中古マンションの限界築年数って

[匿名さん]

中古マンションの築年数について。
街の不動産情報誌やネット情報でも、築３０年以上の物件は少ないですね。
かつて住んでいたマンションは築４３年で先日久しぶりに上京して見たら、空き家が目立つのにどのメディアの広告にも載っていませんでした。
もうこの年数では売ったり買うというより再開発（建て替え）なんでしょうか？
売買（流通）する中古マンションの限界築年数ってあるのでしょうか？
マンションにはアンティークとか通用しないのでしょうか？
（四ッ谷や渋谷にあった１９５０年代マンションなど）

[1: 宮下 輝雄]

　建物の高齢化と居住者の高齢化。　居住者が高齢化し管理組合の運営が出来なくなり、必然的に建物の維持管理が出来なくなった。　マンションの資産価値は、極論すれば不動産業者が決めるものであります。
売れ残るマンション物件はどんどん売価が下がり、売価が下がれば業者の実入りが少なくなり、業者が相手にしなくなります。

　空き室あるのに、業者も取り上げないマンションの再生は非常に難しいものがあると思います。

　そうならないようにするには、建物が立派だけではだめだと思います。　建物はきれいだけど、中に住んでる人が・・・・。

「あそこのマンションに住みたい」と思ってもらえるようなマンションになるには、居住者が高齢化であっても、元気に笑って過ごせるようなコミュニケーションが良く取れたマンション造りが必要だと思います。

[2: 匿名さん]

うちの某高級住宅地にある築35年のマンションは55㎡で15万円で賃貸にしてます
5年前まで住んでいましたが、その後2ヶ月以上空室になったことはありません。
中古価格はだいたい2500万円前後、新築が6000万円位のエリアですが
築浅マンションは、同じくらいの間取りで家賃21万円位で広告が出ています。

マンションは、インフラが整備されて、立地がよければ建物は100年は大丈夫です。

空室が目立ったりするマンションは、立地が悪い、周辺環境が悪い。住民が悪い
エレベーターがない、バルコニーがない、容積率が大幅に緩和されたなど
住環境と経済的要因が原因です。

原宿駅前のコープオリンピアは1965年竣工で今年で築46年になりますが、売買事例もあれば
賃貸でも人気の物件です。
http://www6.ocn.ne.jp/~ue-a/top0/14_coop.html

近県のマンションで、バス便だったりすると家賃滞納、住民層の悪化などで
20年でも資産価値のないマンションもあります。

[3: 匿名さん]

旧くても売れるマンションには理由があるよね。
基礎がしっかり、美観も留意なのは当たり前だけど
水周りや電気関係のリフォームも大事だよね。
やはり管理組合がしっかりしている事が大事なのだろう。
ただ、面積広めの物件だけに管理費や積立金が異様に高額だね。

[4: 匿名さん]

コープオリンピアは築44年目にして建て替えられるそうです
自己資金ないと、専有面積はは従前の85％+引越し2回、仮住まい2年

竣工以来ずっと自主管理でやってきたそうで、それはそれで凄いこと。

1995年ほど前に結婚して物件を見ているとき15年位のマンションが主流（ローンが終わる頃？）、
築20年以上のマンションは古いという不動産業界でした。
銀行の住宅ローンも完済時築50年では厳しいと言われてました。

現在は、そのままスライドして30年以上が古いということになりました。
築35年のマンションに30年ローンが適用できる銀行もあるくらいです。

分譲マンションの建替は、都心部のかなりに好立地でないと困難
20年後には、築50年以上のマンションが古いというイメージになるのかもしれません。
バルコニー、エレベター、平均50㎡以上、駅から近い好立地　管理費の滞納5％未満
これらの要素があれば空室率も限定的で、すから最低60年～100年は行かれるのではないでしょうか。

100年コンクリートを採用と宣伝していますが、コンクリートの質が大きく変わっていることもない
配管がダメになれば、美観は悪いが外付けで拝観することは全く問題なし。

日本人は新しいものが好きな国民性、10年経過して問題なく走れる自動車もスクラップにする。

都内の場合、築30年で新築の40～50％の価格になるようです。
安く買って、その分広さを求めたり、生活を楽しむという選択肢は利口かもしれません。

[5: 匿名さん]

１９９５前に年結婚って、あなたいくつですか？（冗談ですよ）

都内の古い物件って値段は安いけど、管理費・修繕費が高いですよね。
築２０～３０年位で、値段はこなれてるけど維持費が２万～３万位高くて
検討外になった物件が多々ありました。
新築のローン＋管理費・修繕費とたいして変わらなくなっちゃうもん。

[6: 匿名さん]

＞都内の古い物件って値段は安いけど、管理費・修繕費が高いですよね。

マンションを本気で買おうと思ったことありますか？
マンションについて勉強しましたか？

管理費の中身は、デベの委託費、管理人の人件費、マンションの設備などの消耗品
これは、古くても新しくても戸数や設備が同じなら理論的には同額になります。
都内の物件で管理費が高いのは維持管理する設備がグレードが高い、高級物件で戸数が少ない
管理組合の大きな収入となる駐車場が少なめなどの理由

修繕積立金は、確かに古くなると高くなりますが、100戸程度のマンションなら
せいぜい50㎡あたり1.5～3万円位だと思います。

以前管理組合の理事長をしているときに、都内築20年以上のマンション50物件位を
調べたことがあります。

近所の高級マンションで全戸30戸　130㎡で管理費と積立金で12万円なんて物件もありますが
これは例外的ですね。

管理費の滞納率が高いと、高めになることがありますね。・

現在都心の新築を数年前に買って、前のマンションも持っていますが
管理費は新築が㎡あたり2倍、理由は管理員の数、設備のグレード、ブランドマンションなど。
修繕積立金は、前のマンションが古い分2倍です。

[7: 匿名さん]

>>6
管理費は新築が㎡あたり２倍で修繕積立金は、前のマンションが２倍。
最初の方で見下した言い方してるけど、俺の話と同じじゃん。

マンションを本気で買おうと思った事があるんじゃなくて、中古と新築を見て新築を買ったの。
最初は中古って新築より売値が安いからいいと思うんだよ。
俺が検討したのは、ライオンズマンション（築２５年）と野村（築１０年位～ヒルズの物件）。
売値は、新築より安いから買えるんだけど管理費・修繕費が高いんだよ。
新築だって将来的には修繕費上がるけど、３０年の修繕計画みせてもらって新築にしたの。
中古は修繕費が高いのが損した気になってね。
ライオンズマンションなんて、ディスポーザーないし２４時間換気じゃないのに、古いから
修繕費高いって損した気持ちになるでしょ。
野村のは、管理費が高くて止めた。低層の３０数戸の物件だから、高級感あったけどね。
ちなみに、全部同一都区内だよ。
日本は新築好きって言うけど、それなりの理由ってあるもんだと思ったよ。

[8: 匿名さん]

確かに新築にはトータルで割安感あります。

[9: 匿名さん]

>>7
見下されるような知識だから仲介業者のカモになるのかと思います。
勉強するか理事に立候補して1年でも真面目にやると愚かさに気がつくと思います。
それに国語の読解問題も苦手だったようで。

修繕費×　修繕積立金○

管理費は、戸数割（平米数）だから30戸のマンションと100戸で割り勘額が違うのは
学生の飲み会だって当たり前でしょう。
新築物件だって、同じ戸数の規模で同レベルの規模なら中古と同じ

ディスポーザーが許可されたのはここ10年設備の費用がかかるから高級物件でも100戸位の規模でないと
コストが合わない、2003年24時間換気が義務付けられたのは24時間換気は大京マンションでも義務。

山手線内に当時築20年の2LDKを4000万円で最初に買って、3年前に同一区内の3LDKの
億ションも家族にねだられて仕方なく買ったからけっこう研究したり管理組合の理事も何年もやったから勉強して詳しい。

不動産業者はお金持ちでも新築は新しいこと以外メリットがないことを仕事で知っているから
中古ばかり複数買う。

新築が売れないとデベが困るし、中古が出ないと仲介業者が困るからHPでは
新築のメリットしか書いてない。

[10: 匿名さん]

＞９は偉そうに書き連ねているが、間違いが多い。
そもそも表現が短絡的。こんな稚拙な文章を読むのは苦痛だな。

[11: 匿名さん]

↑
オタクの文章は小学生高学年の出来ない子供並み
国語の成績が悪かったのがわかる

[12: 匿名さん]

１１は人間性が悪いのがわかる

[13: 匿名さん]

逆ギレの典型だな。
小学校低学年以下のレベルだな。＞＞１１

[14: 匿名さん]

勉強が苦手なのはわかるけど、せめて3行は書いたら
経済的に中古マンションも検討できないのかな
知識がないなら他のスレ見たら？

[15: 匿名さん]

↑　意味不明

[16: 匿名さん]

はい、1行で4文字書けましたね
「中古マンションの限界築年数って」に対して意見は？
知らないのかな、検討したことないの、
マンションに住んだことあるのかな？

[17: 匿名さん]

アタマが限界年数に達しているな。＞＞１６
そもそも９の内容が間違っているんだよ。

[18: 匿名さん]

また出てきた一行小僧高卒の独身