フラット金利はどうなるか？その2

[匿名さん]

前レスが1000を超えていたの次スレを作りました。
続きはこちらでお願い致します。

前レス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29967/

[1: 匿名さん]

来年まで下げ希望･･･てか2.41くらいであれば嬉しい
６→７月が2.41→2.32％って考えると突然の盛り返しもあるかも･･･

[2: 匿名]

No.2ゲッツ吉田
わいは七月実行です
8月も下がるかいな？

[3: 匿名]

変動の金利がフラットより不利になるって
十年後に変動金利が2%上がって継続するとかか？それでも団信込みなら微妙かな
変動でも金利が5%とかもう日本じゃありえなくない？

[4: 匿名さん]

変動で５％以上になるような景気だったら所得もバブルに近いぐらい出てますよ。
そのぐらい景気回復しないと５％以上ってのはないと思います。

[5: 匿名]

10年後に変動が1%上がって20年後にさらに2%くらい上がったと想定しても団信込のフラットの方が支払額が高いんだよね
上記の金利変動でさえそこまで上がる気がしないのに

[6: 匿名]

変動やったら来年に上がるかもしれんよ

[7: 匿名さん]

>>6
ここから来年に日経が1万7000円ぐらいまで回復、みたいな奇跡が無いと無理。

[8: 匿名]

2年後 3年後くらいは？

[9: 匿名さん]

日本経済ががたがたになって、国債が地に落ちると金利が上がる可能性があります。景気が回復するだけが、金利が上がる要因ではないですね。ハイパーインフレもありえますし。それを考えると今の日本の経済状態は危険です。なんせギリシャの2倍の借金があるのですから。よく債務超過にならないものです。とう考えもあるので、気をつけたほうがいいですね。今はみんな変動を使っていますが、みんなでわたれば怖くないの理論は通用するかどうか？

[10: 匿名]

これだけ変動が多いと上げるにあげられないんじゃないか？

[11: 匿名さん]

>>9
そもそもハイパーインフレになるのなら、固定でも関係なく金利が上がる（おそらく特約事項廃止）から
そういう事例において、変動・固定の差異を語るのは意味が無い。

[12: 匿名さん]

すでに固定で組むとその固定金利は、ハイパーになろうと、ローンを組んだ時点の金利のままでなのでは？特約事項廃止で固定金利があがるなんてことありえます？フラット３５にそんな記述ありますか？

[13: 匿名さん]

それと変動が多くて、上げられないというのは、日本国内の見方で、海外の投機が一斉に国債を引き上げると国内の考えなんか通用しないのでは。これをみんなで渡れば怖くない的だと言っているのです。リーマンの時のパニック売りを見てみんな経験していると思うけど。

[14: 匿名さん]

>>12
有り得ますよ。それが無いと戦争や天変地異、隕石の落下といった社会秩序が崩壊するような
出来事が起きても、固定金利だとそのままということになってしまいますからね。

ハイパーインフレはそれに匹敵する出来事です。

[15: 匿名さん]

住宅金融支援機構が債券化（今回だと表面利率1.61%）したモノを金融機関に買って貰って資金を集め、
その資金を住宅購入者の購入資金として貸し出し（利率2.32%）ていると思うが、
ハイパーインフレ等による『特約事項』廃止でその利率が本当に変わるのかな？

変わるのだとすれば、金融機関等に販売した債券に『特約事項』（ハイパーインフレ等が発生した際は、表面利率を変更します）が付いていてるっていう事なのかな？
そうだとすれば、債券買った金融機関はウハウハだな～・・・・。

[16: 匿名さん]

>>15
ウハウハも何もそんなことになったら、ほとんどの日本に関わる債権が
デフォルトしているかもしれない。金融機関も現存しているか怪しい。

[17: 15]

債券買った金融機関が損（表面利率での償還があるにしてもインフレによる価値低下で紙屑同然となる）するだけでしょ？

倒産した会社の株式もっていたのが、紙屑になっちゃったみたいな。
不勉強なので勘違いしている点が多々あると思うが、利率が上がる根拠がよく分からない。

[18: 匿名]

ジリジリ上がり始めてるね

[19: 匿名]

８月に実行予定ですが、あがりそうですか？

[20: 匿名さん]

実際のところどこからがハイパーとかそうでないのか基準がないので、あやしいね。特約事項の内容を正確に理解することが必要ではないかな？どのように書いてあります？知り合いの弁護士や税理士に相談して意見を聞いてみたいです。いずれにせよ変動擁護は危ないかもしれませんよ。金融システム自体歯止めがきかない状態ですから。

[21: 匿名さん]

え？八月あがるの？

[22: 匿名さん]

このサイトの長期金利の動向を見てれば、上がるか下がるかわかります。7月の終わりごろの状況で8月の長期金利を判断してみてはどうですか？

http://www.dreamvisor.com/paratto_chart.cgi?bcode=0551&t=D6M&m...

[23: 匿名]

あがるけど大幅にあがるわけではないので心配するな

4月5月の金利ぐらいなんでそれでも低い
この先は徐々に上がっていくね

[24: 匿名さん]

要するに株価と同じで、長期金利の方向性と7月終わりの数値でほぼ決まります。フラット35の傾向として0.1以上は1か月で下がりにくいのですが。

[25: 匿名さん]

長期金利や株価は決めつけてはダメです。市場の動きをみてください。

[26: 匿名さん]

8月実行の人は、7月第4もしくは5週のいずれかになるであろう住宅金融支援機構の条件決定日とその前日の
第309回10年国債の利回りがどれ位になるかをまずは予想。

それにMBSローンチスプレッド予測値を加え、更に手数料率（今までだと大体0.7％）を
加えた値が実行利率になる。
309回10年国債利回り + MBSローンチスプレッド + 手数料率 => 2.XX%

まだ先の話なので、今の段階では分からないでしょ。（７月実行利率は、最後まで展開が読めなかった）
このまま国債利回りが上がり続けたら、7月実行よりも実行利率UPになるだろうけど。

予測材料(第39回住宅金融支援機構債券の条件決定日、MBSローンチスプレッド)がそのうち出てくるだろうから、8月実行の人は予測頑張って！

[27: 匿名さん]

15,17,26とコメントを書いたが、あまり根拠がない書込みを信じない方が良いと思う。
きちんとした根拠があり、信頼出来れば別だけど・・・。

[28: 匿名さん]

上がらないと困る人がいるみたいだけど、そういう人ってどういう立場の人なのかな。

[29: 入居予定さん]

>26
その時期が来たらまた予想お願いしまする！
あなたの予想は当たるからね！

[30: 匿名]

私も8月実行ですが､あくまで予想ですが7月よりは少し上がるような気がします｡頼むから上がらないことを祈ります!!

[31: 匿名さん]

まだ早いっすよ。
先月も今頃はあがるかもって言ってて結局下がりましたから。

[32: ビギナーさん]

来年5月実行の自分は蚊帳の外

SBIモーゲージで本審査通ってるけど
楽天モーゲージでも審査出してみようかな？

手数料安いみたいだし・・・

[33: 匿名]

つぶやき

融資実行で金利確定したあとも、金利を永遠にウォッチし続けるだろうなー。

[34: 匿名]

フラットならまだましでしょ？
もういいじゃない

[35: 匿名]

新築マンションを購入するため、住宅ローンを検討しています。

りそな、新生、ＳＢＩ、楽天あたりを検討しています。

フラット35Ｓを申し込む予定なのですが、手数料などは借り入れ時に支払うのでしょうか？

それとも借り入れ時には支払わず、手数料を引かれたものが口座に入金されるのでしょうか？

よろしくお願いします。

[36: 匿名さん]

まさか個人の口座に入金があるとでも思ってる？

[37: 匿名]

俺は提携使ってないから販社が代位受領ができず、自分の口座に一旦入金されるぞ

[38: 匿名]

36
知らない人が聞いてるんだから、大人の対応をしろ。
ちょっと知ってるだけで、偉そうないいかたはおかしいぞ。

[39: 匿名]

解らないから聞いてるだけなのに
そんなつっかかった言い方ないと思う。レスするならちゃんと対応しましょう。

[40: 匿名さん]

通常自分の口座に数千万入金され、自分で売主の口座に数千万振り込むものだと思います。
私はめんどくさいので、代理受領してもらいました。

[41: 匿名]

35さんへ
金融機関の個社事情がありますが、私の場合です

・非提携ローン
・引き渡し来年３月末

1、ローンの本審査
→6月頭(通過)

2、融資手数料支払
→6月末

3、融資実行
→来年３月末の引き渡し日。融資額がデベに直接振込される。

[42: 匿名]

No.2ゲッツ吉田です
わいは七月実行でした
８月のみなさんも頑張って下さい

[43: 匿名]

自分がまさに８月末に実行です｡金利が下がってくれるように短冊に書き留めました｡（笑）

[44: 匿名]

ゲッツ吉田です
わいも七月でひこぼし
現れたんね(笑)

[45: 匿名]

ゲッツ８月？

[46: 匿名]

で、8月はどうよ？

[47: 匿名]

今月よりは下がらないと思います

[48: 匿名]

いや､下がると思う｡

[49: 購入検討中さん]

政局見るとねぇ・・・
年末までやんわり下げじゃない？

[50: 匿名]

下がるわけないでしょ

0.06〜は上がるわよ

[51: 匿名]

ここには励まして頂いたので6月申し込み7月実行の自分の情報を。

りそな窓口→フラット35Sで本審査期間は17日でした。

[52: 匿名]

おいらはセゾンで4営業日
早すぎて驚いた

金利一進一退繰り返してますね
あと12日後には分かります
市場開くのは実質7日
勝負です

[53: 匿名]

うちは9月実行だ。
このままヨコヨコを期待。

[54: 匿名さん]

まだなんともいえませんが、上がりそうな気配がありますね。全体方向としては下がりそうなんですが。来週わかるでしょう。たいていの場合上がってその後落ちて、そして上がる傾向です。Wの文字のような形で変化するんですが。

http://www.dreamvisor.com/paratto_chart.cgi?bcode=0551&t=D6M&m...

[55: 匿名]

おはようさん
ゲッツ吉田です
みなさん金利動向きになりますな！
わいは七月実行で
ゲッツ七月なんちゃって

[56: 匿名]

なんだ？チミは？
実行さんは静かに
ロムっていて下さい

[57: 匿名さん]

今のところ7月実行組みの勝ちですね。いまの金利チャートを見ると、上がりそうですが。USの企業決算の良し悪しに影響されるのではないでしょうか？良ければ上がり、悪ければ下がる。ここから株価が急に下がって、国債があがると金利が落ちる可能性もまだあります。さてさて本当にわからなくなりました。

[58: 匿名]

８月に上がろうが下がろうが、この政治状況になったので、フラット35S優遇枠で今年実行した人がみんな勝ちだよ。

[59: 匿名君]

ハイパーインフレになったら数ヶ月で繰上返済できる！っていう考え方は間違ってますか？

[60: 匿名さん]

7月のトレンドは今後の2－3ヶ月の長期金利を予測できるので重要だと思いますよ。つまり世の中の景気動向が7月のUS企業決算で占えるという点で。8月殻10月実行の人が多いから気になります。ちなみに次の企業決算は10月です。

ハイパーインフレにならなくても繰上げ返済は別にいつでもできます。ただ、３５Sでは金利は実行時で固定されるので、ハイパーインフレになっても、金利は上がりません。インフレ懸念やハイパーインフレ懸念がある場合は、有効です。ただ、いまのところ日本はデフレですからね。そんなに簡単に金利は大きく上がらないと思いますよ。ハイパーは、日本の経済状態が悪くても、国債が暴落して起こる現象なので、ギャンブル的予測です。日本の借金がギリシアの2倍あり、あまり方向が定まらないので、この可能性は否定できませんが。本来は、景気が回復して、デフレからインフレに移らないと金利が上がってきません。

[61: 匿名さん]

そうこういっているうちに、ここ1両日、また長期金利が落ちてきました。このまま6月終わりの長期金利を割り込む可能性もでてきましたね。もし7月に割り込めば、３５Sの金利もさらに8月少し下がるかも。といっても今後さらに大きく下がることはないと思います。2.0％以下になることはないと言われています。

[62: 匿名さん]

アメリカ経済（日本も同国）最悪の１０年の３年目です。
フラットの金利は２００８年の春頃とほぼ変わってません。変動もね。

[63: 匿名さん]

ちなみにハイパーになっても住宅で得する人は日本国内では誰もいないと思いますよ。金利が上がり、日本の大半の変動金利ローンを組む人は家やマンションを手放なすので、販売価格暴落。かといって金利の上昇に大して給料も上がらず。踏んだり蹴ったりの状態になります。かろうじて、固定金利の人は家やマンションを維持できるということですが。固定金利が本当においしいのは、景気が回復して、給料が上がり、マンション価格が上がり、ローン価値が目減りした場合です。

[64: 匿名さん]

フラット３５は2005年に現在の金利を割り込んでいます。その時の2.2％ぐらいまで行きました。

http://www.e-sumaisagashi.com/new_page_103.htm

[65: 匿名さん]

またJGBの10年ものが1.1を割り込んできました。
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/81677/

[66: 匿名君]

なるほど。ハイパーになっても給料が上がらなきゃ繰上返済は出来ないってことですね。
ちなみにリンゴ一個が五万円になるようなハイパーインフレになった場合、お給料と金利はリンゴがいくらになったときに上がり始めるのでしょうか。
教えてください。

[67: 匿名]

また下がるの？

[68: 匿名]

長期国債利回り (指数) 1.085 (7/16)
だからこのまま26日頃までこのくらいであれば
2.28くらいになりそうですね。自分は11月実行です。

[69: 匿名]

まじかよ

[70: 吉田]

ゲッツ吉田です
８月実行もその後実行も変動に負けるな！
頑張れ〜

[71: 匿名さん]

下がりそうですね。８月実行がいいかもしれまん。

[72: 匿名さん]

USの国内景気の動向をみたいですね。それと円相場と。まだ国債が買われる可能性もあり、金利はさらに落ちる可能性もでてきました。

[73: 吉田]

８月ゲッツ

[74: 匿名]

景気は上がって来た感じがあるのに、
金利はまだまだ下がる感じですね。

そろそろ底値！？

[75: 吉田]

もうすぐ出るよ
ゲッツ

[76: 匿名]

楽天フラットです。11月実行なので金利が気になるところですが、登記諸費用って確認されましたか？楽天の場合32万、工務店23万でした。楽天は個人では登記申請を認めていないので工務店に頼むことになりますが、0.00○%金利分余計に払うとこでした。

[77: 匿名さん]

必要経費を金利の一部と考えるのは、あんまり関心しませんね。
気持ちは解るが、火災保険の費用、特約団信なども人それぞれだからな。

[78: 匿名]

7月30日実行のため最終書類出すため16日にSBIに行きました
書類がいっぱいあり腕が疲れました 連休明け手続きの方から住宅支援機構の手続き上8月実行になると思うので金利下がること祈っていますね
それにしても実行までの手続きが面倒でしたねえ

[79: 匿名さん]

去年３．０％くらいでフラット実行したヤツは涙目だろうな（笑

[80: 吉田]

ちやすゲッツ吉田です
去年実行なら
涙目吉田でした(笑)
ゲッツ(σ･∀･)σ(笑)

[81: 匿名]

そんな事言いなさんな
自分がそうなっててもおかしくないんだし

[82: 匿名さん]

そろそろ来月の金利を予測する時期ですね？7月と同じかそれ以下か？どう思います？

[83: 匿名]

下がる!!

[84: 匿名]

下がる!!!

[85: 匿名]

長期国債利回り (指数)　2003年6月頃　0.45
　　　　　　　　　　　　本日7/20 　 1.09
実際、毎月下がっていき、2003年の6月頃の指数
まで下がるとフラットは1.6くらいになるのかな～
今じゃ想像がつかないけど・・・

[86: 匿名]

来年1.6くらいになってたら
自分も涙目になる・・・

[87: 匿名さん]

8月も下がりそうだな....6→7も、当初はもう下がらんだろ、と言われてたしな。

しかし「金利が上がるから変動は危険」なんて数年前から言い続けてるFPは、
いい加減にパラダイムシフトが起きているということを認めんのかな。

http://www.bloomberg.co.jp/apps/news?pid=90900001&sid=aGxIvc34CHQQ
市場では、ここ数年の傾向から年度初めには金利が上昇するとの見方が有力だったが、
今年の新発10年債利回りは４月前半に1.4％台を付けて以降、ほぼ一貫して低下基調が
続いた。しんきんアセットマネジメントの鈴木氏は、年度スタート時点では買いに慎重
な投資家が多かったと言い、「当面は低金利の状態が続く見通しの下で覚悟を決めた
投資家の買いが６月にあぶり出された」とみていた。

[88: 匿名さん]

ローンチスプレッドの予測が出た。42bp(0.42%)だそうだ。

■新生証券　ローンチスプレッド予測
http://www.shinsei-sec.co.jp/pdf/Vol45_Securitization_20100720.pdf

財務省で発表している金利情報と併せて予測すると
大体以下のレンジになりそう。

■MOF　金利情報
http://www.mof.go.jp/jouhou/kokusai/kinri/jgbcm.htm

式：309回債利回り（10年） + ローンチスプレッド予測(+0.02) + 金融機関手数料
上限：1.20 + 0.44 + 0.71 = 2.35%
下限：1.00 + 0.44 + 0.71 = 2.15%
※全ての要素が予測値なので、上記は各自で判断して欲しい
※先月は、ローンチスプレッド予測が43bpで実際は45bpだったから、
今回の42bpも上振れを考慮


第39回住宅金融支援機構債の条件決定日前日、当日の309回債利回りが1.16%以下になれば七月実行よりも
金利は下がるのではないかと予想できる。
8月実行の人は、これからの国債利回り次第で、ハラハラワクワクだね。

[89: 物件比較中さん]

>88さん

情報ありがとうございます。
8月実行なんで大変参考になりました。

質問なんですが「条件決定日前日、当日の309回債利回り」
は8月1日辺りを見れば良いのでしょうか

[90: 88]

起債予定が7月23日になっている。
よって、今日、明日、明後日の309回債利回りに要注目だね。
■起債予定日
http://jp.reuters.com/article/foreignExchNews/idJPnTK043207020100720

今日辺りに投資家向けに事前条件提示しているはず。
さて、国債マーケットはどう動くか！？

[91: 匿名さん]

このままだと8月結構下がりそうですね。
どこまで下がってしまうのでしょうか…

[92: 匿名]

予想だと2.27くらいかと…

[93: 匿名さん]

そろそろ8月を予想する時ですね。2.22ぐらいになるのでは？

[94: 匿名]

底が見えませんね
昨日のFRBコメントもあり…
予想2.14

[95: 匿名さん]

いくらなんでも2.14はなくないですか？
自分も2.23ぐらいとみました。

[96: 匿名]

もぉ下がるのは間違いなさそうですかね？

[97: 匿名]

実行、８月か７月かで悩んでいます。どちらでも選べる状態。どうしよう～

[98: 匿名さん]

このままの流れだと8月の方が良いと思いますが
そこは自己責任でお願いします。

[99: 匿名]

長期国債利回り【指標】1.065　（7/22現在）
だから2.26くらい？どこまで下がるんだろ？
2003年の「長期国債利回り」爆下げみたいに
なるんだろうか？

[100: 匿名]

１００(^O^)/