にしかわからない作りになっている。あの辺の戸建て豪邸も皆そんなつくりが多い。現行ルールで建てていない古いマンションがゆったりしているのはまた別の話。

[485: 匿名さん]

＞４８０

１００％同感。パークハウスなんて、昔と比べて、ずいぶん安っぽくなった。最近はろくな施工会社使っていないし。資材価格がこの１０年の間に中国のおかげで、ずいぶん上がってしまった。そのわりに新築マンションの価格は上がらないので、デベとしても製造コストを削らないと生き残れない状態なのだと思う。
新築で１億の物件と、１０年前の中古で今１億する物件とを比べた場合、グレード感に差があるので、２０年後（２０３０年頃）の中古価値は、今の新築１億の方が低くなると思う。

[486: 匿名さん]

ふーん、なるほど。
じゃ、10年以内に売るなら新築、20年、30年持っているなら質の良い中古がよいって感じですかね。

[487: 匿名]

築１０年で１億なんて物件あるんですか？

[488: 匿名さん]

えー、ありますよ～。
10年前ってちょうどマンションの底値だったからそのころ1億がいまでも1億で売れてますよ。
でも価値を保つのは人気マンションに限るのかな。
すぐ売れちゃうし、あまり目にとまりませんけどね。

[489: 匿名さん]

パークタワーやヒルズ目白坂、まれに近所向けのチラシで見かけるが、二度目に見ることはない。
まあ希望価格で売れたってことだろうね

[490: 匿名さん]

まあだいたい、文京区の人気中古マンションだと、１ｍ２あたり１００万円程度が多いです。１００ｍ２で１億です。

[491: 匿名]

１億でもタワマンとか大通り沿いの物件には住みたくないしベストマンションとは言えないと思う。

[492: 匿名]

今の景気だとマンションって１億５千万位が上限で、それ以上は戸建になりますね。戸建でもＲＣだと火事にも強いし庭や外構など幾らでも金をかけることができますね。

[493: 匿名さん]

そうねー。やっぱりお金あったら庭付き戸建に住みたいなあ。
少し都心から離れればよい戸建買えるけど、場所はできれば山手線内がいいの。

[494: 匿名]

私は文京区なら断然、茗荷谷が好き。播磨坂付近に住んでみたい。小日向は静かだけどスーパーが不便だから、イマイチ。さらに駅近にこだわると、総合して小石川の五丁目の坂上がベストですね。住所は大塚より小石川が好きなので。

[495: 匿名さん]

戸建が多いが、千駄木小と文林中の周りは静かで良い立地ですよね。

千駄木は、不忍通り沿いは最悪だが、千駄木小のあたりは最高に近い。つまり、落差が激しいんですよね。小日向と水道の関係と同じようなものかな。

例えば「プレステージ千駄木」なんか、良いマンションです。

小石川５丁目は、人気があるのは分かりますが、ちょっと騒々しい感じがしてしまいます。

[496: 匿名さん]

＞４９５さん

団子坂の北側のあたりですね。
あのあたり、大きなお屋敷が多いですよね。
江戸時代、大店（おおだな）の別荘が立ち並んでいたと以前何かで読みましたが、そのあたりのことですよね、きっと。
「谷根千」なんて言われ方もして、ひとくくりで下町っぽくみられてしまいがちで不本意ですよね。
文京区はいい住宅地のひとつひとつが小さいから。。。
地形的に仕方ないんでしょうか。

以前本駒込1丁目を通りがかった時に、ずいぶん素敵な戸建が立ち並び、その雰囲気を崩さない素敵な低層マンションが立ち並んでいるのに驚きました。
あのあたりにお詳しいかたはいらっしゃいますか？

わたしも小石川5丁目よりは小日向派ですね。
まあ、マンション少ないけど。

雰囲気と便利のバランスで便利さ重視か雰囲気重視かで結構異なりますよね。

[497: 匿名さん]

たしかにプレステージ千駄木は良さそうだね。このマンションを選ぶ方は、「普通の人は千駄木にも高級エリアがある、なんてことは知らないだろうけれど、別にそんなことは気にしない。自分はここが好きだから住んでいるだけ」という、本質を見極める、しっかりした軸を持っている人でしょう。

[498: 匿名さん]

>以前本駒込1丁目を通りがかった時に、ずいぶん素敵な戸建が立ち並び、
>その雰囲気を崩さない素敵な低層マンションが立ち並んでいるのに驚きました。
>あのあたりにお詳しいかたはいらっしゃいますか？

いやー、渋いですね。建蔽率６０パーセント、容積率２００パーセントの地域ですね。
地図を見ると行き止まりの私道も沢山あり、本当に静かに住める場所だと思います。
グリーンコートは良く行くのですが、本駒込１丁目は散歩した事がありませんでした。
こんど散歩してみたいと思います。

[499: 匿名]

パレロワイヤル本駒込曙町が素敵。長者丸あたりにあるマンションみたいです。本郷通り沿いだけど、ベルデコリナ本駒込は平均占有面積120平米以上だった気がする。

[500: 匿名さん]

資産価値としては、やはり
谷根千の下町はイマイチだと思います。

文京区なら高台は譲れません・・

私なら、どんなによくても
千駄木には絶対に買いません。

[501: 匿名さん]

>500さんは、千駄木小からプレステージ千駄木までの間を散歩したことがありますか？

[502: 匿名さん]

千駄木の高級住宅街は当然高台だったと思いますが。。。
谷中だって、実はもと山の手ですよね。
下谷に対する山の手。って浅田次郎の小説の受け売りですけど。ははは。
根津は生粋の下町ですね。

[503: 匿名さん]

＞498さん

吉祥寺前交差点から東洋大に向かう一方通行を歩いたんです。
少なくとも、その道周辺は素敵なおうちが多かったですよ！

[504: 匿名さん]

＞４９９さん

４９６です。
すみません、せっかくのレス、見逃していました！
そうそう、パレロワイヤル本駒込曙町などのあたり、素敵ですよね。
もう一度歩いてみなきゃ。

[505: 匿名さん]

週末に大日坂から茗荷谷に抜ける散歩をしました。グランミュゼ小日向と小日向グランドヒルズ、素敵でした。この２棟は相互に価値を高めあっている雰囲気があります。しかし、立地的には、もう少し坂の上の、パークハイム小日向の辺りの方が良いと思いました。

同じ様に、ブリリア小日向、グランリビオ久世山、ザドチェスター小日向も価値を高めあっているように感じました。この３棟も捨てがたいですね。

[506: 匿名さん]

素敵ですよね。
でもね、グランミュゼ小日向、小日向グランドヒルズと比べちゃうとブリリア小日向、グランリビオ久世山、ザドチェスター小日向あたりは、素材の安っぽさが気になってしまうんですよね。
もちろん高級マンションですが、時代のながれですね。

[507: 匿名さん]

あ、それと、あの辺は南向き斜面だから、てっぺんにこだわらなくても条件は良いと思いますけどね。
どうしてもてっぺんがよいかたも多いですね。

[508: 匿名]

西片の日銀寮がすごすぎる。パークマンション南麻布みたいなあの真っ白さは維持にも相当金かけてるぞ。道からほとんど見えないしすごいよなあ。公務員寮じゃないから未来永劫売却ないよね。

[509: 匿名さん]

なんか、このスレめちゃくちゃシブいな・・・本駒込1丁目なんて知る人ぞ知る穴場だよね。
本駒込6丁目（大和郷）のような派手な高級感はないけど、品のいい中規模の戸建てが並んでる。
千駄木の高台もそうですね。あとはあの辺だと千石丸山町（千石3丁目の高台）も雰囲気はいい。
小石川は個人的には町工場みたいなのが多い印象が・・・確かに播磨坂沿いは環境最高ですけどね。

[510: ご近所さん]

①小石川ガーデンヒルズ
②プラウド湯立坂

？グランスイート六義園

[511: 匿名さん]

>508

日銀の誠之寮をご存知なんですね。

文京区のベストマンションを語る場合は、どうしても避けられない物件だと思います。

[512: 匿名さん]

ふーん、西片、日銀の誠之寮ね。
今度お散歩してみまーす！

[513: 周辺住民さん]

興味深く拝見しました。目白台ハウス住人です。
ちなみに実家は港区の高輪台にあります。
実家がとても便利な場所にあるため、自立して引っ越すときは住人の質？とか治安とかの環境を考えて選びましたが
やっぱり間違ってなかったんだなーと、皆さんの投稿見て思いました。

ただいかんせん古い建物なので、丈夫とは言え、
あとどのくらい持つ、というか、いつまで建て替えないのか気になるところです＾＾；

[514: 匿名さん]

目白台ハウス、うらやましいです。うちは嫁さんが拒否したので新しいマンションに入居しました。

近所にある女子学生専用賃貸の「サクラドミトリー文京」も、最高の立地だと思います。散歩して通りがかったとき、凄いマンションだなーと感動したのですがベランダを見るとワンルームしかなかったので寮だと判明しがっかりしました。手前に駐車場があるのですが、ここにマンション造れば凄いことになりそうです。行き止まりですし、最高だと思います。グランシーナ目白台みたいに、坪６００万で企画してほしいですね。

寮といえば、和敬塾の立地も最高ですね。こういう施設は、そのまま残していって欲しいです。目白台や関口台の価値を高めていると思います。

[515: 近所をよく知る人]

＞５１３さん
住民の皆さんの間で建替えの話は出てないのでしょうか？
管理費と修繕積立金が高いので、目白台ハウスは購入を断念しましたが、
高い分、建替えも容易なのでは、と想像してしまいます。
建替えの際には、５１４さんのおっしゃるとおり、駐車場もまとめて
マンションにしたら、すごいプロジェクトになりそうですね。

[516: 周辺住民さん]

513です。

＞514さん
サクラドミトリーと和敬塾、素晴らしいですよね。
私は引っ越してきたばかりの頃、
うらやましすぎてHPまで検索してしまったくらいです。
自分が学生だったら即効入居してしまいます。

あと、あの駐車場は確かにマンション向きかも・・。
公園側に降りてしまえば、坂道を下るより駅も近いですよね。


＞515さん
あまり詳しくないのですが、建替えの話はちょっと前に出たようです。
ただ、住んでみると建物自体がかなり頑丈な印象で、
聞いた話だと、3.11のときでさえヒビも入らなかったとかなんとか・・。
それを無くしてしまうのも確かにもったいない話で。
この先10年くらいは余裕で持つのではないでしょうか。

[517: 匿名さん]

プラウド小石川、発表されましたね。

[518: 匿名さん]

プラウド小石川、ベストの部類ですね。北斜面なので、全体的に暗いというか湿気があるような、ちょっとその点がマイナスですね。やっぱり、ヒルトップで静かなところがベストになるのかもしれません。

[519: 匿名]

プラウド小石川、いいですね。周辺がやや暗い雰囲気があるけど・・

でも湯立坂よりやっぱり播磨坂付近の環境のほうが好きですけど。播磨坂付近の新しめで管理・雰囲気良しのマンションといえば、マジェスティコートあたり中古ででれば検討したい。けど中古がなかなか出ないらしい。播磨坂付近にもっと新築マンションできませんかねぇ・・・

[520: 匿名]

播磨坂だとファミール久堅の立地が最高ですね。坂の中間で南東向きですね。目白台ハウスみたいにココに入居して数十年後の建て替えを期待するという作戦もあると思います。等価交換で建て替え可能な立地だと思います。

[521: 匿名さん]

その手がありますねえ。
新宿御苑のエンパイアみたいな路線を賭けで狙うというのもありですね。
播磨坂ではファミール久堅、ビューバレー、メゾン小石川が立地的には最高です。
もう一個のファミールとパークタワーは向きがおしいんですよね。

[522: 匿名さん]

プラウド小石川は、占春園の前の立地ならよかったけど、少しズレれているのが
残念だなあ。駅近なメリットに価値あり、というところでしょう。
建物のデザインにはあまり高級感が感じられない。どこの施工なのかな？

[523: 匿名さん]

プラウド小石川は訴訟物件ですよね。
訴訟費用が上乗せされるってうわさですけど、本当なんでしょうか。
いい物件なのは確かですよね。

[524: 匿名]

プラウド小石川は高級感ありましたけどねえ。湯立坂からみえる一、二階はここ数年文京区には見られなかった重厚な雰囲気ですよ。

[525: 匿名]

ここ10年という縛りなら本郷PHプレミアでしょう。

いわゆるミニバブルのピークの時期の物件だからでしょうが、高台の免震でスラブと外壁が30cmという堅固な建物って、今後も当分作られないと思います。

もちろん、いわゆる古いプレミアマンションも良いですが、震災対策という意味では現実的にベストは言えないし、金銭的価値が広尾GHみたいな評価はされてませんから、今となっては、収入が少ない人も購入出来ちゃうのでそれなりの住民層となるという現実もありますし。

一流デベで、グッドデザイン賞、地権者なし、下駄無し、車寄せあり、幹線通りに面していないという高級物件の条件を満たしている上に、当時の市況から区内でもかなりの金持ちしか買えなかったという現実がありますし。

[526: 匿名さん]

本郷パークハウスザプレミアフォート、竣工日が２００８年８月２２日、リーマンショックが２００８年９月１５日ですから、確かに恐るべき坪単価だったでしょう。お金持ちの人が住んでいるというのも理解できます。商業地域のマンションとしてはベストの部類なのでしょう。

しかし、住居地域のベストマンションにはなりませんね。１４階建てで２０９戸ですか。よく話題に上るブリリア小日向なんぞ、３階建て２２戸です。ヒルズ目白坂だって、４階建て６９戸です。パークハウス白山御殿町は、４階建て７６戸です。これくらいが限界じゃないかと思います。これ以上の戸数になると、団地感が漂ってきます。

[527: 匿名さん]

目白台ハウスって一応、副都心線使えますよね

[528: 匿名さん]

音羽ハウスって建て替え予定あるんでしょうか。

[529: 匿名さん]

あけましておめでとうございます。

今年は、NIPPO神鋼小石川２丁目計画と、グランドメゾン文京目白坂、進展しますかね？ベストマンションを語る立場で考えると、５階建て位でおだやかに建てて欲しいものですね。

>527

雑司が谷駅まで徒歩２０分だけど、それでも使えると言えますか？目白坂をおりて、ローソン前の停留所から白６１バスを使うのがおすすめです。

>528

１９７０年築ですか。まあ建て替え可能な立地ではありますよね。地権者の皆さんが欲張らなければ、当時のコンクリートの期待寿命は６０年だから、２０年以内には何とかなると思います。

[530: 匿名さん]

築50年とかのマンション、どうでも良いです。

いろんな意味で評価の対象になりません。

防音、防犯、住民層、建物の強さ、その価値などの観点からどう考えても文京区のベスト以前に多くの方から見向きもされません。

ここはスレ主さんが築10年ぐらいの物件のお話と記載されてますし。

[531: 匿名さん]

目白台ハウス、築５０年ですが、立地が素敵過ぎるんです。区内に億ション沢山ありますが、立地だけで言えば、どの億ションもかないません。管理組合が手紙を一通出せば、どこのデベでも建て替えしてくれる立地です。建て替えしたときは、区内のベストマンションと言っていいマンションになるはずです。隣に駐車場もありますので、潜在的に、近いうちの建て替えも相当に可能性が高いと思います。建て替え前なんだから、究極の新築マンションです。

例えば、奈良の東大寺が築１２００年だから価値が無いと言う事は無いと思います。京都の二条城だって、東京の江戸城だって、築何百年です。人それぞれだと思いますが、私は、不動産の価値は半分以上が立地だと思いますので、目白台ハウスも、小田急目白台マンションも住んでみたいと憧れます。

[533: 匿名さん]

最寄り駅が江戸川橋って時点でね･･。
改札からも遠いし。

[534: 匿名さん]

このスレ主さんが「築１０年」ということでスタートしているので、本来は
このルールに沿った議論にしぼるべき。
しかし、「区内のベストマンション」という観点で考えると「築１０年」
に収まりきれない物件がいろいろ出てきてしまうのが悩ましいところ。
築年数が新しい物件は古い物件に比べて立地（駅近かどうか、という観点
よりも、土地の品格という意味）で劣るケースが多いので、「古くて建物や
設備はイマイチだけど立地の良い物件」VS「新しくて建物や設備はよいけれど
立地がイマイチの物件」という議論になるのは理解できるね。

[535: 匿名さん]

>527
白６１バスは目白坂降りなくても、
椿山荘前からも出てるので結構近いですよ～
目白台ハウスから徒歩3～4分くらいでしょうか。
雑司が谷まで歩くのはあまり現実的でないと思います。

目的地が新宿なら逆側から新宿駅西口行きも出ています。
新宿3丁目～東口あたりもコレでいけます。
池袋なら有楽町線か、江戸川橋からバス。
渋谷なら永田町で乗り換えて20分くらいで行けますよ。

[536: 周辺住民さん]

幻の小石川ガーデンヒルズに期待します。

[537: 匿名さん]

＞534　「古くて建物や設備はイマイチだけど立地の良い物件」

築５０年とかなると、建物、設備は、イマイチのレベルじゃない。

立地のみが極端に良いマンションというのは基本的に存在しないと考えます、なぜなら立地の善し悪しは個人の職場、家族構成、学校などの立地と関係するからね。

高台か、坂下か、建物が堅固なものか、設えがどうか、住民層がどうかという事に関しては、どんな仕事、職場、家庭環境の方にも一様に評価できるものだから意見が分かれない。

個人の趣向でベストを唱えても反論されるが、絶対的な価値基準からの意見なら人に理解してもらえる。

利便性の低い立地の築数十年のプレミアマンションなんて、好きな人がいるのは分かるけど、３１１の時にも、家の中で何も起きなかった耐震性の高い築10年以内の物件に住んでいるものとしては、文京区のベストのマンションが地震で被災するとかあり得ないと考えます。そのうえ、そのマンションは建て替えられるから今の段階でも最高だとか、正直、どうかと思う。

小石川GHは今後も無いし、文京区内がバス便が便利なのは認めますが、目白台はむしろ地下鉄の便があまりに悪いからバスを使うしか無いという表現が適切。

[538: 匿名]

支離滅裂な長文を何回もしてるけど大丈夫？無視した方がいいのでしょうか。ちなみに大和郷にたぶん使ってないトヨタの社宅があるのですが、あれがマンションにならないかと待っております。

[539: 匿名さん]

どれとどれが同一人物だという妄想を抱いているんですか？

むしろそちらに興味がわきました。

[540: 匿名さん]

支離滅裂といえば>531も意味不明ですね。
寺とか城を持ち出して、古くても価値があるとか言われても･･。