フラット金利はどうなるか？その2

[匿名さん]

前レスが1000を超えていたの次スレを作りました。
続きはこちらでお願い致します。

前レス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29967/

[951: 契約済みさん]

946です。

北陸銀行の店舗一覧をみましたが
横浜・関西県を見ましたが休日営業の記載がありませんでした（汗
来週火曜日に聞いてみるしかなさそうです。

もし、ご存知の方がいらっしゃったら教えてください。

北陸銀行でフラット35を借りた場合、
引き落としは北陸銀行からしかダメなのでしょうか？
例えば、UFJに給料が振り込まれているので、北陸銀行がUFJから引き落としてくれる
などが可能なのかどうかです。出来れば現在利用している銀行は変えたくないです。
財住金はどこの銀行でも可能でした。

また、北陸銀行でフラット35を借りた場合、
ＡＴＭ（セブンやローソン）の手数料が無料になる等のサービスはやはり無いのでしょうか？

よろしくお願いします。

[952: 大司教]

北陸銀行ですが、混み合っていると言われつつも９営業日で本審査の結果が出ましたよ～

手数料の件ですが、特に担当者から変更があるとかは言われていません。
基本的に、商品概要説明書が有効な期間に申し込んだ場合はその手数料でないといけないことになってます。
これは金融商品取引法で決まっていますので、変更がある場合は申し込み時点で説明義務が生じます。
なので平成２１年６月４日の物がサイトに載っていますが、これが変更されるまでに申し込めば３１５００円ですよ。


ただ、不動産屋と銀行のやりとりで今後の扱いについて話題が出たそうで、
フラットの取り扱い自体もやめるかもと言う話が出ていたそうですよ～
今後何かしらの変更はあるようなので、直接窓口へ行かれてみてはいかがでしょうか？



借入れ申し込みですが、窓口に申込書を出した時点で本申し込みです。
その際に、手数料やら、金利は実行日やらの商品説明の義務がありますので、手数料の提示があります。
あと北陸銀行に限らずどこも同じですが、金融機関で審査して問題なければ、
金融機関から機構へ書類を送って、機構が審査をします。

通常の提携ローンとかですと、契約を交わす前に仮審査というものが可能ですが、
フラットの場合は契約書など書類一式揃っていないと申し込みができません。
３０００万円以上の借入れで団信加入なら、健康診断が必要で借入れ申込書と一緒に出したほうが、
審査が若干早いとのことで、統一様式なので他の金融機関用に作ってあれば、それをそのまま出して問題ありません。


ちなみに金融機関のローンで仮審査がなぜあるかと言うと、銀行によって融資の基準がまちまちだからで、
年利４％返済率２５％であったり、年利３％返済率３０％など表に出していない基準が存在するからです。

フラットの場合、物件が融資基準を満たしていて、
年収４００万円未満で返済率３０％、年収４００万以上で返済率３５％と
基準が明らかになっているため、基本的に融資不可というのはありえないので仮審査が無いのです。
たまにフラットで審査が通らなかったというのを見かけますが、
他の借入れなど虚偽の報告さえしていなければ落ちることはまずないです。


悪い言い方をすると、審査がザルなので
金利が有利でなかった時期は、銀行から借り難いと思われる方に勧めていたそうです。


ただ、北陸銀行は安いのですが、対応が遅いとかではないので許せますが、
儲からない商品なんだぞーというのを感じてしまうぐらい窓口の対応は良くないです。
金利＆手数料最強でなければ、他にしてましたが両方安いのはココだけでしたので、
背に腹は変えられないので申し込みました（笑

[953: 大司教]

引き落とし口座は北陸銀行指定ですが、給振口座の必要はないです。
手数料は気にしてないので、知りません。調べてみてください！

[954: 契約済みさん]

>大司教さん

ご返信ありがとうございます。

すごい詳しいご説明ありがとうございます。
引き落としについてもありがとうございます。
(現在の銀行から北陸に振り込むのも手数料がかかりますので、
給与口座を北陸にしておくのが一番良いかと思いました)

>借入れ申し込みですが、窓口に申込書を出した時点で本申し込みです。
とございましたので、もしかしたら財住金に申込書は出してOKを頂いているので
もう他の銀行を選択する余地がないのでは・・・と思っております。
この辺り知識が不足しており恥ずかしい限りですが、
本申込＝変更不可（基本そこでもう借りなければいけない）
なのでしょうか？

財住金の審査結果を北陸銀行に横流ししてもらえれば
一番早く本申込にたどりつけると思うのは素人考えでしょうか。
やはり一式出しなおしになるのかなぁ～～～・・・

[955: 大司教]

機構の審査が終わっているのでしょうか？
審査結果の横流しってできるんですかね？
あと機構の審査まで通していて、同じ物件で再審査できるのかが不明です。
その辺は良く分からないのでもし出来るなら、
その月に一番安いところで借りるなんて荒業できるんで興味ありますね（笑
銀行に聞いてみてください！

申し込み後、金消契約になりますが、金消契約してなければキャンセル可能ですよ。
金消契約後でも印紙代帰ってこないですが、キャンセル可能なはずです。

つまり実際お金を借りるまでキャンセル可能ですが、売買契約の中に解除特約として
住宅ローンが審査降りなかった場合、契約解除という特約があると思います。
それには速やかに申込みやらなんやら書いてあるはずで、再度申込みしなおすとなると、
また引渡しまでの期間が延びるわけで、購入するところにも確認が必要になってきますのでご注意を。

[956: 契約済みさん]

>大司教さん

ご返信ありがとうございます。

おはよございます。

昨日の夜にとりあえずＨＭにお伺いをたるべくメールしました。
また、発展ありましたら書き込みさせていただきます！

P.S 機構の審査が終わっているのかどうかは・・・不明です（汗

[957: 947]

>946
>951

私が言いたかったのはローンプラザのことです。
横浜支店だと土日も開いてるよ
http://www.hokugin.co.jp/branch/loanplaza/kanagawa/


>949

ありがと。住宅支援機構の方にないてあったのかぁ
自サイトになぜかかないんだろう？

[958: 匿名さん]

団信が高いですよね。実質金利は大体+0.2~.3%ぐらいですかね

[959: 匿名さん]

実質金利0.2～3％。。。
団信の金額を含めて総支払金額を計算してみると、ひとつの判断材料になるんじゃないですかね。

[960: 契約済みさん]

はじめまして。

10月の金利はほぼ決まったのですね。9月より少し上昇なんですね。
金利や経済に関しては疎いので全然わかっていませんでした・・。

とはいうものの、私は来年1月実行予定なのでそれまでハラハラドキドキしなくてはいけません(涙
この調子で毎月上がっていったら泣けます。。

[961: 匿名]

フラットは１０月に上がりそうですか・・・
銀行の全期間固定金利２０年～３５年も上がりますか？
SBIやみずほ銀行など安いのですが９月実行が間に合わなそうで・・・

[962: 大司教]

団信は確かに高い！
3大疾病だと０．６％弱になりますね。
フラット前提ですが、団信を抑えたいならＳＢＩが機構団信ではないので安いですよ。
35年間繰り上げとかしない予定なら、総額で見ると1番安いです。
あと、一応フラットの団信は任意です。
団信はいらない場合は逓減型定期保険なんて選択肢もあります。

が、機構の３大疾病団信は何気にすごいんですよ、がんの確定診断で借金チャラです。
他はがんの診断を受けて、その状態で就業不能状態が1年間継続とかの制約があります。
がん発覚⇒究極に落ち込む⇒稼ぐよりゆとりを求める
⇒しかしローンあるし頑張らないと！orローンチャラだしゆっくり人生見直して見ますかぁ～！

脳卒中、心筋梗塞も機構団信の方が高いだけの事はあります。

大きな差では無いでしょうか？？

あと、８大疾病とか７大疾病とか、高血圧とか糖尿病も含まれているのがありますが、
正直１年間も３大疾病以外で就業不能な状態であったら、生きていることの方が大変です・・・

予断ですが、過去に保険料が３割増しましたが、理由がフラットの申し込み数が予想より少なかった。
フラットは比較的審査が通りやすいので年齢が比較的高めの方が多く、借金チャラになった方が多かった。
理由からすると、１％優遇の期間も延びましたし、申込者数もうなぎ登りですので、
もしかしたら、団信保険料下がる可能性もあるんじゃないかなと思っています。
ただ、２０年後以降は高齢化に伴い上がる事も想定していますが、
元金も減っているのでまぁ良しとするかといった感じです。

結論として、変動金利リスク嫌気と、機構３大疾病団信の内容を好気、納得できる金利水準を
理由にフラットで決定しましたが、１％優遇が切れる時期になったら借換も視野に入れてあります。



まぁ、そんな心配よりも健康であることが1番なんですけどね！

[963: ご近所さん]

>962さん

がんの診断確定でチャラっていうのは実はそんなに甘くないです。
上皮内がんを除くとなると予後的には結構厳しいです。
逆に上皮内がんではチャラになりません。

[964: 医療関係者さん]

がん保険は、年齢にもよりますが早くからはいってもメリットが少ない気がします。
40代後半からがんのリスクが少しずつ上昇し50-65くらいから一般的にリスクが高くなります。

http://ganjoho.ncc.go.jp/public/statistics/pub/statistics01.html

同じ保険を35年するなら最初からがん保険はいるのもありですが、借り換えをしたり
50歳くらいまでに繰り上げ返済するなら、がん保険のメリットは
ちょっとね・・・

[965: 医療関係者さん]

追記：
家族・親族にがん患者がいるなら、はいることをお勧めします。

[966: 匿名さん]

フラットって目先の金利にだまされそうですが、実は団信とか繰上の制約とかあって、民間より実質
割高で融通が利かず、詐欺みたいですよね。

初めからフラットしか考えてないとそれだけしか調べないけど民間との比較シミュレーションはしっかり
やったほうがいいですよ。

過去の住宅金融公庫系は破綻者いっぱいですから。所詮お役所。競争原理が働く民間のその時代のトレンドの
波にうまく乗って借換や優遇条件交渉をして行くのが本来一番賢いと思います。無駄にお金を払っても
そういう事が面倒という人でなければ。

[967: 匿名]

最近の日経平均、長期金利変動が嫌な動きをしているので10月末実行に向けて準備しています。取り扱い金融機関にもよると思いますが、すでに実行された方、竣工検査から何日くらいで適合照明書が発行され実行できましたか？
ご親切な方回答をおねがい致します。

[968: 購入経験者さん]

うちは3日後には適合証明がおりましたよ。

[969: 匿名]

購入経験者さん、ありがとうございます。
10月末に実行しようと思うと、
竣工検査、（3日後）適合証明書、（○日後）実行可能で、余裕をもって22日くらいには竣工検査したいところですね。あまりの変動の激しさに「へたれ」なので10月でも11月でも実行できるようにしたいと考えております。

[970: 匿名さん]

長期国債利回りの現在の動きは、ゆらぎの範疇だと思います
トレンドは年末まで下降と予想

[971: 購入経験者さん]

民間など他のローンのこともよく調べて比較検討する、ということはその通りだと思います。その上でフラットの特性が「ご自身にとって」メリットがあると判断したら、フラットを選べばよいと思います。

多くの方が言及しているとおり、団信が金利に含まれていないのは要注意ですが、繰上返済の制約は民間の商品にもあるので、一概にフラットが不利とは言えません。

金利についても、現在実施中の1%優遇は長期固定としては破格であることは言うまでありません。もちろん、当面の低金利の間に概ね返済してしまおう、という計画であるなら変動の方が有利ですね。

いずれにしても、ほとんどの人にとって、人生で最も高額で長期のローンを組むことになるので、表面的な情報だけで判断せず、計画を立てて臨むことが肝要です。

[972: 入居予定さん]

<966

＜フラットって目先の金利にだまされそうですが、実は団信とか繰上の制約とかあって、民間より実質
割高で融通が利かず、詐欺みたいですよね。

これだけ情報があふれているにも関わらず、団信別途払いの事とか、繰り上げの事（手数料無料、但し100万円以上）
の事すら知らずにフラットでローンを組むなんて人が果たしているのでしょうか？

その程度の事さえ調べずにローンを組む人にはとっては、もはや固定だろうが変動だろうが
ローンを組む上でのリスクヘッジは、ほぼ出来ないのに等しいのではないかと。

なので、「詐欺みたい」という表現は的外れかと思います。


因みにあなたのおっしゃる旧住宅金融公庫時代の「ゆとりローン」は
昇給を前提とした考えで、
1.最初5年（1～5年目）を低い金利で、かつ期間75年の借入として計算（1995年からは期間50年に変更）
2.次の5年（6～10年目）を低い金利のままで期間35年として計算
3.残りの期間（35年ローンであれば11～35年目）を高い金利で計算

というものなので、例えば「当初5年間は月の支払いが8万円だったものが6年目から急に14万円になったりする」
事例が多々あったそうです。そりゃこれだけ景気が悪いと破綻しますよね、可哀そうに。

という事で、今のフラット３５とは全くの別物ですね。

以下フラット３５Ｓで試算してみます。
実際借入3000万：返済期間：35年（ボーナス払い無し）
9月実行（当初10年間1.06　11年～35年は2.06）と仮定すると
当初10年の月払い額：約86000円
11年～35年：約97000円
総支払額：39120000円
11年目からの増加支払額はわずか11000円です。

これに団信費用として35年間丸々支払うと仮定すると
35年間の保険料がトータルで約200万円かかります。
（繰り上げ返済するとその分団信費用も減少します。）

上記金利分を支払って金利変動に対するリスクヘッジとする事を無駄と感じるかどうかは個人判断になると思いますので、無駄と切り捨てるのはどうかと思います。

勿論おっしゃる様に他のローンとの徹底比較は必須だと思いますし、私も民間ローンと徹底比較した上で
フラット３５Ｓで借入れしました。

[973: 匿名さん]

>>972

団信は金利換算で0.6前後。そう考えると銀行の10年固定が通期1.6%優遇以上で1.3%くらいで借りられますから
フラットSよりも実質低金利で借りられる事になります。しかもフラットSは10年後確実に1%の金利上昇が待って
ますが、銀行の10年固定は1.6%優遇が有れば固定明けの10年後は実質変動金利が今より2.5%以上上昇していないと
フラットSよりもお得にはなりません。10年で2.5%の金利上昇・・・確率は低い気がします。仮になったとしても
金利は上がったり下がったり。そのような状況がどれだけ続く事やら・・・
それに団信は破綻者や加入年齢層が上昇する事で年間保険料が上昇する可能性があります。
よって、10年後の1%上昇次期に破綻者が増えると団信も一気に跳ね上がる怖さがありますね。

フラットは好況金利上昇を伴うインフレ状況であればかなりお得ではありますが、不況デフレが続く場合、
違ったリスクをはらんでいるのではないかと思います。

ちなみにあなたは銀行ローンとどのような比較をした結果フラットSに決めたのでしょうか？徹底比較したと
言う事なので是非どのような比較をしたか聞いてみたいですね。

[974: 匿名さん]

>973

ちなみに10年固定1.3％のところってどこ？

[975: 匿名さん]

〉973

三大疾病付きじゃない普通の団信は金利換算で0.6もないでしょ。

[976: 匿名さん]

約0.3%〜0.4%

[977: 匿名さん]

0.6とか恣意的な値を言ってる人はアンチフラットなの？

[978: 匿名]

>973

論点が違うでしょ。
変動／固定スレ行ったら？

[979: 匿名]

また金利が下がってきましたね～
これって尖閣諸島関連の政治不安のため？ただ単に景気が悪いから？

[980: 匿名さん]

>>979
むしろ1番影響しているのは米国債

[981: 匿名]

ここを見ているほとんどの人は、もう大人なんだし、いろいろ検討した結果フラットを選んでるわけです。
だからここでは変動と比較とかはどうでもよいのです。金利の動向や金利変動を左右する情報が欲しいのです。

[982: 匿名]

誰も比較してないから答えられないとしか・・・

[983: 匿名]

980：匿名さん
レスありがとうございます。なるほど、最近いろいろ政治関連のごたごたがありますが、結局のところ米国債なんですね。

[984: 匿名さん]

>982

ネットで簡単に比較計算出来る事も知らないの？
繰り上げも含めた全てのライフプランの計算が簡単に出来るんだよ。
いちいち答えるのが面倒なだけ。
もういいよ。

[985: 大司教]

０．６と言いましたがフラット派です（笑
３５年ローンですと三大疾病０．６％、普通の団信０．３％位ですよ。
１０００万円３５年　元利金等でシュミレートすると
金利１．０％＆３大疾病　１２８９万円　　金利１．６％１３０７万円
金利１．０％＆団信　　　１２５３万円　　金利１．３％１２４５万円

実際は単純には計算できませんが、以下のようにも計算できます。
団信１０００万円で３５８００円なので年利０．３５８％
３大疾病１０００万円で５４７００円なので年利０．５４７％

特約料３割増とかありましたので、えらい高く感じますね。
同じ内容で死亡保険などでやろうとするよりは安いみたいですが・・・・

[986: 匿名]

う・・・大司教さんの提示して頂いた、団信の計算をみると改めて高いなぁと感じました。でもやっぱり、銀行の10年固定よりフラットがいい。

[987: 匿名]

10年後の金利動向にもよるけど1％優遇の切れ目が、フラットの切れ目かな～

[988: 匿名]

いっそローンなんか考えず現金一括で購入すれば？ 銀行とフラットのどちらを選んだ者が賢いか?なんて事を論じてる場ではないよ。誰に言ってるかは解るよね？つねに自分が賢いと思ってる貴方なら(笑)

[989: 匿名さん]

北陸銀行が10月の金利をどれくらいに設定するのか興味ありますね。
他と同じく最低金利で出してきたらフラットに本気で取り組む姿勢が見えるような気がします。

[990: 匿名さん]

北陸銀行が10月から手数料1％って本当ですかあ～？？？？？？

[991: 匿名さん]

>990

10月申請分から1％の融資数手数料となる。
決済月ではないから注意。あくまでも申請月による

[992: 匿名さん]

団信は３大疾病が無いと意味ないんじゃないですか？
条件が厳しく死亡か高度障害じゃないと保険金が下りませんので本当の最悪時のみしか有効になりません。
その点３大疾病特約は病気が判明した時点で保険金が下ります。

ようするに通常の団信は３大疾病で下手に生き残ると破綻します。闘病生活なんて出来ません。
家族はいっそ死んで欲しいと思われるでしょう。

[993: 匿名]

民間は10年固定1.1％とかあるのにどんな比較したらフラットになるんだ？

[994: 匿名]

１０年固定って、最初の１０年の間に金利が上がって
１１年後には下がってると想定してるの？

[995: 匿名]

10年後の金利が2%以下である確証がないからフラットなんだよ

資産とことなりローンみたいな負債でリスクテイクするのは愚の骨頂

[996: 匿名さん]

>993：匿名
>民間は10年固定1.1％とかあるのにどんな比較したらフラットになるんだ？
そんな金利どこの銀行にあるんだ？変動？

[997: 匿名]

＞988：匿名
このレスでそんことを言う
意味わからんｗｗ

[998: 匿名]

>993

因みにどこの銀行ですか？

まさか非常に限定された物件と地銀等が提携している
キャンペーンとかじゃないですよね？

このスレ参考にしている人は関東人だけではないですよ？

[999: 匿名]

今日の長期金利はいくらですか？

[1000: 匿名]

今日の長期金利、今朝の日経新聞では1.045%となってます。