掘り出し物件をゲットするには

[くー]

不動産屋さんに頼んでおくのが１番近道でしょうか。
出来るだけ沢山の不動産屋さんに頼んでおいた方が確率上がる気がするのですが
ひつこい勧誘されるのも迷惑なので、どうしようか悩んでいます。
ネットで出てくるのはどうみても売れ残り物件の気がするんですけど
良い物件はネット等で人目にふれる前に売れてしまうんですよね。

満足出来る中古マンションを購入出来た方はどうやって手に入れたのかも合わせて
教えて頂きたいです。

[2: 匿名さん]

どういう目的で探すのかによっても違います。
地域を絞ったり、ある物件限定などならそこが得意な地域の不動産屋さんだけで
用が足りるでしょう。
投資目的に広くいろいろ探しているなら
めぼしいところで何軒かお願いしたほうが有利です。
ネットで出ていても売れ残りじゃないです。
たまたま探している人とニーズが合わなかっただけ。
どの物件でも購入可能者は一組だけ。
ネットで出てもいい物件はすぐなくなります。

[3: 匿名さん]

外れ物件はいくらでもあると思うけど、誰にとっても掘り出し物と
思えるような物件に出会えることはまずありえないと思います。
もし、そんな物件があったら、まず不動産屋などが買い取ってしまって
世間相場並の値段で売りだすんじゃないかなと思うので。

競売物件とかもネットで調べられるけど、落札できたとしても
いろいろとめんどくさそうですしね。
（自分で勉強できて、手間を惜しまない人なら可能かも）

それよりも、自分にとっての優先順位を決めて、切り捨て
られる条件を明確にすれば、自分にとっての掘り出し物は
見つかると思います。
例えば、駅からの距離を気にしない人にとっては、遠い為
に安くなっているとか、
なんか事件があったせいで安くなっていても、そんなこと
気にならないとか。
お化けが出るという物件は、御祓いすればいいと割り切る
とか・・・(^_^;)

まあ、手放さなければならたくなったときに、損をする
かも知れないですけどね。

あとは、売り主が相場を無視して高く売ろうとした
ために、売れ残ってしまっている物件を、売り主が
ちょうど弱気になっている頃合いをみて、強気に
値切ってみるとか。
値付け以外にも、売り方失敗しているために、売れ
残ってしまっていると感じる物件もあります。

見つけ方ですけど、売りに出ている物件のほとんどは、
専属専任か専任で契約されているので、レインズに
登録されているので、どこの不動産屋でも探すことが
できるし、自分自身でチラシやネットで見つけた物件
でも取り扱って貰うことができます。
（一般媒介の場合、登記簿で売り主を調べて、直接
交渉することも可能かと思うけど、情報を得にくい
かと。）

自分と相性が合い、自分の代理になってくれるよう
な不動産屋の営業マンと仲良くなっておけば、条件を
伝えて新着情報などの連絡を貰えるようになります。

[4: 03]

（続き）
売り主から依頼された不動産屋だと、売り主とのしがらみ
もあると思うけど、売り主とは別の不動産屋に仲介を頼む
ことで、契約などの条件も、売り主の立場にたって交渉し
てくれるというメリットもあると思います。
仲介手数料は上限が決まっているので、それで高くなったり
することはありません。

あとは、中古の場合、リフォーム済みよりも、リフォーム前
のものを購入して、自分の好みにリフォームした方がお得
だと思いますけど、実際には、リフォーム済みの方が売れ
やすいらしいですね。
（手持ち資金が少ない場合は、ローンのこと考えると、
リフォーム済みの方がいいのかもしれないけど。）

まずは、相性のいい営業を見つけることじゃないかな。

[5: くー]

２さん、３さん
とても分かりやすい説明ありがとうございました。

条件はかなり絞られていますので探しやすいのですが、
なかなか出てこない条件の物件とも思うので難しいところです。
レインズというのは、売り出されたらすぐ登録されるシステムなのでしょうか。
売主さんから仲介を頼まれた不動産屋さんだけが、
しばらくの間その情報を持っていると勘違いしていました。
（上手く行けば両手という美味しい思いが出来ますよね。）
なので、その不動産屋さんに探してもらってる方が
逸早く知ることが出来るのかと思ってました。
そこで良い物件はなくなってしまうのかと。

レインズは一般の人は見ることは絶対出来ないのでしょうか。
もしご存知でしたら教えて下さい。

[6: 匿名さん]

現実的にリフォーム前の物件は出にくいです。
今現在の不動産屋の動向は競売や任売の物件を安く仕入れ
リフォーム入れて相場よりほんの少し安く売るのが主流ですから。
リフォーム済みというのは売却にあたり売主が不動産屋に言われ
リフォームする場合がほとんどですし不動産業者がリフォームしてから
売りに出すのです。

相性の良い営業を見つけることはかなり有効ですね。
私自身大手仲介不動産業の担当と良いお付き合いをさせて頂き
任売物件を紹介して貰い相場より600万安く手に入れることが出来ました。
スレタイ"中古マンションの値引き"で詳しく書いてます。

実際、やってはならないのですが極稀にレインズ登録しないで
専属専任の業者がしばらく売主に隠して扱ってる場合もあります。
仲介されるより自分のとこだけが扱えば利益が大きいですから。
しかし売れない場合が多いので結局レインズ登録するということになり
売主にしてみれば長い間待たされる訳で不本意だろうと思います。

レインズは一般人は見ること出来ないです。

大手仲介不動産業で営業担当と仲良くなるメリットは
レインズに乗って無くても不動産業内の広告を取ってるので
希望条件に合う物件のオープンルーム情報に出合ったり
訳あり物件でレインズには乗っててもネットには乗せられない物件情報を
早く流してくれることですね。
街の小さい不動産屋で親身になってくれる場合もありますが
大手のが自社で取り扱う物件数も多いですし常にチェックしてくれてるので
希望物件情報が出やすいです。

スレ主も大手の営業担当と仲良くなり良い物件に出会えるといいですね!

[7: 匿名さん]

『不動産に掘り出し物なし』は格言です。
相場と比べて明らかに安いと思われる物件はかならず何かあると
思っておいたほうがいいですよ。

高圧線の真下だったり、南向きでよさげと思ったら目の前が壁だったり、
隣が焼肉屋で臭くてしょうがなかったり、積立金がショートしていて
修繕ができなかったり、と、チラシだけではなかなか実態が分からない
物件も多いですね。『期を見て数をこなす』しかないんじゃないかな。

[8: 匿名さん]

不動産に掘り出し物なしと言われますが、私が半年間、中古物件を血眼になって
探した経験から、実際、月に一件くらいの掘り出し物はありました。
それは売主さんの事情で、買い替えの期限がある場合とか、相続が発生する都合などで
早く売ってしまいたいとか、また破産寸前で売り急いでる場合とか。
そういう物件は確かに、他に欠点は見当たらないのに超破格だったりします。
いくつか信頼できる不動産屋にお願いしておいて（地元の不動産屋と大手と両方）
物件が出たらすぐ連絡くれるようにしておくのが一番よいと思います。

[9: 匿名さん]

08ですが、ちなみに最初はよくわからないので手当たり次第にたくさんの
仲介業者に声をかけたりしてしまいますが、その中で本当に良心的なところが
わかってくるので絞っていきました。
ほんと、不動産屋って悪質か良質かどっちかですよ。
売ることしか考えてない、売るためならどんな嘘もつく業者もいて、
むしろそういう悪質さはわかりやすく、こんなんで騙される客は
いるんだろうかと思いますけどね。
もちろんその手には「もう決まりましたから」と言ってお断りします。
それと「ご希望にあう物件をいくつかピックアップしておきますので
日曜日、お連れします」という業者。
具体的な物件も示さず、とにかく現地に連れ込もうというのは
「売りたいだけ」であると顔に書いてあるようなものです。
やはり誠実な業者さんはこちらの希望条件に沿った物件が出た時に
すぐ教えてくれて、むやみに電話してこないです。
それにそういう真面目に不動産業をやってる人には相談すると
その地域で物件を選ぶことについて本当に的確なアドバイスをくれます。
面白かったのは購入が決まって電話で「決まりましたので」とお断りした時、
悪質だと思ってた業者はみな不機嫌になって電話をガチャンと切り、
誠実な業者さんはみな「おめでとうございます」と言ってくれました。

[10: くー]

６さん、７さん、８さん、とても参考になりました。
ありがとうございます。

探してる地域や物件の条件がかなり限られているため、
現在建ってるマンションで、あそこが空いたらいいなというのが何件かあるのですが、
あのマンションのあのお部屋が出たら教えて下さいとお願いする人なんているんでしょうか。
指名買いって言うんですかね。
いつになるか分からないって話しで笑われちゃうかもしれませんが。
営業の方もいつまでもそんな条件覚えててくれるものかも分からないですし。

とにかく信頼出来る営業の方を探すところから始めてみたいと思います。
たまにすごくひつこい人とか居て怖いんですけど。
何度も家まで来られちゃったこともありますし、電話もすごいし、
９さんのお話し同様、なにがなんでもその現場に連れ込むみたいな感じで
とても怖かったです。
連れていってしまえばこっちのもん！って雰囲気がみえみえでした。
きっぱりお断りしましたが、気の弱い方とか丸め込まれそうです。

時間はかかるかもしれませんが、頑張ってみます。

[11: 匿名さん]

>>10
指名買いは、お金さえあれば出来ますよ。
相場より割高な値段を出して買う意思表示をして、不動産屋に交渉してもらえばいい。
条件がいい所だと、割高な金額は当然さらに増えます。
また、相手の希望する代替物件を用意（これは不動産屋にお願いする）してあげるのと、引越し費用も全部そちら持ちという条件付きでね。

安く買おうなんて欲をこいているなら、指名買いは止めた方がいい。

[12: くー]

>11
それは大変ですね。
出ていってくれというのではなく、そこが売りに出されたら、のつもりでした。
なので、いつになるか分からないという・・・。
そういうのは指名買いとはたぶん言わないんですね。

[13: 07]

指名買いは充分アリですよ。双方の事情とタイミングさえあえば。
ただし、号室まで指定するのはやりすぎ。（ｗ
せいぜい、方角と階数の希望くらいかな。

[14: １１]

>>13
現実的にはそうですね。
似た物件、多少は階が違っても、その方が現実的です。
中にはいますよね。金に困っているのが。
不動産屋はその辺の状況を見抜くのが得意ですが、下手すると相手の方に色々と根回しして、「金があるからもっと高くしても売れそう。」なんてやられたら、えらい馬鹿を見る。
そのあたりがポイントかな。
信頼関係と依頼者の資質の天秤。

[15: 匿名さん]

冷たい話ですが、掘り出し物を買おうという客で、取引をしたことが無い客を不動産屋は
信頼してません。口では色々言いますが、お勧めという物件を持っていっても、
もっといいのが出てくるのでは？と思って買わないのを知っているからです。
一見さんに、掘り出し物を進めて、何の徳がありますか？それより、買って貰ったことのある、
中小企業のオーナーに一時抱いてもらって、長期で正規の価格で売れば、オーナーも
得をするし、不動産屋は、２回おいしいというわけです。

[16: 匿名さん]

長期間売れていない物件があるんだが
これがまた、安いし新しいし広いし。
なんでだろう。俺が買うんだが、
大丈夫かな？

[17: 匿名さん]

>>16
安く無いから長期間売れてなかったんだろう。

[18: 匿名さん]

掘り出し物件って検索したら、こんなサイト出てきましたよ。これはまだ別なのかな？？
掘り出し物件.com http://www.horidashi-bukken.com

[19: 匿名さん]

『不動産に掘り出し物なし』
このまえNHKでもそんなこと言ってマンションの特集やっていたけど
多くの人がそう思っていてくれると、
いいものを探そうと努力している人にとっては好都合だね。
たしかに万人が認める掘り出し物ってのはないと思うが、
安い理由がその人にとって許容できる範囲内なら掘り出し物といえる。
たとえば、上場デベ物件でeHo確認物件だというだけで
安かった物件とかね。
人によっては嫌がるかも知れないが、検査機関に難があるだけで
つくり自体はしっかりしたところが作っている、なんてやつ。
とくに偽装発覚から悪役がはっきりするまでの間の新築は逆によかったな。
都内・駅から３分以内の高層なんてのが３０００万前半ででていたし。
私はそういう物件を買いました。
ま、偽装発覚前に契約していたから結果論なんだろうけど。

[20: 匿名さん]

自分では今のところ掘り出し物だと思っている物件をてにいれました。
その物件は新聞の折り込み広告に入っていたのですが、仲介業者が地元のハウスメーカーの子会社で、売主は親会社で建築条件付の土地で建設中、引越しは３ヵ月後の予定。
物件自体大手仲介業者には登録されていませんでした。
自分の感覚では相場より２５％〜３０％ぐらい安いと思い、仲介業者に確認したところ、売主の都合もあり、早めに決めたかったので相場よりお買い得な値段で広告を打ったとのことでした。
私の購入価格より残債のほうが多いみたいです。
その業者のメインは親会社の販売用物件の取得ですが、住み替えの仲介もやっているそうで、そういった物件で、お買い得が出る場合があるそうです。
ほとんど自社で売買（手数料×２）するそうです。
そういった信頼できる地元マイナー業者（親会社東証一部上場です）もありかと思います。

[21: 匿名さん]

同じくハウスメーカー（ただし大手）の子会社の不動産屋が仲介する仲介物件を購入、満足しています。売主さんは、住宅展示場で一戸建てが欲しくなって、売れるならぐらいの感じで業者主導の成り行きでって感じでした。私の方は、分譲時からチェックしていた物件で、中古が出るのを待っていて、インターネットで見つけました。多分、仲介業者より、私のほうが物件についての情報をたくさん持っていたように思います。仲介業者は、値引き交渉等、熱心に売主さんを説得してくれました。結果、分譲時では、中住戸しか買えなかった予算で、東南角10平米プラス、様々なオプション付物件を手に入れることができました。これって掘り出し物？