定期借地権付マンションの中古

[匿名さん]

定借マンションを中古で買うときの注意点など教えてください。
いずれは実家を相続するので、新築を買うのももったいないし、賃貸よりは定借のほうが総合的に見てかかる費用が少ないと思い、検討しています。

[2: 匿名さん]

実家を相続するのにマンションを購入するのですか？
賃貸じゃ駄目なんですかね。住む年数、ローンの使用にも
よりますね。購入時の諸経費を含めても安くするのは難しいと
思いますが。定期借地権だと年数が経てば経つほど資産価値は
０になりますからね。管理費や修繕費、諸経費、固定資産税等を
考慮して再計算された方が宜しいかと。その際、売却時の資産価値は
無いものとして考えた方がいいと思いますが。

[3: スレ主]

ご意見ありがとうございます。
現在の賃貸に３０年住んだとすると、2772万円になります。
今検討している中古マンションが２０００万ほど（諸経費別）で、４５年住み続けることができます。
今の賃貸では、子どもの独立部屋を確保することもできませんので、後々はもう少し広いところ（＝家賃アップ）に引越ししなければなりません。
そう考えると、定借で、住み倒したほうがお得かなと思ったのですが・・・。
ちなみに実家へ帰るのは３０年後ぐらいです。

[4: 匿名さん]

最後は区分所有者が建屋を解体して更地に戻さなければならないですよね。
そこにお金もかかるでしょうけど、いくらくらいかかるのか、積み立てはどうなって
いるのか、は調べておいた方がいいのでは？

またご実家に移られる際に丁度借地権が切れればいいですが、借地権が残って
売れず・貸せずだと、管理費だけを負担しなければならないはめになるかも。

でも、計画通りに行けば、いいアイディアかも知れませんね。

[5: 匿名さん]

管理費が月に２万円、固定資産税が年に１０万円だとしても、
年間３４万円、２０年住むと６８０万円。これに追加の修繕費を
含めるとどうでしょうね。

[6: スレ主]

みなさん、ありがとうございます。
解体料金は毎月の地代の中に組み込まれているそうです。
修繕計画表などはまだチェックしていないのですが、管理費、修繕費、駐車場代、借地料などを含めて月４万弱です。
確かに結構な額ですよね・・・。
定借の場合、固定資産税は建物だけでいいんですよね？でしたらそんなにかからないとは思うのですが。

それより価格が築３年で、分譲時の１割引にもなっていないんですが、これって相場より高いのでしょうか？

[7: 匿名さん]

>月４万弱
大損のような気がします。
それに、管理費、修繕費、駐車場代、借地料は値上がりが普通でしょう。

>これって相場より高いのでしょうか？
定借中古の市場が確立される前ですから、初めから値崩れ価格は付けないでしょう。

[8: 匿名さん]

相場は知らないけど、もっと値引き交渉してみたらどお。
最低でも1割は引いてもらわないと、仲介手数料もかかるんだし。

[9: 匿名さん]

駐車場代が１．５万円で賃貸側の総額に管理費が含まれているとすると、
３０年住んだ場合でローン無しの場合
管理費、修繕費、借地料で、５４０万、固定資産が年５万だとして１５０万円
追加の修繕費が１回のみで１００万円、購入時の諸経費が１５０万円だとすると
総額２９４０万円となり、賃貸の方が安くなります。
ちなみに家族構成の変化等のリスクを考えると、賃貸の方がお勧めだと思います。
物件が１５００万円以下なら考慮してもいいかもしれませんが。

[10: ９]

すみません。計算違ってますね。管理費等は５４０万円じゃなくて
９００万円ですね。総額は、３３００万円です。
そうなると、１５００万円以下でも厳しいと思います。
ついでにおまけで、これが戸建てになると少し様子が変わります。
３０００万円の車庫つき戸建てだと、３０年間の修繕費がケチって
２００万円だとします。固定資産税が１０万円だとすると、
総額３５００万円となりますが、売却時に１０００万円で売れた場合
２５００万円となり、賃貸より安くなります。
実際には、購入すると地震等のリスクがかかりますので、無難な選択は
賃貸だと思いますけどね（笑）

[11: スレ主]

いろいろご意見ありがとうございます。
やはり賃貸が一番無難ですか・・・。
ただ、先にも書いたように、今の住まいでは子どもの独立部屋も取れないような狭いところなので、３LDKの部屋に引っ越す必要があります。
すると、周りの相場から10万ほどの家賃を支払うことになるので、悩んで相談した次第です。
取り急ぎ子ども部屋が必要ということではないので、今回の定借物件は見送り、もうしばらく様子を見ようと思います。
いろいろありがとうございました。

[12: 9]

賃貸が一番良いかどうかはご自分で判断されるのが良いと思います。
これを機会に様々なケースをシミュレーションされて納得するのが
良いんじゃないでしょうか？私の周りでも、私が家を買ったら
立て続けに友人が３人も購入しました。購入を考える良いきっかけに
なったのだと思います。スレ主さんも単純に諦めるのではなく、継続
して考えられるのが宜しいかと思います。

[13: スレ主]

９さん
はい、いろいろとご意見ありがとうございます。
ずっと賃貸と決めたわけではなく、今回の定借の中古物件は見送ることにしただけです。
今後子どもが小学校へ上がるまでにはいずれにせよ引っ越さねばと思っていますので、新築、中古など様々なものを探して行こうと思っています。
本当に親切にご意見くださりありがとうございました。

[14: 匿名さん]

土地代５０㎡で、５００万円〜１０００万円ですよね。
土地を購入して、固定資産税を払い続けるか
定期借地代を払い続けるか
何となく思うのは、５，６０年後の総支払い額は
どっちも大差ないってこと。
あとに残るだけ、土地所有権の方がいいのではないかと。

[15: 匿名さん]

地震とか火災とか
保険はいっときゃいいやん

[16: 匿名さん]

借地権物件は先がどうなるかわからないから、私は手を出さない。
借地法とか読んだら、いろいろややこしいんだよね。
期限が来たら更新できるかどうかわからない。地主次第だし、更新しない場合は
大規模修繕もしてはいけないとか。
で、上記と同じ理由で、買い手がつきにくい。借地マンションは売却が難しいって
こと。土地代のローンが組めないから、その点でも買い手に制限ができる。
うまく死ぬまで修繕しながら住み続けられるなら御の字だけど、途中で売却を
するつもりなら、まず借地はやめたほうがいい。

[17: 匿名さん]

ポケットガールってどうだろう？
付き合ってもいいものかなあ？

[18: 匿名さん]

定借マンションは価格と立地次第では金持ちの投資家にとってかなり魅力的です。定借物件でも相場家賃で同じように貸せる上に、購入金額のほぼ全額が減価償却できます。でも賃貸保有を考えないような人は無難に土地付にしといた方がいいでしょうね。

[19: 匿名さん]

言い忘れましたが最近は三菱東京UFJも中古定借マンションに住宅ローンやってくれるみたい。今後の銀行の対応次第では中古売却リスクも軽減されるかもね。