シティハウス文京千石駅前ってどうですか？

[物件比較中さん]

山手線の内側、都営三田線「千石」駅徒歩1分、高台立地。
シティハウス文京千石駅前についていろいろ情報交換しましょう。
よろしくお願いします。

所在地：東京都文京区千石1丁目428番5他（地番）
交通：
都営三田線 「千石」駅 徒歩1分
山手線 「巣鴨」駅 徒歩9分
間取：2LDK・3LDK
面積：54.77平米～71.49平米
売主：住友不動産


施工会社：株式会社奥村組
管理会社：住友不動産建物サービス　

[101: 匿名さん]

↑大手で強気で売れるマンションて、どこもそんなものじゃないの？

[102: 匿名さん]

売れ行きを見ながら分譲価格を変えるのは、分譲主の自由だと思います。
買ってやるという上手な言い方もありますが、主導権は売主にあるので
現実には売ってもらうんです。

目白ガーデンヒルズでは皇室関係で人気化すると、MRを一時閉鎖して売り止めしてから価格を上げて
再販売しました、驚いたのは完成1年経過後プチバブルが来ると、隠していたのかプレミアムを
更に高値で売り出しました。
タワー物件では相場を見ながら一部を売らずに後で高値で売り出すというのは商売としては
正しいことですよ。
シティハウス文京護国寺は、MRを高田馬場のシティテラスの一部に設置
MRも作らずに、PCでイメージで見せて青田売りを開始。
さすがに売れなかったので、完成売に切り替えてから見直して値下げして完売しましたよ。

マンション販売は新築も中古もはっきり言ってナマモノですから相場に左右されますよ
分譲主はプロ、検討者は素人が多いから仕方ないです。

[103: 匿名]

それがいいかどうかは別問題だけどな。

[104: 匿名さん]

一部上場企業だから利益を追求するのは当然でしょう
高く売って、売れ残りを気にしなくてうまくバランスが取れてるのかも？

[105: 住まいに詳しい人]

敷地が250坪と小さいから仕方ないのかもしれませんが、都心のシティハウスとしては
グレードは低いマンションになりそうですね、その分価格が安ければいいのですが
駅近だから期待は出来ないかも。

アッパーグレードのシティハウスなら14階にするけど、15階にしたのはなぜなんだろう。
階高が低くて天井高が2450～2600なんて書いてあるけど、天井高2450は最低限といった感じ、
高層階だけ2600にして、内装にも差をつけて差別化するというのでしょう。

山手線内側の住友不動産の物件で外廊下というのは珍しいです、住友さんらしくない。
シティハウス本郷弓町も外廊下でかなり豪華だたけど、部屋はもっと広かったような。
54㎡の2LDKは普通、71㎡で3LDKにしたらリビングは12帖以下になりそう。
駅前だから、戸数を増やして価格を安くして、独身者とDINKSを狙うといった感じですね
土地の取得価格は高そうなので、建物やMRにお金をかけられないのかもしれないです。

[106: 匿名]

>99

その物件本郷三丁目のどのあたりですか？
未公開とはいえ、土地取得はおわってそろそろ情報が出始めるころでは？

[107: 匿名さん]

モデルルーム行った人、値段出た？

[108: ビギナー]

すみません、外廊下、内廊下とは
たとえば中庭風になっている場合も外廊下ですか？

そして、どちらがよいとされているのでしょう？


どなたか詳しい方、よろしくお願いします。

[110: 匿名さん]

窓がない部屋を、サービスルーム、中和室という呼称にするのがマンション販売
建築設計上は納戸、物置です。

外廊下のほうが設計上は優れているというか、廊下側に部屋を作れるが廊下に面して
いるのでプライバシーが保ちにくく、家族が少ないと物置にすることが多い。
ビニールシートと外壁と同じ材質で作れるためにコスト的には安上がり？

ホテルライク内廊下は、部屋と同じなので絨毯張りにクロス張り、窓がない場合はエアコンは必需品。
廊下に面した部屋は作れないので、必然的にワイドスパンになり設計上の自由度は
限られる。
但し敷地が狭いと1フロアーに2～4戸で内廊下にしてエレベーターもこの戸数で使うので
プライバシーは抜群ということで高く売るのが住友不動産流？

近所だと、シティハウス南大塚やシティハウス文京護国寺がこのパターンで
住戸も広く設計し億ションが多数あった。

S-マルチコアなどは、外廊下を豪華に見せる苦肉の策と言えるかもしれない。

[111: 匿名さん]

近くのパークハウス文京千石が三菱と思って期待したら、藤和不動産仕様で
内装も外装もエコノミー仕様で店舗と地権者住戸多数で残念。

期待していた人はシティハウスに流れると思いますね。

[112: 匿名さん]

Ａタイプの間取り、9Ｆ価格が7200万円代でした。
そこを基準に価格を決めるようなことを営業がいってましたよ。やはり震災の影響で
低層階が人気が出ているらしいが、第一次で発売するかどうかはまだ、わからないみたい。

12～15階はすこし差別化して高くする見たいな事も行ってました。天井高はあまり価格の差別化には
影響しないらしく、各階の差額は30～60万程度になるかも、といってました。

最近のマンションではほとんど採用されているセレクトプランもないみたい。それにＬＥＤのシーリングも
なくＬＥＤに変更したいと思っても出来ないといわれました。ディスポーザーもなく植栽もおかざり程度なので
管理費は安くすむかなぁ～。

このマンションは駅から1分という立地だけが魅力ですね。設備や間取りについて目をつぶったほうがいいでしょう。

[113: 匿名さん]

＞それにＬＥＤのシーリングもなくＬＥＤに変更したいと思っても出来ないといわれました。
量販店で自分で付け替えて5万円くらい？

根本的な問題でマンションで最初からシーリングライトが付いてるところなんてあるの？
ダウンライトは標準だけど、エアコンと照明は普通は入居者負担ですよね。

住友不動産は、1フロアーごとに価格差つけませんよ、3フロアーくらい区切って
同一価格にする方式だと思うけど、このマンションは違うのかな。

[114: 匿名さん]

シーリングライトは普通入居者がつけますね。
シティハウスは高級マンションではないので112に書かれている内容は別に普通では？

[115: 匿名さん]

検討しようかと思い昨日の夕方前を通ってしばらく建物を見ていました。

とても気になったのは自動車の騒音でした、坂を登って来る自動車やトラックはエンジンをふかし
とにかくうるさかったです、信号で停車した自動車も発進でエンジンを吹かすからすごい。

自宅が高層階なので音は高層階に上がることを体験していますから、高層階は窓なんて
開けられないと思いました。
道路側は外廊下ですから、インターホンなんて聞こえないかもしれません。

こちらは、二重窓になっているのでしょうか？

[116: 物件比較中さん]

不忍通り沿いの部屋は2重窓です。
外廊下側も防音サッシを入れていると映像で見ました。

玄関前はポーチがあって柱の奥にありました。
玄関前のインターホンが聞こえにくいということはないと思います。

しかしながら、玄関前のインターホンで話すのではなく、
1階のオートロック前でインターホン越しに話をすると思いますよ。
エレーベーターを乗る前でもセキュリティーがあるので、
そこでもインターホンごしに話す事が出来ます。

[117: 匿名さん]

１１５です
解説ありがとうございました。
あの騒音を戸内には持ち込まない工夫はちゃんとされているのですね
財閥系ですから、当然といえば当然ですね。

[118: 近所をよく知る人]

近所に住んでいます。道路に面してるところなので立地的に同等条件なところです。
車の騒音はあります、この辺りに住んで救急車がこんなに頻繁に呼ばれてるのかと驚きました。時間帯問わずしょっちゅうサイレンが聞こえてきます。

でも、騒音で眠れないとか、インターフォンが聞こえないとか無いですよ。
それに普通に、窓を開けたいときは窓を開けて暮らせます。
排気ガスは正直いって匂うときもあるけど、窓を開けられないレベルの酷い匂いは無いです。

古いマンションでこれぐらいのレベルなので、新築分譲マンションだと快適に暮らせると思いますよ。

私は、価格面で折り合いがつけば移りたい！

[119: 匿名]

今時、食洗機が標準ではない。なのに、ミストサウナ標準装備。廊下は白いタイル張りで、かえってフローリングのほうがよかった。玄関も普通のタイル張り。
デザインに力を入れているといいながら、3F地権者住戸だけバルコニーの形状が違う。出っ張ってるし。いろいろ工夫していても、外廊下にはかわりない。
それで、代表坪単価345くらい（9Fの66m2，3LDK）。結局、検討対象から外しました。

[120: 匿名さん]

66㎡なら普通は2LDKですね、駅前だから仕方ないのかな。

[121: 周辺住民さん]

６６ｍ2で、”３ＬＤＫ”・・・？
千石駅隣の近くのマンションは、３ＬＤＫなら普通に９０m2あったのにね。

６６m2クラスの坪単価が３４５なら、
もしこのマンションに９０m2があったら、単純計算なら９５００万位、広さ面の評価をプラスすると、１億超えちゃうんだねえ。

[122: 匿名さん]

＞千石駅隣の近くのマンションは、３ＬＤＫなら普通に９０m2あったのにね。
さすがに、これは冗談ですね、70㎡台の３LDKは普通にあります
90㎡超は一部の高級マンションでしょ、都心物件でも５％くらいしかないそうですよ。

[123: 匿名さん]

地権者さんの住戸はどこでも特別仕様になるのは仕方ないでしょう
デベも開発段階から関わっているから気を使うみたい。
近くのパークも地権者住戸がありますね。

[124: 周辺住民さん]

＞１２２さん

冗談じゃなくて、ほんとにそばにありますよ（笑）〇井不動産のマンションです。

[125: 匿名さん]

普通にって言うくらいなら他にも山ほどあるんだろうね

[126: 匿名さん]

駅前のマンションは、子育てというより利便性で細切れにして
小さな部屋を作ることが多いですよね
この立地で、広い億ションだったら長期間売れ残るでしょうね。

それでなくても住友不動産は、あちこちで億ションの在庫を大量に抱えてますから
グランドヒルズ成城とか、シティテラス目白とかスゴイ数ですよ、完成3年超です。

[127: 匿名さん]

＞124
あの不動産屋さんの部屋ですね。

[128: 匿名さん]

確かにこの物件に限らず駅近＝利便性重視→ファミリーそんなに狙ってない物件は多いね。
なのにその物件に対して狭いだの、空気が悪いだの言ってる人も多いね。
マンションがあなた（の希望）にあっていないというより、あなたがマンション（のターゲット）にあっていないという。

[129: 匿名さん]

↑
その通りですね

＞狭いだの、空気が悪いだの言ってる人も多いね。

掲示板っだけです、検討する人には皆無です
検討者は、物件相応の仕様ということを理解しています。

文京区のマンションで、デベが外廊下にする設計思想が物語ります
永住志向の方は少ないのではないかと思います。

[130: 匿名さん]

そんなに必死にならなくても

[131: 匿名さん]

営業だから仕方ないだろ
駅近以外に魅力なし

[132: 匿名さん]

ここと本駒込は、営業さんのアピール虚しく、どちらも静かですね。検討しようという人もいなくなっちゃった？

[133: 匿名さん]

＞＞126
言われてみればそういう傾向あるかもしれませんね、なるほど～と思っちゃいました。

シティハウスの場合は交通、買い物の利便性に加えて環境もまあまあだし子育て中の家族でも十分視野に入りそうですけどね。
現地を歩いてて空気の悪さはあまり感じ無かったけど、確かに大きな道路が通ってるし多少影響あるのかな。

[134: 匿名さん]

即日完売はNGですよ、だから、売れ残ろうが3年超えだろうが気にしな〜い。

[135: ビギナーさん]

ここってなんで間取り出さないんだろ？

[136: 賃貸住まいさん]

【2011年7月上旬販売開始予定】　
って書いてあるのに間取り見れないなんて・・

[137: 匿名さん]

だってそういう会社でしょ

[138: 匿名さん]

客を選ぶスタイルなのでしょうから、MRに行って、見せて頂くしかないのでは？

[139: いつか買いたいさん]

ってことは住友側からして気に入らない客ならば売ってくれないってことですか？

[140: 物件比較中さん]

＞139
ま。さすがにそれはないでしょう。買ってもらえてなんぼでは？

住友に限らず、マンション購入とはそんなものですよね。
早く情報を手に入れた人が優位です。

間取りは公開していなくても、電話をすれば教えてくれます。
あたなたが知らないだけで他の人は知ってます。

ただ眺めている、待っているだけの人に良いマンションは買えませんよ。

[141: 匿名さん]

>140
間取りを教えてくれるとはどういうことでしょう？
口で説明できるものではないと思いますが。

[142: 匿名さん]

口頭で教えられる簡単な範囲での説明ってことでは？
広さとかね

[143: 匿名さん]

資料請求したら、間取り図を送ってくれました。
すべてのタイプの間取り図ではなかったけど、ＭＲを見に行ったときに
他の間取りはどうなっているのか？と聞いたら、今回は（第1期？）では売り出さないから
ないといわれました。

[144: 匿名さん]

＞住友側からして気に入らない客ならば売ってくれないってことですか？

残念ですけどその通りです。

財閥系は、後からクレームが来ないようにある程度住民層を選んで販売するから財閥系です。

買えそうもない人も相手にしません、部屋のグレードで格差をつける、高層階を優遇する傾向があります。
駐車場、駐輪場も概ねその傾向であることは間違いありません。

[145: 匿名さん]

たしかに高価格の部屋に駐車場の優先使用権が付いてたりしますね。
財閥系は。

[146: 匿名さん]

駐輪場も何もかも優先権だらけ。

[147: 匿名さん]

地権者がいる物件ばっかりっていうのはどうですか？

[148: 匿名さん]

工場とか施設の跡地でもないと地権者は必ずいますよ、
デベも気を使いますから、王様部屋になることが多いですよね

[149: 申込予定さん]

今日重要事項説明会行ってきました。
なんか大盛況で安心しました、やっぱ駅近いとすごいんですね。

一緒に説明会に参加してた人達も落ち着いてていい雰囲気だし、文京区にしてよかったな

[150: 匿名さん]

モデルルーム見てきました。玄関廻りは高級感があって良かったです。お金かかっているのはわかりますが、値段的に届かないので諦めました…