フラット金利はどうなるか？その2

[匿名さん]

前レスが1000を超えていたの次スレを作りました。
続きはこちらでお願い致します。

前レス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29967/

[967: 匿名]

最近の日経平均、長期金利変動が嫌な動きをしているので10月末実行に向けて準備しています。取り扱い金融機関にもよると思いますが、すでに実行された方、竣工検査から何日くらいで適合照明書が発行され実行できましたか？
ご親切な方回答をおねがい致します。

[968: 購入経験者さん]

うちは3日後には適合証明がおりましたよ。

[969: 匿名]

購入経験者さん、ありがとうございます。
10月末に実行しようと思うと、
竣工検査、（3日後）適合証明書、（○日後）実行可能で、余裕をもって22日くらいには竣工検査したいところですね。あまりの変動の激しさに「へたれ」なので10月でも11月でも実行できるようにしたいと考えております。

[970: 匿名さん]

長期国債利回りの現在の動きは、ゆらぎの範疇だと思います
トレンドは年末まで下降と予想

[971: 購入経験者さん]

民間など他のローンのこともよく調べて比較検討する、ということはその通りだと思います。その上でフラットの特性が「ご自身にとって」メリットがあると判断したら、フラットを選べばよいと思います。

多くの方が言及しているとおり、団信が金利に含まれていないのは要注意ですが、繰上返済の制約は民間の商品にもあるので、一概にフラットが不利とは言えません。

金利についても、現在実施中の1%優遇は長期固定としては破格であることは言うまでありません。もちろん、当面の低金利の間に概ね返済してしまおう、という計画であるなら変動の方が有利ですね。

いずれにしても、ほとんどの人にとって、人生で最も高額で長期のローンを組むことになるので、表面的な情報だけで判断せず、計画を立てて臨むことが肝要です。

[972: 入居予定さん]

<966

＜フラットって目先の金利にだまされそうですが、実は団信とか繰上の制約とかあって、民間より実質
割高で融通が利かず、詐欺みたいですよね。

これだけ情報があふれているにも関わらず、団信別途払いの事とか、繰り上げの事（手数料無料、但し100万円以上）
の事すら知らずにフラットでローンを組むなんて人が果たしているのでしょうか？

その程度の事さえ調べずにローンを組む人にはとっては、もはや固定だろうが変動だろうが
ローンを組む上でのリスクヘッジは、ほぼ出来ないのに等しいのではないかと。

なので、「詐欺みたい」という表現は的外れかと思います。


因みにあなたのおっしゃる旧住宅金融公庫時代の「ゆとりローン」は
昇給を前提とした考えで、
1.最初5年（1～5年目）を低い金利で、かつ期間75年の借入として計算（1995年からは期間50年に変更）
2.次の5年（6～10年目）を低い金利のままで期間35年として計算
3.残りの期間（35年ローンであれば11～35年目）を高い金利で計算

というものなので、例えば「当初5年間は月の支払いが8万円だったものが6年目から急に14万円になったりする」
事例が多々あったそうです。そりゃこれだけ景気が悪いと破綻しますよね、可哀そうに。

という事で、今のフラット３５とは全くの別物ですね。

以下フラット３５Ｓで試算してみます。
実際借入3000万：返済期間：35年（ボーナス払い無し）
9月実行（当初10年間1.06　11年～35年は2.06）と仮定すると
当初10年の月払い額：約86000円
11年～35年：約97000円
総支払額：39120000円
11年目からの増加支払額はわずか11000円です。

これに団信費用として35年間丸々支払うと仮定すると
35年間の保険料がトータルで約200万円かかります。
（繰り上げ返済するとその分団信費用も減少します。）

上記金利分を支払って金利変動に対するリスクヘッジとする事を無駄と感じるかどうかは個人判断になると思いますので、無駄と切り捨てるのはどうかと思います。

勿論おっしゃる様に他のローンとの徹底比較は必須だと思いますし、私も民間ローンと徹底比較した上で
フラット３５Ｓで借入れしました。

[973: 匿名さん]

>>972

団信は金利換算で0.6前後。そう考えると銀行の10年固定が通期1.6%優遇以上で1.3%くらいで借りられますから
フラットSよりも実質低金利で借りられる事になります。しかもフラットSは10年後確実に1%の金利上昇が待って
ますが、銀行の10年固定は1.6%優遇が有れば固定明けの10年後は実質変動金利が今より2.5%以上上昇していないと
フラットSよりもお得にはなりません。10年で2.5%の金利上昇・・・確率は低い気がします。仮になったとしても
金利は上がったり下がったり。そのような状況がどれだけ続く事やら・・・
それに団信は破綻者や加入年齢層が上昇する事で年間保険料が上昇する可能性があります。
よって、10年後の1%上昇次期に破綻者が増えると団信も一気に跳ね上がる怖さがありますね。

フラットは好況金利上昇を伴うインフレ状況であればかなりお得ではありますが、不況デフレが続く場合、
違ったリスクをはらんでいるのではないかと思います。

ちなみにあなたは銀行ローンとどのような比較をした結果フラットSに決めたのでしょうか？徹底比較したと
言う事なので是非どのような比較をしたか聞いてみたいですね。

[974: 匿名さん]

>973

ちなみに10年固定1.3％のところってどこ？

[975: 匿名さん]

〉973

三大疾病付きじゃない普通の団信は金利換算で0.6もないでしょ。

[976: 匿名さん]

約0.3%〜0.4%

[977: 匿名さん]

0.6とか恣意的な値を言ってる人はアンチフラットなの？

[978: 匿名]

>973

論点が違うでしょ。
変動／固定スレ行ったら？

[979: 匿名]

また金利が下がってきましたね～
これって尖閣諸島関連の政治不安のため？ただ単に景気が悪いから？

[980: 匿名さん]

>>979
むしろ1番影響しているのは米国債

[981: 匿名]

ここを見ているほとんどの人は、もう大人なんだし、いろいろ検討した結果フラットを選んでるわけです。
だからここでは変動と比較とかはどうでもよいのです。金利の動向や金利変動を左右する情報が欲しいのです。

[982: 匿名]

誰も比較してないから答えられないとしか・・・

[983: 匿名]

980：匿名さん
レスありがとうございます。なるほど、最近いろいろ政治関連のごたごたがありますが、結局のところ米国債なんですね。

[984: 匿名さん]

>982

ネットで簡単に比較計算出来る事も知らないの？
繰り上げも含めた全てのライフプランの計算が簡単に出来るんだよ。
いちいち答えるのが面倒なだけ。
もういいよ。

[985: 大司教]

０．６と言いましたがフラット派です（笑
３５年ローンですと三大疾病０．６％、普通の団信０．３％位ですよ。
１０００万円３５年　元利金等でシュミレートすると
金利１．０％＆３大疾病　１２８９万円　　金利１．６％１３０７万円
金利１．０％＆団信　　　１２５３万円　　金利１．３％１２４５万円

実際は単純には計算できませんが、以下のようにも計算できます。
団信１０００万円で３５８００円なので年利０．３５８％
３大疾病１０００万円で５４７００円なので年利０．５４７％

特約料３割増とかありましたので、えらい高く感じますね。
同じ内容で死亡保険などでやろうとするよりは安いみたいですが・・・・

[986: 匿名]

う・・・大司教さんの提示して頂いた、団信の計算をみると改めて高いなぁと感じました。でもやっぱり、銀行の10年固定よりフラットがいい。

[987: 匿名]

10年後の金利動向にもよるけど1％優遇の切れ目が、フラットの切れ目かな～

[988: 匿名]

いっそローンなんか考えず現金一括で購入すれば？ 銀行とフラットのどちらを選んだ者が賢いか?なんて事を論じてる場ではないよ。誰に言ってるかは解るよね？つねに自分が賢いと思ってる貴方なら(笑)

[989: 匿名さん]

北陸銀行が10月の金利をどれくらいに設定するのか興味ありますね。
他と同じく最低金利で出してきたらフラットに本気で取り組む姿勢が見えるような気がします。

[990: 匿名さん]

北陸銀行が10月から手数料1％って本当ですかあ～？？？？？？

[991: 匿名さん]

>990

10月申請分から1％の融資数手数料となる。
決済月ではないから注意。あくまでも申請月による

[992: 匿名さん]

団信は３大疾病が無いと意味ないんじゃないですか？
条件が厳しく死亡か高度障害じゃないと保険金が下りませんので本当の最悪時のみしか有効になりません。
その点３大疾病特約は病気が判明した時点で保険金が下ります。

ようするに通常の団信は３大疾病で下手に生き残ると破綻します。闘病生活なんて出来ません。
家族はいっそ死んで欲しいと思われるでしょう。

[993: 匿名]

民間は10年固定1.1％とかあるのにどんな比較したらフラットになるんだ？

[994: 匿名]

１０年固定って、最初の１０年の間に金利が上がって
１１年後には下がってると想定してるの？

[995: 匿名]

10年後の金利が2%以下である確証がないからフラットなんだよ

資産とことなりローンみたいな負債でリスクテイクするのは愚の骨頂

[996: 匿名さん]

>993：匿名
>民間は10年固定1.1％とかあるのにどんな比較したらフラットになるんだ？
そんな金利どこの銀行にあるんだ？変動？

[997: 匿名]

＞988：匿名
このレスでそんことを言う
意味わからんｗｗ

[998: 匿名]

>993

因みにどこの銀行ですか？

まさか非常に限定された物件と地銀等が提携している
キャンペーンとかじゃないですよね？

このスレ参考にしている人は関東人だけではないですよ？

[999: 匿名]

今日の長期金利はいくらですか？

[1000: 匿名]

今日の長期金利、今朝の日経新聞では1.045%となってます。

[1001: 匿名さん]

確かに３大疾病特約って一般の保険でも保険料が高いし、コストがかかる。
でも、３大疾病のうちガンの予防は難しいけど、
脳卒中、心臓病は生活環境の改善によって効果が見込めるのだから、
管理できるのなら無くても良いと思ったらだめかな？

なんでもかんでも不安になって保険のオプション付けちゃうとたかくなっちゃうよ。

[1002: 匿名さん]

>>993
自分だったらフラット20S、当初10年0.87％の方がいいと思うけど。

[1003: 匿名]

>>999
今日の１１時では1.010

[1004: 匿名]

11月の実行金利が9月より下がる可能性もあるかもしれないね

[1005: 匿名]

17日に出た債券利率1.51%は長期金利1.1%前後をみてのコトだと思うんですが、ここにきて1%切ろうとしてますが10月発表になるフラットの金利にはもう反映されないですか？

[1006: 大司教]

連休前のポジション調整で売りが出ていたので、
概要発表のタイミング悪かったため１．５１だったと思います。
週明けの発表だったらちょっと下がっていた可能性があっただけに残念ですね。

ただ今下がっているのは、景況というよりも連休前に売った買い戻しによる金利低下と思います。
9月実行分の参考利回りが０．９位でしたので、そこまで下がるというのは少し疑問です。
ただ、11月は10月より下がる可能性は現時点ではありますが大きな差ではないと思いますよ。
10年債利回り１．２位まではブレの範囲だと思いますので、11月実行は２．１～２．３ではないでしょうか。
10月25日くらいまで様子を見て10月か11月か選べる方はそこで判断するのが得策です。
が、実際は書類の関係やらなんやらを考えると10月25日の返事で10月中の実行は厳しいですがね（笑

[1007: 匿名]

>大司教さん
ありがとうございます☆
10月末まで延ばせるものならホント延ばしたい気分です（笑）
小沢ショック回避で満足しないと！って思うんですけど、11月も9月並だと10月の自分としてはちょっと凹みます…。
総額100万違ってきますから(泣)

[1008: 匿名]

＞1007：匿名
一戸建てなら外構するとかしたら少し伸びないかな～

[1009: 匿名]

翌月の金利は20日頃には決まっているとおもいますよ

[1010: 匿名]

最近、このサイトを読んでいると北陸銀行のフラット35の情報がよくでていますが、皆さんは数ある銀行の中からどうやって最低金利情報を仕入れているのですか？よろしければ教えていただけないでしょうか？

因みに北陸銀行の件はどこから知りましたか？

[1011: 匿名]

>1008さん
すでに引っ越し日も決まって、引っ越しにむけて仕事も調節したりと…
難しくて(泣)

[1012: 匿名さん]

>1010

直リンクはマナー違反になるかもなので　グーグルの検索キーワードを書きますね
フラット35の金利の一覧はグーグルで「デザイン工房雅」で検索してみて。
下のほうに金利更新したとのリンクがでてます。


ついでにみんなが見ている長期金利はグーグルで「日本経済新聞」で検索してみて。
トップページの右上に出てきます

[1013: 匿名さん]

>1005

過去の 債券利率、フラット35利率、債券後の長期金利の変動による影響を見ると
残念ながら変わらないと思われます。
（あくまでも過去の実績を見た経験によるものです）

[1014: 匿名]

>1013さん
やっぱり2.2%は確実ですね…。でも十分ですよね！
ありがとうございました！

[1015: 匿名]

北陸銀行は10月も最低金利を出してくれると思いますか？

[1016: 大司教]

＞１０１５
出してくれないと、非常に困ります（苦笑
北陸銀行、正直なじみもなにも無い銀行なので一番の不安要素はそこです！

ただ、ＭＢＳ自体は銀行にとって、リスクが非常に少ない商品なので、
北陸地方以外でもローンプラザを持っているので、
その地域の知名度アップの良い機会と考えているなら、
最低金利を出すだろうとたかをくくってますが、
窓口の方に、何故こんなしょぼくれた銀行を知っているのか？と
聞かれたのにはびっくりしましたが。。。。

何故かと聞いたら、申込み数が急増しているそうで、
本来の銀行業務に魅力を感じて来ているわけではなく、
一概に喜べないような事を言ってました。

北陸銀行と、富山銀行は北陸地方に優良企業が沢山あり
融資合戦をしているようで、個人にも恩恵があるようですね。

郵送だけのやりとりで契約まで行うノンバンクより、
安心感がありますので、最低金利を維持し続けるなら、手数料が上がっても
当初団信と火災保険割引からＳＢＩで考えていましたが、
手数料の安さもさることながら、いざ申込みをする段階での安心感が全然違いましたよ。